物业项目前期介入实施办法与标准(通用手册)
物业前期介入工作手册
前期介入工作手册第一章规划设计介入与建设施工介入第一节规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。
一、规划设计介入的主要方面本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。
（一）配套设施的完善对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。
1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。
2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。
3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等)。
(二)物业基本状况物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。
物业基本情况包括以下几个方面。
1.未来小区的档次、人口密度和数量。
2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。
3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。
5.公建区域及面积。
6.小区出入口及区内道路。
7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。
8．停车场(库)等的基本状况。
(三)水、电、气供应容量物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。
物业集团前期介入物业服务管理办法
物业集团前期介入物业服务管理办法第一章总则第一条为进一步理顺前期介入物业服务管理工作，明确权责、优化流程，特制定本办法。
第二条物业集团负责对地区物业公司前期介入物业服务工作进行指导、监督、检查及考核。
第三条地区物业公司及各物业服务中心负责前期介入物业服务工作的具体实施。
第二章前期筹备第四条地区物业公司应于新项目进场30天前与开发商签订《前期介入物业服务协议》，约定服务内容、服务费用及酬金比例等事项。
1、前期介入服务产生的人工综合成本、外包服务成本、临时用工成本、设施设备维护费用、物资采买费用、大型营销活动的物业配合费用、物业服务酬金及税费等由开发商承担。
2、针对开荒保洁、物资采买、大型活动人员需求、智慧社区实施等事项，地区物业公司应与开发商约定具体服务内容及合作模式，其中如需委托地区物业公司负责单位征召工作的，应约定开发商至少在新项目销售现场开放120天前书面通知。
3、地区物业公司每月20日前汇总上月服务费用结算明细，经开发商书面确认后于次月10日前完成费用结算手续。
第五条《前期介入物业服务协议》签订完成7天内，地区物业公司成立新项目物业服务中心并完成物业信息管理系统的基础信息建设。
第六条新开盘项目销售现场开放90天前,地区物业公司根据开发商需求，拟定人员配置方案，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后报物业集团总经理审批执行。
1、销售案场物业服务人员应结合开发商需求及项目开发建设进度合理安排到岗。
原则上物业服务中心负责人于销售现场开放60天前到岗，普通员工于开放30天前到岗。
2、物业服务中心应在人员进场7天前，协调开发商提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资。
3、地区物业公司负责制定销售案场监控布点方案，并协调开发商于销售案场开放7天前，完成设备申购与安装工作。
第三章工程前期管理第七条地区物业公司参与由开发商组织的规划设计条件、公建配套及物业分区管理规划等各项方案研讨、审核，从物业管理及业主使用角度提出书面建议，相关文件签字存档。
物业管理早期介入实施方案
物业管理早期介入实施方案一、物业管理早期介入的意义1. 保护开发商和业主的利益。
物业管理在项目开发的早期阶段就介入可以及早发现和解决问题，减少疏漏和纠纷，保障开发商和业主的利益。
2. 提高项目的整体价值和形象。
物业管理的早期介入可以保证项目的规范运营和良好管理，提升项目的整体品质和价值，增加投资回报率。
3. 促进项目的持续发展。
物业管理早期介入可以建立起良好的管理体系和服务体系，为项目的长期发展奠定基础，实现可持续经营。
二、物业管理早期介入的实施方案1. 制定物业管理规划。
在项目开发的早期阶段，开发商应制定物业管理规划，包括物业管理组织架构、管理制度、服务标准、费用收费方式等内容，为后期管理工作奠定基础。
2. 设立专门的物业管理部门。
在项目开发的早期阶段，开发商应设立专门的物业管理部门，负责项目的物业管理工作，包括房屋维护、环境卫生、安全管理等方面。
3. 择优引入物业管理公司。
开发商可以在项目开发的早期阶段选择合适的物业管理公司进行合作，借助其丰富的经验和专业知识，提升项目的管理水平和服务质量。
4. 建立完善的物业管理体系。
开发商应建立完善的物业管理体系，包括管理流程、工作制度、绩效考核等方面，实现管理工作的科学化和规范化。
5. 加强业主参与和沟通。
开发商应积极与业主沟通，征求他们对物业管理工作的意见和建议，加强业主代表参与物业管理决策的过程，提升管理效果和满意度。
6. 建立健全的物业管理体系。
开发商应建立健全的物业管理体系，包括物业管理人员的培训、绩效考核、激励机制等方面，提升团队的整体素质和服务水平。
7. 增加物业管理服务品类。
开发商可以结合项目特点和业主需求，增加物业管理服务品类，开展安保、保洁、园林、设备维修等多样化服务，提升项目的综合管理能力。
8. 定期开展物业管理评估。
开发商应定期对项目的物业管理工作进行评估和检查，及时发现和解决问题，提高管理水平和服务质量，实现长远发展目标。
以上就是关于物业管理早期介入的实施方案的详细介绍，只有物业管理早期介入，才能更好地保障开发商和业主的利益，提高项目的整体价值和形象，实现项目的可持续发展。
物业服务前期介入管理办法
物业服务前期介入管理办法第一章总则第一条目的为规范、指导物业服务公司在前期介入的各项工作，帮助物业服务公司理清工作过程的各项工作流程，明确各工作阶段的工作重点，为后期提升业主对x物业的满意度，提升x 物业的品牌价值，提升物业服务公司后期的管理运营能力，奠定一个夯实的基础。
为此，本部门特编制前期介入管理办法。
第二条定义物业服务的前期介入是指物业在承接查验完成为止之前，物业服务企业接受开发商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收等阶段工作活动的总称。
第三条适用范围本办法适用于x物业系统服务管理的x地产开发的各项目。
第二章物业服务前期介入的重要作用第四条前期介入实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。
采用前期介入能最大可能的在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。
同时物业前期介入的顾问服务，对于项目的销售也有巨大的支持与促进作用。
第五条通过物业服务前期介入使物业服务公司得以熟悉物业的各项基础信息，为物业服务公司日后的管理与运营奠定基础。
第三章前期介入主体第六条x发展物业管理部（以下简称物业管理部），主要负责对整个前期介入工作进行指导、监督和支持。
第七条x物业服务公司及其分、子公司（以下简称物业服务公司），主要负责对物业服务中心的前期介入工作进行督导和支持。
第八条物业服务中心（以下简称服务中心），主要负责前期介入工作的具体执行。
第四章前期介入各阶段重点工作第九条项目启动阶段此阶段工作以物业管理部为主，各物业服务公司进行配合。
主要工作是对项目的启动情况进行跟踪，搜集项目的有关信息。
如项目的定位、地理位置、规划设计面积、园林规划设计等。
通过上述工作为投标阶段的工作提前做好准备。
组织实施：物业管理部通过与项目委员会、总公办、品质部等生产部门进行沟通，获取项目启动阶段的有关信息，并进行信息汇总。
前期物业管理服务介入方案
前期物业管理服务介入方案一、前期工作准备1.1确定目标和范围在进行前期物业管理服务介入之前，首先要明确目标和范围。
通过与业主委员会或物业所有者的沟通，了解他们的需求和期望，明确物业管理服务的目标和范围。
1.2制定工作计划根据目标和范围，制定详细的工作计划。
包括项目管理、资源分配、时间表安排等方面的安排。
确保工作计划合理、可行。
1.3组建团队确定参与物业管理服务介入的团队成员，包括项目经理、工程师、财务人员、法律顾问等，确保团队具备必要的专业知识和技能。
1.4收集资料收集相关资料，包括物业管理服务历史记录、业主反馈、物业设施状况等，为后续工作提供参考依据。
二、问题诊断与分析2.1实地调研进行实地调研，了解物业管理服务存在的问题和难点，包括设施维护保养、安全管理、服务水平等方面的问题。
根据调研结果，制定问题分析报告。
2.2问题分析对物业管理服务存在的问题进行深入分析，找出问题根源和解决办法。
结合业主需求和物业特点，确定解决方案和优先级。
2.3风险评估对解决方案涉及的风险进行评估，包括财务风险、运营风险、法律风险等，制定风险管理方案，确保物业管理服务介入的顺利实施。
三、制定物业管理服务方案3.1制定管理体系根据问题诊断与分析的结果，制定物业管理服务的整体方案。
包括组织结构、职责分工、工作流程等方面的安排，确保物业管理服务的高效运作。
3.2设施维护规划制定设施维护规划，包括设施维护计划、预防性维护方案、维修预算等，确保物业设施的正常运行和保养。
3.3安全管理方案制定安全管理方案，包括安全检查、紧急处理程序、安全培训等，确保物业安全和居民生命财产安全。
3.4服务水平提升方案制定服务水平提升方案，包括服务标准、服务培训、服务监督等，提升物业管理服务的品质和口碑。
四、实施物业管理服务介入4.1组织实施根据制定的物业管理服务方案，组织团队成员和相关合作方，按照工作计划进行实施。
确保各项工作有序进行，按时完成。
4.2监督与评估监督物业管理服务的实施情况，及时发现问题并采取措施解决。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案一、前期准备工作1、了解物业基本情况在物业管理公司介入前，需要对目标物业的基本情况进行充分了解。
这包括了解物业的建筑结构、规模、业主结构、管理体系、运营状况等。
通过这些基本情况的了解，可以为后续的管理工作提供有力的依据。
2、与业主进行沟通在介入前，物业管理公司需要与业主进行充分的沟通。
这包括了解业主的需求和期望，以及他们对目前物业管理状况的评价和意见。
通过与业主的沟通，可以更好地把握业主的需求，并为后续的管理工作做好准备。
3、团队建设在介入前，物业管理公司需要组建一个专业的管理团队。
这个团队需要包括房地产管理、运营管理、维修管理、财务管理等专业人才。
这些人才应该具有丰富的管理经验和专业知识，能够对物业进行全面的管理和运营。
4、制定管理方案在了解物业基本情况和业主需求的基础上，物业管理公司需要制定一份符合实际情况的管理方案。
这个方案应该包括管理的目标、任务、组织结构、管理流程等内容，并且需要与业主进行充分的沟通和协商，以确保管理方案的可行性和合理性。
二、管理工作开展1、建立信息平台为了更好地管理和运营物业，物业管理公司需要建立一个完善的信息平台。
这个平台应该包括物业的基本信息、业主信息、维修信息、运营信息等内容，并且需要建立合理的信息管理和传递机制，以便及时准确地获取和传递各种信息。
2、完善管理体系为了更好地管理物业，物业管理公司需要对物业的管理体系进行完善。
这包括建立合理的管理结构、制定科学的管理政策、建立健全的管理流程等内容。
通过这些措施，可以更好地对物业进行全面的管理和运营。
3、加强服务意识为了更好地满足业主的需求和期望，物业管理公司需要加强服务意识。
这包括提高服务质量、建立完善的服务体系、加强服务培训等内容。
通过这些措施，可以更好地满足业主的需要，提升物业的管理水平。
4、改善运营状况为了提升物业的运营状况，物业管理公司需要通过改进管理方式、优化运营流程等措施，来提高物业的运营效率和效益。
物业项目前期介入实践方法与规范(通用手册)
物业项目前期介入实践方法与规范(通用手册)背景物业项目前期介入是指物业服务企业在小区开发建设、交付前，对物业进行全面规划并介入管理的一项工作。
好的物业项目前期介入可以提高小区服务质量，缓解业主生活矛盾，也是物业服务企业树立品牌形象的重要途径。
前期介入的方法物业项目前期介入的方法多种多样，但都应该根据项目实际情况进行精细化分析，选择最适合的方法。
以下是一些常用的方法：前期规划物业企业可以与房地产开放商等合作，对小区进行前期规划。
这个阶段需要多方面考虑，如小区总体选址、项目建设规模、公共配套设施的设计等。
通过规划，物业企业可以提前了解小区布局，为后续物业管理工作提供基础。
前期立项物业企业可与房地产开放商共同制定小区管理方案，明确物业服务标准。
这个阶段涉及到很多物业服务的内容，如小区停车管理、环境保洁、设施养护、安保服务等。
通过制定管理方案，物业企业可在小区建成前就为小区业主提供专业的管理服务。
前期培训物业企业可在小区建成交付前，对物业服务团队进行专业培训。
这个阶段是为了让物业服务团队尽快适应小区管理工作，了解小区特点。
经过培训后，物业服务团队可以高效运作，为小区业主提供优质服务。
规范物业项目前期介入需要遵循一定的规范，以确保介入工作顺利进行。
以下是一些常用规范：机构设置物业企业需要合理设置机构，明确职责。
一般而言，物业项目前期介入团队应由经理级别及以上人员组成。
物业企业可根据业务情况，设立项目负责人、专员团队等，满足项目管理需要。
过程管理物业企业需要实施过程管理，确保项目前期介入逐步推进。
过程管理包括各项管理工作的组织、监督、预算控制等。
只有在严格的过程管理下，才能有效控制项目前期介入工作的质量和进度。
综上所述，物业项目前期介入是提高小区服务质量的重要途径。
物业企业可以通过前期规划、前期立项和前期培训等方式进行介入，同时需要合理设置机构，实施过程管理，确保项目前期介入的顺利进行。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案引言概述：物业管理前期介入是指在一个新建或者改建的物业项目开始运营之前，物业管理公司参预其中，提供专业的管理服务。
这种前期介入方案可以确保项目的顺利运营，并最大程度地满足业主和租户的需求。
本文将详细介绍物业管理前期介入方案的四个部份。
一、项目规划和筹备阶段1.1 研究项目的定位和目标：在前期介入阶段，物业管理公司应与开辟商和业主商议，明确项目的定位和目标。
这包括确定项目的类型（住宅、商业等）、目标客群、服务定位等。
1.2 制定物业管理规划：根据项目的定位和目标，物业管理公司应制定详细的物业管理规划。
这包括制定项目的管理组织架构、人员招聘计划、设备设施采购计划等。
1.3 协助项目筹备工作：物业管理公司应积极参预项目的筹备工作，包括协助制定项目的销售策略、推广计划，提供市场调研数据等。
二、物业设施建设阶段2.1 监督施工质量：物业管理公司应派遣专业的技术人员，对物业设施的建设过程进行监督，确保施工质量符合相关标准和规范。
2.2 确保设施完备：物业管理公司应协助开辟商完成物业设施的采购和安装工作，确保设施的完备性。
这包括电梯、消防设备、安防系统等。
2.3 确定维保计划：在物业设施建设阶段，物业管理公司应制定详细的设备维保计划，确保设施的正常运行和维护。
三、业务流程建设阶段3.1 制定管理制度和流程：物业管理公司应制定详细的管理制度和流程，包括物业费用管理、维修保养管理、安全管理等。
这些制度和流程应符合相关法规和标准。
3.2 建立信息管理系统：物业管理公司应建立信息管理系统，用于管理业主信息、租户信息、维修保养记录等。
这样可以提高管理效率，提供更好的服务。
3.3 培训物业管理人员：在业务流程建设阶段，物业管理公司应对物业管理人员进行培训，提升他们的专业素质和服务意识，确保他们能够胜任相关工作。
四、业主关系维护阶段4.1 建立业主委员会：物业管理公司应协助业主选举业主委员会，建立良好的业主沟通渠道。
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物业项目前期介入工作机制与工作标准（通用手册）总部产品管理中心XXX物业管理有限公司| [公司网址/LOGO]项目物业前期介入实施办法（通用手册）1.目的明确物业公司在新项目规划设计、施工、交付等前期工程介入的任务，规范物业公司对新项目前期工程介入的工作标准和成果输出。
2.适用范围适用于房地产开发公司开发的销售类房地产新项目（包括全资项目及公司控制的合资项目）的物业前期工程介入工作。
3.定义3.1.物业前期工程介入：系指物业公司在新项目设计、施工、交付等阶段配合开展的包括规划设计前介、施工巡查和质量评估等工作。
3.2.控股总部：系指XXXX地产控股股份有限公司。
3.3.城市公司：系指XXXX地产控股股份有限公司在各地区的项目公司。
3.4.物业公司：系指XXXX物业管理有限公司及其下属公司。
3.5.物业前期工程介入工作小组：系指物业公司为配合地产新项目前期工程介入工作的专门机构，由物业公司总部与各下属公司分管领导、前期介入专职工程师及前期工程介入岗组成。
3.6.物业前期工程介入岗：系指物业公司为配合地产新项目所设置的前期工程介入专业岗位。
4.参与部门及职责4.1.控股总部产品管理中心1)负责对本办法进行制订、修编和解释。
2)对城市公司与物业公司的前期工程介入工作进行检查和考核。
4.2.城市公司1)负责统筹协调所在城市/区域物业前期工程介入工作对接事务。
2)组织协调相关单位配合物业公司开展前期工程介入工作。
4.3.物业公司1)负责组织实施前期工程介入工作。
2)按时按质向城市公司提交前期工程介入工作成果。
5.工作流程(见下图)：6.工作内容6.1.项目规划设计物业前介从安全性、功能性、体验性、经济性与维护性等角度出发，分别对总平面设计、单体、户型、配套设施、绿化园林景观、环保节能、安防及物业管理用房等方面提出合理化建议。
6.1.1.项目规划设计物业前介流程1)启动：a)对于新城市公司的首个项目，由控股总部产品管理中心向物业公司发出《物业服务工作启动单》（控股总部适用）（附件1），通知物业公司组织实施新项目工程前期介入工作。
b)对于已有项目的城市公司，由城市公司向物业公司发出《物业服务工作启动单》（城市公司适用）（附件2），通知物业公司参与具体项目规划设计的论证与评审。
2)物业公司接通知后，于10日内组建前期工程介入工作小组，并与城市公司沟通收集所需资料，原则上城市公司应向物业公司提供以下资料：a)报批报建文件：《可行性研究报告》、《详规》、扩初。
b)企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
c)设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
3)项目说明会：城市公司提交资料后应组织物业公司参加项目说明会，必要时物业公司应对项目进行实地考察。
4)成果提交：物业公司在参加项目说明会后一周内编制完成《项目规划设计物业建议报告》（附件3），经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在收到《项目规划设计物业建议报告》后10天内回复物业公司。
6.1.2.项目规划设计物业前介内容（附件4）6.2.项目建设施工物业巡查物业公司在项目开工后，组织对施工现场进行定期巡查。
通过施工巡查，发现施工工艺、施工质量、施工安全、成品保护当中存在的问题，尤其是各类隐蔽工程施工中存在的问题，降低产品质量缺陷和工程安全隐患，避免项目建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
6.2.1.项目建设施工物业巡查流程1)城市公司在主体工程开工前，向物业公司发出《项目工程开工通知单》（附件5），知会物业公司开工时间，并协调物业前期工程介入岗人员的办公地点，提供相关施工图纸，工程承包、分包合同，工程招投标文件，工程承包、分包单位的施工方案等资料或借阅上述资料的途径。
2)物业公司在接到通知后一周内派出物业前期工程介入岗人员进驻现场，每个项目确定不少于2名前期工程介入岗人员。
3)在项目主体工程开工前，物业公司应根据项目进度计划编制项目建设施工物业巡查方案，报城市公司审定。
巡查方案主要内容包括：编制依据、项目概况、施工巡查工作程序及标准、施工巡查关键点、关注内容及要求、主要工作计划、人员组织等内容。
4)物业前期工程介入岗根据巡查方案实施巡查，巡查中发现的重大质量、安全问题要在发现后立即电话报告城市公司，并在24小时内汇总整理，书面上报城市公司。
5)物业前期工程介入岗人员应定期参加设计、项目、工程例会，建立隐蔽工程影像资料库，搜集主要设备、材料信息，每半月就工程设计缺陷、施工质量、施工安全等问题加以汇总整理，形成《工程巡查案例报告》（附件6）并提交城市公司，并及时跟踪问题的整改的情况。
物业公司应建立项目前期工程介入施工巡查档案，主要内容包括：经城市公司审定的巡查方案、巡查案例记录、各类会议记录、各类影像资料等。
6)在项目竣工验收后一周内，物业公司编制《项目建设施工物业巡查总结报告》（附件7），经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在签收报告后十天内回复物业公司。
6.2.2.物业前期工程介入岗职责及任职要求（附件8）6.2.3.项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求（附件9）6.3.项目质量物业评估物业公司在项目交付前对项目质量进行的综合评估工作，包括交付前模拟验收、交付质量物业评估和产品缺陷报告。
6.3.1.评估准备物业公司在项目主体工程封顶后一个月内向城市公司提交《项目交付前模拟验收和质量评估方案》（附件10）进行审定。
方案包括：工作小组架构及职责分工、工作时间安排、人员及物资安排、作业区域查验分工、查验标准、质量评估方法、查验评估人员培训计划等。
其中查验标准参照《XXXX地产控股股份有限公司交付观感评估体系》评价部位验收要点。
6.3.2.项目交付前模拟验收1)配合项目进度，物业公司一般在产品正式交付前3个月开始根据经城市公司审定的《项目交付前模拟验收和质量评估方案》实施模拟验收并跟进问题进行有效整改。
2)阶段成果：模拟验收实施完成后物业公司向城市公司提交《房屋模拟验收工作报告》（附件11）和《项目配套公共设施设备模拟验收工作报告》（附件12）。
6.3.3.项目交付质量物业评估1)在项目正式交付前10-15天，物业公司综合交付前模拟验收结果以及项目在法规、合同、销售承诺等方面存在的问题对项目交付质量进行评估。
评估完成后一周内向城市公司提交经物业公司领导签发的《项目交付质量物业评估报告》（附件13），并抄报控股总部产品管理中心。
2)交付红线：如果存在以下情况，视为存在较大交付风险，物业评估给予明确说明并提出预警。
a)工程未施工完成。
b)项目交付产品明显与合同交付标准不符。
c)前期销售承诺在交付前落实情况存在重大风险（含前期关于教育、交通、装修、设施设备、绿化景观、户口办理等的承诺）。
d)存在严重渗漏风险；存在重大质量和产品安全隐患；存在严重使用功能缺陷。
e)消防系统存在重大安全隐患（如未取得消防验收合格证明、系统无法正常运作、疏散指示标志缺失等）；共用设备存在重大缺陷（如电梯未取得合格证明和准用文件、发电机应急状态下无法自行启动、房屋本体防雷接地系统未检测等）。
f)园建及公共设施无法使用（如外围及封闭式组团的围墙未完工、公共区域内照明未安装漏电保护装置、道路及管井盖未施工完毕等）。
g)因设计、质量、价格等各种因素导致项目存在重大群诉风险。
h)施工单位对对物业初验结果拒不履行返修义务，或者复验时发现初验质量不合格项返修合格率≤50%的。
6.3.4.产品缺陷的收集与报告1)为减少和避免产品缺陷在设计和施工过程中重复发生，实现知识经验共享，促进产品品质的持续改进，物业公司在产品设计、施工、交付以及在使用服务中收集整理的产品缺陷案例。
2)物业前期工程介入岗负责收集统计在物业施工巡查、交付模拟验收阶段发现的设计及施工质量、安全缺陷，加以归纳整理，形成资料存档。
3)物业公司负责收集规划设计（包括方案及施工图设计）物业评估时发现的设计缺陷、负责收集交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品缺陷。
4)交付后二个月，物业前期工程介入岗负责编制《项目产品缺陷总结报告》（附件14），并由物业公司向城市公司提交，并抄报控股总部产品管理中心。
报告内容包括规划设计（包括方案及施工图设计）物业评估时发现的设计缺陷，物业施工巡查、交付模拟验收阶段发现的设计及施工质量、安全缺陷，交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品缺陷。
5)每年6月30日、12月30日前，物业公司总部汇总整理各项目的产品缺陷报告，向控股总部产品管理中心提交《产品缺陷报告》。
7.附件7.1.物业服务工作启动单（控股总部适用）7.2.物业服务工作启动单（城市公司适用）7.3.项目规划设计物业建议报告（范本格式）7.4.项目规划设计物业前介内容（参考）7.5.项目工程开工通知单7.6.工程巡查案例报告（标准模版）7.7.项目建设施工物业巡查总结报告（标准模版）7.8.物业前期工程介入岗职责及任职要求7.9.项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求7.10.项目交付前模拟验收和质量评估方案（范本格式）7.11.房屋模拟验收工作报告7.12.项目配套公共设施设备模拟验收工作报告7.13.项目交付质量物业评估报告（范本格式）7.14.项目产品缺陷总结报告（范本格式）8.相关支持文件8.1.《物业对接管理作业指引》NNNN-KG-KF-WI0108.2.《房地产新项目物业管理费用作业指引》NNNN-KG-KF-WI011 8.3.《物业承接查验工作规程》Q/CMPMCXX 200002-20078.4.《XXXX地产控股股份有限公司交付观感评估体系》附件1：×××项目物业服务工作启动单（控股总部适用）XXXX物业管理有限公司：根据控股战略安排和业务发展，×××项目的开发建设已经启动，请你司按规定组织和实施相关物业管理工作。
现将项目相关指标进行通报，具体内容和工作要求如下：一、项目主要节点二、工作要求三、联系方式产品管理中心：联系人：电话：×××公司：联系人：电话：XX地产控股×年×月×日附件2：×××项目物业服务工作启动单（城市公司适用）：根据控股战略安排和业务发展，×××项目的开发建设已经启动，请你司按规定组织和实施组织和实施相关物业管理工作。
现将项目相关指标进行通报，具体内容和工作要求如下：一、项目主要节点二、工作要求三、联系方式×××公司：联系人：电话：×××公司×年×月×日附件3：项目规划设计物业建议报告（范本格式）第11页共45页第12页共45页项目规划设计物业前介内容（参考）×××项目工程开工通知单：根据控股战略安排和业务发展，×××项目将于×年×月×日开工，请你司按规定组织和实施相关物业管理工作。