营改增后取得不动产的会计分录处理【2017至2018最新会计实务】
两税“收入总额”的差异与调整【2017至2018最新会计实务】
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《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
例1：营改增后，甲房地产公司（一般纳税人）通过招拍挂取得一宗土地使用权，支付土地价款为6660万元，当地发改委核准为G项目。
取得了《建设工程开工证》，注明开工日期为2016年6月1日，项目如期开工。
2017年11月项目竣工验收，取得《商品房销售许可证》，12月房产全部销售完毕，取得销售收入（含税）22200万元，甲公司按规定开具了增值税发票，办理交房手续。
该项目开发总成本18000万元，项目开工以来进项税额留抵额为800万元。
如何确定该项目企业所得税的主营业务收入、增值税销项税额及土地增值税的应税收入？
增值税的会计处理
（1）确认主营业务收入及销项税额。
（单位：万元，下同）
销项税额=22200÷（1+11%）×11%=2200（万元）。
借：银行存款等科目 22200
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 2200
主营业务收入 20000
（2）同时，结转主营业务成本。
借：主营业务成本 18000
贷：开发产品 18000
（3）计算扣除土地价款后的销售额和销项税额。
按照现行制度规定，纳税人通过招拍挂从国土管理部门取得的土地使用权，无。
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。
比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。
因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
2100000/（1+5%)=2000000元。
价2000000元，税100000元。
借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。
=1050000/（1+5%）5%=50000元。
借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。
本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
2020/9/4
“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
2020/9/4
会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
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营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别?
【法规政策】
国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税
人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入
的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.
财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税
额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后
期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按
应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——。
营改增后不动产出租的财税处理
２ ． 作 为 存货 的房 地产 ， 是 指房 地 产开 发 企 业销 售 的或 为 销 售 而 正在 开 发 的 商 品房 和 土地 。这 部 分房 地 产 属 于房 地 产 开发企 业 的存货 。
约定 ， 甲公 司将上 述 写字 楼 整体 出租 给 乙公 司 ， 租期为３ 年，
不含税 年 租金 为 ２ ０ ０ ０ 万元 ， 从２ ０ １ ６ 年起 每 年年末 支 付 。 ２ ０ １ ５ 年１ ２ 月３ １ 日为租赁期开始 日。写字楼和土地使用权的
不 出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例 摊销 。假 如其 出租 的不 动产 与其 机构 所 在地 在 同一 县 的 ， 需要 预缴 增值 税 ， 直接 在机 构所 在 地 申报缴 纳 。有 关 资料 如 如， 企业发生转产或厂址搬迁， 部分土地使用权停止 自用 ， 管 理层决 定 继续 持有 这部 分 土地 使用 权 ， 待其 增值 后转 让 以赚 取增值 收益 ， 则 属于投 资性 房地产 ， ３ ． 已 出租 的建 筑 物 ， 是 指 企业 拥 有 产权 并 以经 营 租 赁方
．
．
．
使用权 。例如 ， 甲公 司以拍卖方式在土地交易市
场取 得 一 宗 土 地使 用 权 ， 使用年限为５ ０ 年， 甲公
其他个 人
出租非住房 出租住房
以取得的全部价款和 价外费用为销售额
５ ％ ５ ％减按 １
．
５ ％
司将该 土地使用权 以经营租赁方式出租给乙公 司， 则土地使
所从 事 的 一 种 经 营性 活 动 （ 收 到 其 他 与 经 营 活 动有 关 的 现
根据《 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理
出租 不动 产营 改增主 要政 策如下 表 ：
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将增值税由货物和劳务税改为营业税的一项改革措施。
这一改革对于不动产行业的会计核算方式带来了一定的影响和变化。
本文将分析和研究“营改增”后不动产的会计核算方式。
不动产的会计核算方式主要有两种：按照成本模式核算和按照收入模式核算。
按照成本模式核算是指企业按照不动产的成本进行会计核算，包括购置成本、建设成本、融资成本等。
按照收入模式核算是指企业按照不动产的出租收入进行会计核算，包括租金收入、其他经营收入等。
在“营改增”之前，不动产行业通常采用按照成本模式核算。
由于不动产行业的特殊性，成本模式核算存在一些问题，例如成本核算周期长、核算难度大、成本分摊方式不合理等问题。
“营改增”后，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
这样做有以下几个优点。
按照收入模式核算可以减少成本核算的复杂性，降低成本核算的难度。
按照收入模式核算可以缩短成本核算周期，提高成本核算的效率。
按照收入模式核算可以更好地体现不动产的价值创造过程，使企业更加注重不动产的经营管理。
按照收入模式核算也存在一些问题。
收入模式核算依赖于不动产的出租收入，而不动产的出租收入可能存在波动性较大的情况，会对会计核算造成一定的不确定性。
收入模式核算对不动产的经营管理要求更高，需要企业更加注重租金收入的实际回收情况，否则会影响会计核算的准确性。
收入模式核算需要与税收政策相结合，遵守相关的税务规定和会计准则，确保会计核算的合规性。
为了解决不动产会计核算方式的问题，可以采取一些措施。
建立完善的不动产会计制度，明确不动产的会计核算方式和处理方法。
加强对不动产会计核算人员的培训和教育，提高其专业技能和识别能力。
与税务部门密切合作，及时了解和适应税收政策的变化，确保会计核算的合规性和一致性。
“营改增”对于不动产的会计核算方式带来了一定的变化，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
不动产的会计核算方式选择需要根据实际情况和公司的特点进行综合考虑，以确保会计核算的准确性和合规性。
营改增后不动产的会计核算
一、“营改增”后增加不动产的会计核算（一）自行建造不动产的会计核算随着“营改增”的普及，营业税的作用已经逐渐褪去，不动产已经属于“营改增”范畴中的一个重要部分。
具体来说，企业自行建造不动产分为自营建造和出包建造两个类型。
这两种建造方式都需要花费一定的成本，而成本的计算应当视工程的具体支出而定，然后通过正在建造的工程这一账户来进行具体支出的归纳，当工程达到基本竣工状态时，既可将固定成本最终耗费的成本资金转入资产账户。
同样的，对于自行建造不动产来说，也仍然存在着增值税专用发票，可以用于抵扣税额。
针对自营建造不动产来说，在具体工程施工期间发生的材料购买、机械使用以及施工费用等最初皆储存于工程建设这一账户当中，这一账户关系到最终的增值税核算。
如果企业建造不动产采取的是出包建造方式，主体则转换为出包方和承包方，所以设立的工程账户为两者共同使用的账户，在出包工程之前出包方与承包方会签订相应的工程合同，此合同就是后期工程款支付的主要依据，对于出包建造不动产来说，应当采取分次抵扣，分次获取增值税发票的方式。
（二）外部购入不动产的会计核算首先，针对外部购入的不动产核算进行分析。
目前，我国税务总局已经对于外部购入不动产的会计核算进行了明确的规定，在一般纳税人所获得的不动产当中，相应的进项税额从生效之日起将会分为两年定期从销项税额中扣除，相对来说，第一年扣除的份额较多，为60%，第二年扣除的份额较少，为40%。
分期抵扣的方式无疑更具优势性，在进行会计核算时，应当对于一般纳税人应当上缴的税费和相应的抵扣进项税额进行核算，从而确定最终的核算待抵扣进项税额。
待获取相关的扣税凭证之后，应当将全部税额总体进项的60%算作应交增值税当中，将全部税额总体进项的40%算入待抵扣进项税额当中，另外，不动产的种类各不相同，一般纳税人行应当分别进行不同不动产的核算，并计算出相应的抵扣进项税额。
其次，对于融资租入的不动产核算进行分析。
外部取得不动产的会计核算所适宜的两年分期抵扣核算法难以适应融资租入不动产核算当中，因此，针对这一方面则采取一次性抵扣方法。
“营改增”后不动产的核算
资租人不 动产发生 的租赁费支出 ，如果 出租方按照租赁合同 规定 分次开具专用发票 的，承租方应入账 的进项税额根据专
用发票金额分 次入账 ， 在入账期进行抵扣 。
项 税额分期抵扣 暂行办法》 （ 下 称国税局 ［ ２ ０ １ ６ ］ １ ５ 号公 告 ） ，
２ ０ １ ６ 年５ 月１ 日后取得 的不动产 ，其进项税额应 自取得之 日起
例１ ： ２ ０ １ ６ 年６ 月１ 日， 甲企业 购人一 栋办公 楼 ， 取得 的增
增值税（ 进项税 额 ） ２ ９ ． ７ ３ ； 贷： 银行存 款３ ０ ０ 。每月末确认融资
费用（ 假设为８ ０ ０ ０ 元） 会计处理为 ： 借： 财务 费用——利息 支ｍ ０ ． ８ ； 贷： 未确认融资费用０ ． ８ 。最后一年支付 租金 并同时支付 购买 价款 时会计 处理 为 ：借 ：长期应 付款 ２ ７ ９ ． ２ ８ 『 ３ １ ０ ／ （ １ ＋ １ １ ％） １ ， 应交税费——应交增值 税（ 进项税额 ） ３ Ｏ ． ７ ２ ； 贷： 银
方法。
一
接受 捐赠 、 接受投资入股 、 接受债 务人 以资抵债等形式取 得不动产 ，与外部购人不动产的核算 原则一致 ，在此不再赘
述。
、
“ 营 改增” 后增加不动产 的会计核算
（ 一） 外部取得 不动产 的会计核算。无论何种方式取得 的 不动产 ， 只要取得符合抵扣条件 的发票 ， 均可作 为进项税额抵 扣 ，否则取得时支付 的增值税额应计 入不 动产成本 。下面 以 外部购入和融资租人为例进行分析 。
ｌ － 夕 部购人不动产。 根据 国家税务总局制定的《 不动产进
２ ． 融 资租入 的不 动产 。根据国税局［ ２ ０ １ ６ ］ １ ５ 号公 告第二
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根据国税总局2016第15号文件的规定，从5月1日营转增后取得的不动产增值税发票，要采用分期抵扣的方式，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
很多同学搞不清楚，现在老师讲一下具体的分录。
直接取得不动产作为固定资产。
不动产进项税额的分期抵扣要满足四个条件：一是纳税主体必须是增值税一般纳税人；
二是在时间上必须是 2016 年 5 月 1 日后取得（包括接受投资、受赠、购买、非货币交换等形式取得）；
三是在会计上按固定资产核算；
四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。
分期抵扣方法是指第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为 40%。
会计分录如下：直接取得不动产固定资产时，按不动产，成本借记“固定资产”科目，按进项税额60%部分，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按进项税额40%部分，借记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目，然后贷记“银行存款”、“营业外收入”、“实收资本”等科目。
取得不动产固定资产后的第 13 个月转出待抵扣进项税额时，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目。
涉及待抵扣进项税额的业务，还应登记“待抵扣进项税额”备查账。
后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方法的选择都离不开基本理论的指导。
为此，要求我们首先要熟悉基本会计准则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的要求。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。
要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝。