西安高新国际商务中心.
泵吸反循环工法及在西安地区的应用
泵吸反循环工法及在西安地区的应用曹海胡春(中国有色金属工业区西安勘察设计研究院西安710054) 摘要：泵吸反循环工法是工程施工钻进中一项比较先进的施工技术，在国内、外得到了广泛地应用，采用该工法可克服钻孔灌注桩因孔底沉渣和孔壁泥皮过厚而导致承载力折减的质量通病，有利钻孔灌注桩施工的“节能减排”。
本文重点介绍泵吸反循环工法的工作原理、特点、工艺措施及在西安地区的应用情况。
关键词钻孔灌注桩泵吸反循环工作原理特点工艺措施应用0 前言在西安高新区（皂河一级、二级阶地）、经开区（渭河一级、二级阶地）及其它砂层厚度较大区域，钻孔灌注桩往往因孔底沉渣和孔壁泥皮过厚而导致承载力折减，形成上述质量通病的原因是在该钻孔灌注桩成孔施工中采用正循环工艺成孔、清孔的结果。
实践证明，在该地区钻孔灌注桩施工中采用泵吸反循环工法，可有效的克服上述质量通病，提高桩基的竖向承载力，取得良好的经济效益和社会效益。
1泵吸反循环工法的工作原理、特点1.1泵吸反循环工法的工作原理泵吸反循环是通过砂石泵的抽吸作用，在钻杆内腔形成负压，在孔内液柱和大气压的作用下，孔壁与环状空间的冲洗液流向孔底，将钻头切削下来的钻渣带进钻杆内腔，再经过砂石泵排至地面沉淀池内；沉淀钻渣后，冲洗液流向孔内，形成反循环。
由于泵吸反循环在50米深度范围内的排渣、钻进效率最高，因而被广泛应用于桩基钻孔施工中。
1.2泵吸反循环工法的特点（1）正循环工法清孔不彻底、孔壁泥皮厚度较大，是其工艺特性决定的。
正循环工艺成孔钻进的过程也是造浆的过程，其护壁泥浆是经多次重复破碎后的土渣稀释形成的，即使采用清水介质，其孔内泥浆的比重也能达到1.30～1.50。
孔内泥浆中含有各种粒径的泥渣、土屑、砂粒等杂质，孔内泥浆的比重从上到下，由小变大，钻进过程中浓稠的泥浆在孔壁形成泥皮，局部泥皮的厚度达10mm以上，这是由该工艺的特性决定的。
其次，该工艺采用正循环清水置换法清孔，清孔结束后，孔底泥浆比重达到1.15～1.20，符合规范要求，但由于大量的泥渣、砂粒仍悬浮在孔内泥浆中，清孔结束后30min左右，孔底泥浆的比重即可达到1.30以上。
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名的枫叶别墅苑区。
基本信息
社会中、高层消费群体，集休闲、娱乐、购物 为一体的购物中心。 世界顶级知名品牌及休闲、娱乐、餐饮、影院 为一体的购物场所 夏季：10:00-22:00 冬季：10:00-21:30
PART 2:
高新世纪金花业态信息
业态介绍 · 业态分析与总结
业态介绍
I.
一层为珠宝首饰，化妆品，男女服装及其他特色；
II. 二层为女装，时尚箱包，男女皮鞋； III. 三层为男装，运动，数码产品，小家电以及影城； IV. 四层为童装和家具用品，另外在四层还有一个独立在楼层外的超级 牛排餐厅。
珠宝首 饰
童装
大堂
品牌店
奥斯卡影城
业态分析与总结
各楼层业态划分清晰、布局合理； 主要以服装居多，聚集的都是国际知名的大品牌； 业态较齐全，但品牌种类与钟楼世纪金花店相比较少； 各个品牌的档次较高，但在一定程度上造成了客群局限性。
PART 3:
高新世纪金花消费者分析
客群定位 · 消费者来源 · 分析与总结
西安写字楼之痛
在西安，最开始具有真正意义上的房地产市场乃是写字楼和高端外销物业，随着国家产业政策的逐步明朗，西安市各类企业的大规模调整及破产，城市经营的重要环节??地产经济也发生了一场革命??房子成为了商品，西安的住宅革命从此打响，住宅类商品房的开发、销售及规模性话题从1995年开始至今依旧。
网络经济的革命在教育水准达到国家前三甲的西安似乎没有任何影响，WTO的利好因素在西安似乎也是波澜不惊，西部大开发的号角吹动了成都、重庆、昆明、乌鲁木齐，甚至是兰州，但对于西安来讲，写字楼市场依旧不温不火。
有长短句赞曰“任尔东南西北风，我自岿然不动”。
缘何造成了西安写字楼的这般萧瑟？写字楼不仅是公司企业用于办公的物业产品，而且也是一个城市品牌形象的“代言人”。
更重要的是，写字楼市场的火爆与否，乃是一个城市经济是否充满活力的有力明证！只是住宅销售火网，是任何一个城市都能发生的事情，而写字楼的供销两旺，乃是西安古都焕发生命力、走向国际化的有力支撑点??经济实力不行，怎么能有支撑点？ 一、西安写字楼现状 1、开发机构众多，政府规划难有成效 西安市房地产开发商有几百家，政府要统一规划开发是很难的。
且有很多地方，政府都有区域政策倾向，比如杨凌区、灞桥区及蓝田县、新开的长安区等，把城市的某一个开发区作为招商引资的招牌来打造。
政策、资金都会有利倾向。
导致很多开发商都会聚大量资金在某一区域建造写字楼或住宅，造成区域房源供大于求，价位抬高以后也不敢轻易降价销售，于是必然会造成大量的空置房。
2、城市布局泛CBD严重，没有聚焦就没有闪光点 2004年3季度末统计数据显示，西安市写字楼空置面积已达到近20万平方米。
将近占商品房总销售量的1/4之多。
销售量远比不上开发量的速度，所以导致空置面积成上升状态。
如此看来，写字楼市场的发展在西安来说，的确有供大于求的现象，但是这种现象不是指全市的写字楼，而是某一区域供大于求。
以前一些开发商认为，甚至现在还认为西安的CBD在高新区及南二环一带，因此在这一区域盖的写字楼较多，必然导致区域性供大于求。
西安高新区商务中心区简介-精选文档
这里有行政、会议、文化、交流、信 息、高级酒店是属于21世纪的商务服 务平台various kinds of functions such as
administrative center, conference, culture, communication, information and top-grade hotel, etc. are available. It is the platform for business service of the 21st century
我们的形象定位 Our Image Orientation
国际化的、领航的、示范式的商务中心区
Internationalized, Piloting, and Demonstrating CBD
形象定位诠释
Annotation Of Image Orientation
国际化Internationalized
三大功能块 Three Function Blocks
陕西国宾馆 奥林匹克公园
都市之门 都市未来 都市天地
这里有地区企业总部、外来企业 办事处、小企业办公、酒店是财 富之泉various kinds of functions, such
as regional enterprises’ headquarter, foreign enterprises’ office, small-sized enterprise place, top-grade distinctive apartment etc. It is the fountain of fortune
这里是国际交流、发现商机的地方
这里是奖励企业精神、社会精英、财富神话 的地方 这里是记载高新区发展足迹的地方
2020年西安高新区总体规划(草案)出台
西安高新区总体规划（草案）出台作者：：西安晚报添加日期：12年07月04日近日，由市规划局组织、市城市规划设计研究院编制的《西安高新区新区总体规划（草案）》已完成，并在市规划展览馆及市规划局网站进行公示，广泛征求社会各界的意见、建议。
据悉，去年11月14日，市政府同意了高新区的扩区请示，扩区控制用地规模为200平方公里，至2020年建设用地规模60平方公里。
业内人士认为，高新区新区规划建设，不仅是西安拓展国际化大都市发展空间、建设世界一流科技园区的重要举措，也是推进西安城市化进程，为市民提供一个生态宜居的城市生活新区的重要支撑。
绿地面积将超新区建设总控一半如今走在高新区，处处能感受到一种繁荣、一种方便、一种舒适、一种优美、一种和谐。
短短二十年，高新区已经发展成一座生机勃勃的科技新城，成为现代西安的标志区。
高新区就像它的名字一样，是一片充满新意的“新区”。
根据《西安高新区新区总体规划(草案)》，高新区新区的规划定位为创新之城和科技之都，以培育国际化、外向型高端生产性服务职能为主，打造一个产业与居住互融，生态文化休闲与园区建设共赢的高科技创新型新城。
新区建成后，高新区面积将扩展至200平方公里。
东接西沣公路，南接新环山公路，北接西汉高速，西接户县县城。
根据规划，扩区范围内公共绿地、生态绿地、防护绿地、农林地总面积将达到104平方公里，超过总控制面积的一半。
据了解，新区将以生态环境建设为先导，形成绿水绕城，水网交织，绿核点缀的绿地系统，在规划区中心布局生态公园，沿市政廊道和交通性干道布局防护绿地，用地内部结合水系点缀小规模公园绿地，以营造生态宜居的新区环境。
20年发展高新区已成西安人居典范说到西安楼市，高新区无疑是当中的焦点。
经过20年的发展，现在的高新区已经是连接西咸新区与西安市区的黄金要塞，随着西安国际化大都市建设进程的不断加快，区域价值必将在短时间内有很大提升，加之20余年发展成熟的生活配套，区域优势十分明显。
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【精品】西安物业管理公司简介
【关键字】精品西安物业管理公司简介➢西安高新地产物业公司西安高新物业创建于1997年5月，系国家建设部首批认定的全国物业管理一级资质企业，中国物业管理协会副会长单位，陕西省物业管理协会副会长单位。
公司主要从事西安高新地产（西安高新技术产业开发区房地产开发公司）开发的枫叶品牌住宅小区管理，同时外接其它物业项目，负责各物业项目内的环境保护、绿化维护、治安协防、市政设施及楼宇维修、社区文化和配套服务及经营活动，为住户和业主提供综合管理和多项服务。
公司管理项目位列西北之首，主要有高新·枫叶新家园、亚美大厦、高新·枫叶新都市、欧锦园、E阳国际、文华阁、质检大厦、高华电气集团公司产业区等，面积达150余万平方米，拥有固定资产600万元，受托管理住宅物业资产超过10亿元。
近年来，高新物业坚持"服务以人为本，满足并超越业主不断增长的需求"的经营理念，高起点、严要求地开展管理、服务和配套经营工作，按照建设部全国城市住宅物业管理创优标准，迄今，高新物业连续四年已有五个项目荣获"全国物业管理示范住宅小区"称号，是西北地区在全国行业最高奖评比中获奖最多的物业管理企业。
高新物业于2000年4月通过ISO9002国际标准质量体系认证，2002年4月，再次通过ISO9001国际标准质量体系2000版的换版审核，并在西安市物业管理企业中首家通过ISO14001国际环境管理体系认证。
以双体系的运行为标志，高新物业已开始企业新的建设，核心就是向国际化靠拢，在已往管理好小区成绩的根底上，重点突出枫叶新都市和高新国际商务中心的物业管理，坚持以科学管理和标准化服务为根底，全力实施管理革命，推行服务创新和品质创优，将高新物业办成一个参与市场竞争能力强、管理机制完善、现代企业制度健全，全国知名的企业。
在管项目：高新。
枫叶新都市……占地413亩，总建筑面积52万平方米高新。
枫叶新家园……占地52.7亩，总建筑面积7万平方米，总450户高新。
中信银行网点名称
银行网点名称网点地址中信银行科技路支行西安高新国际商务中心
中信银行沣镐路支行西安沣镐西路利君南苑
中信银行含光路支行西安市广丰国际一层
中信银行兴庆路支行西安市兴庆北路219号
中信银行丰庆路支行西安市桃园路中段丰庆公园中信银行劳动路支行西安市劳动北路102号
中信银行西安电子城支行西安市电子二路72号
中信银行西安长安路支行西安市长安南路491号
中信银行西安西大街支行西安市西大街359号
中信银行西安东大街支行西安市东大街116号
中信银行西安南二环支行西安市南二环东段137号
中信银行西安高新技术开发区支行西安市沣惠南路2号中信银行西安经济技术开发区支行西安市未央路130号中信银行西安分行营业部西安市长安北路89号。
西安高新区写字楼、公寓、酒店市场调研报告
开间面积
绿地中心
超5A
高新区 锦业路1号
25.5
17
2 (270m)
7.39
57
4.2
2000 300-2000 1600
12
24
智能新风 置系统、 2016年 1.8- 地上2 精装 玻璃幕墙 感应式恒 年底 2.3 层 湿系统 LOW-E 玻璃幕墙 —— 2016年 地上 1.8-2 底 施工
中铁 西安中心
高 新 区 写 字 楼 ︑ 公 寓 及 酒 店 市 场 调 研 分 析
一、高新区写字楼市场调研分析 二、高新区公寓市场调研分析 三、高新区酒店市场调研分析 四、各物业类型对比及综述
1
写 字 楼 公 寓 酒 店
分 布 总 览 及 ︑
高 新 区
2 3 5 4 6 7
本案 写字楼 （在售/待售）
8 科技六路
10.8
（约100m）
2
9.5
1440 100-1440
880
13.5
6
蒂森克虏 伯原装进 桩基 毛坯 玻璃幕墙 口高速电 2015年 1-1.1 工程 梯 地上 2014年 1.2- 施工 年底 1.4 13-15 层
5A
67
45
（约95m）
3
6
27
3.4
890
140-890
3000
9
4
毛坯 玻璃幕墙
办公氛围浓厚，沿线两侧已开发成型；
锦业路板块 — 高新区新的行政、金融商务
中心，办公物业发展起步晚，氛围尚未形成；
11 锦业路板块
Part 2 写字楼具体分布情况
在开发项目
高新一 1、财富中心 期核心 板块 2、昆城国际 3、都市之窗 4、启迪清扬时代 唐延路 5、CROSS万象汇 板块 6、泰华·金茂国际 7、领汇·秦唐国际 8、摩尔中心 9、高科尚都 10、东海世纪中心 11、锦业时代 锦业路 板块 12、中投融城国际 13、中铁西安中心 14、逸翠尚府 15、国宾中央区 9
西安写字楼分布
西安写字楼分布西安写字楼网随着西安城市的发展，这座孕育着几千年中国文化的古都也绽放着前所未有的光彩，城市框架拉大，基础设施建设上升了更高的层次，伴随着房地产的发展，住宅，商业地产也为这座城市增添着新的活力。
西安写字楼网对西安写字楼（中高档，含部分高档商住楼）进行全搜索，不含企事业单位办公。
■写字楼密集地带—西高新1、南二环沿线：西港国际大厦，捷瑞智能大厦，西部国际广场，高科广场，九座花园商务中心，财富中心，亚美伟博广场，国家开发银行大厦。
2、唐延路与沣惠南路沿线：旺座国际城，杰座广场，唐延国际中心，旺座现代城，唐沣国际广场，陕西投资大厦，银河新坐标，橡树星座，尚品国际，洛克大厦，迈科国际，数字大厦，华晶商务广场，橡树街区，高新水晶岛。
3、其他：都市之门，汇鑫IBC，绿地中央广场，粤汉国际，金桥国际广场，创业广场，朗臣大厦，高新国际，海星城市广场，高新大厦，西高智能大厦，E阳国际，高科大厦，南洋国际，正信大厦，合力紫郡。
■新崛起写字楼地带—经开区利君V时代，御道华城，赛高国际商务港，第五国际，天地时代广场，赛高国际街区，经发大厦，和谐大厦，中登大厦，凯鑫国际，雅荷中环大厦。
■城南区（环城南路以南，太白南路以东，太乙路-曲江路以西）长安国际，会展国际，中信大厦，泛渼大厦，广丰国际大厦，老三届世纪星大厦，华融国际大厦，西旅国际中心，阳明国际，文化大厦，天成大厦，国际贸易中心，陕西信息大厦，阳阳国际广场，皇家公馆，怡和国际，万达广场，长鑫领先国际。
■城中（城墙以内）裕朗国际商务中心，新时代广场，凯爱大厦，名流天地大厦，金泰丰大厦，陕西信托大厦，宏府嘉会广场，宏府大厦，如意大厦。
■城北（北二环以南，环城北路以北）金泰财富中心，海联国际大厦，天乙大厦，宏林名座，方兴大厦。
■城东区（环城东路以东，万寿路以西）西北商贸中心，天彩大厦，招商局广场，西美国贸大厦，秦晋商务大厦，东新世纪广场。
■城西区艺腾商务中心，昆明大厦，怡景大厦，财富广场，蔚蓝国际，本内容持续增加中。
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》西安高新国际商务中心 第一阶段时间推进计划：（续）
C 9月中，参加世界华商大会 9月30日，确定现场包装、卖场包装方案，开始执行 10月30日，确定销售资料、平面广告、电视广告，开始投放
D 11月25日，开盘+十周年庆 11月底，参加第三届住交会
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博思堂BIRTHIDEA广告 2002年8月
名称建议：
》西安高新国际商务中心 改为：
中国高新国际商务中心 （简称：国商）
或
西部国际中心
》西安高新国际商务中心
主题定位（一）
西北第一商务圈
或
西北第一商务“芯”
》西安高新国际商务中心
主题定位（二）
西安地标、西北旗舰、中国先锋
物业品种：5A智能写字楼-国际公寓-高级购物中心-名商会馆
内部：
1、高新区独特地位优势--享有在高新区甚至在西安的特权 2、三位一体国际产品形态构成（主题高级商场、顶级豪宅、5A智能写字楼） 3、国际品质构成（第一戴维斯/贝尔-高林/3A级住宅性能认证 /国际级材料/精 装修/超大面积/空中别墅/空中花园-泳池）
西安高新国际商务中心品牌规划建议
高新国际商务、 中心（国商）
国商 购物中心
国商 世纪豪庭
国商 会议中心
国商 名流会馆
国商 云霄餐厅
》西安高新国际商务中心 第一阶段时间推进计划：
A 8月28日，确定售楼处位置。 8月28日，确定西高新国际商务中心推广策略 8月28日，确定西高新国际商务中心主题定位和口号
B 9月10日，明确售楼处、看楼通道、大堂、样板间、示范环境主题概念 9月10日，细化年度整合及阶段性推广策略
》西安高新国际商务中心
主题定位（三）
西北首席全球精英活跃带
》西安高新国际商务中心
主题定位（四）
大中国西ห้องสมุดไป่ตู้商务金角
》西安高新国际商务中心
主题口号（一）
起步，就与世界同步
》西安高新国际商务中心
主题口号（二）
西中国，第一站。
》西安高新国际商务中心
主题口号（三）
全球精英的中国之旅
支持点：
注意： 本项目的最大的利益点或者说价值是将 》西安高新国际商务中心 《 置于高新区、置于西安市、置于整个西部、置于全中国、置于开发 大西部、置于加入WTO、置于奥运中国热的时代背景下。
以上背景将是进入市场的空中部队。
产品本身优势将在第二阶段起到关键作用，是地面攻坚部队。 所以他不是常规量体裁衣式的产品，而是创造出来的。 所以衡量它价值的单位是套，而不是平方米。 所以他的客户不在西安，在全世界，货币单位是美圆，不是人民币。
支持点：（续）
外部：
1、西部开发热潮 2、WTO、奥运等 3、政府政策引导