收益现值法评估中对闲置资产的思考

收益现值法评估中对闲置资产的思考—孙业林收益现值法评估企业整体资产的过程中，我们经常碰到对于闲置资产的处置问题，比如：闲置的土地、房屋等。

我们一般采用先对该部分资产进行剥离，然后再在收益法评估的基础上加上该部分资产的成本法评估值得出企业的评估值。

另外，我们在采用收益现值法评估企业时也经常碰到客户问：收益现值法的评估值中有没有包括未分配利润部分？特别是涉及股权转让为评估目的的评估时，这个问题尤为突出。

从理论上讲，收益现值法是根据企业未来净收益的折现计算出评估值的，是所有者权益的评估值（含未分配利润）。

但是如果我们在评估的过程中没有处理好基准日的未分配利润问题，我们对评估值中是否包含未分配利润的说法可能对客户缺乏说服力。

我认为收益法评估中对闲置资产的处置和未分配利润的问题可以联系起来一起考虑。

首先，闲置资产不仅仅体现在固定资产，它还可以体现在流动资产、长期投资、无形资产等资产当中，需要我们进行仔细的分析。

★闲置资产可能的存在方式：（一）流动资产：在流动资产的分析当中，这样一个案例，基准日的资产负债表如下：（例一）项目账面价值项目账面价值流动资产 7452.37万元流动负债 906.13万元其中：货币资金 5437.29万元其中：短期借款 0.00万元应收账款 639.55万元应付账款 208.68万元存货 1305.64万元其他应收款 24.95万元长期投资 0.00万元负债合计 9,06.13万元固定资产 8120.93万元净资产 153,39.42万元无形资产—土地使用权 645.75万元长期待摊 26.50万元资产合计 16245.55万元经过资产的清查，发现：应收账款全部在三个月以内，情况良好，没有发现可能发生的重大坏账等不良资产；其他应收款只是企业经营过程中必要的押金、职工的暂借款等；所有的房屋全部在用，无闲置；土地系作价或购置使用，账面如实反映；现有的设备是企业生产所必须的，主要设备的购入也是经过严格论证、可行的，无长期闲置；无借款。

从清查的初步情况来看，基本上没有比较常见的闲置资产。

但是进一步的分析发现，在所有者权益当中有570万元的未分配利润（以前年度的未分##配利润基本上全部分配），该未分配利润在资产负债表上主要体现在什么地方呢？我们从几个指标上来看看，企业的流动比率达到了8.2，速动比率达到了6.8，主要的原因实际上是由于巨额的资本金致使大量货币资金盈余造成的，收益法中很重要的因素—注册资本经过几次增资已经达到22亿日元。

在流动资产中，即使扣除全部的货币资金，与流动负债的比率仍达到2.2；扣除全部货币资金和存货，与流动负债的比率仍达到0.78，这扣除货币资金的“流动比率”和“速动比率”仍达到和接近了一般工业企业良好的流动比率要求（2）和速动比率要求（1）。

因此我认为对这个企业来讲，至少有570万元的货币资金实际上构成了一笔闲置的资产，完全可以在收益法评估时先进行剥离，这基本上丝毫不影响对企业的收益和成本的预测，乃至财务风险的分析，因为即使剥离570万元货币资金，“流动比率”仍达到7.6，“速动比率”仍达到6.2，这几乎毫不影响企业的运作，特别是企业没有任何贷款也无需贷款的情况下。

（虽然剥离后仍有大量的货币资金看上去比较富余，但是考虑到实收资本的问题，不敢剥离更多。

）由此得出的企业评估值（收益的现值加上570万元的货币资金）这对股权的转让方和受让方都是公平合理的。

从以上的分析可以看出，之所以可以剥离货币资金，来源于三个很重要的支撑：1．绝对富余的货币资金。

2．近乎完美的应收款项的管理（没有三个月以上的应收账款和不正常的其他应收款）和良好的存货、固定资产的管理。

即没有其他任何的闲置、不良资产。

3．没有任何贷款。

由此可以看出，如果企业并不具备以上的因素，假如应收账款中有明显的不良款项就达到600万元的话，就不能对货币资金进行剥离（即使货币资金明显富余，其他的财务指数也良好，同例一），否则对股权的受让方来讲是不公平的，因为虽然有一笔未分配利润，但是由于不良的应收账款可能产生坏账，该笔未分配利润实际上是没有价值保障的。

因此企业实际上没有闲置的有价值资产，收益的折现值就构成了企业的评估值。

这对双方都是公平的。

其他应收款中也可能存在闲置资产。

比如，企业本来有一块闲置的土地或一幢价值较大的房产，如果在基准日前进行了出售尚未收到现金，挂在了其他应收款，那么该笔应收款项实际上也构成了闲置资产，这与闲置的土地或房产本质上是一致的。

因此对该科目也需要评估人员进行仔细的分析，挖掘有没有异常的特别是大额的应收款项。

（二）长期投资：（例二）一个杭州的项目：该企业成立时间只有一年，实现利润778万元，在年末（评估基准日）全部体现在未分配利润中。

当年企业的流动比率为1.31，速动比率为1.29，存货周转率为111.20，应收账款周转率为572.26。

在成立的一年时间内，企业进行了五项长期投资，合计金额为612.48万元，与主营业务无重大的影响，还有很重要的一点，企业无任何贷款，即企业的投资完全是运用自有的盈余资金实现的。

经过分析，我认为：该长期股权投资实际上构成了企业除主营业务运作以外的潜在资产。

即使剥离该长期股权投资，并不影响企业资金和整体资产的运作，并不影响企业的获利能力，同时该长期股权投资与主营业务无重大的影响。

因此先对该长期投资进行剥离，在预测企业收益里，不包括投资收益，折现后的评估值再加上长期股权投资的成本法评估值，才是企业的整体资产价值，即：企业整体资产价值=净利润（不包含投资收益）折现值+长期股权投资成本法评估值（注：这其实是比较变通的、简单的处理方式，因为一是无法在短时间内对这么多长期投资单位进行收益的分析和预测，二是这些单位大部分成立时间只有不到一年的时间）另外，对长期股权投资的剥离首先要考虑一个很重要的因素，那就是长期股权投资单位对企业的主营业务收入和成本有没有重大的影响？对一些控制原材料供应市场或产品销售市场的长期投资，就不宜进行剥离。

（三）固定资产和无形资产：固定资产和无形资产中比较常见的是闲置的房屋和土地，可以通过固定资产和土地的清查来发现解决。

闲置的房屋由于在企业的经营过程中只产生费用而没有收益，因此处理较为简单，可以直接剥离。

当然生产用、价值量较小的临时闲置的房产可以不必考虑。

同时剥离房产必须考虑该房产是否具备可单独处置的可行性，比如厂区内的房产一般情况下很难出租或是变卖，就不具备单独受益性，也无法剥离。

固定资产中的在建工程是一个比较难处理的问题。

目前一般有两种方式：第一种方法就是作为远期收益性资产来考虑，若产品市场的容量允许，在在建工程完工后增加企业的收入和成本的预测，再进行折现；另一种方法是在评估基准日作为企业的闲置资产进行剥离。

对在建工程的剥离要特别注重一点：通过对相关财务指标（如流动比率、速动比率等）的计算分析考察企业是否运用自有的资金。

如果有项目贷款，要考虑同该项目的贷款同时进行剥离；如果企业只有流动资金贷款，在资产的流动性并不是很有优势的情况下，实际上仍可以看作是贷款进行项目投资，应同时对贷款进行剥离。

有时企业可能是向集团公司（或母公司、关联单位）借款来进行投资，体现在其他应付款科目，等同于贷款，也应当同时进行剥离。

这些都需要我们向企业进行详细的了解、分析。

（注：如果在建工程完全是靠负债投入的，对在建工程和对应负债的一起剥离实际上是不影响净资产的，建议用第一种方法进行处理，即作为远期收益性资产考虑。

）★闲置资产清查时的分析思路：在用收益现值法，特别是有净利润折现的方法评估企业整体价值时，要对企业资产、负债的状况进行详尽的分析，切不可认为是用收益现值法进行评估而放松对资产、负债状况的注：未分配利润与闲置资产没有必然的联系，但是我个人以为未分配利润在基准日的资产中最有可能体现为闲置资产。

要特别注意。

★闲置资产剥离时应注意的问题：对闲置资产的剥离应当相当慎重，要注意以下几点：（1）剥离的可行性：即该资产具有单独的收益性和独立性，并且要求具备一定的变现能力，象例一中的货币资金、例二中的长期投资等。

象厂区内的房产，在不具备单独的收益性和独立性的情况下，就不具备变现价值，实际上只是历史成本的浪费，不能剥离。

（2）剥离的相关性：对资产的剥离，要考虑剥离的资产是否和其他的资产、负债相关联，比如完全靠贷款进行在建工程的建设，要么同时剥离（实际上不影响净资产），要么不剥离。

因此对有长短期借款的企业要特别慎重。

实际上不仅仅是未分配利润可能构成闲置资产，资本公积科目同样可以形成，比如接受资产捐赠，如土地、房产、现金等。

因此对企业所有者权益中较大的资本公积也要进行详尽的了解。

由此推出一个大胆的想法，巨额的、与企业的资产收益规模不相配比的投资也可能构成闲置的资产，也就是说实收资本如果明显的超出了企业本身所必要的、适当的实收资本金额，造成一种投资浪费，也可以理解为形成了闲置资产。

这可以解决企业的资产规模很大（投资规模较大、实收资本较大、净资产很大），收益较小但盈利，收益法评估远远低于成本法评估的情况。

这些企业表面上看，收益资产不多，相当部分的资产以闲置资产的状况存在，但实际上是由于超出必要的资本金造成的，实际上是一种投资浪费。

尽管较大的实收资本对企业开拓产品市场、抵御经营风险是必须的，但一个实收资本只需要一亿元就足够的企业硬是要变成一亿五千万，很有可能造成上千万的资产浪费。

尽管较大的实收资本可以有效降低企业的经营风险和财务风险，我们在收益法评估时可以降低折现率，但较小的收益仍有可能导致收益法评估的结果远远小于成本法评估的结果。

象例一就是很典型的情况，巨额的投资规模和实收资本所带来的却是货币资金的严重浪费，始终保持了五千多万的货币资金，远远大于实际需要。

象这种情况，并不能认为收益法评估的结果比成本法合理，因为收益法评估的结果可能比企业采用清算法评估的结果还要低。

因此资本金的闲置有可能为上述情况的评估提供解决的思路：通过对闲置资产的更大胆的剥离，来解决资本金过剩的问题。

从以上关于闲置资产的处置的思路可以看出，该种分析只适合收益法采用无限年度的情况，因为如果采用的是有限年度折现，必将带来对剩余资产（也包含了可能的闲置资产）的处置问题，即进行作价折现，在这种情况下，就没有必要对现有的闲置资产单独进行处置。

以上只是我个人在评估过程对遇到的一些问题的思考，希望能够抛砖引玉，与大家商榷。