《征地区片综合地价测算指导性意见》(暂行)
河南省人民政府关于征收农用地区片综合地价有关问题的通知
河南省人民政府关于征收农用地区片综合地价有关问题的通知文章属性•【制定机关】河南省人民政府•【公布日期】2020.05.06•【字号】豫政〔2020〕16号•【施行日期】2020.05.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文河南省人民政府关于征收农用地区片综合地价有关问题的通知豫政〔2020〕16号各省辖市人民政府、济源示范区管委会、各省直管县（市）人民政府，省人民政府有关部门：为进一步完善我省征地补偿安置机制，切实维护被征地农民合法权益，根据修正后的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，现就有关问题通知如下：一、将“征地区片综合地价”更名为“征收农用地区片综合地价”，由土地补偿费和安置补助费组成（其中土地补偿费占40%、安置补助费占60%），不包括地上附着物、青苗补偿费和被征地农民的社会保障费用。
二、征收农用地区片综合地价由省政府制定，并至少每三年调整或重新公布一次。
地上附着物和青苗补偿费标准由各省辖市政府、济源示范区管委会、各省直管县（市）政府按规定调整公布（其中经济林补偿标准由省林业局调整公布），并报省自然资源厅备案。
被征地农民的社会保障费用标准由省人力资源社会保障厅会同有关部门按规定调整公布。
标准调整前已依法办理征地批准手续，但征地补偿安置费用未足额支付到位的，按调整后的标准执行。
三、我省征收农用地区片综合地价标准继续按《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政〔2016〕48号）执行，《河南省征收农用地区片综合地价标准》由省自然资源厅印发。
征收农用地以外土地的，按同一区片中农用地综合地价标准执行；经批准占用永久基本农田的，按所在县（市、区）最高农用地区片综合地价标准执行；因非农建设需要收回农林牧渔场等国有土地的，参照周边农用地区片综合地价标准执行。
四、各地、各有关部门要采取有效措施，确保被征地农民的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费及时足额支付到位，社会保障费用落实到位。
制订征地区片综合地价引发的几点思考
内蒙古电 大学刊
２０年第１期（ ０ ７ １ 总第９ 期） ９
制 订征地 区 片综合霞
（ 头市 国土 资源局 征用 土地 事 务 中心 ， 包 内蒙古 包 头 ０ ４ １ ） １ ０ ０ ［ 摘 要 ］为了 实保护农民合法权益， 切 规范政府征地行为， 需进一步明确同地同价的内涵， 创新区片价测算方法， 紧 抓
订 征 地 区片 综 合 地 价 过 程 中所 引发 的 问题 论 述 如 下 ：
一
求 太 高 ； 果 是 后 者 ， 征 地 补 偿 费 用 就 要 高 一 些 。这 次 的 如 那
《 导 性 意 见 》 乎 解 决 了征 地 工 作 中 的 这 一 问题 ， 用 于 实 指 似 但 践 中就 会 发 现 ，征 地 补 偿 不 因 征 地 目 的 及 土 地 用 途 不 同 而 “ 有差 异 ” 问 题 好 解 决 ， 在 同 一 区 片 内 ， 同宗 地 的 征 地 补 的 “ 不 偿 标 准相 同 ” 一 点 不 符 合 包 头市 的 实 际 。 主要 原 因 有 以 下 这
１包 头市 土地 质 量 差 异 大 。 在 以往 的 征 地 过 程 中 ， 是 ． 都 按 地 类 补 偿 的 ， 且 实 践 证 明这 种 补 偿 方 式 适 合 包 头 市 的 实 而 际 ， 民 也 能 接 受 。 所 以 ， 同 一 区 片 内 不 同 宗 地 的 补 偿 价 农 在 格 因 地 类 不 同而 不 同 ， 适 合 我 市 。 更 ２《 ． 征地 区 片综 合 地 价 测 算 指 导 性 意 见 （ 行 ） 规 定 要 暂 》
安 置 制 度 的指 导 意 见 》 国土 资发 ［０ ４ ２ ８号 ）进 一 步 明 确 （ ２０］３ ，
2015年上半年北京管理与法规：土地使用权出让的限控制模拟试题
2015年上半年北京管理与法规：土地使用权出让的限控制模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、税收是调控经济的重要方法，其主要表现在__。
A．调节供求总量之间的平衡B．调节供给在结构上的平衡C．配合价格调节生产和消费D．调节企业利润水平E．提高市场的需求量2、甲宗地单位面积地价为3200元／平方米，建筑容积率5，建筑面积4000平方米；乙宗地楼面地价为500元／平方米，建筑容积率7，土地面积900平方米．则两块土地总价相比。
【2004年考试真题】A：甲等于乙B：甲高于乙C：甲低于乙D：难以判断E：时间因素3、叠置法将同比例的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，形成的封闭图斑即为有一定地形特征、土壤性质和耕地类型的定级单元。
若图斑小于最小上图面积，则应进行归并。
A：5B：6C：7D：8E：国家实行土地估价师资格认证制度4、契据登记制是指对于土地权利变更的行为，只要当事人意见一致，订立契据即生效力，它具有__的特点。
A．动态登记B．登记的土地在法律上具有公信力C．登记机关对权利的变更要作实质性的审查D．强制性5、下列城市规划因素中，对地价影响最大的因素是。
【2009年考试真题】A：面积、形状、土地使用年限B：防洪堤、供电容量、消防站C：绿化、游憩设施、环境质量D：用途、容积率、建筑密度E：时间因素6、基准地价是不同用途土地分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域的。
A：基准地价B：标准地价C：平均价格D：买卖价格E：时间因素7、按照证券分类，股票属于。
A：商品证券B：银行证券C：资本证券D：货币证券E：土地8、根据《房产测量规范》，一般套内建筑面积不包括．【2009年考试真题】A：电梯井水平投影面积B：套内壁柜水平投影面积C：共有墙的水平投影面积的一半D：未封闭阳台水平投影面积的一半E：土地9、某房地产开发公司于2006年10月1日将某块土地的使用权以300万元的价格转让出去，计算增值额时，允许扣除项目金额为216．65万元，则该公司在这笔土地交易中应缴纳的土地增值税为万元．【2007、2006年考试真题】A：150．00B：90．00C：83．35D：25．01E：土地10、土地估价需要根据确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。
《征地区片综合地价测算指导性意见》(暂行)
附件2：征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）一、概念及内涵征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准(原则上不含地上附着物和青苗的补偿费)。
征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。
二、基本原则（一）维护被征地农民合法权益原则。
征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。
（二）同地同价原则。
在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。
（三）协调平衡原则。
征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。
（四）公开听证原则。
根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
三、基本要求（一）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修改因素，修正体系应一并公布。
（二）一个市（县）的征地区片价原则上控制在4—6个级别。
（三）征地区片价应设定对应的基准时点，一般3－5年更新一次。
四、工作步骤1、确定测算范围；2、划定区片；3、测算区片综合地价；4、对区片综合地价进行验证和调整；5、测算结果听证和修改；6、确定征地区片价；7、整理与编制成果。
五、区片的划定(一)有农用地定级成果市（县）的区片划定已经根据《农用地定级规程》完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发［2004］238号)的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。
江苏省2017年上半年土地管理基础与法规：土地管理考试试卷
江苏省2017年上半年土地管理基础与法规：土地管理考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不同的土地利用环境不仅反映当前生产力发展水平以及对土地的改造能力和利用程度，而且要求土地利用必须遵循__原则。
A．统筹安排B．协调性C．因地制宜D．时序性2、《企业会计准则》规定，对发出和领用存货的计价方法，企业可以选择使用的方法有__。
A．先进后出法B．先进先出法C．后进先出法D．加权平均法E．月末一次计价法3、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到，从而最大限度地增加利润。
A：节约运费B：扩大市场需求C：优化品种结构D：降低生产成本E：时间因素4、《草原法》规定，国家所有的草原，由__代表国家行使所有权。
A．全国人大B．国务院C．国土资源部D．农业部5、W市A县县城居民李某对A县人民政府国土资源管理部门对其做出罚行为不服，在知道具体行政行为之日起__日内，李某可以向W市政府国土资源管理部门申请行政复议。
A．30B．25C．20D．156、《土地登记办法》规定，对符合总登记要求的宗地，由__予以公告。
A．市级以上人民政府B．市级人民政府C．县级人民政府D．国土资源行政主管部门7、市场经济与计划经济的本质区别在于。
A：价格的形成机制B：生产力水平高低C：有无计划和调控D：所有制形式E：土地8、在设计阶段进行限额设计的最高目标是。
A：经批准的可行性研究报告中的投资估算B：设计概算C：施工图概算D：规划阶段的投资额E：土地9、按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。
对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（）价值标准。
A．出让合同B．成本C．完全产权D．公开市场10、笼统而言，土地统计包括三个含义，下列不属于其含义的是土地统计__。
A．资料B．工作C．科学D．指标11、某企业出资150万元购建一厂房，预计可使用20年，净残值为10万元，若采用平均年限法计提折旧，则月折旧额为万元．【2004年考试真题】A：7．00B：1．25C：14．94D：0．58E：土地12、标准差系数的功用在于__。
征地区片价及更新方法
通常计算土地收益的现值之和,可以采用收益还 原法计算,将农地农用的未来预期年净收益折现的方 法计算,考虑土地使用年期的收益还原法计算公式如 下:
P为农用地经济来源功能价格； a为农用地未来预期年净收益; b为农用地年净收益每年递增的幅度; r为农用地还原利率; n为土地使用年限。
当n为无限年期的情况下,其计算公式为： 式中各字母含义同上。
（2）确定修正因素和系数 修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、
土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低 生活保障水平。
采用综合评分法确定因素的修正系数。因素修
正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修 正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系 数参照下面的方法确定。
①土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市
这种方法其实是土地估价方法中成本逼近法的逆用， 征地区片价也即土地取得费。公式为：
（四）对区片综合地价进行验证和调整
对区片综合地价进行验证和调整的目的是保
证征地区片价测算结果能够与现行征地补偿标 准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下 降。
对区片综合地价进行验证和调整时，要求
对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收 入水平进行全面的调查，切实保证区片综合地 价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活 和长远发展的需要。
（2）统一可比内涵
征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内 涵一致。主要是指在对案例进行整理时，要将青苗 补偿费、附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费 用等剔除出去。
（3）进行比较 对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和
时间因素等。 区域因素是指区片所在地区的自然条件与社会、经济、
行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水 平产生影响的因素。区域因素包含的内容主要有区片的 位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地使用 限制、区域农业发展程度。
国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知
国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2004.11.03•【文号】国土资发[2004]238号•【施行日期】2004.11.03•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知（国土资发[2004]238号）各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），巩固土地市场治理整顿成果，进一步加强和改进征地补偿安置工作，部研究制定了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。
现印发你们，请认真执行。
二00四年十一月三日关于完善征地补偿安置制度的指导意见为合理利用土地，保护被征地农民合法权益，维护社会稳定，根据法律有关规定和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，以下简称《决定》）精神，现就完善征地补偿安置制度有关问题提出以下意见：一、关于征地补偿标准（一）统一年产值标准的制订。
省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。
制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。
（二）统一年产值倍数的确定。
土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。
征地统一年产值标准测算指导性意见(暂行)
征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）一、概念及内涵征地统一年产值标准是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。
统一年产值标准是计算征地补偿费用的主要依据。
征地补偿费用在统一年产值标准的基础上，根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、原征地补偿标准等因素确定相应的土地补偿费和安置补助费倍数进行计算。
统一年产值标准适用于集体农用地征收补偿测算，集体建设用地征收补偿和国有农用地补偿测算可参照执行。
二、基本原则（一）主导性原则。
选择主导的地类和耕作制度进行测算，用主导农用地收益反映测算范围内的农用地客观收益。
（二）适当从高原则。
在依据现状农作物产值测算的同时，适当考虑改进生产方式、增加科技投入等提高土地收益。
（三）协调平衡原则。
考虑土地等级状况，与当地征地区片综合地价水平相协调，与原征地补偿标准相衔接。
（四）公开听证原则。
根据《国土资源听证规定》要求，依法组织听证，广泛听取各有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
三、基本要求（一）统一年产值标准分两个层次制订，一是市（县）统一年产值标准，以市（县）行政区域为基本单元制订；二是市（县）内分区域年产值标准，把市（县）划分为不同区域，确定各区域年产值标准。
（二）市（县）统一年产值标准为控制性标准，在省内进行综合平衡；市（县）分区域年产值标准在市（县）统一年产值标准的基础上形成。
（三）分区域年产值标准不设地块修正体系。
（四）统一年产值标准应设定基准时点，一般３～５年调整一次。
四、工作步骤１．确定测算范围；２．确定主导耕作制度和主要农作物年产量；３．确定主要农作物价格和年产值；４．确定市（县）统一年产值标准；５．确定市（县）分区域的统一年产值标准。
五、主导耕作制度和主要农作物年产量的确定（一）主导耕作制度的确定主导耕作制度包括土地主要复种方式和主要农作物种类。
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附件2：
征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）
一、概念及内涵
征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准(原则上不含地上附着物和青苗的补偿费)。
征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。
二、基本原则
（一）维护被征地农民合法权益原则。
征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。
（二）同地同价原则。
在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。
（三）协调平衡原则。
征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。
（四）公开听证原则。
根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
三、基本要求
（一）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修改因素，修正体系应一并公布。
（二）一个市（县）的征地区片价原则上控制在4—6个级别。
（三）征地区片价应设定对应的基准时点，一般3－5年更新一次。
四、工作步骤
1、确定测算范围；
2、划定区片；
3、测算区片综合地价；
4、对区片综合地价进行验证和调整；
5、测算结果听证和修改；
6、确定征地区片价；
7、整理与编制成果。
五、区片的划定
(一)有农用地定级成果市（县）的区片划定
已经根据《农用地定级规程》完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发［2004］238号)的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。
(二)没有农用地定级成果市（县）的区片划定
没有开展农用地定级工作的市（县），可以行政村为基本单元，根据地类、人均耕地数量、土地区位等因素对基本单元进行综合评价和调整，划定区片。
注意事项：
1、对基本单元综合评价应考虑地类、产值、土地区位、人均耕地数量、土地供需关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，并确定合理的权重。
2、区片边界线一般以村行政界线为依据划定；需打破行政界线的，可依线状地物及地类分界线确定。
3、基本农田保护区、生态保护区和其它资源保护区等不得划入征地区片价测算范围。
六、测算方法
征地区片价可采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法进行测算，也可以根据本地区实际情况采用其它合适的方法进行测算。
征地区片价原则上应在两种或者三种方法测算结果的基础上综合平衡确定。
（一）农地价格因素修正测算法
征地区片价以农地价格为基础，同时考虑人均耕地数量和城镇居民最低生活保障水平等因素进行修正。
具体步骤：
1、计算区片的农地价格；
2、确定修正因素和系数；
3、计算征地区片价。
注意事项：
1、已经根据《农用地估价规程》完成农用地基准地价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农地价格；没有完成农用地基准地价测算的地区，在农地年产值的基础上采用收益还原法评估区片的农地价格。
2、修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。
（二）征地案例比较测算法
根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，进行比较确定征地区片价。
具体步骤：
1、选择征地案例；
2、统一可比内涵；
3、进行比较修正；
4、计算征地区片价。
注意事项：
1、征地案例要选择近三年之内发生的征地项目。
2、征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致。
3、对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和时间因素等。
（三）年产值倍数测算法
根据年产值倍数分别计算土地补偿费和安置补助费确定征地区
片价。
具体步骤：
1、确定区片土地年产值；
2、确定土地补偿倍数和安置补助倍数；
3、计算区片土地补偿费和安置补助费；
4、计算征地区片价。
注意事项：
1、区片土地年产值依据统一年产值标准或者通过调查前三年产值确定。
2、土地补偿倍数和安置补助倍数，应根据《土地管理法》有关规定，并考虑当地经济发展水平和基本生活保障水平确定。
七、验证和调整
征地区片价初步结果必须与现行征地补偿水平和被征地农民现有生活水平进行比较和验证，测算的征地区片价低于现行征地补偿水平和农民现有生活水平的，不足以支付失地农民社会保障费用的，需要进行调整。
注意事项：
1、现行征地补偿水平通过对近期征地样点调查统计得到。
2、农民现有生活水平主要根据统计部门的农村居民收入水平数据，并结合实地样点调查资料确定；失地农民的社会保障费用根据当地社会经济发展水平确定。
3、征地区片价须折算成年度收益后，才能与农民现有生活水平相比较。
4、征地区片价要与周边地区征地补偿标准相衔接。
八、听证和验收
根据《国土资源听证规定》，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级国土资源部门综合平衡，评审验收。
九、测算成果要求
提交结果报告和技术报告。
（一）结果报告的主要内容:
1、征地区片价说明，包括区片价内涵、基准时点、测算时间、测算范围、区片分布、有关名词解释等；
2、征地区片价表，表中内容包括各区片编号、区片价、位置、范围描述等；
3、征地区片价分布图；
4、征地区片价使用说明。
（二）技术报告的主要内容:
1、测算范围及其基本情况；
2、测算原则与依据；
3、测算技术路线与方法；
4、测算过程与测算结果；
5、测算结果分析与应用建议等。