[新版]拖欠物业费案例分析篇.pptx
拒缴物业费的法律案例(3篇)
第1篇案号：（2023）某民初字第001号一、基本案情原告张某系某小区业主，被告某物业管理公司（以下简称“物业公司”）负责该小区的物业管理服务。
根据双方签订的物业服务合同，原告张某应按照合同约定向物业公司支付物业费。
然而，自2022年起，原告张某以物业公司服务质量不达标、公共设施损坏未及时维修等为由，拒绝支付物业费。
物业公司多次与张某沟通无果，遂将张某诉至法院，请求判令张某支付拖欠的物业费及滞纳金。
二、争议焦点本案的争议焦点在于原告张某是否有权拒绝支付物业费，以及物业公司是否履行了物业服务合同约定的义务。
三、法院审理1. 关于原告张某是否有权拒绝支付物业费法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主应当遵守物业管理规章制度，按时缴纳物业费。
物业服务合同是业主与物业公司之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，具有法律效力。
张某作为业主，应当按照合同约定支付物业费。
关于张某提出的服务质量问题，法院认为，张某未提供充分证据证明物业公司存在违约行为。
物业管理涉及众多业主的公共利益，物业公司作为专业服务提供者，在提供服务过程中难免存在一定瑕疵。
张某若认为物业公司存在违约行为，应依法向物业公司提出书面异议，并要求其改正。
张某以物业公司服务质量不达标为由拒绝支付物业费，缺乏法律依据。
2. 关于物业公司是否履行了物业服务合同约定的义务法院认为，物业公司作为专业服务提供者，应按照物业服务合同约定，提供优质的物业管理服务。
经审查，物业公司已按照合同约定履行了相关义务，包括但不限于：（1）负责小区公共区域的清洁、绿化、安保等工作；（2）定期对小区公共设施进行检查、维修；（3）及时处理业主的投诉和求助。
虽然物业公司存在一定瑕疵，但并未严重影响张某的正常生活。
张某以公共设施损坏未及时维修为由拒绝支付物业费，缺乏依据。
四、判决结果法院认为，原告张某未提供充分证据证明物业公司存在违约行为，其拒绝支付物业费缺乏法律依据。
律师团物业费催收经验分享全解PPT幻灯片课件
10/16/2023 9
拒交物业费对策分析v情形： 跟风不交v案例：张东施女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相 应物业费。v应对话术：业主跟风不交物业费，实际上是损害了已缴费业主的权 利，物业有可能降低服务水平,业主会承担不必要的违约金 和系列诉讼费用。第一批起诉的一定会是跟风不交，恶意 欠费的业主。
10/16/2023 12
10/16/2023 2
v 情形：电梯故障v 案例：常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有几 次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。v 应对话术：电梯故障原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系销 售商或生产厂家进行售后服务。原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金。启动维修资金 的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要 满足以下条件：(1)用来维修小区的公共区域，且是公 共区域的大、中修；(2)小区业主2/3以上且占小区面积 2/3以上的居民同意。
10/16/2023 14
课程安排v物业公司与业主法律关系分析v催收工作三要素v工作状态v工作技巧v工作频率
10/16/2023 3
. 电话催缴常见心理障碍. 催收心态
催收工作三要素
10/16/2023 5
电话催缴常见心理障碍：( 1)抵触A、心理解析：对催缴物管费工作排斥、不主动不积极，甚 至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。B、表现形式：应付了事，效果不佳。( 2)恐惧。A、心理解析：对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯 和恐惧。B、表现形式：打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答，害怕得罪业主。
物业费清欠方案PPT幻灯片
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统一战线（B类） 话术：
XX业主，关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做 好管控，这方面请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议 您先做整改，待整改事宜完毕后，物业会协助您解决这类问题。对于 整改过程，我们将随时与您保持沟通。
XX业主，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商， 但是相对的，也希望XX业主你也能配合我们……
短信、电话
A类：正常缴纳、答应缴纳、入住
B类：欠费时间半年以上或恶意欠费
物业温馨提醒：尊敬的XX业主，您的物业费已欠 ******物业温馨提醒：尊敬的XX业主,您的物业费已欠
费：XXX，为避免滞纳金的产生，请您于15日前前 费：XXX,请尽快到滟澜山物业服务中心缴纳，以免滞
话 术
往滟澜山物业服务中心缴纳,也可预交至年底，费 纳金递增，也可预交至年底，费用共计：XXX。如您因
故充分利用各部门资源，利用一切“眼线”，关注业主动向，凡遇到业主 均当面提醒，以达到收回欠费目的。
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全民总动员（A类） 注意事项：
客服中心
巡逻岗及门岗
朋友、邻居等与业主有联系的人
1、凡业主来访，均需打开物业费软 件，确认是否欠费，根据欠费情况判 断是否特殊业主,如不是应当面提醒 其缴纳；如是，及时提醒片区管家， 是否需要当面沟通，以确认收费。 2、上门收取
名）。如已缴纳，请忽略本信息。咨询电话：
如已缴纳，请忽略本信息。咨询电话：06289009。如
06289009
恶意欠费，我司将保留追究法律责任的权利！
催提对象 2020/3/9
欠费业主 9
第二招 断其路（A类）
对象： 满口答应，却总不出现的业主
物业费法律催收案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景某小区位于我国一座繁华的城市，由A物业公司负责物业管理。
近年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，物业管理行业也日益成熟。
然而，在物业管理过程中，物业费催收问题一直困扰着物业公司。
本案例即以A物业公司对某小区业主的物业费催收为切入点，分析物业费法律催收的相关问题。
二、案例经过（一）欠费情况2019年1月，A物业公司开始对某小区业主收取2018年度的物业费。
在收费过程中，发现部分业主存在欠费现象。
经过调查，发现欠费业主共有100户，欠费金额累计达到50万元。
（二）催收措施针对欠费情况，A物业公司采取了以下催收措施：1. 发送欠费通知：通过邮寄、短信、电话等方式，向欠费业主发送欠费通知，告知其欠费金额及缴纳期限。
2. 上门催收：对部分拒不缴纳物业费的业主，A物业公司安排工作人员上门催收。
3. 发送律师函：对部分仍拒不缴纳物业费的业主，A物业公司发送律师函，要求其在规定期限内缴纳物业费。
（三）法律催收在上述催收措施无效的情况下，A物业公司决定采取法律手段进行催收。
具体如下：1. 收集证据：A物业公司收集了欠费业主的欠费通知、短信记录、电话录音、上门催收记录、律师函等相关证据。
2. 委托律师：A物业公司委托律师代理案件，向人民法院提起诉讼。
3. 法院判决：经过审理，法院判决欠费业主在判决生效后15日内支付所欠物业费及滞纳金。
4. 执行判决：法院判决生效后，A物业公司向人民法院申请强制执行，强制执行欠费业主的财产。
三、案例分析（一）物业费催收的法律依据1. 《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当按时足额缴纳物业服务费用。
物业服务企业应当向业主收取物业服务费用，并出具相应的收据。
”2. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”（二）物业费催收的法律风险1. 违约责任：如果物业公司未在合理期限内履行催收义务，可能面临违约责任。
物业服务案例分析 ppt课件
刮断落在了树上，导致损害的发生。
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张某的父母向法院提起诉讼
物业服务企业未尽到在小区内的管理职责， 对电线刮断的事实未引起充分重视，应当承 担责任。
电力公司作为高压电线的经营人，负有保障
电力设施安全的义务但亦未履行该义务，也
应当承担责任。
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法院审理认为：
张某在李某家阳台触电死亡事实清楚，电力
《民法通则》第123条规定，从事高空、高压、易燃、易爆等 对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事 责任，如果能证明损害是受害人故意造成的，不承担民事责任。
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案例三：业主与业主的纠结
某小区103室一位年长的业主，由于退休在家闲来无事，自小区 第一批业主入住以来一直从事小区废品的收购工作。此业主将收 购来的易拉罐、矿泉水瓶、纸箱、废铜烂铁等废品都搁置于自家 厨房窗下与单元楼宇的通道处。服务中心客服部经常接到1单元 业主反映：将废品搁置与楼下不但影响到整栋楼的卫生，而且此 业主夏季时经常在楼下砸敲收购来的易拉罐，将其砸扁便于存放， 产生的噪音影响到了业主午休。
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业主的理由和要求
2008年3月份当收取11号楼3单元401室业主 本季度的物业费时，该业主声称：春节时候， 有业主在小区内燃放鞭炮，致使她家北侧次 卧室的中空玻璃被炸坏。该业主认为此事件 物业公司没有起到监管作用，致使有业主在 小区内燃放鞭炮，进而使得她家的窗户玻璃 被炸坏，非但不缴纳物业管理服务费，且还 向物业管理处讨要赔偿。
总结
处理业主之间的邻里纠纷是最麻烦的事情，稍有不 慎就会引起业主的不满，就会借故不缴纳物业费， 所以物业公司在处理此类的案件时，一定要站在公 平、公正的角度解决问题，业主有“求”，物业公 司一定要“应”，去尽心尽力的解决，但做不到的 事情一定不能向业主承诺，以免失约。
业主拖欠物业费案例
业主拖欠物业费案例近年来，随着城市化进程的加速，物业管理成为社区生活中不可或缺的一部分。
然而，随之而来的问题是，一些业主拖欠物业费的现象也日益普遍。
这不仅给物业公司带来了财务压力，也严重影响了小区的正常运转和居民的生活品质。
下面，我们就来看一个真实的业主拖欠物业费案例。
某小区的物业管理公司在进行年度账单结算时，发现有多位业主拖欠了大笔的物业费用。
其中，一位业主拖欠的费用已经累积了数月之久，严重影响了物业公司的正常运营。
在多次催缴无果后，物业公司不得不采取法律手段进行追讨。
首先，物业公司通过小区内的公告栏和微信群等方式，公开了拖欠物业费的业主名单，并提醒业主们尽快缴清欠款。
同时，物业公司还通过电话和上门拜访等方式，与拖欠物业费的业主进行沟通，希望能够解决问题。
然而，一些业主却置之不理，甚至态度恶劣，拒绝缴纳欠款。
随后，物业公司不得已将拖欠物业费的业主告上了法庭。
在法院的调解下，一些业主最终同意了缴纳欠款，并签署了还款协议。
然而，也有一部分业主仍然拒绝履行法院的判决，导致案件进入了执行阶段。
在执行阶段，物业公司通过法院的强制执行程序，最终成功追回了拖欠的物业费用。
然而，整个过程耗费了大量的时间和精力，给物业公司带来了不小的损失。
同时，小区内的居民也因为拖欠物业费的影响，遭受了诸多不便。
这个案例让我们看到，业主拖欠物业费不仅给物业公司带来了经济损失，也给小区的居民生活带来了诸多不便。
因此，我们呼吁业主们要自觉履行缴纳物业费的义务，保障小区的正常运转和居民的生活品质。
同时，也希望物业公司能够加强管理，提高催缴效率，有效应对业主拖欠物业费的问题。
总之，业主拖欠物业费是一个普遍存在的问题，需要物业公司、业主和相关部门共同努力来解决。
只有通过大家的共同努力，才能够建立和谐的社区环境，让每个业主都能够享受到安全、舒适的居住环境。
业主不交物业费的案例
业主不交物业费的案例物业费是指业主按照物业管理服务协议约定，向物业管理单位支付的费用。
物业费的收取是保障小区物业管理正常运转的重要保障，而业主不交物业费的情况也时有发生。
下面就某小区业主不交物业费的案例进行分析和探讨。
某小区的物业费用一直是业主们的热点话题，小区的物业管理服务一直备受诟病。
其中，有一位业主多次拖欠物业费，拒绝缴纳，给小区的物业管理工作带来了很大的困扰。
这位业主的行为引起了其他业主的不满和抗议，也给小区的居住环境造成了一定的影响。
首先，业主不交物业费严重影响了小区的正常运转。
物业费是保障小区物业管理服务正常运转的资金来源，如果业主不交物业费，就会导致小区的物业管理服务无法正常进行。
物业管理服务的不足会直接影响到小区的环境卫生、安全保障等方面，给其他业主带来不便和安全隐患。
其次，业主不交物业费会加重其他业主的负担。
小区的物业费是由所有业主共同承担的，如果有业主不交物业费，就会增加其他业主的负担。
这不仅不公平，也会导致小区物业费的增加，给其他业主带来经济压力。
针对业主不交物业费的情况，小区物业管理单位应该采取相应的措施。
首先，可以通过与业主进行沟通，了解其不交物业费的原因，尝试解决纠纷。
其次，可以依据物业管理条例，向业主发出书面通知，要求其按时缴纳物业费。
如果业主拒绝缴纳，物业管理单位可以向有关部门投诉，寻求法律援助，维护自身权益。
总之，业主不交物业费是一种不负责任的行为，严重影响了小区的正常运转和其他业主的利益。
物业管理单位应该积极应对，维护小区的正常秩序，保障所有业主的权益。
同时，业主们也应该自觉遵守物业管理规定，共同维护小区的和谐环境。
希望通过各方的共同努力，能够解决业主不交物业费的问题，为小区的和谐发展营造良好的环境。
物业案例分析PPT课件
案例一
业主家中遇害物业物业管理公司应否承担 责任
事件：2001年4月15日，两名罪犯经预谋 后，携带尖刀等凶器，先来到A小区寻找作 案目标，由于该小区秩序维护员盘查，两 人没有得逞。随后，他们又来到B小区某楼。 因该楼值班秩序维护员没有盘查，两人冒 充物业人员，以检修煤气管道为名，进入 关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟一的儿子 惨遭杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并 赔偿经济损失共4万元
【处理过程】
经查，由护卫员描述该小姐的特征，后经 业主回忆证实该小姐与业主在某种场合认 识，有一定的关系，由此可断定可能是该 小姐配了业主房间钥匙，在交往中产点评】
提高职业敏感度，对重要物资的搬运要不 怕麻烦，认真核实；
加强物资搬运放行控制的同时，应加强对 护卫员处理问题的程序、方法、技巧的培 训；
案例六
【案例描述】 某职员给一租户填写《物资搬运放行条》，
因联系不到业主，便拒绝给租户签字放行， 这时护卫班长称对此租户非常熟悉，不认 为会出问题，于是职员在放行条上签了字， 并记录了租户的联系电话（此电话联系不 上）。几天后，该业主称：租户未经其同 意，将其空调搬走了，要求管理处赔偿损 失。
案例十
某日夜间23时40分，某花园B栋一业主将私家 车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。 随后赶到的巡逻秩序员发现车的后窗玻璃已经破 碎，当即向秩序班长汇报，并做了详细记录。考 虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车 窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对 确认。 早晨6时20分, 秩序员向车主通报其车辆后窗 破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被 高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。秩序 员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直 保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真 实性……一方据理评说，一方拒不认帐，一时难 以扯清。
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1、从购房合同中查找信息 2、从房屋中介公司中查找信息
二、空置房问题的标准化催收方案
5 催收话素
01 业主，您好！根据法律的规定和物业合同的约定， 业主您收房后便开始交纳物业服务费，空置房也是 要收物业服务费的。
02 并且我们物业已按照物业服务合同约定，对业主 您所在的小区提供了治安秩序管理、环境绿化及卫 生维护等服务。业主您虽未入住小区，但您的房屋 可是保值增值了呢。您若不方便现场缴费，也可以 转账，账号我发您手机上。
2 法律分析
01 物业公司是否承担责任？
根据《物业管理条例》第31条“建设单位应 当按照国家规定的保修期限和保修范围，承 担物业的保修责任”。
02 业主为何会有这样的抗辩理由呢？
（1）、认为开发商与物业互相踢“皮球”， 互相包庇； （2）、找开发商难，找物业易，最终成为物 业的矛盾，以拒交物业费的方式爆发。
02但是，我们物业公司无权强制开 发商进行维修。建议您及早通过我 们物业或直接找到开发商解决此问 题。通过正当途径维护自身的合法 权益。
03您看，您过来报修的时候把物业 费一并带过来，好吗？
二、空置房问题的标准化催收方案
1 案例简介 （2014）管民二初字第1796号
河南某物业公司与路某物业服务合同纠纷一案，某某物 业公司请求路某支付物业费及违约金。路某称其房屋在 2003年3月1日到12月31日没有住人，长期空置，没有 享受物业服务，因此应当减半收取这十个月的物业费。
物业费清收秘籍
（法律版）
目录
非诉清收的原则 物业费拖欠的原因 物业费拖欠的情形 物业费清收的方案
01
非诉清收的原则
01清欠总决
01 原因 02 道理 03 法律 04 人情 05 底线 06 策略 07 时机
02 多层次清收理念
多样性
清收策略
原则性与 灵活性
清收方法
长期目标和 短期目标
清收规划
路某作为该小区的业主亦应履行协议约定 的义务，及时缴纳物业管理费。路某拖欠物 业管理费的行为已构成违约，应当承担继续 履行的责任。故某某物业公司要求路某支付 物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。
二、空置房问题的标准化催收方案
4 物律联点评
01 业主因未入住或者提出自己 并未享受物业公司提供的服务而拒 交物业费的理由，没有法律依据， 物业公司可以根据自己的情况予以 打折或者不打折。
（2）、超过保修期限的，属于业 主专有部分房屋需要维修的，维修 费用需由业主支付；
（3）、因第三人引起的质量问题， 且物业公司已尽到管理职责，仍无 法避免业主损失发生的，物业公司 无需承担赔偿责ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ。
一、房屋质量问题的标准化清收方案
5 催收话素
01 业主，您好！根据法律的规定， 房屋质量问题的保修责任在开发商。 您可将问题报到物业来，我们物业 将积极协助您报告到开发商处，由 开发商采取维修措施。
未按协议履行公共部位的维修义务导致房屋出现墙体渗水，故不
交物业费。此事经物业多次协商无果因墙体渗水原因系与房屋质
量有关，甲物业公司并非房屋质量问题的相对义务人。朱某表示
只要物业将房屋质量问题解决就立刻缴纳物业费。物业公司指出
房屋质量问题系开发商责任，物业公司概不负责。
一、房屋质量问题的标准化清收方案
二、空置房问题的标准化催收方案
2 法律分析
01 空置房是否需要缴纳物业费？ 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的
解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝 交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业 服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服 务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗 辩理由的，人民法院不予支持。 02空置房是否打折？
一、房屋质量问题的标准化清收方案
3、法院判决
法院对朱某的辩称不予支持 理由： 法院认为朱某辩称因房屋质 量存在问题拒绝交纳物业服务费，由 于房屋质量问题并非《前期物业管理 服务协议》所约定的范围，与本案不 存在关联性
一、房屋质量问题的标准化清收方案
04点评
（1）、保修期内，发现质量问题 的，物业公司应当及时通知开发商 上门维修，并注意保存催促其上门 维修的书面记录；
09、对物管利 用公用面积经 营不满为由拒 交1%
10、房产转让、 11、其他原因
租赁等为由拒 （学期房、地
交1%
面不平老人摔
倒）1%
04 问题
业主的抗辩理由能否成立？ 业主的抗辩理由99%是不能成立的！
根本的原因是什么？ 与业主是否具备法律知识和法律素养有着重大关系！
02
物业费拖欠的原因
物业费拖欠的原因
各地对此规定不同：如长沙打9折，重庆打5折， 苏州打7折，四川不打折。
二、空置房问题的标准化催收方案
3、法院判决
法院认为，物业服务具有公共性，其管理、 服务面向小区整体，某某物业公司依照协议 约定为路某入住的太极公馆提供了物业管理 服务，小区业主不得拒绝公共部分管理、服 务，也不得以此为由拒绝承担义务；
01、业主对物业管理的认识不高 02、物业公司服务不到位 03、业主违约成本很低
03
物业费拖欠情形
物业费拖欠15种情景
1、房屋质量 2、空置房 问题
3、物业合同 4、配套设施 5、公共环境
无效
设备管理不当 管理不当
6、治安消防 7、相邻关系 8、物业管理 9、非物业实 10、服务态度
管理不当
行为违规
际使用人
不好
11、不同意物 12、未能阻止 13、人身财产 14、开发商承 15、主观感受
业服务收费标 违章搭建
权利在小区内 诺“减免物业 不好
准
受损
费”
04
非诉清收方案
一、房屋质量问题的标准化清收方案
1 案例简介
（2015）金民二初字第2870号
郑州甲物业公司诉朱某物业服务合同纠纷，朱某认为甲公司
03 市场调查与分析
01、以房屋存 在质量问题拒 交 25%
02、以物业服 03、空置拒交 务质量 （保洁 20% 绿化安保）不 合格23%
04、法不责众 跟风不交 、 恶意拖 欠10%
05、以被盗不 交 8%
06、 以相邻 权关系侵权拒 交 7%
07、以未签物 08、公共设施、 业合同、前后 水管、电梯致 物业企业交接 人身财产损失 问题拒交2% 为由拒交 2%