我国房地产经济现状及发展趋势

我国房地产经济现状及发展趋势

【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。

1 引言

中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。

2 我国房地产经济现状

2.1 宏观经济现状

2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。企业想

通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业，纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。

2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。

2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行，房地产业开始调控，当经济危机时，房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是，2010国十条打击房地产，2011双限彻底打压地产行业。

2.2 土地资源

根据房企拿地半年报的资料显示0，在2011年上半年中，排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方，同比减少4.5%，占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿，同比减少27.1%，占城市土地出让金总额31.1%。

二三线城市商业地产在未来十年都有很好的发展机会。在短期内调控不会结束的背景之下，二三线城市将成为未来房企销售火拼的主战场。与2009年各大房企在一线城市展开的“地王”厮杀战相比，开发商们无疑发现转战二、三线城市也不失一个好的选择。根据万科、保利以及金地公布的拿地公告整理发现，成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城市的周边城市成为其“布局”之地，无论是在拿地的数量还是金额上，都远远超过了一线城市。正所谓“手中有粮，心中不慌”。中小房企在楼市调控政策中“瑟瑟发抖”的同时，大型房企开发商们却从中看到了机会。一线城市固然是“必争之地”，但是随着中国城镇化的不断推进，二、三线城市将会日渐繁荣，住宅需求也会日渐旺盛。在土地市场暂时冷清的情况下，大型房企趁机拿地，布局未来，自是情理之中。

2.3 房地产布局调整

2.3.1 大开发商竞争加剧。在国家宏观调控的措施下，楼市降价潮大有愈演愈烈之势。在越发严厉的调控压力之下，以万科、龙湖、中海、恒大、世茂、远洋、碧桂园、金地等为代表的大开发商，在全国刮起了一股主动打折降价的促销热潮。

2.3.2 房地产企业在洗牌。根据相关统计数据显示：房地产企业并购在前7月已经创出数年新高，相比去年同期分别上涨72%及102%。在8月份发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，刷新了自2008年以来的交易纪录。

2.3.3 房企的转型。随着地产格局的变化，很多地产公司向多元化方向发展，其中商业地产、地产工业化、养老养生地产、旅游地产、文化地产、城市化运营将是趋势。

2.4 政策导向

2.4.1 国家只对房地产市场出现的价格过快上涨的城市给予抑制，而并非对所有城市如此。房地产业的平稳、健康发展对国民经济发展仍起着重要作用。

2.4.2 央行二季度储户调查显示，投资方向调查中选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍为居民投资上选。说明房地产是通胀时代人所共知最具有保值、增值功能的产品。

2.4.3 民间借贷合法化。央行定调民间借贷，“民间借贷”具有了制度层面的合法性，是正规金融有益和必要的补充。

2.4.4 存款准备金率下调。央行下调法定存款准备金率，这将有更多的资金流入房地产市场，开发商资金不再吃紧，购房者将获得更多的个贷，在一定程度上推动行业发展。

3 地产经济发展趋势

从当前房地产投资和房市的表现分析，我国房地产行业目前还处在繁荣时期，整个房市仍处在上升阶段，但从市场表现来看，房市则处在不成熟到成熟的调整期。未来几年，市场理性将会逐渐回归。另外，从城市居民的经济实力和购买力来看，只要国民经济保持着稳定增长，楼市不出现严重供不应求的情形，那么楼市就永远

不会崩溃。而且，通过国家对房地产行业的政策调整，引导房地产进入成熟理性的发展期，市场会不断成熟。

3.1 房地产政策调整

在未来几年中，国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展0。主要有：国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；国家进一步完善房地产土地分类供应政策；一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；国家按区域性调整政策性商品房政策；下半年对商品房的金融政策将适度调整；下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市:第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年