物业管理实务综合分析题要点
物业管理实务案例分析题附答案
物业管理实务案例分析题附答案### 物业管理实务案例分析题附答案案例一：小区停车管理问题案例背景：某小区由于停车位紧张，业主之间经常发生停车纠纷。
物业管理公司为了解决这一问题，决定重新规划停车位，并引入停车管理系统。
问题：1. 物业管理公司应如何合理规划停车位？2. 引入停车管理系统有哪些潜在优势和可能面临的挑战？答案：1. 物业管理公司首先应进行车位需求调查，了解业主的停车需求。
然后根据小区的实际情况，合理划分固定车位和临时车位。
可以考虑设置访客车位，以及为残疾人预留专用车位。
此外，还可以通过调整车位大小、设置双层车位等方式增加车位数量。
2. 引入停车管理系统的优势包括提高车位利用率，减少业主纠纷，以及方便物业管理。
挑战则可能包括系统成本、业主对新技术的接受度，以及系统维护等。
案例二：小区绿化维护问题案例背景：某小区的绿化带由于长时间未得到妥善维护，出现了植物枯死、杂草丛生等问题，影响了小区的整体环境。
问题：1. 物业管理公司应如何制定绿化维护计划？2. 在实施绿化维护时，应注意哪些问题？答案：1. 物业管理公司应制定详细的绿化维护计划，包括定期修剪、施肥、浇水、病虫害防治等。
计划中应明确维护周期、责任人、所需物资和预算。
2. 在实施绿化维护时，应注意选择适宜的植物种类，避免使用对环境有负面影响的农药和化肥。
同时，应考虑业主的意见和需求，确保绿化维护工作得到业主的支持。
案例三：小区安全问题案例背景：某小区近期发生了几起盗窃事件，业主对小区的安全管理提出了质疑。
问题：1. 物业管理公司应采取哪些措施来提高小区的安全性？2. 如何建立有效的安全预警和应急响应机制？答案：1. 物业管理公司应加强门禁管理，确保非业主不得随意进入小区。
同时，可以安装监控摄像头，增加夜间巡逻频次，提高保安人员的专业性和责任心。
2. 建立安全预警机制，如通过小区广播、业主微信群等方式及时发布安全信息。
制定应急预案，一旦发生安全事件，能够迅速响应，减少损失。
2022年《物业管理实务》案例分析题
一、某小区物业收费面积是10 万平方米，经测算物业效劳本钱200 万元。
该工程实行包干制管理，物业效劳企业希翼获取的利润为物业效劳费的10%，营业税及附加为物业效劳费的5.65% 。
〔25 分〕问题：1、请按照包干制测算出物业效劳费单价〔保存最后小数点两位〕？2、物业效劳收缴率到达多少，该物业效劳企业才干保本经营〔保存最后小数点两位〕？3、由于本钱上涨了20%，该物业效劳企业每年上涨多少物业效劳费才干保持现有利润不变〔保存最后小数点两位〕？二、某物业公司和开辟建设单位达成如下协议：〔20 分〕1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？2、由物业效劳企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？3、因车位紧张将小区局部消防通道改为暂时车位是否合理？请说明理由？4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利?3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。
需要将王某家的墙砸开换管道。
经商议李王允许。
1、造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？2、两家的损失谁来赔付？为什么？3、更换自来水主管道的费用由谁来付？参考答案案例一参考答案1、请按照包干制测算出物业效劳费单价〔保存最后小数点两位〕。
〔1〕包干制条件下物业效劳费的构成：本钱+利润+税费。
设年物业效劳费为X, 那末：X = 200 + 10%X + 5.65%XX－10%X－5.65%X = 200X =237. 11 万元其中：利润=237. 11 × 10%=23.71 万元税费= 237.11×5.65%=13.43 万元〔2〕物业效劳费月单价= 237.11 万÷10 万÷12 ≈1.98 元2、请测算出物业收缴率到达多少，该物业效劳企业才干保本经营〔保存最后小数点两位〕？计算公式= 〔年本钱+年税费〕÷年物业效劳费总额=(200 万＋13.43 万)÷237.11 元≈90%3、由于人工本钱上涨了20%，该物业效劳企业每年上涨多少本钱才能保持现有利润不变〔保存最后小数点两位〕？设总本钱上涨20%,利润不变条件下的年物业效劳费总额为Y, 那末：Y= 200 万×20%＋23.71 万＋5.65%YY = 279.5 万元新增本钱=X－Y = 279.5－237. 11= 42.39 万元1 、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？正确。
物业项目考题分析总结汇报
物业项目考题分析总结汇报物业项目考题分析总结汇报一、引言本次考题分析总结汇报旨在对物业项目的考题进行深入分析，总结出重点考点和备考要点，为考生提供有针对性的备考建议。
考题分析涉及物业经营管理、物业服务与维修等方面。
二、物业经营管理考题分析总结1. 物业运营模式的选择及优缺点考题示例：请列举物业运营模式的种类，并简要分析其优缺点。
该考题主要考察考生对各种物业运营模式的了解程度，以及对其优缺点的分析能力。
考生需要熟悉自主经营、委托经营、合作经营等物业运营模式，并能够分析它们的适用场景、运营成本、运营效果等方面的差异。
2. 物业项目资金筹措及财务管理考题示例：物业项目的资金筹措途径有哪些？请简述资金筹措的注意事项及财务管理的要点。
该考题主要考察考生对物业项目资金筹措和财务管理的理解。
考生需要了解银行贷款、业主缴纳物业费、委托代理经营等多种物业项目资金筹措途径，并能清晰地介绍资金筹措的注意事项以及财务管理的要点，如预算管理、成本控制、财务报表等。
三、物业服务与维修考题分析总结1. 物业服务标准与居民满意度提升考题示例：请说明物业服务标准的制定原则及居民满意度提升的方法。
该考题主要考察考生对物业服务标准及居民满意度提升的理解和应用能力。
考生需要了解物业服务标准的相关原则，如规范性、可操作性、适用性等，并能简要阐述居民满意度提升的方法，如及时响应、主动沟通、改进服务质量等。
2. 物业维修与设备管理方法考题示例：请列举物业维修与设备管理的方法，并简述其操作要点。
该考题主要考察考生对物业维修及设备管理方法的了解程度。
考生需要列举常见的物业维修与设备管理方法，如预防性维修、故障处理、设备巡检等，并能够简述各种方法的操作要点，如定期维护、疏通保养、备品备件储备等。
四、总结与建议通过对物业项目考题的深入分析，我们可以得出以下总结和建议：1. 物业经营管理方面，考生需要重点掌握各种物业运营模式的优缺点，并熟悉物业项目的资金筹措途径和财务管理要点。
物业管理实务案例分析题
1、居住在小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。
原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。
该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。
该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。
请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题：1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。
通过耐心的说服教育，争取让居动拆除小棚。
2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。
3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。
4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。
5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。
6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。
7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。
2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。
通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些容。
物业管理实务考试要点
物业管理实务考试要点1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位，根据物业服务合同从事物业管理活动的经济实体。
2、物业管理企业的特征：①是独立的企业法人②属于服务性企业③具有一定的公共管理性质的职能3、物业管理企业的分类：①按投资主体的经济成分来划分：全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业管理企业。
②按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业管理企业物业管理企业常见的模式：①房地产建设单位附属子公司或者部门；②独立的物业服务企业；③物业服务集团公司。
4、物业服务企业的设立：★★★根据《公司法》与《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记与资质审批两个阶段。
⑴工商注册登记程序：①企业名称预先审核；②公司地址；③注册资本；④股东人数与法定代表人；⑤公司人员；⑥公司章程⑵申报资质资料：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书与劳动合同，管理与技术人员的职称证书与劳动合同。
企业章程内容：总则；经营范围；注册资本；股东姓名或者名称；股东权利与义务；出资方式；机构产生办法、职权、议事规则；法定代表；公司解散事由与清算办法；职工录用、待遇、管理方法；企业各项规则制度。
5、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
⑴一级证书的颁发与管理：国务院建设主管部门；⑵二级证书的颁发与管理：①省、自治区人民政府建设主管部门，②直辖市人民政府房地产主管部门；⑶三级证书的颁发与管理：①直辖市人民政府房地产主管部门，②设区的市级人民政府房地产主管部门。
6、物业管理企业资质条件⑴一级：注册资本500万元以上，物业管理专业人员及工程、管理、技术等有关专业人员很多于30人，中级职称以上人员很多于20人，工程、财务负责人具有中级职称，物业管理人员具有职业资格证，两种类型物业以上物业不低于100%、多层200万平方米、高层100万平方米、独立式15万平方米、办公楼、公寓厂房及其他50万平方米，有优良业绩。
物业管理师考试物业管理实务案例分析题
物业管理师考试物业管理实务案例分析题物业管理师考试物业管理实务案例分析题8
某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施?
【分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。
【分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100米内必有积水。大面积的积水无法投药时可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食。小面积的积水一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题?
2.物业公司在管理服务中应如何改进?
【分析】此案例中反映的问题主要是：
一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置;
二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：
2014物业管理实务(考点整理)复习备考资料大全
2014年物业管理师基本制度与政策基础知识复习备考资料大全第一章 物业服务企业本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分2451341、按照规模、任务设置、2、统一领导、分层管理、3、分工协作、4、精干、高效、灵活第二章物业管理招投标本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题。
物业管理招标投标相关法规包括：（熟悉）《招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标》。
(1)(2)(3)2(一)公开招标邀请(二)直接向其发出环境绿化 一、物业管理招标投标的基本要求与原则（了解）物业管理招标的条件：121授权；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。
点）(一)基本情况、2)招标物业项目的定位、3)业主的需求、4)建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况、5)招标条件和招标过程、6)竞争对手、7)企业自身条件的分析严格按照相关法律法规的要求参与投标活动； 对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动； 完善企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。
1．投标的组织策划、2．项目的现场踏勘、3．投标文件的编写、4．投标报价的策略和技巧、5．现场答辩的技巧、6．签约谈判的技巧第三节 物业管理方案的制订（掌握）一、制订物业管理方案的一般程序(1)组织各部门人员参与物业管理方案的制订。
(2)获取招标物业项目的相关信息及资料。
(3)分工、协作。
(4)确定组织架构和人员配置。
(5)测算物业管理成本。
(6)制订详细的操作方案。
(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。
(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。
(9)排版、印制、装帧。
二、制订物业管理方案的要求(1)必须响应并符合招标文件。
物业管理师考试真题及答案(实务)
一、单项选择题(共 30 题，每题 1 分。
每题的备选项中，惟独 1 个最符合题意)1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( )万元以上。
A．50 B．300C．500 D．10002．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起 ( ) 日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A．30 B. 45C. 60D. 903. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达 120 万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报( )资质条件。
A. 一级B. 二级C. 三级D. 三级暂定4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A. 7B. 15C. 30D. 455. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人。
招标人( )。
A. 可任选其中一个作为中标人B. 应以报价最低的为中标人C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人D. 应按照中标候选人的排序确定中标人6. 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同(或者前期物业服务合同)。
正确的投标步骤是( )。
A. ③－②－①－④－⑤－⑥B. ③－②－①－⑤－④－⑥C. ②－③－①－④－⑤－⑥D. ②－③－①－⑤－④－⑥7. 物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A. 各业主分别B. 业主大会C. 业主委员会代表业主D. 物业建设单位8. 业主暂时公约由( )制定。
A. 建设单位B. 购房人C. 物业管理企业D. 房地产行政主管部门9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的( )。
A. 设计工作B. 工程监理工作C. 开辟建设工作D. 物业管理咨询活动10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至( )之日止的物业管理活动。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物业管理实务综合分析题要点第一章物业服务企业一、物业企业资质管理：如何判别物业企业的资质等级，及判别接管项目的范围。
某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米。
请分析以下问题：1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。
2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。
3、简要说明该企业在注册资本、人员方面应该符合哪些要求。
二、企业组织机构的设置你是一个职业经理，负责组建一个准备接管一个30万平米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业服务公司。
按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，请说明：（1）在设置组织机构时应考虑的因素及要求。
P9+P10（2）该项目应按哪种形式设立组织机构？（3）简要说明该机构的主要优缺点。
P7-8三、物业企业的设立公司刚同意新成立一个物业服务公司，你是行政经理，请说明物业公司设立的程序1、工商注册登记阶段：2、资质审批阶段：P6第二章物业管理招标投标一、物业管理投标问题：你是一家物业服务公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。
请问：1、你将按怎样的程序开展投标工作？P24 标书中的主要内容有哪些？P272、物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？P18-19基本要求：符合法律法规要求；考虑市场要素；以需求为导向；规范投标原则：依法组织；公平公正公开；不违反法律法规的规定3、在投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？P24-26二、物业管理方案问题：你是某物业服务公司的管理人员，由你负责制订某项目的物业管理方案。
请问物业有理方案应包括哪些内容？P42-49 十二条内容,2981796(传染)第三章物业服务合同一、前期物业服务合同及物业服务合同的主要内容：你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务合同的主要内容是什么？物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些？P56+P58二、物业服务合同纠纷的处理协商解决—调解解决—通过民事诉讼解决三、签订合同应注意的事项：你是某物业服务公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同，你认为签订物业服务合同应注意哪些事项？P59案例一、某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。
业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业服务合同已经到期。
业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行。
A物业服务公司仍按照原合同提供物业管理和服务，业主王先生以物业服务合同到期为由不再缴付A物业服务公司的物业管理费。
A物业服务公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。
请问你认为A物业服务公司能胜诉吗？为什么？案例二、刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业服务公司签订的《前用物业管理服务协议》和《管理规约》中都明确规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台．不得在窗户上加装防护栏。
”入住后，刘先生未经物业服务公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装防护栏。
物业服务公司发现后要求其拆除。
刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理．拒不拆除。
物业服务公司决定：对刘先生罚款2000元。
刘先生拒绝交纳。
在不得已的情况下，物业服务公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。
双方矛盾十分尖锐，物业服务公司因此把刘先生告上了法庭。
物业服务公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。
请问物业服务公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？刘先生在此案中的不当之处？物业服务公司在操作中的错误所在？案例三、A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。
随着二期开发的继续和入住临近，A开发商找到B物业服务公司并签订了为期十年的物业服务合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业服务公司。
按合同约定，B物业服务公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。
请问A开发商与B物业服务公司签订为期十年的物业服务合同效力如何？A开发商要求B公司交纳用约保证金和承包费的合同约定是否有效？第四章早期介入与前期物业管理一、物业管理早期介入物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。
请问：1、分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（各不少于两个方面）。
P692、说明早期介入的作用是什么？P693、说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容？P73二、前期物业管理阶段，对建筑质量问题的处理案例一、某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务公司承担前期物业管理。
业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务公司。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务公司无偿修复。
乙物业服务公司称这是因甲物业服务公司管理不善所致，应由甲物业服务公司负责修缮。
之后，乙物业服务公司不再受理业主有关该问题的投诉。
上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务公司负责无偿修复？主要考虑是否在保修期内；防水损害的程度；维修责任人的确定对房屋及设备设施维修责任的界定体系：一、专有部分：1、保修期内，建设单位承担保修责任2、保修期外，业主自行承担保修责任及费用，物业公司可以提供有偿服务二、公共部分及设备设施1、保修期内，建设单位承担保修责任2、保修期外：（1）小修工程：物业公司承担维修责任，由物业费列支维修费用（2）中、大修及更新工程：相关业主承担维修责任，由专项维修资金列支费用。
第五章物业的承接查验一、新建物业的承接查验如果你是某物业服务公司的高级管理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，情说明新建物业承接查验的内容、程序和方式。
《物业承接查验办法》二、承接查验过程中问题的处理（综合分析、理解）P811、承接查验协议的内容2、问题的处理方法第六章入住与装修管理一、装修管理的流程P96二、装修管理服务协议的内容P98如果你是工程部经理．负责物业装饰装修管理工作，清说明物业装饰装修管理服务包括哪些内容？在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容？三、案例分析某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。
一天．该业主接到物业服务公司房屋漏水的通知；经查看；是所购买商品房卫生间的水来管接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。
该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己人为造成的，而是水表管接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。
物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。
请问楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？在紧急情况下，物业服务公司可否进入本案楼上业主家进行必要的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？四、阅读P104-105，各方主体的责任第七章房屋及设施设备管理一、房屋及设备设施管理的内容P110如果你是工程部的管理人员，负责房屋及设备设施的管理工作，请说明房屋及设备设施管理的内容。
二、编制房屋及设备设施维修养护计划的依据及程序P114，P115三、房屋及设备设施维修养护计划的实施P116-117如果你是工程部如果你是工程部的管理人员，负责房屋及设备设施的维修养护工作，请说明房屋及设备设施管理维修养护组织实施中应注意的问题。
P117四、如果你是工程部负责人，针对共用设备设施，应建立哪些规章制度？P122五、阅读消防系统管理工作内容P128六、阅读电梯系统管理工作内容P130第九章公共秩序管理服务一、如何制定消防管理制度。
P148二、如何制定消防安全预案P1501、确定重点防火单位和部位2、明确灭火方案的要求3、制定灭火预案三、公共安全防范管理服务的内容P144第十章物业管理风险防范一、物业管理风险防范的措施P160二、电梯紧急事件的处置第十一章财务管理案例一、某项目总建筑面积120万平米，可收费面积100万平米，物业服务费标准为2元/月平米，年底物业费全部收齐，物业大修收入为10万元，其他业务利润10万元，营业税及附加5.5%，管理费40万元，财务费20万元，年营业成本120万元。
计算：1、企业的营业收入2、企业应缴纳的税金=营业收入*税率+所得税+其他税金3、企业的年营业利润利润的计算式：企业利润=营业利润+投资净收益+营业外收支净额+补贴收入营业利润=主营业务利润+其它业务利润主营业务利润=主营业务收入-成本-税金-管理费-财务费用其它业务利润=其它业务收入-成本-税金4、企业成本案例二、总建筑面积为11万平方米的某住宅小区，其中可进行商铺租赁经营的面积为500平方米（市场年租金约为20万元），可收物业服务费的面积为10万平方米。
该小区业主委员会商议后，决定向社会公开选聘物业服务企业，并发布了招标文件。
要求采用包干制，商铺由物业公司租赁经营，经营收入补贴物业费的不足。
甲物业公司获得该小区招标信息后，积极响应并组织人员根据招标文件的要求对该项目的各项费用进行了测算，测算结果如下：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等50万元（2）共用部位、共用设施设备运行维护费20万元（3）清洁卫生费15万元（4）绿化养护费10万元（5）公共秩序维护费10万元（6）办公费5万元（7）固定资产折旧4万元（8）业委会办公费、社区文化活动等费用6万元合计：120万元后来，经过招投标程序，甲物业公司竞标成功，并与业主委员会签订了物业服务合同。
分析以下问题：1、按甲物业公司的测算结果，该小区的物业费盈亏平衡点是多少元/月.平方米？请列出相应说明和计算式。
2、费用测算表中是否有漏项？如有的话漏掉了哪些项目？经营管理第七章第二节一、业主大会相关问题：1、业主大会的活动规则2、业主委员会活动规则3、由业主共同决定的事项及生效条件4、典型事件：A、物业公司的选聘与解聘B、专项维修资金的使用与管理C、共用部位共用设备设施的经营D、物业服务费用的确定及物业管理事项的决定案例一、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。
临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。
临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司，同时决定全体业主拒交物业费。