20141223西安超高层高层公寓讨论汇报
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高层公寓设计初探
Analysis of the high-rise apartment
渭河 西安城
18km
5.8km
位于主城区西 南方位，北望 渭河，南眺南 山，有比较优 势的生态景观 视野
20km
区域关系分析
高层公寓部分：
南山
古城
奥体公园
管委会
270m
270m
100m
207m 153m
222m 150m
柏 悦 居
现均价
精装修配家电 一居：132－138 m2 二居：240－242 m2
户型
300、549、640、869m2
产品设计|功能分区
所有功能区按照楼层严格区分，并将酒店配套放置顶层
纵向功能分区
商业裙楼：B1-3F 柏悦居、柏悦府配套
酒店配套
柏悦府
酒店
VIP俱乐部： 5F——会议、餐饮
会所： 6F——游泳、健身 柏悦居： 7F-33F 柏悦酒店： 34F-49F
230m
130m 130m
160m
避开周围的高 层群遮挡，在 东北向和南向 有较好的视野 区域
高层公寓部分：
视野分析
南山
270m
270m
100m
207m 153m
222m 150m
230m
130m 130m
160m
南向有很好的 日照朝向且高 层较低
高层公寓部分：
日照分析
270m
270m 100m
户型3 套型面积 313.6㎡ 套内面积 197.8㎡
对户型平面作 东西对称的划 分，扩大南向 户型，缩小北 向户型，东向 日照和景观视 野较好，扩大 东向户型
户型划分：
方案三
不对称，8户，户型适中
户型8 套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡ 加一部梯 户型9 套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡ 户型10 套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡ 户型1 套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡
柏悦居
柏悦府： 50F-58F
酒店配套： 63F大堂、59FSPA、60F会议室、61F餐厅、62F酒吧
27
柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所）
商业
柏悦居
柏悦居户型分类简单仅两种，两种户型投资均具有投资价值，从户型设计方面两种 户型对应满足“居住、商务”两类业主需求
标准层平面图
240㎡
133㎡
户型6 套型面积 202.3㎡ 套内面积 127.6㎡
户型5 套型面积 412.5㎡ 套内面积 260.2㎡
户型8 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
家政间 及库房
家政间 及库房
户型4 套型面积 400.2㎡ 套内面积 252.4㎡
户型1 套型面积 412.5㎡ 套内面积 260.2㎡
户型2 套型面积 502.3㎡ 套内面积 316.8㎡
207m
96.8m 79.8m
222m
153m 150m
周边高层有遮 挡，应考虑日 照阴影
230m 130m 130m
160m
高层公寓部分：
日照分析
350m
230m
207m 180m
222m
130m
96.8m 迈科
79.8m 中铁
西安冬季太阳 高度角 32’18“ 为避免日照影 响公寓应设在 180m以上
凯悦酒店管理集团 350000㎡ 公寓、写字楼、商业 朝阳建外大街2号 柏悦居：7~33层；柏悦府：55~58层 柏悦居：133㎡~240㎡；柏悦府：549㎡~869㎡
户数 层高 开盘时间
柏悦居：共216套；柏悦府：共28套 柏悦居：3.4米；柏悦府：3.8米 2005年12月16日
项目规划
豪宅设置在建筑群中央主楼，体现了银泰“以人为本”的豪宅文化
产品设计|户型解析
柏悦居大户型引用推拉门巧妙将隐藏生活区并与商务会客区隔离
产品设计|户型解析
与卧室、客厅同时联通的卫生间 敞开式的厨房以及早餐台的设计
柏悦府
柏悦府 超五星 酒店服 务豪宅， 可按客 户需求 “订单 式”户 型设计
案例二：北京万科大都会
案例二：北京万科大都会
物业地址 占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 总户数 投资商 物业管理
Байду номын сангаас
户型1 套型面积 412.5㎡ 套内面积 260.2㎡
户型2 套型面积 502.3㎡ 套内面积 316.8㎡
户型3 套型面积 412.5㎡ 套内面积 260.2㎡
对户型平面作 东西对称的划 分，扩大南向 户型，缩小北 向户型，增加 东西向户型
户型划分：
方案二
对称，8户，户型适中
户型7 套型面积 313.6㎡ 套内面积 197.8㎡
户型平面：
户型2
套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型3
案例
案例一：北京银泰中心 柏悦居 柏悦府
项目概况
长安街最高建筑公寓，俯瞰东三环全景，超五星配套服务
柏悦居/柏悦府项目基本信息
开发商
物管服务 总建筑面积 物业功能 地理位置 楼层数 主力户型
北京银泰置业有限公司
户型7 套型面积 257.1㎡ 套内面积 190.0㎡
户型6 套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡ 户型5 套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡ 户型4 套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡ 户型3 套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡
加一部梯
户型2 套型面积 257.1㎡ 套内面积 190.0㎡
家政间 及库房
家政间 及库房
户型1 套型面积 511.5㎡ 套内面积 322.6㎡
户型2 套型面积 502.3㎡ 套内面积 316.8㎡
户型3 套型面积 511.5㎡ 套内面积 322.6㎡
对户型平面作 东西对称的划 分，扩大南向 户型
户型划分：
方案一
对称，6户，大户 型
户型1 户型2
家政间 及库房 户型3
对户型平面作 对称的划分， 减小交通内廊 面积，把中心 辅助区域纳入 户型平面内
户型划分：
方案四
对称，10户，户型适中
户型3
户型1
户型2
主入口
服务入口
户型平面
套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型1
套型面积 257.1㎡ 套内面积 190.0㎡
主入口
服务入口
所在层数 建筑面积 标准层面积 层高 总户数 柏悦居位于主楼7-33层 39212平米 标准层面积1700平米 3.4米 216套
悦 柏 府
所在层数
柏悦府位于主楼50-58 层
建筑面积
层高 总户数 交房标准
17410平米
3.8米 28套 按照客户的要求度身定做（不 含装修） 130000元/平米
一层八户，其中4套一居 标准层户数 （132－138 m2）；4套二 居 （240－242 m2） 现均价 交房标准 主力户型 69000元/平米
北京国贸核心区 东三环中路甲10号 5328.94㎡ 4.3万㎡ 3.6万㎡ 69套 北京万科企业有限公司 万科物业睿管家
案例二：北京万科大都会
A户型
A户型
B户型
B户型
C户型
C户型
D户型
D户型
E户型
E户型
柏悦居大户型满足客户商务兼居住型需求，并且满足其“个性化、展示空间大、隐 藏生活空间、设计封闭式储藏空间”等特点
产品设计|户型解析
240㎡大户型客厅和餐厅面积开阔，主打简约奢华，迎合商务接待功能
双向采光
敞开式厨房 客厅装修风格 简单大气，摒 弃软装、电器 等过多的修饰 及生活配套， 更多的增设沙 发，增加商务 接待功能
高层公寓部分：
日照遮挡
350m
230m
207m
222m
130m
为避免周边高 层群的视线遮 挡，公寓应设 在222m以上
96.8m 迈科
79.8m 中铁
高层公寓部分：
视线遮挡
高区52F—70F 总面积53464.5㎡（不含避难层） 234.800 52F
公寓设在塔楼 240m以上的 高区，可以避 免日照遮挡和 视线遮挡，高 度合理
高层公寓部分：
高区
±0.000
户型区域
服务区域
交 通 区 域
服务区域
根据平面对称 轴线，以及交 通流线，对户 型平面进行划 分
户型划分：
分区
户型6 套型面积 512.9㎡ 套内面积 323.5㎡
户型5 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
户型4 套型面积 512.9㎡ 套内面积 323.5㎡
家政间 及库房
户型4
主入口
服务入口
户型平面
套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型1
套型面积 512.9㎡ 套内面积 323.5㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型2
套型面积 511.5㎡ 套内面积 322.6㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型3
套型面积 502.3㎡ 套内面积 316.8㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型4
户型7 套型面积 313.6㎡ 套内面积 197.8㎡
户型6 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
户型5 套型面积 303.6㎡ 套内面积 197.8㎡
户型8 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
家政间 及库房
家政间 及库房
户型4 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
240㎡
133㎡ 133㎡ 133㎡ 240㎡
居 住 型 客 群 商 务 型 客 群
240㎡
133㎡
柏悦居
柏悦居小户型产品设计满足非长期居住型业主“舒适、便利、个性化”需求
功能空间“客厅、餐厅、卫生间、 卧室”相通，减少墙体隔断。
可灵活改动，满足使用者个性化需 求 更加强调了功能空间的实用性、便 利性提升 充分考虑业主多为非长期居住客群， 次客群更加注重室内设计功能空间 的舒适、便利度 投资成本、风险相对较小
柏悦居
商务型公寓对应客户并非团体办公模式，以个 人创作，产品经纪人等为主流，此类客群注重 可灵活改动，满足个性化需求 功能空间的开阔度，便于产品展示、会客功 能强大 经纪人进行长期居住生活、商务会客，更会考 虑生活空间与会客展示空间的隔离。 卧室生活区引用推拉门，让生活区门体与墙 体融合 生活区更多设置封闭式储藏间，便于生活用 品及作品的收藏。 投资成本、风险相对较大
Analysis of the high-rise apartment
渭河 西安城
18km
5.8km
位于主城区西 南方位，北望 渭河，南眺南 山，有比较优 势的生态景观 视野
20km
区域关系分析
高层公寓部分：
南山
古城
奥体公园
管委会
270m
270m
100m
207m 153m
222m 150m
柏 悦 居
现均价
精装修配家电 一居：132－138 m2 二居：240－242 m2
户型
300、549、640、869m2
产品设计|功能分区
所有功能区按照楼层严格区分，并将酒店配套放置顶层
纵向功能分区
商业裙楼：B1-3F 柏悦居、柏悦府配套
酒店配套
柏悦府
酒店
VIP俱乐部： 5F——会议、餐饮
会所： 6F——游泳、健身 柏悦居： 7F-33F 柏悦酒店： 34F-49F
230m
130m 130m
160m
避开周围的高 层群遮挡，在 东北向和南向 有较好的视野 区域
高层公寓部分：
视野分析
南山
270m
270m
100m
207m 153m
222m 150m
230m
130m 130m
160m
南向有很好的 日照朝向且高 层较低
高层公寓部分：
日照分析
270m
270m 100m
户型3 套型面积 313.6㎡ 套内面积 197.8㎡
对户型平面作 东西对称的划 分，扩大南向 户型，缩小北 向户型，东向 日照和景观视 野较好，扩大 东向户型
户型划分：
方案三
不对称，8户，户型适中
户型8 套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡ 加一部梯 户型9 套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡ 户型10 套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡ 户型1 套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡
柏悦居
柏悦府： 50F-58F
酒店配套： 63F大堂、59FSPA、60F会议室、61F餐厅、62F酒吧
27
柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所）
商业
柏悦居
柏悦居户型分类简单仅两种，两种户型投资均具有投资价值，从户型设计方面两种 户型对应满足“居住、商务”两类业主需求
标准层平面图
240㎡
133㎡
户型6 套型面积 202.3㎡ 套内面积 127.6㎡
户型5 套型面积 412.5㎡ 套内面积 260.2㎡
户型8 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
家政间 及库房
家政间 及库房
户型4 套型面积 400.2㎡ 套内面积 252.4㎡
户型1 套型面积 412.5㎡ 套内面积 260.2㎡
户型2 套型面积 502.3㎡ 套内面积 316.8㎡
207m
96.8m 79.8m
222m
153m 150m
周边高层有遮 挡，应考虑日 照阴影
230m 130m 130m
160m
高层公寓部分：
日照分析
350m
230m
207m 180m
222m
130m
96.8m 迈科
79.8m 中铁
西安冬季太阳 高度角 32’18“ 为避免日照影 响公寓应设在 180m以上
凯悦酒店管理集团 350000㎡ 公寓、写字楼、商业 朝阳建外大街2号 柏悦居：7~33层；柏悦府：55~58层 柏悦居：133㎡~240㎡；柏悦府：549㎡~869㎡
户数 层高 开盘时间
柏悦居：共216套；柏悦府：共28套 柏悦居：3.4米；柏悦府：3.8米 2005年12月16日
项目规划
豪宅设置在建筑群中央主楼，体现了银泰“以人为本”的豪宅文化
产品设计|户型解析
柏悦居大户型引用推拉门巧妙将隐藏生活区并与商务会客区隔离
产品设计|户型解析
与卧室、客厅同时联通的卫生间 敞开式的厨房以及早餐台的设计
柏悦府
柏悦府 超五星 酒店服 务豪宅， 可按客 户需求 “订单 式”户 型设计
案例二：北京万科大都会
案例二：北京万科大都会
物业地址 占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 总户数 投资商 物业管理
Байду номын сангаас
户型1 套型面积 412.5㎡ 套内面积 260.2㎡
户型2 套型面积 502.3㎡ 套内面积 316.8㎡
户型3 套型面积 412.5㎡ 套内面积 260.2㎡
对户型平面作 东西对称的划 分，扩大南向 户型，缩小北 向户型，增加 东西向户型
户型划分：
方案二
对称，8户，户型适中
户型7 套型面积 313.6㎡ 套内面积 197.8㎡
户型平面：
户型2
套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型3
案例
案例一：北京银泰中心 柏悦居 柏悦府
项目概况
长安街最高建筑公寓，俯瞰东三环全景，超五星配套服务
柏悦居/柏悦府项目基本信息
开发商
物管服务 总建筑面积 物业功能 地理位置 楼层数 主力户型
北京银泰置业有限公司
户型7 套型面积 257.1㎡ 套内面积 190.0㎡
户型6 套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡ 户型5 套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡ 户型4 套型面积 293.5㎡ 套内面积 216.9㎡ 户型3 套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡
加一部梯
户型2 套型面积 257.1㎡ 套内面积 190.0㎡
家政间 及库房
家政间 及库房
户型1 套型面积 511.5㎡ 套内面积 322.6㎡
户型2 套型面积 502.3㎡ 套内面积 316.8㎡
户型3 套型面积 511.5㎡ 套内面积 322.6㎡
对户型平面作 东西对称的划 分，扩大南向 户型
户型划分：
方案一
对称，6户，大户 型
户型1 户型2
家政间 及库房 户型3
对户型平面作 对称的划分， 减小交通内廊 面积，把中心 辅助区域纳入 户型平面内
户型划分：
方案四
对称，10户，户型适中
户型3
户型1
户型2
主入口
服务入口
户型平面
套型面积 267.6㎡ 套内面积 197.8㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型1
套型面积 257.1㎡ 套内面积 190.0㎡
主入口
服务入口
所在层数 建筑面积 标准层面积 层高 总户数 柏悦居位于主楼7-33层 39212平米 标准层面积1700平米 3.4米 216套
悦 柏 府
所在层数
柏悦府位于主楼50-58 层
建筑面积
层高 总户数 交房标准
17410平米
3.8米 28套 按照客户的要求度身定做（不 含装修） 130000元/平米
一层八户，其中4套一居 标准层户数 （132－138 m2）；4套二 居 （240－242 m2） 现均价 交房标准 主力户型 69000元/平米
北京国贸核心区 东三环中路甲10号 5328.94㎡ 4.3万㎡ 3.6万㎡ 69套 北京万科企业有限公司 万科物业睿管家
案例二：北京万科大都会
A户型
A户型
B户型
B户型
C户型
C户型
D户型
D户型
E户型
E户型
柏悦居大户型满足客户商务兼居住型需求，并且满足其“个性化、展示空间大、隐 藏生活空间、设计封闭式储藏空间”等特点
产品设计|户型解析
240㎡大户型客厅和餐厅面积开阔，主打简约奢华，迎合商务接待功能
双向采光
敞开式厨房 客厅装修风格 简单大气，摒 弃软装、电器 等过多的修饰 及生活配套， 更多的增设沙 发，增加商务 接待功能
高层公寓部分：
日照遮挡
350m
230m
207m
222m
130m
为避免周边高 层群的视线遮 挡，公寓应设 在222m以上
96.8m 迈科
79.8m 中铁
高层公寓部分：
视线遮挡
高区52F—70F 总面积53464.5㎡（不含避难层） 234.800 52F
公寓设在塔楼 240m以上的 高区，可以避 免日照遮挡和 视线遮挡，高 度合理
高层公寓部分：
高区
±0.000
户型区域
服务区域
交 通 区 域
服务区域
根据平面对称 轴线，以及交 通流线，对户 型平面进行划 分
户型划分：
分区
户型6 套型面积 512.9㎡ 套内面积 323.5㎡
户型5 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
户型4 套型面积 512.9㎡ 套内面积 323.5㎡
家政间 及库房
户型4
主入口
服务入口
户型平面
套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型1
套型面积 512.9㎡ 套内面积 323.5㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型2
套型面积 511.5㎡ 套内面积 322.6㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型3
套型面积 502.3㎡ 套内面积 316.8㎡
主入口
服务入口
户型平面：
户型4
户型7 套型面积 313.6㎡ 套内面积 197.8㎡
户型6 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
户型5 套型面积 303.6㎡ 套内面积 197.8㎡
户型8 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
家政间 及库房
家政间 及库房
户型4 套型面积 301.2㎡ 套内面积 190.0㎡
240㎡
133㎡ 133㎡ 133㎡ 240㎡
居 住 型 客 群 商 务 型 客 群
240㎡
133㎡
柏悦居
柏悦居小户型产品设计满足非长期居住型业主“舒适、便利、个性化”需求
功能空间“客厅、餐厅、卫生间、 卧室”相通，减少墙体隔断。
可灵活改动，满足使用者个性化需 求 更加强调了功能空间的实用性、便 利性提升 充分考虑业主多为非长期居住客群， 次客群更加注重室内设计功能空间 的舒适、便利度 投资成本、风险相对较小
柏悦居
商务型公寓对应客户并非团体办公模式，以个 人创作，产品经纪人等为主流，此类客群注重 可灵活改动，满足个性化需求 功能空间的开阔度，便于产品展示、会客功 能强大 经纪人进行长期居住生活、商务会客，更会考 虑生活空间与会客展示空间的隔离。 卧室生活区引用推拉门，让生活区门体与墙 体融合 生活区更多设置封闭式储藏间，便于生活用 品及作品的收藏。 投资成本、风险相对较大