成本法评估集体建设用地使用权的几个问题

成本法评估集体建设用地使用权的几个问题作者：王梅中
来源：《中国房地产》2012年第02期
一、上海市集体建设用地的评估方法
就估价方法而言，集体建设用地使用权（以下简称集体土地）与其他性质的土地使用权一样，通常可采用成本法、收益法和市场比较法等进行评估，然而集体土地在现行法律下还不允许与国有土地一样进入土地一、二级市场进行出让或转让，上海市试行的农村集体建设用地流转，是以合作、入股、联营、置换等方式而不是直接以买卖方式流转，所以在对集体土地评估时，难以获得市场交易案例，也就难以采用市场比较法评估集体土地。

集体土地大部分为工业企业用地，由于多种原因，一般不适宜采用收益法进行评估。

因此，成本法就成为集体土地评估的最主要、最常用的方法。

二、成本法的基本公式及内涵
在运用成本法对集体土地评估时，其一般公式为：土地价值=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润+土地增值收益。

其基本公式的内涵包括以下几方面内容。

（一）土地取得费用
1.耕地开垦费
按上海市物价局等四局委发布的《关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》所规定的计费标准计算，即为37. 5元/平方米（每亩2. 5万元）。

计算了这笔费用后，原来政府规定的垦复基金、耕地有偿置换费就不再重复计算。

2.新菜地开发建设基金
如果估价对象为经批准占用蔬菜保护区、蔬菜非保护区或蔬菜园艺场土地的，评估时要计算“新菜地开发建设基金”，其标准分别为每亩4. 5万元、3. 3万元和7. 5万元，如果估价对象是这些区、场内属于非耕农用地的，则其计费标准分别为每亩3万元、1. 8万元和6万元。

需要注意的是，评估中如计算了新菜地开发建设基金的，就不再计算耕地开垦费。

3.土地补偿费和青苗补偿费
按照上海市物价局、财政局的规定，只要区分、判断准确估价对象是常年蔬菜地还是其他耕地即可。

在计算上述耕地开垦费、新菜地开发建设基金、土地补偿费和青苗补偿费时，我们还必须注意估价时点的问题，因为在不同的时点上，取费标准可能不一样。

4.耕地占用税
根据《上海市耕地占用税征收实施办法》规定：“占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地税”。

这里并未区分国有土地或集体土地，所以集体土地必须计算耕地占用税。

不过，在评估计算中要明晰估价对象所处区县和人均耕地占有量，因为其收税标准是不同的。

5.集体财物补偿
集体土地要不要计算此笔费用，无明文规定，但上海市在征用农地时，明确规定了集体财物（包括房屋、猪棚、苗木、农田基础设施等）的补偿办法与补偿标准。

对于集体建设用地，应该参照征地办法，在估价中予以计算。

至于计算方法、计算标准、计费额，要根据估价对象实际情况而定。

这里没有统一的每亩多少费用的规定，评估结论准确与否主要取决于原始资料的准确程度，另外，还取决于估价师的执业经验与能力。

6.农户拆迁安置补偿
这是一个特殊的问题。

就一般情况而言，估价对象如是耕地，转为建设用地，则不发生该笔费用。

前面所谈及的各项费用，也纯粹是从这一角度考虑问题的。

但是，如果估价对象是非耕地，或者一部分耕地、一部分非耕地，就存在这个问题了。

如果这样，计算是比较容易的，因为我们在一般情况下可以获得当地集体土地上动迁补偿的标准及实际补偿水平的资料。

7.不需要计算的费用
在集体土地被征用为国有土地的时候，还会发生劳动力安置费、养老人员安置费、征地管理费等项费用，而由集体非建设用地转为建设用地时，土地使用权性质未发生变化，原土地使用者也未发生“农改非”的问题，也就是说，这一转变土地用途的行为，未经过“征用”的程序，故这些费用就不必作为取得费用进行计算。

这也是国有土地与集体土地价值差异的主要方面。

（二）土地开发费用
由非建设用地转为建设用地，比如说由一块耕地，转为工业企业用地，那么就产生了一笔开发费用。

具体说，就是建厂前的三通一平费用和建厂过程中永久性的市政配套费用如通水、通电、通电讯、通道路等，简单一点的四通一平，完善一点的七通一平。

这笔费用如何计算，是成本法估价中的一个难点。

通常的做法有两种，一种是用重置成本法计算估价对象实际发生的各项开发费用；另一种是运用当地七通一平费用的社会平均水平。

（三）投资利息
此项费用为取得和开发估价对象的两个阶段的资金成本，故也应分两个阶段单独复利计算，即取得费用为期初投入，其计息期应为整个取得和开发期，而开发费用为均匀投入，其计
息期应为整个开发期的1/2。

另外，地上建筑物的客观建设期也应计入土地取得开发费用的计息期。

这里也有一个估价时点的问题，因为银行贷款利率多次变化，一般采用估价时点的利率。

（四）投资利润
从某种意义上讲，它不是土地使用权本身的价值内涵，而是一种附加值。

这里，有三个方面应加以注意：其一，投资利润的计算期，应该与计息期是一致的。

计息期结束后，投资利润即体现在整个建成企业的产品利润中，而不再单独计算。

其二，作为投资回报的期望值，它应该与投资风险相匹配，由于土地使用权的固有特性（如稀缺性、耐久性），其投资风险应比其他投资对象小，因此估价时投资利润不宜估算过高。

由于集体土地在权利完整性上低于国有土地，故其投资利润也应低于国有土地。

其三，不能千篇一律地用一个固定的百分比去估算每一个具体估价对象，应充分地研究估价对象所处地理位置、环境、交通等条件，土地上建造企业的不同行业等因素，提出一个较为合理的投资利润值。

（五）土地增值收益
集体建设用地的所有权人为农村集体，集体又分三级所有。

且不论该项垄断收益能否实现，如何分配，仅从理论上讲，集体土地所有人有权获得从非建设用地转为建设用地和投资开发带来的增值收益。

而且，其计算的基数中，应该包含了投资利息、投资利润在内的所有费用。

三、需要进一步研讨的问题
在运用成本法评估集体土地时，还有许多需要进一步研讨的问题。

比如，本文前面罗列的价值构成中，哪些应该采用社会客观成本，哪些应该采用个别成本？又比如，由于成本法估价理论中，只注重估价对象的积算成本，而不考虑其区域、个别因素，这是估价方法固有的缺陷。

实务中，应不应该体现、如何体现这些实际存在的对土地价值造成影响的因素。

再比如在大量的评估实践中，我们不但接触到集体土地用于工业用地的情况，而且还接触到集体土地上的商业用房或者集体工业用地但现状为开设商场的房地产，甚至还有集体土地上建造的多层居住房，这些房地产采用何种评估思路与评估方法，成本法是否还适用这类土地的评估，其价值与国有土地的差异如何表现等问题，都值得我们去认真研究并解决。