房地产开发商与小偷——谈住宅偷面积怪象
77339_33404_“偷”面积方略浅析
2015/12/22
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“入户花园” —全新设计理念
从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面 几个理由： 对业主： 1.“获赠面积”的诱惑更大；2.让小区景致和房间形成 有机的结合，露台成为小户型的主要臵业群最喜爱的户型结构之一； 对地产商: 灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖 点，减少了销售压力。 露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到 了一个很好的平衡点。 同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一 种设计理念给客户和地产商带来惊喜。
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入户花园经典案例
6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的 “偷面积”。 左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高 入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。
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入户花园经典案例
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法 面积的”偷”法
深圳地 深圳地产 产商 商“偷面积” “偷面积” 大手笔 小手笔 惯用手法 惯用手法
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三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，臵业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水
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利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”
由于入户花园和阳台只计一半建筑面积， 开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷 面积”之举。此方法一般只在大户型单元
且自然资源景观较好的楼盘中使用。
缺点：作为购房者，由于入户花园要计一 半建筑面积，在规定面积内，大的入户花 园必然造成室内空间的变小。另还必须考 虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的 户型。
房地产开发中的偷面积设计
在TOWNHOUSE一层，有 万科城的TOWNHOUSE都
楼梯可以直下半地下室
有半地下室可送
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—面积计算
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
半地下室可以采光
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—面积计算
半地下室层净高 约2.4米，估计层 高在2.6米
在样板房中展示了可打掉部分 的上梁（顶柜）
在1.5米的步入式凸窗中，可以 打掉0.9米，其0.6米是真实的步 入式凸窗的上梁结构
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—面积计算
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳
园”、
“可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙——即将低于
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
“佳兆业 ”秘籍之二“隐藏式衣橱 ”
2019/8/25
佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣
橱”
“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空
间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2 米层高不
计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，
也属“偷面积”的行为
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—面积计算
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
由于空调室外机位不计 入建筑面积，改为生活 阳台后，可以作为使用 面积，起码“偷”了一 半面积（阳台只计一半 建筑面积）。 这种“偷 ”法，使得每户“偷” 了约一个多平方米。虽 然所“偷”面积不多， 但对于小户型住宅，所 “偷”面积是多多益善 的
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
当然这并不是深圳最大进深（1.5米）的步入式凸窗。
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案例分析
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使
得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来
。
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用： 通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。
进深的足够大， 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间
上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房
上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压 抑，还能隔离出 一个小办公间
从上述分析可以看出: 凸窗有如下优点： ➢给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积； ➢通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好； ➢美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；
•深圳地产 •商“偷面积”
•大手笔 •惯用手法
• 三、深圳◎偷面积由来
• 背景：典型移民城市，置业需求旺盛；
•
地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水
•
涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产
•
品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳
•
所有开发商赢得市场的利器；
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
•
层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑
•
台，飘窗等)的面积尽量的放大；
•
•
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加
•
实惠，促进销售。
• 二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
房地产公司偷面积实用案例分析
高小于 2.1米的 隐藏式
衣柜
高小于 2.1米的 落地大
衣柜
阳光房
两层高错 层露台及 两层高内 凹和半地下室 以及住宅建 筑在正负零 以下的地下 室和半地
下室
只计一层建 筑面积的室 内超高层
2021/3/2
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房地产商“偷面积”惯用手法汇总
计一半 建筑面 积的”偷”
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
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“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用：
通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
法
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商
“偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
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三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；
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“绿洲丰和”凸窗经典案例
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利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
房地产开发商与小偷——谈住宅偷面积怪象
房地产开发商与小偷——谈住宅偷面积怪象
现实有时候却又是那么奇怪，他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕。
既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷。
小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的。
那开发商偷的到底是什么呢？先抛开税不说，答案是面积。
对于偷面积这一说法，相信做房地产的和做建筑设计特别是做住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都不会觉得陌生。
那么这个偷面积到底是怎么一回事呢？现在用一个纯住宅项目来举例说明，姑且把这个项目称作1㎡用地项目。
这个项目只有1㎡的用地，政府规定只能建3㎡建筑面积的住宅，开发商在报建时也是按3㎡建筑面积进行报建，但待竣工验收后通过违章改建加建，使住宅实际建筑面积达到了4㎡。
很明显开发商偷了1㎡的建筑面积。
开发商和建筑设计单位从住宅的方案设计阶段就已经为竣工验收后如何更容易偷面积想好了方案。
下面我大概的阐述一下开发商偷面积的一般手法。
各地的房屋建筑面积测绘规范里都有一些可以不用计算建筑面积或计算一半建筑面积的规定，而目前开发商正是主要利用了这些规定来进行偷面积的。
例如层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积、室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积、普通凸窗和落地凸窗可以不用计算建筑面积、不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，有些地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积。
利用不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验。
商品房“偷面积”的几个实例
由于入户 花园只计 算一半 的建筑 四房三卫设 计 ，每个房间面积都超过 单位 ，让买 家 自行搭建 阁楼 ，有 的直 ０平方米 ，主人房不仅有 卫生间更有 接搭好 阁楼 连装修 一起送 ，只要第二 面积 通过做 大入 户花 园可 以偷 到面 １
２ 米 ，就不算面积 。 １ ９平方米 的 层的层高低于 ２ 积 ，甚至 能 偷 ”出一个房 间。还 有 衣 帽间 ，这 是建筑面积 １
积较 大的房间 。这样不 到 １ ０ ｏ平方米
发商利 用相关政策 的漏 洞 ．采 取 偷 面积 的手段 来获取更 多的利 益。开 发商 偷面积 ”的手段各式各样 ，有 必要总结一 下 ，以引起有关部 门的重
视并采取相应对策 。 （ 一 ）阳台
的户型就变成四房设计 了。 （ 六 ）飘窗台 目前大部分飘 窗台只要高度 不超 过２ ２ 米都 不算面积 。开发商也 喜欢
小 复式 单位 也 是很 常 见 的 偷 ”
米左右 产面积测算规则》 ，阳台只能计算为一 米 以上 的 使 用 空 间 ，一 套 建筑 面积 面积 做法 ，楼盘设计 出层高 ５ ２ ３ ０平方米的户型能送 ９ Ｏ平方米 的使 的套 型 ，可 以改装成小户型 ．买一层 用 空间。该 楼盘 １ １ ９ 平方 米的单位是 送一 层。有 的楼盘 设计出层高较高 的
一
种室 内花园的设计是可 以变成房 间 单位绝不可 能做 到的。审阅规划核准 的。如 某楼 盘 的 Ｎ ＋ Ｉ 户 型 ，其 中 图 发现该户型 的主人房连卫生 间和
０平方米 的面积 都是 偷 个房 间就是 由入 户花 园改成 的 ，该 衣帽 间近 ３
（ 八 ）上 空
在规 划 图纸 上设 计 为 上 空 的地 方 ．
一
开发商利 用后 期装修 的名义重新铺上
浅议商品房“偷面积”现象
浅议商品房“偷面积”现象作者：马学松来源：《城市建设理论研究》2013年第06期摘要：少数开发商利用政策的漏洞，采取各种各样的手段达到实际使用面积比原先申报的规划面积大很多的目的，而这种“偷面积”的现象将会带来一系列的问题。
本文列举了几种典型的“偷面积”现象，而政府有关部门也正在对“偷面积”现象和行为逐步进行限制和规范，尽量予以杜绝。
Abstract: a few developers use loopholes in the policy, adopt various means to achieve the actual use of the area than the original declaration of the planning area a lot of purpose, and this " steal area " phenomenon will bring a series of problems. This paper enumerates several typical " steal area " phenomenon, and the relevant government departments are also to " steal area " phenomenon and behavior gradually constraints and norms, as far as possible to avoid.关键词：商品房“偷面积”Keywords: commercial housing " steal area中图分类号：TU-0文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）随着社会经济的发展以及城市建设规模不断加大,房地产行业在经济中所占比重也越来越大,城市住宅需求一年比一年旺盛，其中商品房施工面积﹑商品房竣工面积﹑商品房销售建筑面积均逐年增长。
房地产开发项目中“偷面积”技巧大全
左图是02单位户型手册上的平面，右图是发展商提示可以有两种改造效果。
同样左图是01是户型手册的样式，右图是可以改造的两种户型模式
阳台外设计花槽，使得空间有一个小小的退让，这样 以来，即使阳台从里面封存起来，不影响外立面
双层或错层阳光 变露台
无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度 达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计 入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。
新城金郡 66平方米 层高4.5米
得力名门世家——5.8米挑高，2梯2户，18层
顺发和美家-90㎡，6.6m面宽客厅，5.5m中空高厅
买90方用170方
几种装修风格
几种装修风格
买受人对与其所购商品房相连的隔层阳台、凹廊（不含公摊 及消防通道部分）享有专用权（独占使用权），各买受人对 此专用权的约定均无异议，但买受人在使用时必须满足法律 、法规、规范之规定，不得侵害公共利益，必须符合《业主 临时管理规约》及前期物业服务公司制定的管理规定。
公共部分采用住宅中少有 的双开门电梯，使电梯入 户到私家专属的入户花园， 加上户型82%的得房率， 实用率较高。
石家庄-摩卡小镇
传统的电梯房分摊面积多，减少了实际使用面积。双开门电 梯的优势在于电梯厅虽然算在公摊面积里面，但是业主可以 拥有它的绝对使用权，原本是电梯厅或过道的公共面积，就 完全变成了私人空间。业主在入住以后还可以根据自己整体 的装修风格对电梯厅进行装修。双开门电梯的使用彻底改变 了以前人们观念中的电梯房得房率低的现实，使得业主的实 际得房率非但没有降低，反而比以前更高了。
深圳-大梅沙海世界
双层或错层阳台 变露台
萧山-嘉瑞华庭
萧山-滨水名庭
杭州保东湾
金地住宅偷面积招数
警示二
购房者应提高警惕，在购 房时仔细阅读合同条款， 了解房屋面积、结构和产 权等信息。
警示三
相关部门应加强监管力度 ，对开发商的违法行为进 行严厉打击，保护购房者 的合法权益。
THANKS
感谢观看
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CATALOGUE
金地住宅偷面积案例分析
具体案例介绍
案例一
金地某楼盘，通过将阳台纳入室 内空间的方式，增加房屋的使用 面积，但未在合同中明确标注。
案例二
金地某楼盘，利用建筑设计上的 缺陷，将部分公摊面积计入套内 面积进行销售，但未告知购房者 。
案例三
金地某楼盘，在房屋交付后，擅 自改变房屋结构，将原本的阳Байду номын сангаас 改建为房间，增加使用面积。
03
CATALOGUE
金地住宅偷面积的原因分析
开发商追求利润最大化
开发商为了获取更高的利润，可能会 采取偷面积的方式增加房屋的售价。
在房地产市场竞争激烈的背景下，开 发商为了吸引购房者，可能会通过偷 面积来增加房屋的附加值。
相关法规和监管的缺失
由于相关法规和监管的缺失，开发商在偷面积方面存在一定的法律漏洞和监管空白。
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这些特殊手段通常包括：将阳台 、花架、飘窗等计入室内建筑面 积，或者在公摊面积上做文章， 使得得房率提高。
偷面积现象的普遍性
偷面积现象在房地产市场中具有一定 的普遍性，不少开发商为了提高销售 业绩和市场竞争力，会采取偷面积的 策略。
尤其是在一些限购限贷政策较为严格 的城市，偷面积成为了开发商吸引购 房者的手段之一。
金地住宅偷面积招 数
目录
• 金地住宅偷面积现象概述 • 金地住宅偷面积的具体招数 • 金地住宅偷面积的原因分析 • 如何防止金地住宅偷面积现象 • 金地住宅偷面积案例分析
房地产产品研究之偷面积
房地产产品研究之“偷面积”前言在有限的土地面积上，如何突破项目容积率及政府相关政策限制（如90/ 70困局）一直是开发商思考的问题，住宅产品设计如何创新也因此被摆上圆桌会议。
通常住宅产品创新常用的一招是“偷面积”。
“偷面积”这个词语，是地产行业人士杜撰出来的。
是指房地产开发过程中利用现行国家或地方建筑面积测量政策中建筑面积计算的相关规定，建造有使用功能但不计建筑面积的一部分面积的行为，就是钻“建筑面积计算方法”的空子，将可以不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。
惯用手法偷面积是在由南方城市发展而来，已经成为深圳房地产的特有现象。
由于面积测量规定有“不计面积”、“计一半面积”的政策空间，开发商及相关企业都在此方面下足功夫。
楼市偷面积的惯用手法有：1、送半地下室、地下室：住宅建筑正负零之下不计入面积;2、凸窗：由最开始的低于2.2米高度的┓和┛型凸窗升级为将低于2.2米的空间，转化成标准层高空间的可打掉步入式┒和可拆卸┚型凸窗；3、隐藏式衣橱：将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣柜位置；4、入户花园：送一半的面积；5、过道花园和露台花园：错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高；6、空中花园：错层布置；7、空中院馆：一层高，送一半的面积；8、内院露台：两层高，全部送；9、6米高入户花园：左右错层设计，将入户花园设计成两层高度；10、可延展性客厅：是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半。
待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼；11、共享梯厅：电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园；12、建筑层高不超过2.2米，则不计面积，采取三错层或夹层方式；13、商业层高6米，入伙验收后再隔出一层，实现二层实用。
偷面积的行为，市场反映看好，有“双赢”的说法，成了户型创新，增强竞争力的最重要手段。
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房地产开发商与小偷——谈住宅偷面积怪象
在一般意义上很难把房地产开发商与小偷混为一谈。
但是现实有时候却又是那么奇怪，他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕。
既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷。
小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的。
地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积。
利用“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验收后再把阳台封闭成一间房间或厅，通过这一方法可以偷5㎡；利用“双层高阳台不用计算建筑面积”这规定开发商可以在住宅内设计一个双层高阳台例如面积也是10㎡，等到竣工验收后把双层高阳台封闭，而且在竖向再加建一层楼板，通过这一
方法可以偷了20㎡；利用“室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积”这一条，开发商可以在室内设计一个双层高的空间，例如面积也是10㎡，等到竣工验收后，在双层高空间上空加建一层楼板，这样也可以偷10㎡；至于“层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积”这一条现在多用在别墅、多层和高层住宅的首层户型，例如设计一个层高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工验收后再往下多挖几十厘米，
3种
在这里我们首先要向大家介绍一个政府规划部门对一个项目建筑面积总量控制的指标——“建筑容积率”。
下面套用《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》(SZJG/T22-2006)中建筑容积率的定义：在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。
还是拿上面举例用的“1㎡用地项目”来说吧，政府规定了这个项目的容积率是3，也就是这个项目地上部分只能建3㎡的建筑
面积。
这个容积率指标与这块地的总价有很大的关联，一般来说容积率越高，地价越高。
假设开发商在这个项目买地花了9000元，每平方米建筑面积的建设成本是3000元。
如果开发商老老实实的盖楼，不用偷面积的伎俩，那这楼每平方米的成本价是（9000+3000×3）÷3=6000元/㎡，如果开发商偷了1㎡的建筑面积，那情况会怎样呢？在这里假设这偷来的1㎡建筑面积由开发商加建完成，它的建设成本也是3000元/
㎡，这
3=7000元/
5250/㎡的利
D代
当n%
从上面的公式可以看出，这偷面积的实质偷的是地价，也相当于免费的提高了土地的容积率。
偷面积的最大受益方是开发商，购房者表面看起来好像占了点便宜，其实不然。
受害方是政府、建筑设计单位、购房者以及整个社会。
首先开发商偷得这部分面积是不用付地价及其他费用的，相当于政府白白流失了财政收入。
其次对于建筑设计单位来说，因为设计费是按建筑面积的多少来收取
的，开发商要求做偷面积的方案难度比不偷面积时大得多，而一般这些偷的面积是没办法收取设计费的。
再次，对于购房者来说，表面上好像占了点便宜，但由于除了开发商自己没有人会确切的清楚该房子的真实成本价，因而购房者到底占了多少便宜，不清楚，况且房子作为一件使用年限差不多上百年的耐用品，加建的这一部分的安全性就值得怀疑了。
另外这种偷面积的行为造成了社会资源的极大浪费，因
5
成了开发商抵抗房价下行的药方。
“偷面积”这种现象的存在歪曲了房价，歪曲了住宅的真实面积，同时也歪曲了社会的伦理道德，造成了更多社会的不公。
首先是造成道德法律上的不公。
拿通常意义上的“小偷”来说，他们偷了一定数额的财物，是犯法的，但我们的开发商“偷面积”却能安然无恙，而开发商偷得的利益却比“小偷”大得多。
在“偷面积”这种现象上，开发商、建筑设计单位、
购房者是否犯法，值得大家深思，也值得我们的法律界人士研究。
当我们大部分人
生活在这种偷来的面积里时，我们的内心是否有过不安。
其次是造成了多偷面积的开发商与少偷或不偷面积的开发商之间的不公平竞争。
多偷面积的开发商，其住宅的每平方米的真实成本价比少偷或不偷面积的开发商低，会偷的开发商比不会偷的开发商赚钱。