滞销楼盘--户型问题分析
户型缺点总结分析报告
户型缺点总结分析报告户型缺点总结分析报告随着城市化进程的加快，越来越多的人选择购买房产，户型也成为购房者考虑的重要因素之一。
不同户型有不同的优点和缺点，购房者需要根据自己的需求和经济条件做出选择。
下面是对常见户型的缺点进行总结分析。
首先是一室一厅的户型。
这种户型的缺点是空间有限，无法满足家庭成员的需求。
一室一厅的布局通常是客厅、卧室和卫生间都连接在一起，隐私性差，活动空间较小。
此外，一室一厅的面积一般较小，储物空间有限，难以摆放大量物品。
对于需要大面积活动空间或者有很多物品需要收纳的家庭来说，这种户型并不适合。
其次是两室一厅的户型。
这种户型的缺点是卧室数量有限，无法满足多人居住的需求。
如果家庭成员较多或者需要有独立工作或学习空间的人群，两室一厅的户型往往无法满足他们的需求。
此外，两室一厅的户型通常是主卧和次卧相连，次卧的隐私性较差，对于需要保护个人隐私的居住者来说，不够理想。
再次是两室两厅的户型。
这种户型的缺点是空间分割不合理，造成浪费。
两室两厅的布局通常是两个卧室分别连接一个客厅，由于面积的限制，两个客厅往往不能同时兼作起居空间和娱乐空间，导致部分空间被浪费。
同时，两室两厅的户型在家庭成员较多时也无法满足需求，卧室数量有限，家庭成员可能需要在一个卧室中合住，造成隐私和个人空间的不足。
最后是复式或别墅的户型。
这种户型的缺点是价格较高，不适合一般购房者。
复式或别墅一般面积较大，价格也较高，对于经济条件有限的购房者来说可能难以承受。
此外，复式或别墅的维护和管理成本也较高，需要投入更多的时间和精力。
因此，这种户型更适合经济条件较好、对于居住空间和隐私要求较高的购房者。
综上所述，不同户型有不同的缺点，购房者需要根据自己的需求和经济条件做出选择。
一室一厅、两室一厅、两室两厅、复式或别墅都有各自的优点和缺点，购房者需要在考虑户型的同时，还要充分了解房屋的地理位置、交通便利性、房屋质量等因素，做出全面的决策。
住宅滞销房源原因分析及销售策略
住宅滞销房源原因分析及销售策略住宅滞销的原因可以从以下几个方面进行分析：市场供需失衡、房价过高、房屋质量问题、地理位置不佳、营销策略不当等。
针对以上原因，制定适当的销售策略可以提升房源的销售情况。
首先，市场供需失衡是住宅滞销的主要原因之一、在供需关系失衡的情况下，房源数量过剩，而需求量不足，导致房屋销售困难。
如何应对这一问题，可以采取多种策略。
一方面，可以通过降低房屋价格来刺激购房需求，提高购房率。
另一方面，可以转向开发租赁市场，将部分闲置的住宅出租，以减少库存。
其次，房价过高也是住宅滞销的原因之一、高房价使得购房者难以承受，从而降低了购房人群的数量。
为了解决这一问题，可以考虑降价销售，以吸引购房者的兴趣。
另外，也可以通过推出房价较低的经济适用房或者还贷款政策，提供购房补贴和贷款利率优惠来吸引购房者。
第三，房屋质量问题也是导致住宅滞销的原因之一、房屋质量问题会让购房者担心居住环境和安全问题，从而不愿购买。
为了解决这个问题，开发商应该重视房屋建设质量，严格按照标准进行施工，提高房屋质量，提高购房者的信任度。
在销售过程中，可以提供相关的质量保证措施，比如房屋保修期，以增加购房者的信心。
第四，地理位置不佳也会导致住宅滞销。
购房者通常会考虑房屋所处的地理位置是否便利、生活配套设施是否完善等因素。
为了提高住宅销售情况，可以在开发房屋项目时选择具备潜在发展前景的地理位置，比如交通便利、学校医院等公共设施齐全的区域。
在销售过程中，也可以强调房屋所处地理位置的优势，吸引购房者的兴趣。
最后，营销策略不当也是导致住宅滞销的原因之一、在市场竞争激烈的情况下，正确的营销策略对于房屋销售至关重要。
一方面，可以加强网络宣传，利用互联网平台推广房屋信息，吸引更多潜在购房者的关注。
另一方面，可以通过组织房屋开放日、举办购房者见面会等活动，让购房者更全面地了解房屋信息和项目优势，提高购房者的购买欲望。
综上所述，住宅滞销的原因可以从市场供需失衡、房价过高、房屋质量问题、地理位置不佳、营销策略不当等方面进行分析。
关于户型常见问题及户型说辞
关于户型常见问题及户型说辞一、讲解顺序1. 明确户型〔几房几厅几卫〕，明确面积〔多大面积〕2. 确定方位〔上北下南左西右东〕3. 讲解路线ａ、纵向讲解：进门〔大门朝向、应酬〕——厨房——生活阳台——餐厅——客厅——阳台〔穿插个功能区的优势、总结组合优势〕——客卫〔方位、优势〕——主卧〔优势、设计重点讲解〕——次卧〔优势简明扼要〕——整体组合优势总结ｂ、环向讲解：进门——客厅——阳台——次卧——主卧——北卧——客卫——厨房——生活阳台——餐厅——整体组合优势总结二、注意事项1. 把客户引导至户型南向2. 手势为四指并拢，指定位置，〔指定一个位置时，手指不可在户型上乱晃，直到该位置讲解完毕〕3. 多用“您的”，让客户身临其境4. 注意感情渲染，描绘客户住进去之后的情景5. 注意每个功能区的优势6. 增加互动，多提肯定答复的问题三、各个户型的优、劣势及劣势回避方法〔1〕四房*优：* 1. 户型方正，面积适中。
2. 布局舒展，尺度宽松，动静分区3. 全明设计，南北通透，即充分采光，又有利于室内空气流通。
4. 客厅超大开间，与景观阳台相连，使客厅的空间感增强，采光效果更好。
5. 厨房与餐厅东西相连，就餐、使用更加便利。
6. 餐厅北面带阳台设计，采光，观景，生活更方便。
7. 客卫干湿别离又照顾到了3个卧室及客厅的便利性。
8. 主卧带独立卫浴，便捷之中尽显优越与尊崇。
9. 主卫独立朝南，阳光杀菌，享受健康生活。
10. 主卧梯形窗设计，三面采光效果更佳。
11. 超大主卧，4米开间，更能彰显主人尊贵和大气。
12. 次卧室带储藏室设计，居家生活人性化设计。
13. 北边的卧室防止了一节过道，更能节约面积，增大使用空间。
劣：* 1. 客厅进深太短，不够大气。
2. 餐厅、厨房太小不实用。
3. 过道太长，太窄浪费面积。
4. 北卧室的门与入户门相对，冲风散财。
5. 没有飘窗设计。
6. 次卧带一个储藏室，不够实用浪费面积7. 次卧面积太小。
房屋滞销整改措施
房屋滞销整改措施房屋滞销已经成为当前房地产行业面临的现实问题。
在当前市场竞争日趋激烈的情况下，许多房地产开发商发现自己面临着房屋滞销的困境。
面对这一问题，需要采取相应的整改措施，以期解决市场供需不平衡的状况。
首先，为了应对房屋滞销问题，房地产开发商需要对市场进行深入调研，了解消费者对于房屋需求的变化和喜好。
通过了解消费者的需求，开发商可以调整房屋的设计和布局，以满足购房者的需求。
这样一来，房屋可以更好地适应市场需求，提高销售的可能性。
其次，开发商还可以考虑调整房屋价格以应对滞销问题。
尽管房价一直是市场经济的基本规律，但在某些情况下，价格的灵活调整是解决滞销问题的有效手段之一。
通过降低价格，开发商可以吸引更多购房者，促进房屋销售。
当市场需求逐渐恢复时，开发商可以逐步调整价格，以保证项目的盈利。
此外，开发商还可考虑采取一些市场营销策略，提升房屋的市场竞争力。
例如，开展促销活动、打造品牌形象、增加物业配套设施等。
这些措施可以提高购房者对房屋的认知和信任度，增加购房的动力，推动房屋销售。
在整改措施中，政府也扮演着重要角色。
政府可以通过加大推动市场调控，提供税收优惠政策等方式，促进房屋销售。
此外，政府还可以加大扶持力度，引导房地产开发商将房屋转变为租赁住房，以缓解房屋供需不平衡的问题。
最后，房地产开发商还应加强创新意识，注重产品研发和品质提升。
通过推出具有特色和竞争力的房屋产品，开发商可以吸引更多购房者的关注和购买。
同时，加强品质监管，提高房屋的质量和安全性，提升消费者的购买信心。
综上所述，房屋滞销是当前房地产行业面临的一个问题，需要采取相应的整改措施以解决。
这些措施包括市场调研、价格调整、市场营销、政府支持以及创新和品质提升等。
通过这些措施的实施，相信可以有效缓解房屋滞销问题，为房地产行业的健康发展提供良好的基础。
滞销楼盘几套有效解决方案_农产品滞销解决方案
《滞销楼盘几套有效解决方案_农产品滞销解决方案》摘要：副标题丽岛花二期即将推出案这是我们丽岛花期房子怎么样，主要媒介电视次要媒介丽岛声因春节期居民看报机会和会少电视电视收视率将增加，主要媒介电视次要媒介报纸电视继续作主要媒介是不容置疑滞销楼盘几套有效方案打造武汉首生活特区【烂尾、滞销楼盘比比皆是样错误不策者身上犯再犯济损失令人触目惊心专栏将打破“披喜不报忧”框框采取连续报导方式对开发失败或销售不力楼盘进行全面深入分析和探讨总结出其深层次因素引导策者们如何辩别地雷和陷阱寻到绝处逢生商机】打造武汉首生活特区、项目简介武汉丽岛花是著名红桃K集团武汉房地产业项目占地0亩容积率05建有78栋单体楼宇包括6栋别墅栋多层和7栋高层公寓丽岛花位武汉南湖风景区腹地背倚珞珈山南望狮子山左侧右翼分别桂子山和马房山坐拥6000亩面积无遮拦南湖景观有闻名全国武汉高校化区武汉学、华师学、武汉理工学、华农业学等数十所高等学府环绕四周区艺景观由桂、梅、兰、橘、樱、枫、竹七居住组团组成每区种花木主配以高低不、疏密有致颜色协调其它植物形成错落有致、色彩斑斓植物群落给人以丰富视觉感二、发展商简介丽岛花是红桃K集团合其它五国际知名公司着高起高标准要力图建成武汉流精品住宅区前红桃K集团直从事医药保健品行业但作具有远见发展商红桃K看准了当武汉房地产市场没有真正义上精品物业这市场空白乍上市便合国际国五知名公司起合开发南地区高质素区物业丽岛花发展商合置业（武汉）有限公司其合作单位包括建筑设计加拿B+国际建筑师事所环艺景观设计香港怡景师设计公司室装饰设计香港陈建设计有限公司施工图设计上海建筑设计院物业管理顾问深圳市金地物业管理有限公司三、项目前期推广回顾丽岛花分三期开发总占地面积约0万平方容积率仅首期总建面积3万,其别墅万,公寓万；单位套数（共）7套,其别墅3套,公寓套；复式单位(共)8套,其5层洋房占0套,高层占8套；别墅价7500元（折）基60008000元；五层洋房价300元；高层价3500；复式价37003800元丽岛花期总销售额约5亿已售达8000万元其别墅销售额约8000万元已售5000万元；公寓销售额约7000万元已售3000万元已销售单位无论以销售额还是销售面积计算社会外销比例只占0%其余红桃K公司员工部购买比例如社会外销比例让人有种期销售表面风光感觉表明公众对丽岛花认知与认还完全建立对今销售十分不利丽岛花开卖以参观人络绎不绝从省市领导、房产行到普罗众对丽岛评价都赞不绝口照情况丽岛花销售应该十分乐观但事与愿违参观口里都叫人却偏偏甚少落订都抱着种观望态看看丽岛期建成是否真如所说样丽岛花上市初是由深圳某公司作营销推广顾问其操作方式以每月次咨询主不长推广程主要作了以“告别汉口”、“丽岛新婚”、“武昌恋”等主题广告宣传以及“明天我们住哪里”主题推广活动鉴丽岛花和期客户主要以红桃K部员工所购买社会外销比例仅占0%现状况所以无法看出前期营销推广所产生直接效应四、凌峻接手所面临问题凌峻接手丽岛花对武汉房地产市场深入调和与发展商充分沟通逐渐明晰了丽岛花所面临问题主要分成以下六方面、有价格定位无市场定位丽岛花首期以3003500元推出市场基上可以说是武汉贵商品房但相应丽岛花却没有给到市场上清晰项目形象这样导致市场对项目定价认不高买容易将项目与其它竞争楼盘进行对比多数买认定价500800元较合理、优势陈述不清丽岛花有很多优那么究竟哪些是应该主要推广卖呢？由对买消费心理缺乏透彻认识只采用包围方法将所有卖次性全部推出反而令市场对项目印象模糊不清3、卖场不够完善以丽岛花定价现场必须给到买足够信心和感染力客观说丽岛花售楼部武汉处领先地位外形采用简洁明快新古主义风格雅致方功能齐备但是除外现场可看容并不多湖岸线完全建成参观者无法领略800米湖岸线优越处；施工现场由多工程队施工现场较混乱无法体现出精品社区应有工地管理水平、销售人员缺乏培训丽岛花销售人员主要从社会招聘验不足缺乏系统专业培训应付众多客人参观不能够充分阐述项目优势导致成交率偏低5、推广缺乏规模和针对性由对武汉房地产市场缺乏把握初期推广不敢投入太导致每次推广都无法形成力推广规模优势没有形成项目知名偏低；对项目首批客认识不够准确由武汉地理特客观情况其实汉口买到武昌买丽岛花可能性并不（至少项目优势没有全面展现前）首期推广还是应该以吸纳武昌客户主先武昌打场漂亮歼灭战才是正确策略6、期定价无升值空丽岛花虽然综合质素高但区尚建成前买终究无法感受而丽岛定价分着重表面利润定价偏高导致销售速减慢令看楼者无法产生立即落订冲动其实红桃K公司部买丽岛花有定优惠政策其部价格正是市场可以接受价格五、武汉房地产市场认识低迷市场背蕴藏着巨潜力武汉作部陆城市也其它陆城市房地产市场样营销推广方式上处相对落阶段整体房地产市场尚处启动阶段地介代理机构业日渐息微并部分停业改行各开发公司当组型营销部门千人面、连累牍销售传单广告混成片如情形下作早几年前就已进入武汉房地市场凌峻地产咨询公司以咨询多年地产运作验将房地产项目全新营销理念、专业营销策划、新颖高效营销推广手段运用武汉房地产项目推广程尽管武汉房地市场很长段由受宏观济影响直处低落阶段特别是住宅商品房销售形势并不乐观激烈市场竞争更使商品房处欲罢不能境地使许许多多地产开发商筹莫展以凌峻地产全国00多房地产项目验运用其专业深远眼光透视出这表面颓势下实际上蕴含着蓬勃生机和巨发展潜能只要深入分析武汉市场就会发现武汉房地产市场虽然有较明显空置现象但认真分析会发现多数属往几年存明显问题老商品房武汉房地产市场有但问题是有效供应不足真正有竞争力区物业其实非常少见丽岛花恰可以填补这样空白所以综合而论武汉市商品房开发量与空置量比例并非如通常所传言那样失衡市场潜力其实深厚巨六、提炼项目核心竞争优势丽岛生活特区对丽岛花这样高质素项目凌峻非常强调营销理念更新和营销策划创商品房作市场概念重要是要以商品要领看待房产而不是将房屋建造简单地予以出售前者融入营销理念者是简单买卖关系目前市场上存许多房子然而却不是商品房其关键就开发和销售程不把房子简单地以商品看待从而真正引起买兴趣丽岛花作武汉市少有高质素楼盘是红桃K集团合加拿B+国际建筑师事所、香港怡景师设计公司、香港陈建设计有限公司、上海建筑设计院、深圳市金地物业管理有限公司这五国际知名公司起合作无论是项目规划、环保质量、配套设施还是其建筑设计、物业管理都有武汉房地市场上具有无可争议领先地位按照现代营销要项目推广必须首先提出项目核心竞争优势丽岛花虽然建成了武汉精品完美房子但如何将这种完美房子和优越生活方式准确地传达给消费者则是营销推广所要重要问题凌峻对己定位是销售工作者是房地产营销广告专抱着推广无难事信念全心全销售把己角色定位球队教练客房则是俱乐部老板主张营销策略精准、清晰、手段创新有力效立竿见影丽岛花是武汉房地产市场特殊项目但这特殊项目前期推广总体构思则较常规丽岛花这特殊项目销售力应该是其关键丽岛花高质素形象是项目形象力依据产品力则是项目营销推广基础丽岛花是卖气质迷人楼盘这种楼盘形象定位要以广告宣传完成其知名提高由前期传播消费者基上认识了武汉有这么丽岛花作高档楼盘应有特质丽岛花显然没有体现出作武汉顶级豪宅独特性形象这样我们顺势提出以“健康、荣誉、财富”作支撑丽岛生活特区便彻底完成了前期以“高尚社区、生活里程”主题容充实深化程性形象确立完成丽岛花随要完成形象阐释对还不太成熟地房地产市场项目营销理念提出要传播程让众逐渐接受以各种传播方式尽力诠释丽岛生活特区涵义我们是要将丽岛花这精品楼盘及所附加生活方式销售出那么我们传播程说辞也是紧紧围绕丽岛生活特区所展开但美说辞必须有打动人心具体容作概念支持纵观丽岛花目前所具备条件除了先天许多优势外显然还要按照满足“健康、荣誉、财富”要作些期建设只有这样丽岛花才有可能吸引那些目标消费对象按照这样营销思路丽岛花无论是从形象产品建设还是实际营销程都尽量充分体现这原则让丽岛花无论是从形象还是到产品建设都切实让人感受到作生活特区独特魅力首先我们对武汉房地产市场作了充分市场调研究对丽岛花目标消费群进行市场细分并研究其各种消费心理对丽岛花进行提纯、重新定位才形成我们策划见；针对丽岛花现实情况我们提出如下思路、把丽岛花建成武汉精品住宅区；、重新包装定位丽岛花生活特区； 3、目标买重新区分立足武昌做透武昌市场；、销售人员专业知识定期培训； 5、项目再包装工地环境整治、湖岸线包装、营销心包装； 6、将项目潜优势以形成丽岛花不可模仿核心竞争优势——丽岛生活标准提出； 7、与消委会合力争成消委会推荐得项目； 8、与附近名校合作确保丽岛花业主子女入； 9、销售渠道拓宽现场、展销会、关系营销、巡回展、直邮；付款方式及折扣与相应调整有利刺激买即购买； 0、销售工作流程建立改变原策划与销售相脱节情况有机地结合使策划更地销售工作七、丰富生活特区涵由武汉房地产市场发展总体水平与港台、沿海及直辖城市相比差距甚远基上还停留制造建筑产品阶段作近阶段如丽岛花等众多明星楼盘亮相江城才随相继出现与其精品楼盘相当营销推广手法运用多少改变了武汉没有高水准营销推广市场空白正如我们接手丽岛花对项目基情况所作表述样丽岛花作这样质素较高精品楼盘当地市场出现“叫不叫座”现象委实让人感到不可理喻按照我们理这种不太成功推广理所当然地被认定入市定价不合理现场包装不到位销售人员不成熟宣传推广不明确销售渠道不新颖等系列致命弱上丽岛花核心竞争优势主要体现丽岛花作生活特区珍贵、优越和稀有性上丽岛生活特区5条生活标准丽岛花以生活特区作业形象定位必须有具体容吸引目标消费者那就要广告宣传程详尽地传达这些信息实实地表述作生活特区生活标准及具体涵见“丽岛生活特区5条生活标准” ·尊享望山势珞珈山、狮子山、马房山、风光旖旎·6000亩烟波浩淼南湖滨逸兴舒怀各种野生水禽动静皆宜见“落霞与孤鹜齐飞秋水共长天色”·空气纯净气浮尘及水体污染程武汉低城区·立体绿化绿化率高达65%处处青葱美景怡目养神·88栋单体楼宇包括栋别墅、5栋多层和9栋高层公寓独具规模·四周环境平噪音低至30分贝整区设背景音乐系统格调优雅飘逸·由名师加拿B+国际建筑师事所主笔实力超卓优势特出·采用新现代古主义风格楼宇外形设计明快流畅·采用当今成熟组团围合式规划布局疏落有致·采用国先进G桩地基处理法确保年基业·楼宇容积率05楼距低30米私密高空宽敞·所有单位成阶梯状分布坐北面南亲湖性强·各户花湖景兼备真正天人合·户型设计体现国际趋势功能齐备面积适宜并适应高科技和生活方式·室采光充足生活明朗健康·宽开敞阳台、雅铁花栏杆楼宇低层架空防潮且视野开阔·全面智能保安系统采用闭路电视监视、电子巡逻、居防盗、电子对讲、出入口监控、紧急报警确保住户出入无忧·5000平方米型会所、草、球场、棋艺室、桑拿等设施应俱全尊贵无限·将成立住客心提供更私人化性化享受全方位优越生活·500平方米双语制式幼儿令住户子女起步已领先步·华、农、武汉汽车工业学、南民族学院等香缭绕学校声朗朗住户子女就学不假外·超市、花卉市场、医院、银行近咫尺生活便利尽享闲适与优雅·长江三桥与区环线形成班次频繁轻松穿梭往返市各区交通便捷·毗邻“华硅谷”、南湖科技工业形成世纪高尚商居住社区·人居设计风骚独领升值潜力无限八、丽岛形象呼欲出我们认丽岛花前期广告宣传已成功地完成了知名提高认知传播这两层次通前期工作已让消费者基听说了丽岛花概知道丽岛花情况但是丽岛花性哪里？它与其它楼盘有什么不？它到底是什么样楼盘？它能与我（目标对象）有什么关系？它与我生活与我感觉与我品味与我追有什么系？它能体会我精神吗？它能配合我灵魂吗？它能贴切我境界吗？很显然我们传播与沟通还能达到这步而前期工作也就是向我们目标对象递交份千人面履历表而已那么除履历表外还要些什么呢？我们现要做功课是提高品牌感受对我们目标对象武汉（南）社会精英阶层他们不仅仅满足“居者有其屋”普通要从马斯洛要层次（生理要、安全要、情感要、社会尊重要、我实现要）看他们要已逼近四、五层次要因要打动他们绝不能仅仅递交份千人面履历表更多是要做些他们感兴趣事合他们追东西塑造配合他们灵魂形象实践证明对越高档次楼盘说社区品牌形象人价值对购房者刺激越重要没有力就没有切模式（——兴趣——欲望——购买）告诉我们力是购买开始更有济学提出信息爆炸代济实质即是“力济”而对广告说我们相信没有力就没有切因对丽岛花前期广告宣传形象定位“高尚社区生活里程”凭心而论确实没有吸引力尤其当我们对我们目标对象能花50、60万元甚至上00万元买楼武汉（南）上层精英人士说“高尚社区生活里程”这样空泛、平淡话能打动他们吗？能吸引他们吗？合他们追与品味吗？我们认丽岛花性还不够鲜明而对武汉至顶级豪宅说该是彰显其性形象候了丽岛形象呼即出——丽岛生活特区健康·荣誉·财富丽岛不仅仅是楼盘那么简单它代表种生活方式而且不是种普通生活方式而是独有“丽岛生活特区”“丽岛生活特区”具象、清晰、鲜明而“特区”称谓更是独具魅力让人蠢蠢欲动跃跃欲试想探究竟“健康·荣誉·财富”更具体清晰地界定“丽岛生活特区”涵义对武汉至顶级豪宅名山水、名学府、名商圈萦绕其兼得山水与闹市繁华与风雅风水宝地丽岛花已能充分支持这形象有了形象定位产品开发就有了依据我们可以根据“丽岛生活特区——健康·荣誉·财富”形象定位进步开发整合和提升丽岛软硬件丽岛目标对象能花50、60万元甚至上00万元买别墅人武汉社会精英阶层“丽岛生活特区”是他们生活层次提升与象征健康是其生活荣誉是其成就标记财富是其能力象征因我们认“丽岛生活特区——健康·荣誉·财富”是合丽岛目标对象品味能激发其共鸣而“高尚社区生活新里程”那种舒缓人特性与他们欣赏水平尚有段距离更难以激发其强烈共鸣因我们要原有基础上加以提升丽岛花是虚构与纪实欲望城国种生活方式象征种乐趣由广告影像、音乐、散发出独特致属丽岛气味有沉迷其乐趣有与某种验、品味相通乐趣有情绪被感染乐趣有感知到些什么乐趣有欲望被挑逗乐趣有追梦想乐趣有想占有乐趣种化透这样广告模塑我们可以揣想到某族群消费次化社会阶层族群语言生活品味……或许这些都这虚荣欲望城国里交集流通着丽岛足以成种依附区隔与化表征种象征我们设想当我们问广州有二沙岛白云堡那么武汉有什么呢？那么我们应该不假思地说武汉有丽岛极贵胄人魅惑些少数人人格这里极张扬被挑逗欲望被丽岛填得满满足足我们有理由问武汉没有丽岛将会怎么样？普罗众并不觉得有什么不而我们目标对象（能花50、60万元甚至上00万元买楼武汉（南）社会精美阶层）将会潜识地埋怨武汉枯燥与乏味他们已有些失落与热切期盼那么我们可以说武汉不能没有贵胄武汉不能没有丽岛丽岛前期广告宣传已完成了知名和基认知但是品牌感受还远远不足丽岛前期形象定位“高尚社区生活里程”失空泛难以形成鲜明有力传播核心和提升品牌价值与目标对象沟通也不到位丽岛是武汉房市至顶级豪宅它地位和价值是特别它消费群体也是特别而我们绝不能用平常定位平常手段传播和推广因我们形象上必须要有突出性产品上必须有独特卖销售上要有特殊手段这样方能“正合奇胜”让丽岛卖得红红火火九、推广生活特区抹清风缕莹香丽岛花报纸广告宣传以独具特色画面清新美观地传达丽岛花作精品楼盘所具有特质与地房地产报纸广告形成鲜明对比（见以下报纸广告）生活特区不是简单概念堆彻她必须有完美清晰生活环境与生活方式人们营造可以实现梦想居住化恰似面镜子映照出城市繁荣程、化发展深人民生活水准和趋势武汉是座悠久历史化名城是楚化当仁不让代表如何创造成武汉特色新型都市化展开武汉高品质生活方式全新画卷满足人们生活与人性追缔造精彩生活空与精神空丽岛花断承土化滋养撷取世界建筑化精华总结现代生活涵以空前高品质型人生态社区形象走进武汉居住化历史丽岛生活与化深融合丽岛生活与然生息丽岛生活与环境密不可分丽岛生活与艺术到了舞台上…… 丽岛花彻底环境主义不仅满足人们日常生活要、物质要更了现代人精神渴望南湖青山秀水和学区人环境使现代人性深处得到净化、舒放和满足寄情山水而非离群居处现代都市而远离喧嚣实现真正现代人明生活先哲曾概叹“仁者乐山智者乐水”依山靠水居住环境是国传统风水理论佳境界丽岛以临水、亲水、用水、坐山、拥山、看山原则选择其居住环境得山水居精髓而建座落雨春笋波光粼粼南湖滨妆依珞珈山直望狮子山左侧右翼桂子山和马房山绿山秀水簇拥仙居独享方优厚然环境洒满香珞狮路北端环揽珞珈山畔海外年名校武汉学南端直抵丽岛花沿线有武汉科技学、华师学、武汉理工学、华硅谷称洪山科技条街、科研所等化、科技、教育高密集生活环境和化环境相交融、密不可分香墨秀怡情养性珞瑜路武昌直通汉口核心主干道满布各种商业设施武昌繁华商圈南商业楼和亚贸广场与丽岛仅5分钟车程距国建设银行厦、湖北图批发城仓储型超市等环绕周边；华师附马房山学帅英学校等重学校使子女教育无忧作人社区丽岛从规划初就力图从生活规划、生活形态、生活方式、居住空等方方面面创造种完整、成体系“丽岛化”使丽岛生活成现代都市明生活标榜成50年不落“生活化形态”流传下“以人”是丽岛化出发和终极无论是整体空营造、区域环境组合、部人居空设计都充分运用“景观概念”、“建筑美学”“空布局”等现代人居理念力图由外到创造理想高尚居丽岛花独享6000亩南湖浩渺烟波独享800米南湖水岸户户见湖看景社区庭占地达0亩由八林组成桂、梅、枫、竹、樱、橘、兰、草每林各有各美姿、各有各端丽丽岛花是南湖沿岸南湖窗熏风陈陈游廊曲阁区庭步景曲径通幽条径贯穿整庭沿途各式主题雕塑掩映绿萦翠绕丽岛花林不再只是绿世界花岛世界更是艺创作世界生活美学丽岛得到深刻阐述建筑是生活建筑是化、建筑是艺术、建筑是美学…… 新古主义人类建筑史上永不磨灭辉煌丽岛花创新运用新古建筑创造美丽丽岛建筑风景丽岛将建筑古风情与国化气质交融、建筑美学和生活环境适应创作出成熟欧陆风格用现代材完成古主义建筑现代而不生硬古而不遥远使两方建筑化和谐融入东方化土壤丽岛花建筑无梁无柱无遮无挡、面向景观户户朝南、面向阳光室光亮宽敞、别墅庭空更高达6米落地窗、凸窗引湖景、景倾泻而入是人与然相召唤人居空别墅回廊、观湖阁房及特洋房设计世纪起居空满足现代生活方式人性化起居、私密性空是生活和精神满足并存生活空丽岛花呼唤超越导向生活方式当当地开创革命性生活方式这是丽岛引以荣让丽岛人充分享受丽岛切感觉丽岛整体化更体验每滴生活品位让人因居住方式、生活容高尚雅致而促进气质、涵养和生活追全新陶冶和改观丽岛花心会所设室外游泳池、桑拿浴、咖啡厅、宴会厅、球场、健身房、老人活动心、儿童游乐、酒吧、吧、棋版社等身居其铭感份特别尊荣尽享空前优裕生活丽岛花丝毫都做到滴滴尽显功夫将种美生活实实地展现人们面前。
滞销楼盘“一路通”解套模式
注解 ：
在楼花新段而容 易厦时调整才摆 脱了过早 “ 天折 的命运 ｔ （ ） 包括 脱离市场现 状 ， 去成 交基础 和 物非所 ２ 失
（ ） 这种情 况不 多， １ 但并 非没 有 ， 只不过是大多由于处
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２ 营斜 策略 单 一 化 １） （０ 售 出 四五 成 后 ｊ ％ ０ 整 体 推 盘 的 控 制 与 管理 先 误 ｔ ４ ’ Ｊ Ｉ 局 限推 售 敷 量 ， 中胸 蓦 范 围， 泉 购 买 冲 击 内 ； 、 辜 凝 ２ 劣行 暗 稚 策略 ，但顺 控 削 得 宜 （５ Ｉ） ３ 新 加推 单位与旧推 单位之间要存在 时间 差。
维普资讯
文 ／曾德 专 文 艺
有开发商提出要求 ， 他说他的楼盘既不是高 档楼盘也不 是尾楼 ， 但现在卖不动了，请问该从哪个 穴位” 下 刀 ？ 能否提供一个既不 限档次高低又不论销售新段的 滞 销楼盘 万能解套公式 ”？其实 ，哪有什幺 “ 包治百病 ”的 万能公 式 ，任何事情 的有 效解决都是离不开 具 体问题具体分析 这一 甘草药方 的
同类 市场 ； （ ）该 类 开 发 商太 过 于 自信 ５ 不相 信市 场 调 研和 繁划 包 装选 一套 ， 为 那 都 是 骗人 的东 西 他 们 喜 欢凭 自己 的经 验 认 来操 作 。虽 说 市 场 不相 信 眼 相 ” 但 他 们 不怕 因 为他 们 早 已 无泪 水 可 流 （ ） ＾ 市时 机 准 则 ： ６
ＢＲＡ
值 两 方 面 ，
剩下 差 的 ，或 只 售 出 价 格 低 的 单 位 ，剩 下价 格 高 的 １ ，到售
（ ） 如安 居房小区里建造 “ 尔夫练 习场 ” 高档住宅 ３ 高 、
热销和滞销楼盘对比分析
侧重宣传项目 地段和环 境 侧重宣传项目 规模
一般
开心厨房浪漫 约会季
样板房、老带 新奖励、购房 优惠券1万元 优惠
配套相对好
汇成上东
热销户型88平米的两 房
6300元/m2
较好
地段靠近市中 心配套好
绿地世纪 城
热销户型为126平米三 房
5400元/m2
侧重宣传项目 规模
良好
特价房12套， 价格4210 元；幸福 品牌发展商+新 幸福计划， 城规划+百万方 助巢基金 大盘 营销，优 惠10001 元
一般
目前优惠5个点
城北的整体环 境较差；位置 偏
深业华府
100-142平米挑高5.6米的 复式楼
7000元/m2
侧重宣传 项目品质
一般
优惠5000元，全 款965折，按 揭99折
复式产品不符 合客户居住习 惯
热销
银河湾 公元皇府 颐园世家
未开盘
泰和天成 凡尔赛公馆
从销售率看选住热销和滞销项目，有的项 目蓄水时间长，本次只看销售率
数据来源：马鞍山住宅与房地产信息网
3
楼市 走势
销售分析——热销楼盘分析热目名 称畅销户型销售均价
推广策略
案场执行
促销活动
热销原因
银河湾
热销户型90平米的小 三房
6500元/m2
销售点评 中等
滞销
深业华府 东方明珠
汇成上东
2011.10.14
2009.12.23 2011.6.23 未开盘 未开盘 未开盘
967
528 232 549 228 /
579
456 123 / / /
80-90
120-130 110-140 80-90 110-120 119
某某楼盘滞销的原因及解决方案
楼盘滞销的原因及解套方法目前铁石口的项目中途受阻，陷入困境，令人头疼，楼盘滞销严重影响着大家的资金回笼速度。
就目前的形势来看，也没有更多的资金再无限地投资下去，一旦处置不好，后果将不堪设想。
未来的政策不明朗，解决资金回笼问题已经迫在眉睫。
但就目前来看，事情也还没有到不能解决的地步。
楼盘销售不畅未必可怕，客观去看待如今的困境，认真诊断，适时调整项目发展策略，变不利为有利，使项目起死回生、重新步入正规，资金回笼也是完全有可能。
本人主要从以下几个方面去盘点一下原因，然后对症下药提供几套解决办案，供各位股东参考分析，并希望能尽快商讨出最佳的解决方案，以最短的时间将现有的楼盘销售拉回正常轨道，我们的目的重点在于解决问题，盘活资金，并不针对任何人和事。
一、内部管理问题现在公司发展步履维艰，这种情况下更需要合伙人团结一致，需要股东的相互理解、信任和支持。
股东之间互不信任，互相猜忌，凝聚力不够，不仅公司股东会不能正常召开，不能形成有效决议，甚至因种种原因导致正常业务都不能开展，一些政府性费用也不能正常缴纳，目前公司无人管理，一盘散沙，几乎经营陷于停顿。
继续再这样拖下去，将使各股东利益受到重大损失。
股东内部矛盾还是通过内部渠道解决为好，没有过不过的坎，拆桥容易过河难。
处理公司股东内部矛盾，最佳的途径是充分沟通，协商解决，即便不能再携手前行，那么分道扬镳、好合好散也未尝不可。
如果依然不能达成一致，也可以通过诉讼、仲裁程序，借助外力等手段来解决。
社会生活复杂多变、不确定性因素很多，我们虽然一直尽量避免做相互伤害的事情，但渔翁得利的事情也还是发生在了我们身边，如果我们的谨慎容忍，少一些无所顾忌；多一些厚道沟通，少一些鱼死网破，尽量避免发生亲亲相害、。
解决的途经：1、接下来就需要所有的股东坐到一起，大家针对目前的情况给出自己的看法，看看能不能找到共同利益点，还能不能持续的合作下去。
1.找不出解决方案，剔除意见不合者，寻找利益共同点，要想做一番事业，大家必须要有共同的理念和信念，作为合作者，如果你们真的是意见不合，那就勇敢的让他出局，大家针对出局者出局后，根据现有的形式达成共识，寻找后期发展的共同目标。
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滞销楼盘--户型问题分析随着人们住房消费意识的增强，在位置、环境等因素不可改变的情况下，房型越来越成为人们挑剔的焦点。
一个成功的楼盘，设计是重中之重。
目前的滞销住宅，房型设计不合理是空置的主要原因之一。
当前滞销户型设计上的缺陷主要有以下几种：1. 客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间；2. 客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗；3. 客厅视野差，窗不应正对墙面；4. 客厅的形状不好或尺度不合理；5. 入户无过渡空间；6. 餐厅面积过大或过小；7. 主卧室的宽度小于3米或面积过小；8. 户内交通线长；9. 卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室；10. 四居室的户型，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；11. 功能分区不合理；12. 各功能空间面积比例不当；13. 跃层户型室内楼梯的位置不当；14. 卫生间、厨房宽度不够等等。
好房型，是消费者和开发商共同追求的目标。
首先，房型设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。
好的房型在布局上，社交、功能、私人空间应有效分隔。
一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。
采光口与地面比例不应小于1∶7；宽度不应小于3．3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积大于10平方米；餐厅应是明间，净宽度不宜小于2．4 米；厨房净宽度不应小于1．5米，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1．6 米，如为淋浴则净宽度不得小于1．2米。
其次，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。
年轻人组织家庭，这是小家庭的时期消费；当孩子长大，有分室要求了，又是一种时期消费；小孩子成家了，老夫妻需要适应老年生活的住宅，这又是一种时期消费。
根据满足适时、实际的需求，设计出不同功能或互有兼顾的房型，是开发商努力的目标。
价格定位分析概述在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。
一、认识房地产价格的真实面目房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。
其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。
而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征：第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。
其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。
第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。
房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。
第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。
一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。
第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。
这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。
没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。
房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。
二、制定房地产价格合理的定价目标首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。
不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，可能是行得通的。
如今在市场日益成熟的情况下，价格的高企只是开发商一厢情愿而已。
事实上，追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长期目标的最大利润，高价带来的高额利润只是短期的，逐渐会受到消费者的不满而拒绝购买，反而让竞争者争得市场。
以低价入市争取顾客，拥有消费者，才能给企业带来长远的利润。
房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。
当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。
在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。
一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。
以取得最大利润作为定价目标，是个抽象的数字，是大前提。
如果要将目标具体化，也可将投资利润率作为定价目标。
即在总体投资基础上加上事先确定的投资利润率，计算出售楼的价格。
但是投资利润率为多少才合理呢？在房地产热火朝天的90年代初，房地产市场的投资收益率可高达40％。
当市场趋于成熟和规范以后，房地产的平均利润仍可能高于社会平均利润，以高风险、高回报为特征的房地产平均利润将可在10％到20％之间。
三、房地产价格的合理定位现房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。
成本导向，顾名思义是以总成本为中心来制定价格。
即：价格＝成本＋利润＋税金（其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算）成本导向法紧紧围绕着开发商的利润目标，有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润，这种方法无疑是比较简便。
但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你成本，不管你利润的，市场能接受的价格才是合理的价格，只有接受你的价格你的房子才能卖出去。
况且如果市场能接受的价格高于原来目标成本加目标利润制定的价格，使你能多赚钱，那么何乐而不为呢？归根到底，与许多产品一样，房地产价格主要是取决于市场供求关系。
以需求导向法定价是目前较多开发商使用的较科学合理的方法。
需求导向定价法需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。
是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。
根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。
要根据市场的供求关系定价，便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。
在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。
供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
供求关系因素；房地产的价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。
房地产的供求状况可分为如下4种类型：1）全国房地产总的供求状况；2）本地区房地产的供求状况；3）全国本类房地产的供求状况；4）本地区本类房地产的供求状况。
还有影响房地产价格的其他因素：经济因素：包含物价、土地价格、利率、货币供应量、经济增长率等内容。
物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。
银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。
货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。
经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。
社会因素：人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高；家庭结构可影响购房目的、购买力；福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。
行政及法律因素：比如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。
自身因素：所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。
这些因素如下：1、位置：房地产价格与位置优劣成正相关。
一般来说，商业房地产的位置优劣，主要看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市场中心的远近。
2、地质：地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。
地质条件的好坏决定着建设费用的大小。
3、土地面积：规模大的住宅区，封闭式物业管理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满意，增进需求。
4、日照朝向、采光、通风、风向等。
5、建筑物的外观：建筑样式、风格和色调。
凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感受，价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，价格就低。
6、心理因素：当经济大环境暂时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。
随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的一族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和判断能力。
分析过各种影响因素后，价格的定位是讲究技巧的。
具体来说，一般先行设置内部认购时期的价格，目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场接受程度。
内部认购价可根据成本加成法，并参照附近地区楼盘价，以较低为好。
如果市场表现踊跃，可在公开发售时作向上调整，幅度不可太大。
如果市场表现冷淡，表明内部认购价格定高了，可以采取提高装修标准，或增加提供优质服务，或送管理费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功。
总之应使楼盘开售后，价格只升不跌，给予客户信心，使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望。