瑞丽市房地产市场调研

瑞丽市房地产市场调查报告嘉福地产2011-8-24目录一、瑞丽城市发展状况 (3)（一）瑞丽市基本情况 (3)（二）瑞丽市人口规模 (3)（三）瑞丽市经济发展情况 (4)二、瑞丽房地产市场情况 (6)（一）房地产市场发展情况 (6)（二）瑞丽城市规划 (7)（三）市场项目 (8)（四）个案分析 (9)（五）小结 (13)三、瑞丽房地产市场分析 (13)（一）市场供量分析 (13)（二）物业分析 (14)（三）业态分析 (14)（四）价格分析 (15)（五）客户分析 (15)（六）户型分析 (18)一、瑞丽城市发展状况（一）瑞丽市基本情况瑞丽市地处云南省西部，德宏州西南部。

为东起上海西达瑞丽的320国道终点，是昆（明）瑞（丽）公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。

其东连潞西，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连，村寨向望。

在这里，中国瑞丽与缅甸木姐共同构成1坝（勐卯坝），2国（中国、缅甸），3省邦（云南省、克钦邦、掸邦）交汇，4区（瑞丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷）的边境地理特色，以及一桥两国、一寨两国、一院两国、一岛两国的特殊地理景观。

瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八莫138公里，距缅甸首都仰光981公里。

其间有瑞（丽）木（姐）、瑞（丽）南（坎）、瑞（丽）八（莫）、畹（町）九（谷）4条跨境公路相通。

瑞丽市是中国对缅甸的最大口岸，是通向东南亚、南亚的重要门户。

瑞丽拥有2个国家及口岸、2个经国家批准的经济合作区，是西南沿边对外开放的国际贸易旅游城市。

是开通中缅陆水联运大通道及泛亚铁路西线的内陆港。

全市总面积1020平方公里。

（二）瑞丽市人口规模2009年末，瑞丽市总人口169854人，其中农业人口84757人，城镇人口85097人。

瑞丽市总人口农业人口50%城镇人口50%农业人口城镇人口（三） 瑞丽市经济发展情况2009年城乡居民收入不断增加。

事业单位增资以及城镇居民最低生活保障收入提高的拉动，城镇居民人均可支配收入为13544元，同比增加1256元，增长10.2%。

部分农产品价格上涨、政策性补助收入的增多，农村居民人均纯收入为3766元，同比增加394元，增长11.7%。

城镇居民收入11500122881354410000110001200013000140002007年2008年2009年城镇居民收入2009年全市实现生产总值24.71亿元，按可比价计算，比上年增长12%。

其中：第一、二、三产业分别完成增加值5.14亿元、5.53亿元、14.14亿元，分别增长9.0%、10.4%、13.6%。

三次产业对经济增长的贡献率为16.2%、16.7%、67.1%，分别拉动经济增长2.0、2.0和8.0个百分点。

5000010000015000020000025000020092008生产总值第一产业第二产业第三产业2009年产业结构比第一产业21%第二产业22%第三产业57%第一产业第二产业第三产业2009年以来，金融危机对相关行业的影响及政策性减收因素的作用，财政收入来源减少，随着经济的逐步好转，6月份后财政收入逐月回升，至年末同比基本持平。

事业单位调资以及财政支出更多向社会保障、医疗卫生等民生方面的投入，刚性支出增大。

2009年，财政一般预算收入2.21亿元，同比基本持平；财政一般预算支出7.12亿元，增长27.5%。

金融机构存款余额快速增长，信贷规模大幅扩张。

2009年末，金融机构各项存款余额为76.09亿元，比年初新增18.38亿元，为2008年全年新增存款的1.94倍；金融机构各项贷款余额27.31亿元，比年初新增5.25亿元，为2008年全年新增贷款的4.28倍。

小结：目前瑞丽市作为国家大力扶持的经济特区，各方面的发展迅速，GDP、人均可支配收入都得到了极大的提高，瑞丽不仅人口层次丰富，而且具备强劲的消费潜力，加之其特殊的资源优势与优惠政策，这里必将形成以个经济快速发展、消费日益活跃的经济体。

二、瑞丽房地产市场情况（一）房地产市场发展情况2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了当地房地产开发具有象征性的一步。

当时的翡翠园（住宅）项目的均价只是1300元/㎡，而于当年面市的商业项目腾隆国际商业广场的价格也才是3000元出头。

当时市场的楼盘项目还寥寥无几，转眼至2010年累计动工的项目，总计已经有25个。

短短四年的时间开发项目的数量翻了7倍。

2010年年初，瑞丽市房地产的发展情况进入了瓶颈期，因前期市场供量过大，导致了2010年上半年市场发展几乎停滞，消费者对市场抱以一种消极的态度，而开发商面对价格的调整更是相当敏感。

2010年的6-7月份是当地产房地产市场的一个转折点，年初中央政府提及将云南瑞丽、广西东兴、新疆喀什、内蒙古满洲里建设经济特区，到了6-7月份整个经济特区的工作有了新一步的动向，短短两个月的时间，无论是消费者还是开发企业都看到了市场发展将进入一个火热的阶段，期间瑞丽江花园尾盘20多套住宅3天全部售完，国际花园二期开盘3天销售一空。

2011年瑞丽市从“沿边开发开放试验区”到“桥头堡建设突破口”，一年之内，以县域经济罕见地两次进入国家层面视野。

虽然“大礼包”内的政策尚未明确，但其华丽的外包装已足够吸引眼球。

（二）瑞丽城市规划中心区目前已经形成整个瑞丽市的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的CBD。

目前中心区已经启动“旧城”改造项目，从整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片区的市容市貌。

（规划图示）南部商圈目前已经形成瑞丽的“商贸集中区”，“南亚四城”项目的建设为该区域的发展奠定了扎实的基础，以及后续发展的平台。

目前南亚四城已经竣工，其中金星商贸城与泛亚国际分别以红木家具与小商品经营业态为主，已经开始营业。

德龙国际珠宝城与南亚汽配综合城也逐渐有商家入驻。

随着政府引导与支持，商贸集中区繁荣的景象将会很快展现在我们眼前。

（三）市场项目中心项目项目名称占地面积（亩）建筑面积（㎡）物业类型户数销售均价（元/㎡）备注景成新城452亩694701.84335876.84（住宅）30层高层17层高层5层多层36020480未定未售9月开工盛世利民50000 29层高层商业未定未定未售勐卯古镇172.7亩110000 别墅多层110500售完周期三年祥瑞家园 6.2亩高层商业5400 已售50%星河蓝湾60亩110000 28层高层别墅未定未开盘已在做展示华盛商业广场35886.34高层商住未定2011年9月8日开盘国际花园多层400售完2011年底交房锦福园200000 多层高层200多900多未定未开盘已在做展示鑫盛时代佳园41亩100000高层多层4幢3幢未定未开盘已在做展示海外旅游大厦24158.56十二层小高层恒泰锦园城南项目项目名称占地面积（亩）建筑面积（㎡）物业类型户数销售均价（元）备注德龙国际珠宝城120亩商住500多1000009年底销售已售80%泛亚国际边贸城100多亩33300,在建17268.8商住700左右住宅4000商业10000清盘期金星商城商住南亚汽配综合商城商住多层3500 已售50%边民互市3000亩商住1000多未定已售90%目前瑞丽市中心区域在（将）售项目总计11个，其中在售项目2个，分别为祥瑞家园、恒泰锦园，未开盘项目6个分别为华盛商业广场、景成新城、盛世利民、星河蓝湾、锦福园、鑫盛时代佳园。

城南区域在售项目总计5个，分别为德龙国际珠宝城、泛亚国际边贸城、金星商城、南亚汽配综合商城、边民互市。

（四）个案分析1、祥瑞家园项目名称祥瑞家园开发公司祥成房地产开发有限公司占地面积 6.2亩总户数330套容积率8.98 物业类型高层建筑面积40065.69㎡预售量330套绿化率20% 发证日期装修情况毛坯楼高19层建筑密度60%开盘时间2010年10月12日项目地址瑞丽市麓川路东侧103号售楼地址项目现场销售电话0692—4128666建筑结构框架户型情况户型 面积 套数 均价项目共3栋，每栋19层，其中1-2层为商业，3-19层为住宅。

商业面积为4960.02㎡ 两房 78㎡ 110套 5400元/㎡三房 80㎡—145㎡ 200套 跃层130㎡—270㎡20套项目点评：项目优势：市政配套优越，社区周围就有瑞丽一中，勐卯小学，九州医院、菜场、邮局、电信等，交通便利。

项目劣势：体量较小；靠近市区，比较吵闹，居住品质较差。

但销售价格定位不能准确把握，导致大批客户流失和观望。

户型单一、卖点不足、溢价功能小。

主要客户群：（住宅）附近学校的教师，为了子女上学便利的家庭，以及附近珠宝街商户。

今年以来主要以外地经商客户较多。

营销解析：之前销售价格定位不能准确把握，导致大批客户流失和观望，现在政策支持下，通过按揭与一次性付款3%的优惠策略，销售形势良好。

2、勐卯古镇项目名称勐卯古镇开发公司瑞丽市宏基房地产开发有限公司占地面积172.7亩总户数610套容积率0.67 物业类型别墅、多层、商住建筑面积111100㎡预售量售罄绿化率50% 发证日期装修情况毛坯建筑风格欧式建筑风格主要客户开盘时间2008年交房时间2012年底项目地址瑞丽姐岗路西侧、联检大楼东侧售楼地址卯喊路中段销售电话0692—4104888/4104999建筑结构框架户型情况户型户型面积区间套数均价备注项目分四期开发，无广告推广，全靠主动上门客户，销售周期达三年。

多层别墅361㎡—482㎡110套9000元/㎡140㎡为热销户型。

多层80㎡、140㎡、160㎡500套项目点评：项目因地制宜，运用“透景式”开发理念，轻松将丽江广场景观揽入怀中。

样板间、7.2米挑高大堂、独立私家花园树立起了产品独特的市场差异化。

主要客户来源：外地来瑞经商的富商、华侨、姐告做外贸业务的公司高层人士。

3、星河蓝湾项目名称星河蓝湾开发公司瑞丽融腾房地产开发有限责任公司占地面积60亩总户数507套容积率物业类型多层建筑面积110000㎡预售量绿化率41% 发证日期装修情况毛坯建筑密度35.35%开盘时间2010年年初项目地址瑞丽市宏瑞宏路3中段售楼地址瑞丽市瑞宏路33号建筑结构框架别墅200㎡-1100㎡7 与7套高档独栋别墅。

3室2厅户型受到的关注度较高高层84㎡-280㎡500项目优势：紧邻瑞丽市水上娱乐园，地处瑞宏路，交通便利，是瑞丽东部扩张的必经之地；社区配套完善；推广力度较高，瑞宏路段路牌广告位全部占用。

项目劣势：高层项目接受度相对不足，推广手段单一；4、泛亚国际项目名称泛亚国际开发公司恩红地产占地面积103亩总户数330套容积率 1.52 物业类型商住多层建筑面积33300㎡预售量330套绿化率33% 发证日期装修情况毛坯开盘时间2010年12月28日项目地址瑞江路89号售楼地址项目现场销售电话0692—4128666建筑结构框架户型情况类型面积区间价格备注一次性付款优惠2% 住宅79—130㎡3200—3580元商住360㎡5500—6500元纯商铺89—93㎡8500—10000元项目点评：项目优势：地处瑞丽南部商圈之内，有较好的商业氛围，前景看好；和专业的商业管理公司合作，利于吸引当地有余钱的投资客；总价不高，利于产品销售、加快资金回笼。