江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调研报告.doc

江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调研报告内部资料CCP 江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调研报告上海元坤投资咨询有限公司目录第一部分灌云县外部环境3一、地理位置3二、行政区划4三、交通情况5 第二部分灌云县内部环境6一、面积与人口6 1、地域面积6 2、人口现状6 3、简要分析7 第三部分城市投资环境分析7一、宏观经济发展状况7 1、城市总体经济情况7 2、历年GDP增长情况8 3、灌云产业结构情况9 4、灌云民营经济发展状况10 5、灌云的企业发展情况10二、灌云居民生活水平10 1、灌云居民生活水平概述10 2、灌云居民收入情况11 3、城乡居民储蓄存款水平12 4、灌云居民住房水平13三、城市规划及重大市政建设状况14 1、灌云的总体规划（2006年-2010年）14四、城市投资环境优劣势分析15 1、投资优势15 2、投资劣势17 第四部分灌云房地产市场发展情况17一、灌云房地产市场发展现状17二、灌云房地产特征概括18 第五部分、项目基本情况19一、项目简介19 1、项目名称19 2、项目位置19 3、项目性质19 4、项目技术指标19 5、项目现状19二、项目初步经济效益估算20 第一部分灌云县外部环境一、地理位置灌云县位于江苏省东北部。

东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。

灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。

总面积1840平方公里，其中耕地面积154万亩。

下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。

全县共有318个行政村，总人口105万。

江苏各主要城市分布图二、行政区划灌云县现辖区8个镇，12个乡。

附图三、交通情况1、灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。

①临港¬。

灌云县东临黄海，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。

境内的燕尾港港口现有5000吨码头一座，可建设万吨码头，港口吞吐量可达600万吨以上。

除了海港外，还有与大运河相连的盐河及善后河、五灌河等内河，内河航运非常便利。

②沿线。

灌云县地处亚欧大陆桥东桥头堡连云港的南大门，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。

③多路。

灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路；近60公里的204国道贯穿灌云县南北；近70公里的324省道横穿全县东西，还有236、242（在建）穿境而过；1000多公里水泥路已伸入乡村，集高速、国省、县乡村道路为一体的快捷交通网络已初具规模。

④近场。

白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。

2、但是就目前而言，灌云至连云港、灌云至燕尾港还是不是非常的方便的，其独特的区位优势，还是给灌云的未来发展带来有利的一面。

连云港经济开发区距离各港口、机场的分布图3、交通直达情况灌云经过高速直达连云港港口约30分钟（65公里）；灌云县城驱车至燕尾港约为30分钟（55公里）。

第二部分灌云县内部环境一、面积与人口1、地域面积灌云县总面积1840平方公里，其中耕地面积154万亩。

下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。

2、人口现状全县共有318个行政村，总人口105万。

表1灌云县历年人口变化情况年份2003年2004年2005年2006年2007年全县年末总人口（万人）107.23 107.25 105.05 107.5 109.10 县城年末总人口（万人）43.45 44.27 40.53 44.77 45.71 农业人口（万人）63.79 62.98 64.52 62.72 63.39 从以上数据来看，我们不难发现灌云目前的人口结构特点非农业人口比例还较高城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大。

3、简要分析灌云目前的经济发展水平处于起步阶段，如果灌云能利用自身在连云港和燕尾港的区位优势，调整自身的产业结构，结合目前的经济形势，灌云的发展将有一番作为。

人口增长率不大，对于房地产的开发是一个劣势。

但是在06年，有一个乡镇并入连云港市，因此数据有一定的局限性。

第三部分城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况江苏省是省定经济薄弱县、省财政转移支付县，但是目前随着灌云的整体规划的出台，以及大力发展经济能力，灌云县整体得到了发展。

2006年以来，县委、县政府进一步明确山水城市的县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。

一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。

目前，城市规划、县城建设、环境整治三项工程全面推进，城市品位得到不断提升。

大力提升老城区。

一是实施净化工程，深入开展卫生环境治理，去年，仅县城就清理垃圾1万余吨，新增隔离护栏1.9万平方米；规范机动三轮车营运，县城营运机动三轮车问题得到了有效解决，由4100多辆迫降到150辆，城乡卫生环境明显提升，城乡交通秩序明显改观。

二是实施绿化工程，推进大树进城，到目前，已投入720万元，移进城大树6700余棵。

三是实施亮化工程，胜利路、伊山路等主干道两侧的楼体全部安装了轮廓灯，所有的店牌正在安装亮化设施，亮化面积达26万平方米。

四是实施美化工程，以大整治为抓手，重点对沿街、沿路、沿河的违章建筑进行集中拆除，拆除违章设置物1.4万个，拆除违章建筑5.89万平方米，实现拆迁工作零补偿、零上访；以城区河道打造为重点，投入150万元对山前河进行清淤，并进行景观设计和打造。

2、历年GDP增长情况表3、灌云县历年GDP增长情况统计年份2005年2006年2007年GDP总量（亿元）46.42 55.93 69.98 增幅17 17 人均GDP（元）12368 5263 6462 增幅18.7 18.7 2006年，四县共实现生产总值289.51亿元，增长17.3，比2005年提高了3.0个百分点，比全市经济增速高2.2个百分点。

其中，赣榆、东海、灌云、灌南分别实现生产总值91.82亿元、92.73亿元、55.93亿元、49.03亿元，在苏北24县中分别居第13位、第11位、第20位、第22位，赣榆、东海位次与2005年相同，灌云、灌南前移1位；同比分别增长17.4、17.4、17.0、17.5，比2005年提高了3.2个、2.7个、3.6个、3.0个百分点。

我们从以上统计数据可以看出1）、灌云的经济基础比较薄弱，经济总量在连云港处于下游水平。

2）、近几年来灌云的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

3）、灌云的人均GDP比较低，灌云的经济水平较低。

随着灌云的城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断灌云的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为表人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP 8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，灌云当前人均GDP 水平下，房地产处于住房起步阶段。

3、灌云产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，灌云的2006年的三产结构比例32.73829.3；灌云的2007年的三产结构比例接近28.942.928.5，说明灌云的第二产业比重有了长足的发展，而第三产业发展有所倒退。

2）、展望从灌云县政府制定的产业发展规划来看，未来灌云将大力引进外资发展旅游服务业，在保持第二产业的持续发展基础上促进第三产业的发展作为拉动地方经济增长、实现城镇化的战略选择。

4、灌云民营经济发展状况07年，灌云县经济迅速发展，城市民营经济贡献巨大。

据统计，全年完成民营经济增加值35.14亿元，增幅25.5；私营个体经济新增注册资本达9.7亿元；新增私营企业数469户；新增个体经营户数4500户。

-----出自江苏省政府网站（/intro.html）总体看来，灌云县政府对于灌云的建设确实花了不少力气，但是对于灌云的开发，灌云的规划目标，尚需时间进行。

2）、土地规模2007年土地出让规模是前两年总和的两倍，达到2300多公顷，07年全年出让地块35块。

预计2008年11块，由于土地指标的限制，将来土地供应量有一点下降。

四、城市投资环境优劣势分析1、投资优势1）、区位优势港口是灌云县招商引资的宝贵资源，是灌云县最具特色的优势所在。

围绕省委省政府提出的加快规划建设沿东陇海线产业带和沿海海洋经济带战略部署，连云港市提出了按照突出主港、群港联动的“一体两翼”布局，加快昂起连云港港口龙头，充分释放燕尾港等港口潜能。

灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。

2）、自然环境优势灌云县地处沂、沭、泗下游，濒临黄海，淡水资源丰富，环境容量大，是发展化工等三类工业的理想之地。

（1）、紧临新沂河尾水通道。

新沂河尾水通道是经省发改委立项批准、省政府决定实施的污水排海工程，主要排放山东、徐州等地工业、生活污水，新沂河尾水通道在我县境内长达70公里，工业废水可集中处理达标后直接排入，具有得天独厚的环保优势，是水污染相对较重的大中型化工、医药等在其它地区因受环保条件限制而不能上马或者必须搬迁的项目最适宜、最理想的选择。

（2）、投资成本低。

灌云县临港产业区设有集中式污水处理厂，入区项目污水治理达接管标准后即可进入污水处理厂，污染治理投资可大幅降低。

（3）、淡水资源丰富。

灌云县境内现有新沂河、古泊善后河和五灌河等入海河道，其中五灌河上接车轴河、界圩河、东门五图河、盐河等河流，淡水资源丰富，可供发展大型工业所需。

（4）、地理位置优越。

灌云县临港产业区濒临黄海，园区污水处理达标后经新沂河排放入海，不影响其它地表水体，更不影响饮用水源，无环境污染纠纷。

3）、经济发展前景优势随着灌云县政府招商引资力度的不断加大，随着灌云经济开发区内外商投资企业的不断到位，我们预计灌云的经济水平会在近两年之内有较快的发展。

4）、城市化进程加速、城区范围扩大、规划蕴藏投资机会随着城市发展进程的加速，随着灌云规划的进一步明朗，灌云新一轮的城市化进程蕴藏了较大的投资机会。

2、投资劣势1）、工业基础较薄弱，商业欠发展由于灌云的底子比较薄弱，因此尽管近几年的轻工业有所发展，但是总体水平仍然落后。