中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司
摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。

关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制
我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。

近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程：
1 房地产中介（经纪）公司的产生
房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。

2 我国房地产行业的几个发展阶段
随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。

2.1 房地产行业的复苏
建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。

自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。

2.2 房地产的初步发展
房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。

初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。

2.3 房地产市场初具规模
随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。

2.4 房地产行业的高速发展
进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
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费，制定了一系列的法律法规，支持国内房地产行业，想学习美国的经济之道，从 2000 年开始，房地产价值开始逐渐上涨，人们都拿出自己的钱去购买房屋，等待日后升值，更有甚者一户家庭有好多套住房，从而形成今天这种不可控制的局面，当时北京市更是出现很多皮包公司，利用报纸和网络在社会上做广告，有很多房地产公司老板都把钱卷走一夜消失无踪，房地产的高速发展，以致现在像北京、上海、深圳等大城市出现天价房，外地人根本在大城市买不起房，甚至租不起房。

3 我国房地产发展历程的反思
在我国房地产行业经历了只有短短的30多年的历程，可是为什么会发展到现在这种一发不可收拾的局面，房价如此之高为什么？每一个好的行业竞争其实到最后都会演变成一个恶性循环的结局，让我们放眼国外，在国外一个房产中介在人们眼中是特别值得信任、值得尊敬的，可在中国，现在的房产中介到处都是，人们对于房产中介没有一点信任感，造成今天这种局面的原因究竟是为什么？我认为这是信誉、品格问题。

信誉至上。

顾客才会放心。

参考文献：
[1]汪小亚，代鹏 房地产价格与CPI 相关性：实证分析，中国金融，2005年
[2]叶金燕 人口统计特征在房地产市场分析中的应用，经济论坛，2004年
[3]吴剑锋 我国城市住宅价格研究，城市开发，2002年
[4]胡彬，制度变迁中的中国房地产业理论分析与政策评价，上海财经大学出版社，2002年
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后，以总进度计划为目标，与各分包商共同制定二级进度计划；最后，与各施工班组制定周进度计划。

所有的各级进度计划，最终输入到基于 BIM 技术的施工进度软件中去。

在输入各级进度计划之后，施工过程中应重点监控进度执行情况，协助计算机完成进度的动态控制。

当系统采集的进度执行情况与计划情况不一致的时候，系统首先会自动检查计划进度的正确性，如果发现时计划有误，将会自动停止任务、并提示返回修正进度计划；否则正常执行。

如果发现时进度滞后，系统会主动提示赶工措施、并持续跟踪和反馈。

施工进度动态控制流程如图 1、2 所示。

图 2 基于BIM的施工进度动态控制流程
2.3 施工进度动态控制要点
要实施基于 BIM 技术的施工进度动态控制，关键是在BIM 模型的建立和日常信息的收集处理上。

目前，工程中常采用 REVIT 软件建立 BIM 模型，这是一款国外十分成熟的建模软件，在我国已被同行广泛认可，目前已出现最新的
REVIT2013 简体中文版。

但是这款软件也有一个较大缺陷，就是软件规范库中只有美国标准和德国标准，尚没有中国标准，建模过程在此不再赘述。

进行基于 BIM 技术的施工进度动态控制的另一个关键点就是在“日常信息的收集处理”上。

日常信息指的是在周进度计划框架下，每日完成工作的一些信息。

班组长通过这个级别的系统进度获取具体施工的计划工作，并方便与技术工人进行协调商讨；同时班组长将每日的实际进度向进度控制系统进行汇总或校对，以便于系统进行自我组织、自我控制，这些都是实现系统动态控制的基础性工作。

在实际运用中，可以通过 PC 计算机或手持式简易装置来录入信息，通过现场的大型LED 屏幕等介质展示信息。

班组长的任务就是通过录入信息装置，向控制系统报告任务开工、暂停、完工、返修等信息，并将造成上述问题的原因录入系统；系统将根据代码归属，自动分发班组长上报的信息，并接受业主、监理、设计等方的反馈意见，系统将自动修正进度计划、并向班组长作出新的工作指示。

3 结束语
BIM 技术作为下一代建设工程信息化管理的基础性技术，在发达国家已经得到了迅速发展和应用，其重要性毋庸置疑。

目前，我国科技界刚启动 BIM 国产软件和国内标准的研究阶段，工程界对 BIM 新理念尚处于认识和接受阶段，并未普及到工程实践中去，与国外研究和应用距离较大。

因此，我们首先应该正视和思考 BIM 应用的优势与不足，高度重视和加快基于 BIM 技术的应用软件的开发，建立和完善BIM 相关标准，同时应该勇于探索有效的实践应用模式。

只有这样， BIM 技术在我国建设领域中迅速发挥应有的作用。

参考文献：
[1] 何清华，韩翔宇. 基于BI M 的进度管理系统框架构建和流程设计[J].项目管理技术.2011(9)9:96-99
[2] 刘万斌. 中小型化工工程项目进度的动态精确控制[J].科技信息.2010(21):211-212
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[4] 钟登华，南春辉等.水电工程施工进度三维动态可视化方法[J].天津大学学报.2005（4）28:322-327
[5] 李景茹.大型工程施工进度分析理论方法与应用[D]. 天津大学博士学位论文
.2003.06。