收益还原法、市场比较法习题
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
房地产估价——收益还原法习题
第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。
A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。
若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。
A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。
收益还原法试题及答案
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
作业二、农用地估价 收益还原法
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格1、大姚县概况大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。
县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。
在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。
年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。
矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。
铜矿分布广,储量大。
主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。
工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。
农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。
畜牧业较发达。
特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。
有红豆杉、冷杉等珍贵树种。
到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。
2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。
2、农用地估价2.1、农用地估价方法分析收益还原法。
该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。
《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。
历年土地估价试题及答案
历年土地估价试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：D2. 土地估价的直接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于哪种类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地5. 土地估价中，市场比较法的基本原理是什么？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B6. 土地估价报告中，土地利用状况分析包括哪些内容？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地利用潜力答案：C7. 土地估价报告中，土地价格影响因素分析不包括以下哪一项？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：B8. 土地估价报告中，土地价格预测的方法不包括以下哪一项？A. 趋势分析法B. 回归分析法C. 专家评估法D. 市场比较法答案：D9. 土地估价报告中，土地价格的确定方法不包括以下哪一项？B. 收益法C. 市场法D. 政策法答案：D10. 土地估价报告中，土地价格的调整因素包括哪些？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括以下哪些？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：ABC2. 土地估价的直接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于以下哪些类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地答案：C5. 土地估价中，市场比较法的基本原理包括以下哪些？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B三、判断题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括合法性原则、客观性原则、公正性原则和市场性原则。
土地估价收益还原法_市场比较法作业作业题
收益还原法AND 市场比较法（向下拖动市场比较法）1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。
试估计该建筑物的现时总价和单价。
解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦⎤⎢⎣⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-∙--∙N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。
估价实务模拟题
一、现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。
2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。
根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
（1）该房屋用于出租,每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；（2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；（3)押金收益率为9％；（4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。
[解］该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。
（1）计算该不动产总收益:年租金收益:4×12=48（万元）年押金收益：6×9％=0.54（万元)年总收益;48+0.54=48。
54（万元）（2）计算该不动产的年总运营费用：年总运营费用=2×12=24(万元)(3）该房地产的年净收益=48。
54—24=24.54(万元)（4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年,因此,房屋的使用年限为48年。
所以建筑物现值=6000×250×（48-3）/48=140.625万元。
(5)建筑物年净收益=140.625×8％=11。
25（万元)(6）土地年净收益=24.54—11.25=13。
29(万元）二、有某市一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表1。
表1 各宗地的具体情况表2 地价指数表率每增加0。
1，宗地单位地价比容积率为1。
0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0。
1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3％。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较,表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估宗地G 2002年的价格。
2021土地估价理论与方法-收益还原法(精选试题)
土地估价理论与方法-收益还原法1、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
A.供给与需求原则B.报酬递增递减原则C.替代原则D.协调原则2、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。
A.货币形式B.实物形式C.地价形式D.地租形式3、求取土地收益及确定（）是收益还原法的关键。
A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原率4、采用收益还原法评估土地价格时（），则选择如下公式：P＝a÷（r－s）。
A.土地纯收益按某一常量每年递增B.土地纯收益按某一常量每年递减C.土地纯收益按某一固定比率每年递增D.土地纯收益按某一固定比率每年递减5、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。
A.评估对象所产生的收益B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益6、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。
A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法7、确定还原利率采用（）加风险调整值的办法。
A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率8、收益还原法可用于（）。
A.评估土地价格B.评估房产价格C.评估不动产价格D.评估承租土地使用权价格9、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）。
A.土地租金B.房地出租的租金C.房屋折旧费D.利息。
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某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
注意：
1、该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；
2、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年。
某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。
2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
（1）根据以下条件采用市场比较法（至少选择三个比较案例）测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
经调查该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见
上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。
土地还原利率取6%。
（2）因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。
（3）若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。
参考答案
习题1
解：
1、年经营收入=6000万元
2、年须扣除总费用：
（1）销售成本及经营成本=4000万元
（2）管理费、财务费用=6000×6%=360万元
（3）商品销售税金及附加=6000×8.5%=510万元
（4）房屋年折旧
折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年，
房屋重置价=1500×15000=2250万元
年折旧额=2250/39=57.69万元
已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年
（5）经营利润=6000×10%=600万元
年须扣除总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=5527.69万元
3、房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元
4、房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率
=（2250-57.69×4）×8%
=161.54万元
5、土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元
6、求该地块于2005年7月1日价值
土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年
土地使用权价格=
1.
1
1+)%(%)
n
a
r r
⎡⎤⎡⎤⨯-=⨯-
⎢⎥⎢⎥
+
⎣⎦⎣⎦35
310771
1
616
地地
（
=4505.62万元
土地单价=9011元/平方米
习题2、 （一）审题
（1）明确题目要求。
本题设有三问；①求取乙公司于2004年10月所占用土地的总价；②求取乙公司所应分摊的土地面积；③求取乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。
其中求取乙公司占用土地价格是关键问题，也是求取土地年租金的基础。
根据题意，所求取的土地价格应为市场转让价格。
（2）梳理有关资料。
关于估价对象资料，审题时要特别注意估价期日、估价对象权利状况、土地剩余使用年期等地价要素；对于市场调查资料，本题给出了8个土地交易案例，以及各案例的交易情况、交易类型、土地用途、楼面地价、土地使用年期、区域因素和个别因素修正幅度、商业用地地价变动情况、土地还原率等资料，为选用方法提供了条件和依据。
（3）考虑资料取舍，选取比较实例。
根据估价技术标准要求，市场比较法至少应选取3个比较实例，比较实例应与估价对象处于同一供需圈、用途相同、交易类型相同或相近、交易时间相近、属正常交易或可修正为正常交易。
审题时可根据对比较实例的要求，进行案例筛选。
（二）解题思路与方法选择
本题所要解决的三个问题彼此相关，可分别采用以下思路求取。
（1）用市场比较法评估乙公司占用土地价格。
具体思路为：①根据估价对象条件，按照估价技术标准要求，选取比较实例；②对各比较实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、使用年期等项修正，得到各试算价格；③采用适当方法对各试算价格进行平均，得到估价对象楼面地价，用楼面地价乘以乙公司拥有的建筑面积，得到乙公司占用土地的总价。
（2）根据乙公司拥有建筑面积占整个商场建筑面积的比例，计算乙公司应分摊的土地面积。
（3）根据乙公司所分摊的土地面积和土地总价计算土地单位面积价格，再根据土地单位面积价格，采用适当的土地还原率和收益还原法公式，计算乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。
（三）公式与计算步骤 1、适用公式 估价对象土地价格=
比较案例土地价格
×
交易情况修正
×
日期修正
×
区域因素修正
×
个别因素修正
×
年期修正
土地市场年租金=土地单位面积价格×土地还原率÷⎥
⎦⎤⎢⎣⎡+-土地收益年期土地还原率)1(1
1 2、计算步骤
（1）测算乙公司所占用的土地总价。
1）选择计算方法。
根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。
2）选择比较实例。
根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。
3）确定比较因素，进行因素修正。
因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。
故修正因素主要有交易日期、区域因素、个别因素和
土地使用年期。
年期修正系数=n
m
%)
61/(11%)61/(11+-+-(m 为待估宗地的使用年期，n 为比较实例的使用
期日修正
区域因素修正
个别因素修正
年期修正
P A2=1430×9.1044.106×105100×103100×4036
%)61/(11%)61/(11+-+-=1303.2(元/平方米)
P A7=1470×5.1054.106×103100×98100×39
36
%)61/(11%)61/(11+-+-=1436.5(元/平方米) P A8=1390×2.1064.106×96100×95100×38
36
%)
61/(11%)61/(11+-+-=1503.8(元/平方米) 5）计算估价对象土地价格。
楼面地价=（1303.2+1436.5+1503.8）/3=1414.5（元/平方米） 6）计算土地总价
乙公司拥有的建筑面积为4000×3/6=2000（平方米）
土地总价=建筑面积×楼面地价=2000×1414.5=282.9（万元） (2)计算公司乙应分摊的土地面积。
按建筑面积分摊：
分摊比例=商场建筑面积/总建筑面积=2000/12000=1/6 分摊土地面积=4000×1/6=666.67（平方米） （3）测算单位土地面积的市场年租金：
题目未明确租凭费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金：
单位面积地价=土地总价÷分摊后的土地面积=2829000÷666.67=4243.5（元/平方米）
根据公式：
P=r a ×⎥⎦
⎤⎢⎣⎡
+-n
r )1(11 a=p ×r ÷⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n
r )1(11=4243.5元/平方米×6%÷⎥⎦
⎤⎢⎣⎡+-36%)61(1
1（土地收益年限为36年）
=290.2（元/平方米）。