保利国际高尔夫花园提案文案
保利国际高尔夫花园15日改
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项目形象的基本表现因素
项目产品
通过项目产品的舒适性和建筑材料的先进 使消费群体认识项目居住的舒适性
37
项目形象的基本表现因素
物业服务
鉴于项目在开发期间一些具体的物业服务形式还不能从细节方面体现出 来，项目在这一阶段只能从安全感上传达项目的物业服务，而安全是 这部分目标客户群体购房考虑的最基本因素之一，为使目标客户感受 这一因素，可以通过预约看房的形式使客户看房客户感受到项目物业 服务带来的安全感
重庆项目的初步开发理念 项目规划 项目配置
达到树立企业品牌和引起市场关注的目的
25
新闻媒体
新闻发布会及相关主力媒体配合： • 保利企业品牌内涵 • 保利企业的战略目标 • 保利给重庆注入的先进开发理念 • 保利国际高尔夫花园粗略的规划
26
现场包装
• 对项目的工地围墙部分进行包装 • 项目外部进行基本导示包装
我们的出发点需要考虑?
3300亩超大规模
推广怎样兼备 时效性和持续性
重庆唯一国际 标准的高尔夫 球场配置
能为项目带 来什么
高端顶峰 的产品
形象怎样打造 和提升
1
市场给予我们的
启示
………
2
一、类似项目推广特点
1.1龙湖·香樟林别墅
3
市场背景 • 锦绣山庄销售告罄，主城周边高端产品出
现市场空白； • 龙湖在重庆地位无人能及，具有强大的品
牌价值（尤其是物业管理深入人心）； • 高科技产品运用于别墅在重庆是首家（轻
型钢结构）。
4
尊贵
企业 品牌
产品 特征
1、开发 经验
2、获得 奖项
南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报5
业主空间
业主活动（保利公司组织的活动或 业主自行上传的活动） 业主征文 业主采访
保利城事
保利品牌系列报道 保利各城事优秀项目介绍 保利地产动态简介
时令生活
旅行：婺源之旅 美食：春天的食补 养生：
山地别墅之最——戴维营/白云山庄/比佛利山庄/落 水山庄/半山一墅 3、保利半山一墅：南昌山居别墅生活典范
别墅筑家
1、山地别墅建筑之旅 （规划/建筑/阳台/尺度/户型/景观/）
2、保利半山一墅：景色面面观 （泳池、阳光地下室、水景等）
别墅人生
1、别墅新榜样生活： 山居别墅的人文内涵： 山地别墅、一座可以传承的别墅 山地别墅、一座可以养生的别墅
5月 主题：别墅与山的对话（别墅的山居生活）
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
别墅与山的对话
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、山地别墅观察：美洲的山地别墅/欧洲的山地别墅/ 中国的山地别墅/山地别墅在南昌 2、行走在欧陆的日子
瑞士的小镇（阿尔卑斯山的小镇生活，一个花与 山的国度） 3、欧洲名墅系列鉴赏：
联盟商家
别墅筑家
1、别墅室内装修专题
（别墅风格/空间/搭配）
2、保利国际高尔夫花园，6套板房演绎别墅生活
（泳池、阳光地下室、水景等）
8月 主题：别墅与高尔夫
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
华美乐章：别墅与高尔夫的交响曲
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、高尔夫别墅：一个值得仰望的别墅（升值 空间、环境、社区的高贵、生活的气度） 2、行走在欧陆的日子：
龙湖,广告语
龙湖,广告语篇一：重庆地产广告语收集重庆地产广告语收集1、保利国际高尔夫花园20XX/03/24商报定位语：果岭府邸尊贵气质广告语：20XX年别墅冠军，20XX年塑造完美保利地产，恢宏之势构筑当代GoLF别墅完美之作2、融侨半岛香弥山2号20XX/03/24商报轻轻松松住融侨3、同创高原20XX/03/24商报定位语：最后的城市珍藏广告语：洋房变心了！别了，郊区洋房时代！4、首创十方界定位语：北城静地原山洋房广告语：宽·水·景HoUSE让洋房留连在城市中心5、中海北滨1号20XX/02/21商报20XX/4/10晨报定位语：御于江睿于世广告语：“11+1”的高度亦能让全城仰望主城滨江创始奢藏6、中铁山水天下20XX/3/27商报20XX/4/10晨报定位语：同景国际城内宽版电梯洋房广告语：为什么要把房子种在山里？7、奥园康城20XX/3/24商报定位语：领跑复合地产运营城市未来广告语：习惯了被模仿却从未被超越奥园康城值得重庆59天的等待奥园康城做生活的冠军奥林匹克花园领跑生活的冠军8、叠彩城20XX/4/10晨报35万方重庆首席纯跃景观社区看跃层，还看叠彩城9、康田国际20XX/4/10晨报“城动·心动”解放碑尚有无限风景10、协信彩云湖1号20XX/4/10晨报定位：中央公园岛居别墅广告：身泊天下，心居湖岛11、浦辉海棠晓月20XX/3/20商报泡着温泉住着江边广告语：功能决定价值12、江与城翡翠岭20XX/3/24商报1800亩滨江低密度国际新城公园上的房子不是有花园的洋房都是生活的大画卷13、富力海洋广场20XX/3/21商报代言重庆中心价值广告语：富力海洋广场重庆仅此一座14、同天依云郡20XX/3/24商报西城中心纯正北美洋房社区广告语：漫步北美情归原乡15、阳光100国际新城20XX/3/21商报广告语：罕见，因为你还没进驻核心圈16、龙湖郦江20XX/3/27商报广告语：把自然的还给自然把南滨还给生活龙湖洋房首现南滨路17、富力现代广场广告语：主城东进，生活跨界重庆东进序曲V oL.2--《交通的巨变》18、上邦高尔夫别墅广告语：现在的美和未来都好，合二为一19、海兰云天假日风景4/11晨报广告语：无聊随时都伴随左右，但??你，会无聊吗？海兰云天假日风景，把无聊变成有趣的事每天都开会，早晨运动会、中午进度会、下午研讨会晚上总结会，会得晕头转向；每天要签名，花钱哦签名、发票要签名、登记要签名、审查要签名，签名签到手软；每天看报纸，股市涨停了，股市跌停了，股市涨停了，股市跌停了，永远没有个完；每天都睡觉，办公室想睡、回家想睡、汽车后坐想睡，从来没睡好过；每天都吃饭，跟属下吃饭，跟客户吃饭，跟专家吃饭，跟记者吃饭，吃饭成了工作的大部分；每天打电话，订机票打电话，叫便当打电话，约客户打电话，随时随地都在打电话；每天穿衣服，上班穿衣服，宴会穿衣服，谈判穿衣服，出差穿衣服，穿什么是问题；每天看电视，中东在打仗，中东已停火，中东又打仗了，中东又停火了，永无休止；每天都阅读，项目计划书，招商引资书，可行性报告熟，新技术说明书，长篇大论；每天都聚会，跟媒介的人聚会，跟政界的人聚会，跟同行的聚会，跟各种聚会聚会；每天都演讲，表彰新员工、培训新技能、新产品发布、新闻招待会、阶段战略部署；每天都算账，增值率、回报率、增值率、回报率、风险系数、成本指数、净利润率。
高尔夫项目楼书文案
高尔夫项目楼书文案扉1序"天工开物假设没有城市，别墅和农业社会随处可见的民居并无二致，能够豪华缺乏，却缺乏以传世。
假设没有城市，高尔夫到如今能够还是苏格兰牧羊人的乡间游戏，缺乏以登大雅之堂，受宠于下流社会。
城市，发现了土地的价值并且史无前例地开掘了土地的物理价值。
城市，缔造了土地的价值，并且站在人居文明的高度，开创性地归结了土地的文明价值。
因此，没有城市，便没有土地的文明；失却对土地文明价值的追问，城市的人居文明便无从谈起。
因此，有关土地及土地的一切想象，不能不从城市末尾。
※ ※※※※※※※※※※※※※※※※亚奥中心，是这座城市最能激起想象力的土地。
四年之后的国际盛会将在这片土地浩荡绽放，承载一个国度的下降标志和十三亿人的雄起梦想，这片土地注定被载入史册，万世流芳。
三年时间，数亿巨资，有数精工巧匠，传奇巨星加盟设计，最先进的喷灌技术，最名贵的草种，最惹人注目的球场会所，一切一切，只是在默默前行的途中，昭示了令世人动容的信心：假设不能后无来者，那也须前无古人。
在亚奥中心不可再生的城市焦点区域，难以置信地编织一个有关城市、别墅、高尔夫、北美作风、英伦外延、田园生活的美妙梦想，并且将此隐藏在许多人内心深处的终极梦想演化为鲜活的理想。
※※※※※※※※※※※※※※※※※当100余席城市别墅自豪空中对这座占地1300亩的国际高尔夫球场之后，我们预备末尾完毕，这场漫长的关于土地以及城市生活的想象之旅。
感谢造物主，由于她不只赋予了我们想象力，而且也赐给了我们将想象力发扬到极致的自在权利。
假设生活的脚步不能停滞，那么，我们宁愿选择让想象的翅膀就此休憩。
鸿华高尔夫庄园，国际高尔夫球场边的别墅。
一切从对土地的想象末尾，到对城市生活的想象完毕。
□本文借用〝天工开物〞之名，以证土地与城市辩证关系之实。
扉2对城市生活的想象到此为止。
亚奥中心◎国际高尔夫球场边别墅〖纲要〗18年沧海沧海，一个国度中兴的宏伟蓝图，一个民族复兴的伟大梦想，都将被这片神奇的土地所详细见证---亚奥中心。
某某高尔夫别墅项目营销提案
保利地产，我们会想到什么？
• 拥有政府背景 • 上市公司 • 国内知名地产公司 • 地产届的标杆企业之一
•保利·高尔夫别墅，让我们想到什么？
•产品影响力（保利的品牌） •崇高的追求（高尔夫运动） •与众不同的生活（独体别墅）
2、寻找我们的客户
客户是谁？
我们可以用推理的方法去找〉〉〉〉
排除保利品牌的号召力因素，和特殊的购买因素 选择稀缺高尔夫别墅人群，
他们财富的积累过程比较轻松 有足够的物质基础来构建精神堡垒
他们热爱生活，讲究生活的品质 梦想着有一块乐土，盖一栋与自我最匹配的房子
在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投
这些人群，才是本案的目标人群
不可忽略的特殊群体
□在本地发展的外省或外籍人士 □在外地或他国发展的本省人士 □境外（香港）人士
找到一个与众不同的兴奋点
缔造高尔夫别墅的文化与生活
高尔夫别墅文化与生活：追求卓越、崇尚个性、回归自我
品牌定位
高尔夫别墅： 回归自我的别墅生活社区
回归自然的
归属感
回归纯我的
境界感
回归家庭的
亲密感
回归自我的
私密感
回归秩序的
安稳感
回归生活的
自在感
脱尽都市风尘回 归自我情怀
●保利国际会所 的荣耀让家在设 计改造中融入了 自我的思想●新 会所功能齐全设 施完善
事业成功 内心修为
●标准18洞高尔 夫顶级球场，尽 享高尔夫带来的 尊崇与优越 ● 对传统性礼仪的 强调，也是对文 化涵养的修为
健康幸福的 家庭生活区
●妻与子女 的安乐窝、 心灵的天堂 ●在晚餐后， 一家人在自 己的后花园 谈笑言语其 乐融融●彼 此友好和睦
南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报2
分而治之 山地别墅：产品攻略3
半山独栋·私家泳池
私家泳池，能开泳池Party的别墅生活
私家泳池，不仅是一种园林， 更是一种对别墅生活全新的阐释！ 一种身份的象征，一种社交的平台
产品设计不合理
019图示部分别墅具备如下特点：①平地别墅，部分园林面积较大，②+0标 高与基础标高相差在1.5-1.7米之间，难以进行地下室改造；③侧面地下室改造 可能影响园林使用
炒作
首推软稿
首推第二稿
首推第三稿
首推开盘
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
同一把遮阳伞 365种消遣时光的方式
庭院式生活，数字化强调产品卖点，又不失文化品位
加上产品销售利益点：
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
2.24m 1.87m 3.31m 2.24m 1.65m 1.95m 1.57m 1.77m 2.65m 3.4m 3.95m 3.27m 2.03m
合计：6套半山独栋·阳光庭院
样板的“美丽”体验 精彩演绎出来，往往比强化高尔夫来的直接
有多少个露台， 就有多少种迎接春天的方式
加露上台产空品间销，售数利字益化点强：调产品卖点，又不失文化品位
例： 1 \ 送600平米私家花园 2 \ 送4个露台，200平米 3 \ 送4个阳台，120平米 4 \ 300平米地下室 5 \ 25平米超宽车库 6 \ 送十棵景观大树
楼书示意
笔记
第二阶段： 山地别墅的销售和推广
高尔夫山地别墅
山地别墅共138套，其中在售的为87套，山地别墅共有8中户 型，各种户型套数配比：
保利国际高尔夫花园Ⅱ期07年15月推广的策略共21页文档
风险在于：
正宗 VS 旁门
1、项目高端形象维系的难度加大；2、 来电来访总量可能会减小。
重庆的地貌特征注定竞品多为 山地高尔夫，而保利已经牢牢占据 “半山高尔夫独栋”的话语主导权， 令竞品从产品层面无从下手，只得 多虚张一些意识层面的内容，如 “世界从此无界”“大人物，小游 戏”等。
1-5月的广告推广思路
由此预见全年推货思路和广告主线是：
价格
10-12月
精品加推
7-9月
零距离高尔夫别墅
5-7月
临湖高尔夫别墅
1-5月
山地高尔夫别墅
工作原则：
景观和环境
分区推货、主攻特色、销控引导、集中放量、精品珍藏、货量充足。
1-5月的广告推广思路
2、1-5月策略总体考虑：
坚持以我为主，紧握王牌不放： 主攻推货特色，广告销控协力：
保利国际高尔夫花园Ⅱ期07年15月推 广的策略
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
保利国际高尔夫2007年1-5月推广策略沟通
2006-12-15
目录：
回顾和总结 对二期的市场思考 1-5月的广告推广思路
回顾和总结
回顾和总结
1、整个项目的核心竞争力是否依然？ 物理价值：
保利国际高尔夫花园09年度营销方案(提报版)解析
16
14
12
10
9
8
12 11 8
10 7
6
4
21
1
44
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
春节期间是销 售淡季 2008年平均每 月销售8.5套 （据此计算， 清货时间需要6 个月）
➢剩余货量分析 49套（含样板间），约2.9亿
08年供应：1套 目前剩余：1套
08年供应：5套 目前剩余：5套 主观原因：景观、 视野不佳；总价高
08年供应：14套 目前剩余：6套 主观原因：花园小； 公馆影响；水景不佳
剩余户型面积区间分布
50.00% 40.00%
44.90%
30.00% 20.00% 18.37%
300-370平米，中间约240㎡， 5500-6000元/㎡
2009年动作：三期剩余 货量（共61套）
➢小结
2008年无一项目实现清盘 2009年旧项目加推、新项 目可能入市 庆隆南山高尔夫将成为最 直接竞争对手
竞争激烈
1.3 前期销售分析
➢08销售情况
2008年全年： 供应151套（含样板间），销售102套， 销售率约67.5%。 总认购金额6.31亿元，回收均价约 15149元/㎡。 剩余49套。
四期北营销推 广策略
渠道策略配合
配合：现场包装
售房部 样板区 导视系统
1、析：环境状况
1.1 房市环境预判 1.2 同业竞争分析 1.3 前期销售分析 1.4 四期北分析
1.1 房市环境预判
房市环境依赖于宏观经济大势 中国经济带有浓厚的政治色彩
2009年房市局势不明朗! 企稳和 调整的可能性并存！
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第一次提案
<标题>锋芒，内敛而不外露
<内文>进以入世，退以修身，静以养德
大成者，简约而不简单，含蓄而不张扬
高贵，于典雅中透显气质，挥洒豪迈风度
于居住哲学中淋漓尽显世家风范，鼎级建筑匹配尊贵身份
满足您人生至高生活追求
<标题>纯高尔夫，纯别墅
<内文>纯正血统，高贵气质，绝非模仿可塑
独栋拥半山，放眼天地宽，自在豁达人生
天生典雅尊崇，贵族风范传承三代血脉
纯正高尔夫独栋豪宅，自然气度方显
满足您人生至高生活追求
<标题>显贵，于举止间优雅展现
<内文>尊贵气质，与生俱来，显赫世家，大宅风范
半山果岭，挥斥方遒，唯显贵者方可享有
世袭领地，独揽风光无限，唯名流方可拥有
彰显其财富与名望的居住美学，唯鼎级建筑方可凸显
满足您人生至高生活追求
第二次提案
<标题>以建筑之名重新定义阶层标准
<内文>巅覆传统阶层定义标准，财富已成昨日符号，建筑因稀缺而得以流传不朽，在此超越财富的意义，贵胄圈层、世家显贵莫不以此为傲！
<标题>无意让显贵者仰视
<内文>横空出世的超然气质，傲踞半山的阔达胸怀，唯运筹帷幄、洞察世事之变者方可领略，层峰之巅，非仰视者不可见！
<标题>惟鉴赏者可把玩
<内文>华贵雍容的贵胄气质非模仿可塑，独揽半山的私邑领地尽显豪迈气度，名流社交场辉映拥有者至高身份，一切绝非阁下所能凭空想象，毋须多言，唯有实地品鉴！
第三次提案
<标题>俯仰天地间
九墅耀世，惟天地可鉴
<内文>1400亩GOLF球场，坦荡若邸，非闲神气定不可感
独立九栋原生墅耀世而立，静观天下而达于世事 圈层赏之，稀缺珍藏
第四次提案
<标题>俯仰天地间
九墅耀世，惟天地可鉴
<内文>生活在高处，方能气定神闲，挥斥方遒 于1400亩GOLF球场，挥杆之间，尽在掌握
独立九栋原生墅私密府邸，大宅显贵，不露自显 藏世经典，惟九墅是瞻。