案例日本房地产泡沫

2020/3/23
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? 日本 两次房地产价格飙 升期之所 以在后期调 整 的时 间和深 度上存在较 大差异 ，其原 因 在于两者所处 的 经济发 展 阶段 不 同。
? 2 0世纪 7 0年代 前期 日本 虽然处 于从高速增 长 向稳定增 长过渡 的时期 ，但 在该时期仍 然有着较高 的增长潜力 。当时受 “ 列 岛改 造论 ”影响 ， 城市化和产业结构优化不断 发展 ，国民收入持续增长 ， 在这种 背景 下 ， 对 房地产 价格 自然 产生 了上升 压力 。
? 日本自1985年“广场协议”以来房地产和 金融泡沫已经相当严重，并在后来 5年时间里 执行的一系列错误政策，致使日本经济在 1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格 同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产 “泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房 地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了 日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。
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? 在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷 不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜 火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银 行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有 求必应。1990年危机已经一触即发，但是银
行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所 上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款 总额达到50万亿日元
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? 日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向 内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，
基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续 每年超过10% ，1998年超过15% ，造成市场 上资金流动性过剩。
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? 但是由于当时日本上下对日元升值和经济转 型的困难认识和准备不足，大量资金并不如 政府所希望的那样流入制造业和服务业，而 是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过 量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市 价格双双飙升。在此过程中日本政府并没有 采取有效措施引流资金和监管资金，而是听 之任之。
地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪 阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下 一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和 极少数大公司的高管。
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? 1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地 产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业 全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长 的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫 长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧 条和低迷。这次房地产泡沫也常被称为 二战 后日本的又一次战败 。
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? 日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单 地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高 利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款 违约不能支付，引发金融危机。
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? 受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积 蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅
相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市 值总额竟相当于整个美国地价总额的 4倍。当 年日本的GDP 为3万亿美元左右，而当年的全 国住宅价值为6.47万亿美元。
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? 也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值 为GDP 的200% 以上。到1990年，仅东京都的
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? 为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务 公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限 制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向 房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说
日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和 最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到 最后一刻。
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? 而 8 0年代 后期 ，城市化 和产业 结构 优化进 程 已经告 一段落 ，此时发 生的房地产价 格 调整 由于没有 高速增 长期那样强大 的增长 潜力 支撑 ，因而时 间长 、影 响也 大。通 过 两者的 比较可知 ，即便 房地产市场出现过 热 ， 其后期 调整 的深度 有可能会 随着当时 经济发展所处 的 阶段而不 同。
前言
? 日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严 重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的 过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷 失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定， 灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫 的发生。
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日本房地产价格的历史演 变
? 从 日本房地 产价格 的历 史演 变来看 ，2 0世 纪 6 0 年代后期至 7 0年代前 期以及 8 0年代后期房 地产价 格 上涨尤为迅速 。这两次房地 产价格飙升期 ，从 其后期 调整 来 看有 很 大差 别 。也 就 是说 ，在 7 0年代 前 期 ， 房地产 价格在 l 9 7 3年达 到顶点 后 ， 受 第一 次石油 危 机 的影 响 ，曾在 l 9 7 4年 出现 小 幅 回落 ，但此 后不 久 便 重拾 升势 。然 而 8 O 年 代后期 的那 次调 整 ，房地 产 价 格急剧 上涨 ， 于 1 9 9 0年 冲到顶 点后便 开始 一路 下 滑 ，此后 整个 9 0年代 一直处于长期大幅下跌局 面。
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日本房地产泡沫成因
? 日本金融体系没有限制商业银行的资金最 终流入股市的规定，从而为股市与房地产双 重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年 代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展， 采取了非常宽松的金融政策。
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? 1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会 纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达 成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值 38% 。之后一年时间里日元对美元升值一倍 以上，由此对出口造成巨大冲击。美元贬值 后，大量国际资本进入日本的房地产业，大 大刺激了房价的上涨。
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? 20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非 常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及 股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月， 美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财 长签订了 广场协议 ，同意美元贬值。美元
贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业， 更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年， 日本的房价整整涨了两倍。