青岛宏观经济指标

青岛宏观经济及房地产经济指标2006-2-21 一、城市发展规划（1996-2020）城市概况青岛地处山东半岛东南部，既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。

土地面积总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里，所辖胶州、胶南、即墨、平度、莱西五市9552平方公里。

行政区划青岛辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7个区和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。

人口规模人口增速加快。

年末全市总人口为740.9万人（户籍人口），增长1.3%。

其中，市区265.43万人，增长2.7%；五市（县级）475.47万人，增长0.6%。

全年新出生人口75530人，出生率为10.26‰；死亡人口48109人，死亡率为6.54‰；全年净增人口97824人，人口自然增长率为3.72‰。

积极开发利用城市地下空间，形成以地下铁路线站为纽带、以人防工程开发利用为主体、以高层建筑、广场、绿地等设施的地下空间开发为节点的地下空间网络系统。

地下空间开发布局结构：三线两环连片区。

三线指地铁的南北一线、南北二线、东西线；两环为地铁的小环线与南北半环线；片区指现有的人防工程的16个片区以及规划的成片开发利用的地下空间片区。

交通规划总体为“纵横干线联两环”，即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干路构成的纵横干线，联接环胶州湾快速路和环崂山主干路。

主城城市快速路结构为“三纵五横”，辅城为“二纵三横”，通过跨胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连，形成胶州湾东西两岸既相对独立又彼此相通的城市道路系统。

二、宏观经济指标国民经济全市实现生产总值（GDP）2695.5亿元，增长16.9%，比上年提高0.1个百分点，为1994年以来的最高增幅。

其中,第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%，第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%，第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。

三次产业的比例关系调整为6.5：51.9：41.6。

2005年全市实现地方财政一般预算收入176.34亿元，增长35.1%；地方财政一般预算支出203.06亿元，增长23.4%。

税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征）393.01亿元,增长15.1%;地税税收收入120.88亿元,增长20.0%。

宏观经济景气保持高位运行。

市政价格市场物价小幅上升。

全年居民消费价格总指数102.3,比上年上升2.3%，其中，食品、衣着、娱乐教育文化用品及服务、居住分别上升2.1%、8.3%、0.4%、7.7%，烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯分别下降0.2%、0.7%、0.6%、1.9%。

主要工业品出厂价格指数101.39，上升1.39%；原材料、燃料、动力购进价格指数106.52，上升6.52%。

房屋销售价格指数110.9，上升10.9%，土地交易价格指数103.4，上升3.4%,房屋租赁价格指数103.3，上升3.3%。

劳动就业2005年末全市单位从业人员224.3万人,增长8.3%。

全年通过各种渠道共安排失业人员实现就业15.4万人，组织4.5万人次失业人员参加就业培训，组织农村劳动力转移培训4.8万人。

年末全市城镇登记失业率为2.96%，下降0.14个百分点。

2005年末全市参加基本养老保险人数为131.1万人，参加失业保险人数为105.1万人，全年累计领取失业保险金的人数为8.9万人，下降8.5%。

居民收入水平城市居民人均可支配收入12920元，增长16.5%；人均消费性支出9883元，增长9.8%；城市恩格尔系数37.6%，下降0.4个百分点。

农民人均纯收入5806元，增长14.3%；人均生活消费支出3737元，增长11.4%；农村恩格尔系数37.5%，下降1.2个百分点。

社会职工平均工资15616元，增长16.1%，其中，在岗职工平均工资16015元，增长15.0%。

居民住房水平2005年末城市人均现住房建筑面积22.96平方米，增加1.75平方米；农民人均住房使用面积29.54平方米，增加1.55平方米三、房地产市场1.市场供给特征投资金额2005年，全市房地产开发投资额220亿元，比2004年增加35.22％。

其中住宅建设投资160亿元，同比增长22.1％；施、竣工面积全市各类商品房施工面积2300万平方米，同比增长10.5％；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6％。

商品房新开工面积1200万平方米，比2004年增长22.8％。

其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增长22％；商品房竣工面积811万平方米，比2004年增长13.1％，其中商品住宅竣工670万平方米，同比增长18.6％。

本年度在建经济适用住房240万平方米，竣工72万平方米，比2004年增长14.63％。

市内四区商品房预售面积221.56万平方米，同比增长15.82％，其中商品住宅批准预售面积178.81万平方米，同比增长18.77％。

供应单套面积2005年，市内四区销售的商品住房户型以120平方米／套以下的普通商品房成交套数最多，占总成交套数的93.55％，比2004年同期增加24.26％；其中80－100平方米／套占43.66％，同比增加10.45％；100－120平方米／套占23.95％，同比减少5.10％。

2005年批准预售的商品住宅户型结构以80－100平方米／套最多，占总批准预售面积的29.84％，其次为100－120平方米／套，占28.29％。

普通住房已成为住房结构的主流户型。

供应价格商品住宅价位结构为：3000元／平米以下（经济适用房），占总成交套数的11.47％；3000－4000元／平米，占27.36％；4000－5000元／平米占20.52％，5000－6000元／平米占18.99％；6000元／平米以上占21.66％。

基本与2004年持平。

2.市场需求特征交易均价2005年我市商品房销售情况，去年我市的商品房销售平均价格为3133元／平方米，同比增长10％，增幅比上一年同期下降1个百分点，商品房销售价格涨幅走势逐步趋缓。

2005年，青岛市内四区商品房平均交易价格为5238元／平方米，较2004年同期上涨6.02％，其中商品住房平均交易价格为5201元／平方米，同比上涨8.73％。

各区商品住宅销售均价为：市南区7786元／平方米，同比上涨21.30％；市北区5950元／平方米，同比上涨21.26％；四方区4757元／平方米，同比上涨17.03％；李沧区3478元／平方米，同比上涨23.10％。

成交套数及单套面积市内四区商品房销售13248套，同比增长2.91％。

交易商品住宅户型结构以每套80－100平方米成交套数最多，占总成交套数的43.66％，套型面积100－120平方米的占总量的23.95％。

成交价格销售价位以3000－4000元／平方米（经济适用房）成交套数最多，占总成交套数的27.36％，4000－5000元／平方米的占20.52％，5000－6000元／平方米的占18.99％，成交需求2005年度，市内四区商品住房成交总套数中，本市居民购房占总量92.32％，比2004年同期减少1.4％，成交面积126.45万平方米，占总量91.60％；成交金额64.56亿元，占总量89.53％。

外地人（外地、境外）来青购房者很少，2005年共成交1018套，占总成交量的7.69％，比2004年同期增加1.43％。

其中，外地购房成交984套，占总成交量的7.43％；成交面积10.49万平方米，占总成交量8.03％；成交金额6.50亿元，占总量9.81％；境外购房成交34套，占总量0.26％；成交面积0.45万平方米，占总量0.36％；成交金额0.40亿元，占总量0.66％。

二手房状况2005年二手房住宅价格由于受交易所得税和营业税政策的影响，同比增长5.5％，价格自7月份以来持续走低，下降6.7个百分点。

去年我市二手房共成交登记26271套，同比减少18.76％；成交面积195.74万平方米，同比减少15.53％。

3.青岛市房价居高不下的原因主要在于：土地价格的不断攀高拉动房价居高不下近几年来，随着我市市区土地的不断开发利用，可开发利用的土地日渐减少。

特别是2001年我市土地交易进入拍卖程序后，土地交易价格完全受市场供求关系左右，加之受国家政策调控，收缩土地供给和清理整顿土地市场以及拆迁费用加大的影响，土地拍卖价格不断攀高。

如位于奥帆赛场开发用地挂牌价格高达9360元/平方米；香港中路8号拍卖的楼面地价已突破10000元/平方米；银川西路西端A地块楼面地价的起拍价为3100元/平方米，最后成交价高达5120元/平方米，高出起拍价65.2%；而位于李村夏庄路地块楼面地价的起拍价为950元/平方米，最后成交价高达2510元/平方米，高于起拍价1.62倍。

土地成交价格的不断攀高，从很大程度上刺激了房地产开发商和购房者的神经，激发了开发商的积极性，摇动了购房者的心理预期，从而拉动了房屋价格的居高不下。

城区南北地区两端房价上涨较大，带动我市房价涨幅较高。

由于我市地理条件的限制和城区布局的历史延革，南北城区发展很不平衡，从而造成房价差距较大。

（1）位于一级地段的南部区域的市南、崂山两区，位置临海和环境较好，可开发用地不断减少，土地价格和拆迁成本大幅上升，同时新建楼盘大多为精品楼盘，房价涨幅较大。

从9月份部分楼盘的销售情况看，位于山东路的江山帝景小区平均价格为10700元/平方米，同比上升28.9%；位于高科园近期销售量较大的世纪花园小区，其平均售价为7674.89元/平方米，同比上升18.1%；位于澳门路的燕岛公寓平均价格为14106元/平方米，同比上升17.5%。

使9月份一级地段商品住宅平均价格达8946.9元/㎡，比去年同期上升17.9%。

（2）位于市区北部的5级地段的李沧区，近年来开发的大部分是经济适用住房，今年我市开始进行经济适用住房摇号销售，严控销售对象，使外来人口和不具备购买条件的购房者只能购买普通住宅，然而这一区域的新建普通住宅开发较少，不能满足较大的购房需求，使部分销售的楼盘平均价格已高达5300元/㎡，同比上升16.7%。

从而拉动该区域普通住宅价格较去年同期上升13.6%，价格涨幅仍较大。

从部分楼盘销售情况看，占销售总套数的38%房屋被外来人口购买，是造成为一区域房屋需求旺势加剧的主要因素之一。

（3）位于北端的城阳城区，外资企业较为集中，近年来区政府加大村庄改造的力度，使该区域的经济环境和居住环境都得到很大的改善，房价也开始上涨，有的楼盘价格与四方、李沧两区不相上下，据统计，9月份城阳区房屋销售面积为49.67万平方米，比去年同期比上升228.9%，城阳城区普通商品住宅平均价格为4044.2元/㎡，较去年同期上升17.6%。