战略资讯--万科2010年经营业绩综合分析

战略资讯研究万科2010年经营情况综合分析战略规划部2011年3月【第3期】摘要●2010年销售突破千亿，达到1081.6亿元，销售面积897.7万平方米。

七大城市销售第一，两大城市北京、深圳销售过百亿，另外六大城市销售过50亿元；●实现利润72.8亿元，结算毛利率29.95%，结算净利率15.52%，扣除预售款后负债率40.2%，已售未结算金额919亿元，年末持有现金372.8亿元；●2010年新增项目87个，权益规划建筑面积2215万平方米，新进入12个城市。

累计进入46个城市，现有项目总计245个，其中并购项目114个，权益总建筑面积3640万平方米，可满足二至三年的开发需要。

层次丰富的战略纵深，既有助于业务提升，又有助于规避部分市场风险；●万科一贯的战略理念：有质量的增长——均好中提效；追求卓越——持续领跑，敢为天下先；客户导向——从懂得客户生活开始；共同成长——尊重员工与伙伴；效率优先——珍惜资源，快速周转，依靠专业能力获得公平回报；可持续发展——稳健经营，与社会、自然和谐相处；●万科主要经营措施销售——坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略；以“新开盘当月认购率60％以上”为销售指导原则，积极促销，快速回款；产品——完善“产品库、风格、精装修、景观、性能”的全方位标准化产品体系，走规模效应和工业化发展之路；工程——和一批大型施工企业建立了总对总的沟通平台，并在部分城市启动了规模型总包战略合作和总承包管理模式试点工作；建立工期标准化；成本——使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录，实现实时监控，并建有成本对标体系；采购——以标准化为前提，以规模优势形成战略性采购体现良好的经济性，各公司共享信息化战略采购平台；投资——始终坚持“精挑细选”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性；●2011年主要目标市场判断：国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不动摇。

抑制投资投机购房是调控的重点，而首次置业、自住型的普通商品房符合政策导向；企业发展：探索向绿色企业、研发型企业、服务型企业转型；经营计划：计划开工1329万平米，预计销售1200万平米；产品定位：以自住需求为主、普通住宅为主、合理总价为主的主流产品定位；项目发展：加大合作力度，坚持谨慎投资的策略；区域布局：在建设好中心城市的基础上，择机进入新城市；业务创新：提升社区商业的价值，积累综合类项目的招商、设计工作经验，为运营做准备。

对于活跃长者、养老住宅等住宅市场的新兴细分领域，对客户需求展开充分研究，推动产品落地。

万科发展的启示：1、规模与速度均好的前提是全业务标准化：产品及其配套的标准化，便于大规模复制和形成战略采购，也易于进行大资源的互补交换，控制综合性成本；管理流程的标准化，便于新业务快速扩张和精简运营时间，充分体现规模效益和效率；2、一贯坚持稳健与进取结合的发展理念：稳健表现在对于产品质量、安全、成本控制，也包括财务平衡、谨慎拿地等方面；进取表现在顺应时代，顺应市场，持续保持领先优势。

如积极销售，坚持主流客群，打造绿色低碳产品，探索新的业务等；3、万科的战略理念是一贯的，发展的脉络非常清晰，就是要持续成为行业领跑者：紧贴市场和客户，紧跟时代的进步，不会因为短期的市场调整而放松步伐。

目录1、销售规模首破千亿 (4)2、财务指标表现优异 (4)3、开发储备均衡发展 (5)4、人岗匹配稳步推进 (7)4.1、下属公司389家 (7)4.2、人员招募有条不紊 (8)5、经营能力全面提升 (9)5.1、有质量的增长 (9)5.2、一贯的战略理念 (9)5.3、主要经营措施 (11)6、2011年注重均好性发展 (12)1、销售规模首破千亿2010年万科销售规模首次突破千亿，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比增长35.3%和70.5%。

销售额占全国商品房成交额的2.1%。

在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一步巩固了行业领先地位。

点评万科的规模业绩来源：既有面的宽度，全国化覆盖——这种宽广的战略纵深，有利于战略回旋，规避部分市场的风险；也有点的深度，重点城市领先——这种坚实的战略堡垒，有利于培养核心优势，占领市场的制高点。

2、财务指标表现优异各项指标表现良好万科通过标准化强化、精装修、战略采购、战略合作、流程梳理等多种措施，使得项目结算毛利率出现大幅提升，达到29.95%。

受世博会、亚运会等影响，导致大量项目没能及时完工结算，费用指标同比有所上升，但是预计2011年随着结算面积的大幅增加，各项费用指标会出现较大下降。

继续保持健康的财务状况2010年末持有货币资金378.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元，资金实力进一步增强。

受预收账款大幅增长的影响，资产负债率上升至74.69%，剔除这一因素后，其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%，净负债率为17.5%，较09年底的19.7%下降2.2个百分点。

点评万科在规模扩张的同时，经营质量也保持了同步提升，只有综合能力的提高，企业才能保持稳健与平衡。

企业是一个系统，任何一个短板都可能会成为一个随时爆发的致命伤。

3、开发储备均衡发展万科继续贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施，进一步了提高项目经营效率，缩短了项目从获取到开工的平均周期，2010年新增的项目资源中有相当比例在年内实现开工。

全年实现新开工面积1248万平方米，相比计划的855万平方米增长46%。

2010年新增项目87个，其中并购项目48个，权益总规划建筑面积2215万平方米。

新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等12个城市。

截止2010年末，累计已进入了46个城市，项目总计245个，其中并购项目114个，权益总建筑面积3640万平方米，可满足未来二至三年的开发需要。

层次丰富的战略纵深，为业务发展提供了更为广阔的空间，也有助于规避部分市场过热的风险。

点评万科一贯注重开发与储备的对应平衡，一般保持可以供应2-3年开发的储备量。

这样做一是可以避免过度储备消耗大量资金，对现金流产生影响；二是可以尽量减少储备资源的长期闲置，强化快周转，提高经营效率。

万科能在短期内形成大规模大范围的土地储备，表明万科的土地储备目标和方式非常清晰：一是在已有城市继续深耕，不论项目的大小；二是积极开拓新城市；三是拿地方式灵活机动，可自取、可合作、可并购，并不拘泥；四是项目评价标准规范简洁，易操作；五是项目投资决策系统规范、迅速，不拖沓。

4、人岗匹配稳步推进4.1、下属公司389家万科构建了总部、区域、一线的三级架构体系。

在三级架构体系下，总部对区域本部和子公司的授权和职责划分坚持不相容职责相分离原则；总部各专业部门负责制度建设和专业指导；并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。

对子公司的日常经营管理方面，分别从资本核定、运营评价、融资管理、投资管理四个方面规范子公司资本投资、融资及运营行为，实行动态监控与管理。

对于新并购公司，加强业务整合，通过内部信息系统平台，实现及时沟通。

通过企业文化宣讲、内部培训、内部交流等方式，促进加快企业融合进程。

点评万科在一年之内可以设立公司72个，并购公司24个，出售和注销公司15个，这是具有极其强大运作能力的体现。

表明万科有高效和健全的组织运行体系：一是管理流程的规范化与标准化，易于执行；二是决策过程的网络化，处理问题快速高效；三是管理过程的可控性，易监管，易追溯。

4.2、人员招募有条不紊截至2010年12月31日，公司共有在册员工22,850人，较上年增长 29.7%。

其中房地产开发系统共有员工4,464人，较上年增长30.9%，平均司龄3.8年。

开发系统人员学历构成：博士占0.36%，硕士占15.17%，本科占67.74%，大专占14.27%，大专以下占2.46%，本科及其以上学历占地产总人数的83.27%。

5、经营能力全面提升5.1、有质量的增长万科追求的是有质量的增长，是经营效率的提升。

单纯的规模数字，只应是经营效率提升的自然结果。

有质量的增长，主要表现在：1、注重资产回报率；2、注重规模效应和经营效率，快速周转是万科一贯的基本经营策略；3、产品质量是经营质量的底线，是企业赖以生存的生命线；4、增长需要体现可持续性；5、必须具备良好的内控与风险管理能力，必须为员工提供愉快的职业体验，必须成为受欢迎的合作对象，必须尊重社会与自然、承担社会责任。

5.2、一贯的战略理念1、追求卓越意味着持续领跑，敢为天下先。

立志成为世界级优秀企业和行业标杆。

顺应人居模式的变迁，与城市同步发展；前瞻行业趋势，持续创新探索，率先提供解决方案，以引领行业进步为己任。

尊重自然与环境，关注未来，成为卓越绿色企业是万科矢志不移的目标。

2、客户导向意味着从懂得客户生活开始。

对我们所提供的产品和服务，唯有客户评判能决定其价值。

不断加深对客户需求的理解，包括发现尚未被满足的需求，才能为持续创新、完善产品和服务、发现商业机会指明方向。

3、报效股东意味着创造优异回报。

万科以股东回报作为衡量经营成果的最终尺度。

作为一家由职业经理人驱动的公司，致力于成为最受投资者欢迎与信任的企业，并实现股东利益与经理人事业、理想追求的共赢。

4、共同成长意味着尊重员工与伙伴。

相信更简单的人际关系、更平等的组织文化有利于提升团队的活力，并吸引更多志同道合的同仁加入万科的行列。

认为相互尊重、更开放的心态可以赢得更多的盟友。

尤其珍惜与万科理想、追求贴近的伙伴，谋求在合作中同步发展、共同进步，以提升各自的竞争能力作为双赢的标志。

5、效率优先意味着珍惜资源，快速周转，依靠专业能力获得公平回报。

坚持快速周转的基本经营策略，并竭尽全力提升投资的准确性。

坚持不断变革，推动行业生产方式、经营管理的进步，促进知识共享、标准化，发挥规模效应，提升组织与个人的工作效能。

致力于依托专业能力提升产品性价比，谋求以尽可能少的资源消耗实现更好的客户体验。

6、可持续发展意味着稳健经营，与社会、自然和谐相处。

企业经营安全优先，企业的风险管理能力和内控工作质量应该领先于规模的增长。

相信均好的能力优势和稳健的经营风格可以帮助企业面对更复杂的经营环境。

通过更多努力、承担更多责任，企业可以获得社会的认同、实现与自然的和谐共处。

点评万科一贯坚持的理念是清晰的，这些理念也是万科的经营哲学。

思想是行动的指针，这些思想就是万科发展战略的基石，万科任何实际战术，都没有脱离这个战略思想的核心本质，学习它的思想，就可以把握万科的发展脉络。