施工图设计阶段限额设计及成本控制建议
施工图限额设计指标
国产
80元/建筑面积
0.3M3/建筑面积 70KG/建筑面积 0.26开窗率
国产
1.桩基形式的选择对成本影 响很大,建议作多个桩基方案
进行经济比选区
2.结构配筋、砼含量设计尽 量优化，可提供多个方案比 选，以达到主休结构经济性
3.建筑材料方面建议采用国 产品牌,回避高科技专利产 品,尽量采用大众型材料
施工图设计阶段建安成本限额设计控制建议
序号 分项工程设计名称 一 3-6层砖混结构
1 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
经济指标值 60元/建筑面积
技术指标值
0.26M3/建筑面积 40KG/建筑面积 0.26开窗率
材料单价 设计阶段成本控制要点建议 国产
二 7-9层框架 1 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
三 12层短肢剪力墙 1 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
四 14层短肢剪力墙 Байду номын сангаас 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
70元/建筑面积
0.35M3/建筑面积 60KG/建筑面积 0.26开窗率
国产
80元/建筑面积
0.3M3/建筑面积 70KG/建筑面积 0.26开窗率
五 18层短肢剪力墙 1 桩基 2 砼含量 3 钢筋含量 4 铝合金窗 5 外墙饰面
80元/建筑面积
0.3M3/建筑面积 80KG/建筑面积 0.26开窗率
380元/M2 国产
限额设计及成本控制
限额设计与限额采购实施细则1编制依据1.1《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》1.2《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》（以下简称“限额审批意见”）1.3《结构成本限额设计指标（HNSJ-ZN002）》2目的为了落实地产集团发布的《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》，规范限额设计与限额采购作业流程，明确各协作部门间的权责关系，提高限额设计与限额采购管理水平，有效控制工程造价，特编制《限额设计与限额采购实施细则》（以下简称“本细则”）。
3适用范围“本细则”适用于中海地产集团有限公司（华南区）（以下简称华南区）所属区域内各地区公司及管理机构。
4实施细则4.1可研、市场定位阶段4.1.1条件具备后，合约管理部需按《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》中“附件3”格式分别编制项目成本控制目标值V1.1版和V2.1版，并上报地产集团审批。
4.1.2编制过程中，合约管理部需向设计管理部、营销策划部及其它相关部门充分了解本项目的技术经济指标、档次定位等相关信息。
同时，设计管理部也需及时向合约管理部了解本项目的建安成本控制值，在控制值下开展项目设计工作。
4.2规划设计阶段4.2.1规划设计方案招标阶段招标评审过程中，合约管理部需配合对各设计投标方案进行经济性分析，预测各方案的建安成本，提出建安成本控制方面的建议，并及时反馈给设计管理部。
4.2.2规划设计方案定稿阶段4.2.2.1设计管理部需提供给合约管理部项目主要技术经济指标，并与之讨论项目中各物业类型的主体结构设计、外立面门窗设计、外立面装饰设计等，以及地产集团“限额审批意见”中的其它内容；以上讨论结果由合约管理部负责整理成“限额设计成本控制指标初步意见”（以下简称“指标初步意见”），设计管理部按该意见指导设计院进行方案深化设计（建筑户型、立面设计等）及其它后续设计。
“指标初步意见”格式详附件一“限额设计成本控制指标”，填写方法参照该附件中说明1。
限额设计确保成本控制方案
限额设计确保成本控制方案工程设计中，成本控制是其中重要的管控方面，在施工各阶段、各方面采取相应的节约成本措施，多管齐下才能达到更好的效果。
一、强化施工配合（1）施工过程中对所有分项设计专业进行统一协调，促使各分项专业交圈，以免造成衔接偏差，导致返工。
（2）综合考虑施工方案，谨慎采取设计变更，并根据变更内容组织设计方案论证，从对技术经济性进行统筹安排。
二、结构布置优化（1）考虑结构平面布置与竖向布置是否合理，平面布置应尽量规则、对称，尽量保证质量中心和刚度中心在同一位置或相差不大，以免水平荷载作用下产生过大的扭转效应；竖向布置力要求构件上下贯通，控制转换层的使用，降低结构的复杂程度，避免刚度突变，以达到更好的抗震效果。
（2）采取简洁的水平传力路径，以最直接的方式将楼面荷载传递至主梁，并以此传递至柱、剪力墙、基础、地基，避免构件受力状态过于复杂。
（3）考虑地基、基础与上部结构共同作用，从变形协调角度布置地基基础方案，达到三者共同作用于一体的效果。
三、优化材料选用（1）采用高强度混凝土、高强度钢筋等材料，减小柱截面，并可降低结构自重与材料用量，还可控制成本。
（2）内隔墙选择时着重考虑材料是否轻质环保，既可降低结构自重，减少钢筋及混凝土用量。
（3）立面及外饰采用整体装配式，便于安装、更换，还可减少人工成本，且更加安全。
四、完善隐蔽工程由于隐蔽工程的特殊性，在工程结算阶段往往不显露在外，若验收时没有完整的现场签证手续，将会影响工程结算。
必须在隐蔽工程验收时检查该项签证是否齐全有效，并以此作为工程量依据，避免双方因此扯皮。
五、采取限额设计（1）制订限额设计指标，合理确定数值，依据此进行图纸设计，加强设计过程监督管理及及评估，若超出限额，应与设计单位沟通并进行修改。
（2）施工图设计阶段采取精细化控制，量化含钢量、标准层混凝土含量、窗地比等参数，做到有据可依。
设计单位推行限额设计的几点建议
工程管理2018年第19期301在工程项目建设中采用限额设计是我国工程建设领域控制支出，有效使用建设资金的有力措施。
推行限额设计，可以在设计阶段加强项目的造价管理和控制，从而使技术和经济较好的结合，严格控制初步设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
限额设计作为建设项目设计阶段投资控制的有效手段，几年来在设计行业得到逐步推广和实施，对项目投资产出效益得到有效提升，起到了较大的作用。
1 限额设计的概念所谓限额设计，就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。
将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。
各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。
限额设计有利于处理好技术与经济之间的关系，提高设计质量。
限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学、尊重实际、实事求是、精心设计和保证设计的科学性。
限额设计不但可促使设计单位加强技术与经济关系的统一，克服长期以来重技术、轻经济的思想，而且能扭转设计概预算本身的失控现象，促使设计院内部设计与概预算形成有机整体，克服相互脱节现象。
2 限额设计中“限额”的确定设计限额作为各阶段设计投资控制的目标值，要求必须具有真实性及合理性，否则限额设计就不具备实施可能。
建设项目总概算是确定整个建设项目从筹建到竣工验收所需的全部费用，而费用项目众多，要避免遗漏。
初步设计总概算是对经审批的工程投资总额的细化，在编制过程中，既要充分考虑各种可能发生的费用，做到不漏项，又要在各种费用之间进行合理分配。
按限额设计的要求，合理分配各种费用的限额，应充分考虑工程变更、材料价格波动等不可预见的因素而预留足够的预备费。
编制设计概算时，可套用概算定额，也可结合编制时的材料、人工、机械台班价格变化做一些调整，真实反映当前实际价格。
限额设计和成本控制措施
限额设计和成本控制措施一、限额设计所谓限额设计，就是按照批准的可行性研究报告和投资估算，在保证质量、功能要求的前提下，控制初步设计;按照批准的初步设计作概算，控制施工图设计和预算;同时，各专业要按分配的投资额来控制设计。
为更好完成限额设计，我院组织高素质设计人员进行本项目设计，这些高素质设计人员熟悉本专业的概算、预算和费用定额，熟悉建筑材料预算价格，具有强烈的工程造价控制意识，精心设计，大胆采用新工艺、新材料，把技术与经济统一起来。
并在设计过程的全阶段运行以下成本控制措施。
方案深化及初步设计阶段成本控制措施:, 通过对外方设计单位概念方案进行优化，来达到控制成本和节约成本的目的。
一般，外方设计单位对国内的规范和规定缺乏深入的了解，而且结构专业和机电专业设计力量有限，故其概念设计方案更偏于造型与形式，对各专业之间设计的有机融合缺乏经验。
凭借我院在多年来与外方设计单位合作设计中积累的经验，并充分发挥中国建筑科学研究院的综合实力，我院会对概念方案进行全面系统的布局优化，尤其是地下平面的建筑功能以及设备用房的合理布局，并在立面造型的选材、各功能空间的面积大小、空间设定、结构形式以及设备的合理采用等经济性及功能合理性方面进行优化比较，在工程设计初期就方案不合理的问题与业主和方案设计方深入沟通，在满足方案的基础上，提出技术性建议方案，并提供高标准技术的保证，以达到工程预期效果和节约成本的目的。
针对境外建筑师的设计方案，结合国内现行相关规范规定以及我院对于北京同类项目的以往经验，在设计的各个阶段，对功能空间的设计提出优化建议，协助甲方避免境外设计师因为对北京地方现状不了解而造成的设计反复以及造价浪费;国家的建筑结构、抗震、地基处理、空气调节等设计规范，由我总院主编，至2003年底的统计，总院共编制国家级的规范和标准达400余项，占全部国家级的规范和标准总数的67%以上，2005~2006年我院还编制《绿色建筑评价标准》等有关绿色建筑方面国家标准。
结构“限额设计”的优化与成本控制
结构“限额设计”的优化与成本控制摘要：结构“限额设计”提出由来以久。
遗憾的是：大多数房地产开发项目的“限额设计”流于形式，一般均是设计到哪里算到哪里，项目实践成功的案例介召并不多见。
尤其是快节奏开发的商业综合体项目，进行“限额设计”的成本管控难度更大。
本文以平阳万达广场结构“限额设计”为背景，站在限额设计成本管控的角度进行分析与总结，以期对房地产项目的结构限额成本控制提供有益借鉴与启发，最终节约投资、减少社会资源的浪费。
关键词：限额设计优化成本控制作为行业标杆企业的万达商业地产推出《万达结构限额设计管控办法》已有相当长的一段时间，在限额设计成本控制方面积累了大量的经验。
本文从限额设计的价值、结构限额设计控制要点、平阳万达“限额指标”优化与成本控制案例等方面进行分析。
一、结构限额设计合同的引入与使用1、限额的价值：省钱就是硬道理，降低成本是限额设计的价值所在。
但限额设计必须坚持两个原则：一是安全稳健，二是适度从紧。
1.1近三年万达项目钢筋与砼指标情况：根据万达商业规划研究院的统计数据，近三年来，万达广场大商业与酒店工程钢筋与砼指标平均值呈现逐年下降趋（见表一），节省了大量成本。
表一：钢筋指标平均值（Kg/m2）混凝土指标平均值（m3/m2）1.2温州平阳万达钢筋、砼指标与限额指标对比温州平阳万达广场项目已建设完成，根据结算情况，钢筋用量较限额指标合计减少约2900吨，砼用量较限额指标合计减少约22000立方米，在结构限额基础上整体降低成本约3000万元。
2、限额的内容：结构类限额设计主要考核两个指标，一是钢筋指标，二是砼指标。
3、限额的数值：指标偏紧，影响安全储备；指标偏松，限额设计失去意义；合理的结构限额指标肯定是安全与成本兼顾，既保证安全可靠，也保证经济合理。
结构设计限额的拟定不是一件容易的事情，需要大量的数据积累与技术指标分析，也需要一个动态完善的过程，如何提出科学的限额指标不是本次分析的重点。
施工图设计阶段限额设计及成本控制建议
**层住宅 3.3 通风设计 人防地下室 *层地下室 会所及配套 其它公建及配套 4 专业分包工程 人防地下室 *层地下室 4.2 人防设备及安装 4.3 机房设备及安装 高低压配电机房 水泵房 直饮水机房 消防设备 4.4 弱电工程 单体住宅工程 4.6 直饮水工程 单体住宅工程 4.5 燃气工程 单体住宅工程 合计 4.1 消防设计
计阶段限额设计及成本控制建议
技术指标 技术指标 材料 技术指标值 材料名称 材料单价 设计阶段成本控制要点建议
项目施工图设计阶段限额设计及Байду номын сангаас本控制建
序号 一 1 2 二 1 2 3 三 1 2 3 4 5 四 1 2 3 4 5 五 1 分项工程设计名称 土石方及挡土工程设计 土方工程 边坡支护与挡土工程（含喷草） 基础工程设计 地基处理 基坑支护工程设计 桩基工程设计 主体结构工程设计 人防地下室 **层地下室 会所及配套 其它公建及配套 **层住宅 建筑工程设计 人防地下室 *层地下室 会所及配套 其它公建及配套 单体住宅工程 安装工程 室外管线工程 室外给水 室外排水(含化粪池） 室外车行道路 室外电缆工程（小区内） 室外动力及照明线路 室外燃气 室外弱电 室外高压电缆 2 设备 会所及商业 室外入口处 **层住宅 2.2 空调 会所及商业 3 一般安装工程 人防地下室 *层地下室 会所及配套 其它公建及配套 **层住宅 3.2 给排水专业 人防地下室 *层地下室 会所及配套 其它公建及配套 3.1 电气专业 2.1 电梯 设计合 同编号 总价 （万 元） 经济指标 经济指标 经济指标值
限额设计控制措施
限额设计控制措施加强方案的技术经济分析，对设计方案进行优化选择，从技术与经济结合的前提下优化设计，在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经济指标和综合效益选择设计方案；对结构计算结果进行分析、调整，用地荷载的分布计算，结构计算在保证规范要求的前提下，尽量取下限值；对于地基处理方案、基础方案等要进行认真细致的方案比选，并召开地基专项论证会，确保方案选择的适用性，保证投资目标控制在概算之内。
一、限额设计控制管理1.1限额设计的原则限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，在保证达到工程建设项目使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理。
建立限额设计控制程序，明确项目的限额设计目标，通过优化设计方案实现对项目费用的有效控制。
项目设计组将组织高素质设计人员进行本项目设计，派驻熟悉本专业概算、预算和费用定额，熟悉建筑材料预算价格，配合设计人员进行造价控制。
采用新工艺、新材料，把技术与经济统一起来。
同时加强与施工阶段的沟通、配合，使设计意图能充分实现。
1.2限额设计控制内容及控制程序对建筑主材（外墙、保温、防水卷材、门窗、电梯以及各种面层等）进行指标控制，确保设计师在选用建筑做法时不仅能考虑到合理性同时又能够兼顾到经济性。
对结构主体工程的钢筋含量、砼含量进行指标控制，确保设计师在基础选型（关注地勘报告的取值和建议）、结构选型、结构布置、平面布局（建筑布置尽量规整）等上面多下功夫，注重结构形式的比选与优化，控制结构超限，优化结构电算中的系数取值和荷载取值，柱墙梁板构件截面尺寸和钢筋种类及砼等级的优化等。
对给排水工程，与牵头方充分沟通，选择质好价廉的管材和设备，在满足功能前提下，对设备占有面积尽可能的小，增大有效使用面积。
对电气工程，选用新型高效节能变压器、质高价廉的线缆、设备及配电方式。
公共走道楼梯间选用感应式延时开关，灯具均采用国家推荐的高效节能光源。
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电梯
会所及商业
观光电梯（万/套）
采用合资电梯，设计合理控制电梯的载重量及机速（含设备及安装费）
室外入口处
自动扶梯
**层住宅
万元/部（普通电梯）
万元/部（后壁观光电梯）
2.2
空调
会所及商业
无机房中央空调（万/套）
指会所及商业的中央空调工程（设备）
3
一般安装工程
3.1
电气专业
人防地下室
建筑面积单价（元/M2）
4
专业分包工程
4.1
消防设计
人防地下室
建筑面积单价（元/M2）
*层地下室
建筑面积单价（元/M2）
4.2
人防设备及安装
人防建筑面积单价（元/M2）
合理设计人防分区、重点控制人防设备选型
4.3
机房设备及安装
严格控制设备选型及档次
高低压配电机房
指高低压配电机房内所有设备（发电机、高压环网柜、变压器、低压柜等及之间的连接工程）
_____项目施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议
序号
分项工程设计名称
设计合同编号
总价（万元）
经济指标
技术指标
材料
设计阶段成本控制要点建议
经济指标
经济指标值
技术指标
技术指标值
材料名称
材料单价
一
土石方及挡土工程设计
1
土方工程
挖运量（万M3）
1、土方竖向设计争取一次到位，尽可能减少动土量及动土次数；2、尽可能考虑土方场内平衡；3、充分考虑环境对土方平衡的要求
点玻或幕墙（元/M2）
1、主要关键部位考虑高档装修
外墙砖（元/M2）
外墙砖（元/M2）
2、次要部位考虑外墙砖
外墙石材（元M2）
外墙石材（元/M2）
3、主要部位考虑石材
屋顶装饰构架
内装修工程（元/M2）
游泳池(土建及装饰)
4
其它公建及配套
外装修工程建筑面积单价（元/M2）
外装修材料
内地面装修工程地面单价（元/M2）
*层地下室
建筑面积单价（元/M2）
会所及配套
建筑面积单价（元/M2）
其它公建及配套
建筑面积单价（元/M2）
**层住宅
建筑面积单价（元/M2）
3.2
给排水专业
人防地下室
建筑面积单价（元/M2）
1.包括生活水，消防水系统，气体灭火系统2.生活给水管管材选型建议采用国产优质PPR管，热水管采用铜管3.阀门建议采用国产优质铜阀门（特殊部位可采用进口阀门）
1、结构配筋设计尽量优化,可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性2、除人防区外地下室钢筋砼/除人防区外地下室建筑面积（含基础）
砼含量（M3/M2）
3
会所及配套
钢筋含量（KG/M2）
会所及配套从基础到屋顶所有钢筋砼/会所及配套面积
砼含量（M3/M2）
4
其它公建及配套
钢筋含量（KG/M2）
网球场馆及配套从基础到室外场、中心场、台阶及配套所有钢筋砼/网球场馆及配套面积
室外给水
室外排水(含化粪池）
室外车行道路
室外电缆工程（小区内）
包括小区内所有室外低压电缆工程
室外动力及照明线路
指小区内室外照明线路及灯具
室外燃气
指铺设于小区内燃气主干管道
室外弱电
包括小区内可视防盗对讲、电话、有限电视及卫星电视、宽频网、消防弱电
室外高压电缆
指由市政电缆引入小区高压配电房的高压电缆
2
设备
地面装修材料（元/M2）
选用国产材料
室外网球场（万/片）
中心场（万/片）
商业挑廊外立面面积单价（元/M2）
选用国产材料
5
单体住宅工程
铝合金门窗（元/M2）
开窗率（M2/M2）（开窗面积/建筑面积）
外墙砖（元/M2）
控制门、窗开洞率
仿石砖（元/M2）
只考虑架空层选用仿石砖
玻璃幕墙（元/M2）
控制幕墙率（M2/M2）（幕墙面积/建筑面积）
区内总建筑面积单价（元/M2）
桩基形式的选择对成本影响很大，建议作多个桩基方案进行经济比选
三
主体结构工程设计
1
人防地下室
钢筋含量（KG/M2）
1、结构配筋设计尽量优化,可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性2、人防区钢筋砼/人防建筑面积（含基础）
砼含量（M3/M2）
2
**层地下室
钢筋含量（KG/M2）
挖土及场内回填（万M3）
2
边坡支护与挡土工程（含喷草）
各种类型挡土墙平均单价（元/M2）
钢筋砼档土墙总面积（万M2）
1、设计做多个方案比选，优化挡土墙设计；2、减少钢筋砼挡土墙及预应力锚锁3、考虑环境、单体建筑档土的要求与衔接；
二
基础工程设计
1
地基处理
2
基坑支护工程设计
考虑与档土工程设计的衔接
3
桩基工程设计
控制幕墙开洞率
双扇入户门（元/樘）
单扇入户门（元/樘）
标准层电梯前室装修（万元/个）
入口大堂精装修（万/个）
主阳台栏杆、栏板（元/M）
屋面防水（元/M2）
2厚911聚氨脂涂膜
橱卫等防水（元/M2）
1.5厚JS复合防水涂料
五
安装工程
1
室外管线工程
1、尽可能考虑各专业管道、景观、施工现场布置及销售环境工程的配合2、充分考虑满足过路、山地、景观等特点要求的预留、预埋暗沟及管道3、室外给水包括生活及消防给水4、室外排水包括生活污水、雨水及化粪池
*层地下室
建筑面积单价（元/M2）
会所及配套
建筑面积单价（元/M2）
其它公建及配套
建筑面积单价（元/M2）
**层住宅
建筑面积单价（元/M2）
3.3
通风设计
人防地下室
建筑面积单价（元/M2）
*层地下室
建筑面积单价（元/M2）
会所及配套
建筑面积单价（元/M2）
含中央空调的安装
其它公建及配套
建筑面积单价（元/M2）
直饮水工程
单体住宅工程
直饮水管道（元/建筑面积）
直饮水抄表系统（元/表/户）
4.5
燃气工程
单体住宅工程
燃气管道（元/户）
指小区干管到用户的煤气工程
燃气抄表、自动报警及自动切断系统（元/表/户）
合计
水泵房
指水泵房内的所有设备及安装
直饮水机安装
4.4
弱电工程
单体住宅工程
建筑面积单价（元/MM2）
1、预埋钢管尽可能采用镀锌电线管2.包含防盗可视对讲系统，电话，有线电视，宽带网络及消防弱电3.弱电设计预埋部分要充分考虑专业深化设计阶段的设备及布线的需要
4.6
砼含量（M3/M2）
5
**层住宅
钢筋含量（KG/M2）
1、结构配筋设计尽量优化,可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性2、住宅±0.00板至屋顶所有钢筋砼/住宅±0.00以上面积
砼含量（M3/M2）
四
建筑工程设计
1
人防地下室
防水面积单价（元/M2）
2
*层地下室
防水面积单价（元/M2）
3
会所及配套
外装修工程（元/M2）