施工图限额设计指标
万科限额设计8大指标
万科限额设计8大指标2014-04-21明源地产研究院对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。
那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。
一、设计限额指标主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以下8方面：1.设计费本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。
精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。
住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。
备注：（1）参照 2002 版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。
（2）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。
设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。
（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。
其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的。
2.营销费用限额本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。
营销费用计算以销售收入为基数。
备注：（1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。
钢筋混凝土限额设计指标
备注：
1、以上限额指标一览表指标按无转换考虑，若有转换，则转换构件的钢筋和混凝土量不
计入；
2、若后续通过各方专业之间的配合降低了建筑层高时，则以上限额指标不作调整。
3、地上部分指标计量说明：
（a）分子-钢筋混凝土用量：楼板、楼梯、空调板、梁、墙、柱、女儿墙等结构施工图所体现的结构构件的钢筋混凝土用量（不含搭接）；不含二次结构中的
拉结筋、构造柱、过梁、屋顶构架、圈梁等构件的钢筋混凝土用量及措施
筋、施工损耗。
（b）分母-指标计量面积：建筑面积+（设备层、结构夹层）楼板面积
（c）地上指标是以备注中的平均层高为基准，若层高每再增减0.1m，含钢量增减
1.0kg/㎡，混凝土增减0.005 m3/㎡。
4、地下部分指标计量说明：
（a）分子-钢筋混凝土用量：基础底板（含承台）、梁、墙、柱、地库顶板、坡道及竖井等结构构件的钢筋混凝土用量（不含搭接）；不含二次结构中的拉
结筋、构造柱、过梁、圈梁等构件的钢筋混凝土用量及措施筋、施工损耗，
不含基础垫层、地基处理及桩基础的钢筋混凝土用量(不包括上部建筑物在
±0.000以下且在地下室范围以外的部分)。
（b）分母-地库部分计量面积取地库平面范围内的面积；楼座投影下方部位计量面积取标准层楼座平面范围内面积。
（c）地下指标是以平均层高4.8米为基准，若层高每再增减0.1m，非人防含钢量增减1.0kg/㎡，混凝土增减0.005 m3/㎡；人防含钢量增减2.0kg/㎡，混
凝土增减0.005 m3/㎡。
（d）顶板覆土若每再增减0.1米,含钢量增减2kg/㎡，混凝土增减0.01 m3/㎡。
EPC项目设计管理中的限额设计
EPC项目设计管理中的限额设计一、限额设计概念按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。
它包括两方面内容，二方面是下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求；另一方面是局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。
二、限额三指标限额设计的指标一∙般分为三类，硬性指标、经济型技术指标和柔性指标。
硬性指标满足现行国家规范及标准、设计任务书、合同约定的参数要求，设计需依规选择，不得突破。
经济性技术指标:是为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，如单位建筑面积钢筋含量、混凝土含量等指标。
应重视限额设计指标的合理性，指标设置的过低设计难以实现,指标设置的过于宽松则会失去限额设计的意义。
柔性指标即依据业主对美观性、功能性等重点诉求为保证客户满意度，提供高性价比建筑产品,设计可根据实际情况合理选择的参数。
三、限额设计两阶段EPC工程总承包项目一般采用两级限额设计原则。
首先确定一级限额控制指标（项目总投资、各单项工程投资限额）,然后分解到二级限额控制指标（单位工程和分部工程投资限额）。
以经济性技术指标及造价指标作为基本导向,根据项目可研报告/批复、设计任务书、投资估算、类似案例参考及相关行业技术经济标准等，结合施工单位诉求及项目初步设计进度计划，分区域、分单体，逐级对经济指标进行讨论、核算、确定，制定项目一级限额控制指标。
基于一级限额控制指标，结合项目初步设计深化情况,对一级限额控制指标进行深化及调整，分专业制定二级限额控制指标，从而达到管理项目造价及指导设计开展的目的。
四、限额设计四原则(1)目标合理：合理的限额设计指标是实现造价有效控制的前提。
在建设项目设计阶段造价控制过程中，后一阶段均以前一阶段批准的投资额为控制目标，后一阶段的工作要保证前一阶段的造价目标不被突破。
限额设计目标应随着建设项目各设计阶段的深入而由粗到细分阶段设置、由粗略到准确逐步推进。
从项目前期开始，就要注重目标值的合理性。
项目限额指标体系及说明(更新稿20210428)
工程限额指标体系及说明一、概况二、工程限额内容及范围包括本钱限额和主要指标的限量控制，内容分为设计、部品及综合三类指标。
2.1设计类指标：表12.2部品类指标：表22.3综合类指标：表3(一)设计类指标(1)地下车库单个车位面积表4备注：本指标计算方法为：地下车库面积/车位数(2)地下车库层高表5表6(5)设计费限额本指标为工程到达交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计〔含公共部位。
不包括会所/售楼处、样板房装修〕、专项设计〔含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等〕、审图及专业设计参谋等费用。
精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。
表7(6)钢筋、混凝土含量各工程严格按照集团规划设计部制定的钢筋、混凝土含量进行。
详附件1附件1(二)部品类指标(1)构造做法各工程应严格按照集团统一发布的标准构造做法进行。
详见附件2附件2(2)外立面门窗标准限额：本限额适用于住宅产品。
影响门窗本钱构成的因素包括型材材料选择、外表处理方式、玻璃选择、五金选择等。
本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的门窗综合价格共同构成。
a．档次与材料选用参照表〔住宅〕表8表9影响本钱的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。
外墙的本钱需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制。
a．外立面用材参考表表10备注：此外墙费用不含基层抹灰及保温层。
(4)景观工程费限额：为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景〔消防道路、园路及广场等〕、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、道路，人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。
按照景观面积单价为刚性指标。
表11备注：景观包局部本钱包含内容如下〔1〕硬景局部景观构筑物：结构、面层全部计入景观本钱〔如景观亭、廊架等〕；墙体类：景观墙、小区围墙、私家庭院围墙的结构面层全部计入景观本钱，施工临时围墙〔含分区施工围墙〕不计入景观本钱；桥梁类：跨度不超过3m的人行桥，结构面层全部计入景观本钱，车行桥以及跨度超过3m的人行桥，仅面层计入景观本钱，桩基、结构均不计入景观本钱；水景类：结构、面层、设施管线、水处理设备全部计入景观本钱；铺装类〔含车行主干道、停车位〕：基层面层均计入景观本钱，但同时车行主干道的面积也应当计入景观面积之内；天然河道加固工程：不计入景观本钱，需要单独立项；雕塑：计入景观本钱。
限额设计控制细则
限额设计控制细则1.定义1.1.投资估算项目开发部作出可行性研究报告，同时(预决算室）依此作出投资估算表.投资控制委员会评议,主任负责审批可行性研究报告及投资估算表；大型重要项目还必须由总经理、董事会最后审批。
批准后的投资估算表及估算各专业投资比例配额，称为投资估算。
1.2.限额概算以可行性研究报告为依据，以投资估算为最高限额，委托设计单位进行初步设计.各专业按估算比例配额，拟订出专业设计标准，设计要则，技术措施并进行方案深化，即编制出概算及调整后的各专业比例配额.当它们不超过投资估算时，称为限额概算.1.3.专业配额投资估算各专业比例配额、限额概算各专业比例配额，都是应用统计技术对各类型工程的决算资料进行类比统计取样，分别编订出相应等级、标准的各专业所占投资比例，而后计算确定各专业投资配额.2.引用文件2.1.GFP9-2《项目投资控制程序》2.2.GFP4-1《项目评估工作程序》2.3.GFP4—2《项目策划工作程序》2.4.GFP6-1《设计分承包方选择控制程序》2.5.GFP4-4《设计监理程序》3.设计限额的组成估算是可按专业(专项)工程粗略划分;概、预算时也可进一步按专业各子项细分.3.1.总投资估算3.2.结构工程设计限额3.2.1.基础工程设计限额3.2.2.混凝土及钢筋混凝土设计限额3.3.建筑工程设计限额3.3.1.砌体工程设计限额3.3.2.木作、门窗设计限额3.3.3.楼底板面设计限额3.3.4.防水工程设计限额3.3.5.装饰工程设计限额3.3.6.电梯工程设计限额3.4.电气工程设计限额3.4.1.变配电工程设计限额3.4.2.配电照明设计限额3.4.3.电话（广播、信号）设计限额3.4.4.电缆电视设计限额3.4.5.局域网络设计限额3.4.6.消防报警联动自控设计限额3.4.7.保安（对讲、红外线探测、电视监控）设计限额3.4.8.水、煤和电气自动抄表系统设计限额.3.5.给排水工程设计限额3.5.1.给水工程设计限额3.5.2.排水工程设计限额3.5.3.消防工程设计限额3.6.暖通工程设计限额3.6.1.空调工程设计限额3.6.2.通风工程设计限额3.7.可燃气工程设计限额3.8.室外工程设计限额3.8.1.道路工程设计限额3.8.2.绿化设计限额3.8.3.建筑配景设计限额3.8.4.强、弱电外线设计限额3.8.5.室外给排水设计限额3.8.6.可燃气系统设计限额4.设计限额的确定4.1.总投资设计限额的确定，根据项目评估阶段投资控制条款，董事会已批准的《项目投资控制总金额》(即已批准的项目总投资估算)，确定为总投资设计限额。
施工图设计限额指标
施工图设计限额指标( 试行版 )二Ｏ一四年七月二十三日前言为统一施工图设计思路，有效控制集团住宅项目土建安装工程造价，特制定建筑施工图设计成本控制指标，明确施工图设计中建筑、结构、电气、给排水、暖通专业等相关设计控制参数，施工图设计单位在设计过程中需严格遵照执行。
城市公司在与设计单位签定设计合同时，应将满足本控制指标作为必要条件列入合同要约，并将本文件作为合同附件，如设计成果相关指标低于本文件规定的关键指标（钢筋、砼含量），可以给予奖励，如高于本文件规定，必须有详细的数据论证与说明以证明其必要性，否则视情节轻重予以处罚。
第一部分设计限额指标一、建筑专业二、结构专业1.基础设计应至少选择3个基础型式进行经济测算，测算容为砼、钢筋和土方，选择综合造价低者，并提交本项目公司审核确定。
桩基础的优先选择次序为：预应力管桩→长螺旋钻孔灌注桩→泥浆护壁灌注桩。
桩基用量：单体建筑桩基总承载力/上部标准组合总荷载高层＜1.05，多层＜1.1；总荷载/总建筑面积＜17.5KN。
2.优先选用承台基础，当采用桩筏时应充分比选且应有书面报告提交甲方审核。
各种类型承台不得选用图集，应按规根据桩反力图，取实际承受荷载大小进行计算及设计，不可简单地取单桩承载力特征值对应的设计值进行设计。
3.结构施工图的钢筋、砼含量应按下表所列控制指标进行设计，实际设计值最多不得超过限额的5%。
上表含钢量指标，按采用HRB400及以下等级钢筋测算。
三、电气专业1、负荷计算1.1根据楼盘档次、当地生活水平按60~80W/m2确定套负荷。
一般参考值：60m2以下取4kW ；60m2至120m2取6kW；120m2至150m2取 8kW。
（以当地供电局的要求为准，否则电气设计可能作废，造成材料和设备间的报废）1.2暖通、给排水专业在满足扬程、风量全压等指标下采用性价比合适的较小功率节能型电机，包括消防水泵、风机，以减小电缆、配电及控制元器件、变压器等设备规格。
施工图设计限额指标
施工图设计限额指标( 试行版）二Ｏ一四年七月二十三日前言为统一施工图设计思路，有效控制集团住宅项目土建安装工程造价，特制定建筑施工图设计成本控制指标，明确施工图设计中建筑、结构、电气、给排水、暖通专业等相关设计控制参数，施工图设计单位在设计过程中需严格遵照执行。
城市公司在与设计单位签定设计合同时，应将满足本控制指标作为必要条件列入合同要约,并将本文件作为合同附件，如设计成果相关指标低于本文件规定的关键指标(钢筋、砼含量），可以给予奖励，如高于本文件规定,必须有详细的数据论证与说明以证明其必要性，否则视情节轻重予以处罚.第一部分设计限额指标一、建筑专业二、结构专业1.基础设计应至少选择3个基础型式进行经济测算，测算内容为砼、钢筋和土方，选择综合造价低者，并提交本项目公司审核确定。
桩基础的优先选择次序为：预应力管桩→长螺旋钻孔灌注桩→泥浆护壁灌注桩。
桩基用量：单体建筑桩基总承载力/上部标准组合总荷载高层＜1。
05，多层＜1.1；总荷载/总建筑面积＜17。
5KN。
2.优先选用承台基础，当采用桩筏时应充分比选且应有书面报告提交甲方审核.各种类型承台不得选用图集，应按规范根据桩反力图，取实际承受荷载大小进行计算及设计，不可简单地取单桩承载力特征值对应的设计值进行设计。
3.结构施工图的钢筋、砼含量应按下表所列控制指标进行设计,实际设计值最多不得超过限额的5％.上表含钢量指标，按采用HRB400及以下等级钢筋测算。
三、电气专业1、负荷计算1.1根据楼盘档次、当地生活水平按60~80W/m2确定套内负荷.一般参考值：60m2以下取4kW ；60m2至120m2取6kW；120m2至150m2取 8kW。
（以当地供电局的要求为准，否则电气设计可能作废,造成材料和设备间的报废）1。
2暖通、给排水专业在满足扬程、风量全压等指标下采用性价比合适的较小功率节能型电机，包括消防水泵、风机，以减小电缆、配电及控制元器件、变压器等设备规格。
万科限额设计的8大指标(学习)
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
3.钢筋、混凝土限量设计标准 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个
指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积” 为基数，即采用 GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积 计算规范》计算的建筑面积。
（1）地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为 三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼 地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较 小。
二、设计限额指标的下达
1.限额指引的适用阶段
在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本 限额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时， 成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算 及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标 测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。
2.限额指标的下达
a.工程单价调整系数：一线城市系数为 1，二线城市系数为 0.9，其他城市系数为 0.8，山地景观视情况可按展开面积作 适当调整。 b.刚性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额 指标范围内。 c.景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景 观费用适合本限额范围内。 d.类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按 100 元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。 e.景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水 景面积、泳池铺装面积等。
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国产
80元/建筑面积
0.3M3/建筑面积 70KG/建筑面积 0.26开窗率
国产
1.桩基形式的选择对成本影 响很大,建议作多个桩基方案
进行经济比选区
2.结构配筋、砼含量设计尽 量优化，可提供多个方案比 选，以达到主休结构经济性
3.建筑材料方面建议采用国 产品牌,回避高科技专利产 品,尽量采用大众型材料
施工图设计阶段建安成本限额设计控制建议
序号 分项工程设计名称 一 3-6层砖混结构
1 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
经济指标值 60元/建筑面积
技术指标值
0.26M3/建筑面积 40KG/建筑面积 0.26开窗率
材料单价 设计阶段成本控制要点建议 国产
二 7-9层框架 1 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
三 12层短肢剪力墙 1 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
四 14层短肢剪力墙 Байду номын сангаас 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
70元/建筑面积
0.35M3/建筑面积 60KG/建筑面积 0.26开窗率
国产
80元/建筑面积
0.3M3/建筑面积 70KG/建筑面积 0.26开窗率
五 18层短肢剪力墙 1 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
80元/建筑面积
0.3M3/建筑面积 80KG/建筑面积 0.26开窗率
380元/M2 国产