储备模式征收土地流程
土地储备工作程序
土地储备工作程序办理流程一、集体土地征收储备(1)储备程序:第一步:市土地储备中心联合区储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作;第二步:根据拟征收储备地块的摸底材料情况，向所在区局办公室提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后由相关科室承办初审，初审通过后，由区储备中心将相关资料提交市局土地规划处窗口进行预审。
第三步:被征收土地所在区国土资源局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料，并会同预审意见一同报市国土资源局耕保处;第四步:征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，区国土资源局负责公告并实施征地协议的签订和补偿工作;第五步:市储备中心向市规划局申请定点和编制控制性规划;第六步:征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。
(2)提交资料1、建设用地预审意见;2、区、县国土资源部门请示文件；3、建设用地审查登记表;4、现场踏勘登记表;5、建设用地项目呈报材料“一书三方案”;6、土地权属证明;7、权属汇总表;8、听证材料;9、征收(用)土地告知书;10、征收(用)土地确认书;11、征收(用)补偿费标准合法性、安置途径可行性说明;12、拟占用土地1: 1万分幅土地利用现状图;13、土地利用总体规划图(乡级);14、建设用地勘测定界技术报告;15、可行性研究报告批复文件或立项批准文件;16、城市建设规划部门的规定定点文件;17、规划许可证;18、社保方案意见。
二、国有土地收购储备(1)办理程序:第一步:土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底，查清地块的权属和土地利用现状;第二步:土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途;第三步:土地储备中心与被收购单位达成初步收购意，拟定收购储备方案，报局长办公会批准;第四步:经局长办公会批准后，储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和土地移交时间;第五步:土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续;第六步:将收购土地存入政府土地储备库。
土地储备流程
1.3 土地储备流程从土地储备内涵可以看出，一次完整的土地储备一般都要经历土地取得、土地开发、土地储备和土地出让四大环节，如图1-1所示。
图i-i 土地储备流程1.3.1 土地取得土地取得是指城市政府土地主管部门根据土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地储备计划等要求，通过各种方式取得城市市区范围内已入市国有存量土地和市郊、农村集体增量土地的过程。
这一环节主要涉及储备对象与方法及征地补偿两项问题。
(1) 储备对象与方法我国鼓励城市土地主管部门根据调控土地市场的需要，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
《办法》规定，主要可以通过四类方式取得四类需要储备的土地。
一是依法收回的国有土地，主要包括到期收回、违法使用收回、闲置收回等。
这类依法收回的土地特点在于强制性和无偿性。
市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。
二是收购的国有土地，主要是指因实施旧城区改建或落实城市规划而需要调整使用土地时依法取得土地的情况。
这类依法取得土地的特点在于强制性和有偿性。
国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准后，必须对原土地使用权人给予合理补偿后才可以收回剩余期限的国有土地使用权。
土地储备机构须与原土地使用权人签订土地使用权收购合同，补偿标准由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估的结果协商后确定。
对政府有偿收回的土地，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。
三是优先购买的国有土地。
对于城市房地产交易中存在明显价格与价值不符的情况，即低于市场正常交易价格进行房地产买卖的，当地政府可以行使优先购买权收回该幅土地的使用权。
由此收回的土地同样需要办理国有土地使用权注销登记。
四是已办理农用地转用、土地征收批准手续的集体土地。
与前三类不同，这类情况不是国有存量土地的回炉，而是国有增量土地的增加。
我国实行土地的社会主义公有制，现行土地市场和房地产市场中并不存在土地所有权的出让和交易，也就不存在所有权变更的市场行为。
使用政府储备用地的流程
使用政府储备用地的流程1. 发布拟征地通告：政府或土地储备机构根据城市规划和项目需求，确定需要征收的土地范围，并公开发布拟征地公告。
公告内容通常包含拟征收土地的位置、面积、用途等信息。
2. 征询意见与组织听证：征求被征地村级组织、属地政府以及村民的意见，必要时会组织听证会，就土地征收方案、补偿安置方案等内容进行讨论和听取公众意见。
3. 地籍调查与地上附着物确认：土地储备机构会同测绘中心、地籍科等部门对拟征收土地进行详细的地籍调查，核实土地权属、地类、四至界限、地上附着物（如建筑物、作物、林木等）及地下管线情况。
4. 拟定“一书四方案”并上报审批：根据调查结果，编制包括土地征收呈报说明书、“四方案”（即：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案）等相关文件，提交上级国土资源管理部门或者有批准权限的人民政府进行审批。
5. 征地补偿登记与补偿安置方案制定：对被征收土地及其地上附着物进行补偿登记，评估损失价值，然后制定具体的征地补偿标准和安置方案。
6. 方案修改与公告：根据群众意见和社会反馈，可能需要对已制定的补偿安置方案进行修改完善，修改后的方案需再次公告，确保公开透明。
7. 落实补偿资金与交付土地：确保征地补偿款足额到位，并及时支付给被征地单位和个人。
在补偿安置工作完成后，由土地所有权人将土地交付给政府土地储备机构。
8. 办理土地使用权变更手续：对于纳入储备的土地，原土地使用权人应到土地登记机关办理注销登记手续，土地储备机构在获得相关批文后可将土地纳入储备库，并在后续按照计划用于城市建设或其他政府指定用途。
9. 土地出让或划拨：当土地储备机构收到项目用地申请时，根据城市规划和土地市场需求，通过招拍挂等方式将储备土地依法出让给符合要求的用地单位，或者按程序划拨给政府部门或公益事业单位使用。
土地收购储备工作流程图
土地收购储备工作流程图土地储备工作流程土地储备是指储备中心根据土地储备计划，对城市规划区范围内的土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。
分为以下三种形式：1、收购储备。
凡市区范围内符合《常德市土地储备实施办法》中规定的国有土地，均可由土地储备中心进行收购.其基本操作程序见下图：→→→→①受理申请：对土地使用权人提出的收购申请,土地储备中心在认定符合收购条件后，正式予以受理。
受理须要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业执照、土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、单位主管部门意见等相关资料。
②前期调查：受理土地使用权人申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现状及用途、收购所需费用等方面的调查。
③拟制方案:根据调查的情况，国土资源储备中心在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上,拟制收购方案.④上报会审:将收购方案及土地收购审批表上报市国土资源局集体会审讨论通过。
对特殊地块的收购，报市土地储备委员会批准。
⑤测图确权：方案批准后，由国土资源储备中心会同市国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。
⑥签订合同：在完成以上程序后，与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》.合同主要内容包括宗地位置、面积、用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限,交付土地的期限与方式,违约责任与纠纷处理方式等。
⑦合同履行：按照合同约定，双方履行各自的权利与义务。
主要包括收购补偿费的支付,土地及地上附属物权属的变更、土地交付等.⑧入库管理：土地使用权人将土地交付后，土地储备中心将其纳入政府土地储备库,填写《储备土地入库登记表》,并按《储备土地地块管理暂行办法》进行管理。
2、收回储备。
收回储备是指土地储备中心将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城市建设发展调整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。
土地收购储备业务程序
土地收（征）购储备、交易业务流程及标准天津市塘沽区土地储备开发中心二00四年六月十六日土地储备中心业务程序及标准一、土地收购储备业务标准及业务程序根据《塘沽区土地储备暂行办法》及《塘沽区地产开发中心工作章程》制订本标准。
收购业务件由中心分管主任核准进件，经批准后转储备部，储备部部长分配办理。
一、土地收购报审标准（1）报局审批资料及要求1、土地收购补偿方案：格式规范，测算合理。
2、土地收购补偿协议（附收购范围图）：格式规范。
3、土地开发补偿协议：格式规范，测算合理。
（2）报件要求1、报局审批前须先经中心业务会讨论通过。
2、经办人意见明确，签名必须手签，其他为电子文件，标点符号使用准确。
签报要将收购地做简要说明，包括用地面积，坐落四至等情况，并注明建议收购补偿费金额及相关需注意的问题及建议。
（3）附件评判标准1、土地收购申请书：由申请人填写，内容填写准确，申请单位须加盖公章，上级单位须有明确批示意见（并加盖上级公章）。
无上级单位的须注明本单位可自行处置。
2、土地现状调查表：由经办人经现场调查后填写，明确意见。
填写内容和现场情况必须一致，申请单位要加盖调查内容属实公章。
3、企业营业执照复印件：检验营业执照是否在有效期（有工商局防伪标志）。
4、法定代表人身份证明书：和营业执照内容一致，并加盖公章。
5、授权委托书：加盖公章。
6、收购可行性分析报告和土地开发补偿费审批表。
7、法定代表人和授权委托人身份证复印件要在有效期内。
8、国有土地使用证复印件：内容齐全，加盖公章。
9房屋所有权证复印件：内容齐全，加盖公章。
10、协议签订时，原申请人的国有土地使用证、房屋所有权证原件收回，原件丢失的须有省级报纸刊载的复印件。
11、职代会决议：内容明确，加盖工会委员会公章，不需开职代会的需说明原因并有相关替代文件。
12、涉及他项权利的他项权利证必须注销或他项权利人出据明确的书面意见。
13、涉及法院查封的须有查封法院的解封函复印件。
划拔土地收储的详细流程
划拔土地收储的详细流程划拨土地收储可是个挺复杂又有趣的事儿呢，咱就唠唠这详细流程。
一、确定收储计划。
政府部门呀，就像家里的大家长一样，得先盘算好。
要看看城市的发展规划，哪里要建大商场啦，哪里要修新的学校或者公园啥的。
比如说，城市西边想建个大型的综合商业区，那这一片的划拨土地可能就被盯上啦。
然后就会把要收储的土地范围大致确定下来，这个过程就像是在地图上画个圈，圈里的土地就是目标啦。
二、土地权属调查。
这就像查户口一样，得搞清楚这块土地到底是谁家的。
是哪个单位在用呢？有没有啥历史遗留问题？也许这块地以前是某个老工厂的，现在工厂虽然不咋用了，但是地还在人家名下呢。
工作人员就得去翻翻老档案，找相关的人聊聊，把土地的权属关系弄得明明白白的。
这就好比是要知道一个东西到底是谁的，才能进行下一步嘛。
三、价值评估。
这块土地值多少钱呢？这可得好好算一算。
就像是给土地定价卖东西一样。
评估人员会考虑很多因素，像土地的位置啊，是在市中心还是在偏远的郊区，这差别可大了。
还有土地的面积，越大肯定越值钱嘛。
另外，土地的现状也很重要，如果地上已经有一些建筑物，这些建筑物的情况咋样，是新的还是破破烂烂的，都会影响土地的价值。
他们会用专业的方法算出一个合理的价格，这个价格就是后面和土地使用者商量的重要依据啦。
四、协商补偿。
政府部门就会去找土地的使用者啦，就像去朋友家商量事儿一样。
说：“亲，这块地我们要收储啦，这是根据城市发展的需要哦。
不过呢，我们也不会让你吃亏的，按照之前的评估，我们会给你这么多补偿呢。
”然后双方就开始商量啦。
土地使用者可能会说：“我觉得这个价格有点低呢，你看我这块地还有很多潜在价值没算进去呢。
”然后双方就会讨价还价，这个过程就像是在菜市场买菜一样，不过可没有那么简单啦，毕竟涉及到很多的利益关系呢。
五、签订收储协议。
当双方都达成一致意见之后，就可以签协议啦。
这就像是签合同一样正式呢。
协议里会写清楚土地收储的各种细节，比如说补偿的金额是多少，什么时候支付，土地的交接时间等等。
土地储备征收流程
土地储备征收流程一般包括以下步骤：
1. 征地前的工作准备：土地储备机构根据政府相关文件，将拟征收的集体土地位置、面积等信息发送给被涉及的村级组织、属地政府及属地土地管理部门，并在被征地村级组织张贴征地公告。
2. 征地调查确认：土地储备机构会同相关单位对拟征收的集体土地范围、权属、地类、四至、地上附着物、地下管线以及涉及的农业人口等进行实地调查。
3. 征地听证：土地储备中心机构配合属地土地管理部门组织被征地的村级组织及村民代表对拟征收的土地的征收方案以及房屋拆迁安置方案召开听证会。
4. 征地审查报批：土地储备机构配合属地土地管理部门对拟征收的集体土地按城市分批次的建设用地组织征地方案和农用地转建设用地方案的报批材料，报市国土资源管理部门逐级上报。
5. 批后实施：
-两公告一登记：土地储备机构在征地方案、农转用报批方案获
得批准后，进行“两公告一登记”，即公告征地补偿方案；公告征地安置方案；对征地及房屋拆迁情况进行登记。
-征询意见：土地储备机构与拟被征收集体土地的村级组织及其主管部门进行协商，征询对征地方案、安置方案的相关意见。
-费用支付：土地储备机构根据《集体土地征收协议书》约定的金额、期限和支付方式，向被征地的村委会支付土地补偿费及房屋拆迁补偿费。
6. 社会保障：土地储备机构积极配合被征地的属地政府、土地管理部门、劳动和社会保障部门办理被征地农民的社保工作；配合属地土地管理部门对被征地的村委会的生产用地的调查以及生产用地的划拨工作。
7. 土地交付：根据签订的 集体土地征收协议书》约定的期限和方式，被征地的村委会向土地储备机构交付被征收的土地，纳入土地储备。
景德镇市土地储备中心拆迁工作流程
中心房屋征收工作管理办法第一章总则为了规范市土地储备中心国有土地上房屋征收与补偿行为，维护被征收房屋所有权人的合法权益，确保建设项目的顺利进行，提高房屋征收管理水平，根据《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《景德镇市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，结合我中心实际工作情况制定本办法，以后房屋征收工作原则上遵照本办法执行。
第二章房屋征收程序城市房屋房屋征收实施的程序可以归纳为以下2个阶段：前期准备、房屋征收实施和补偿。
一前期准备阶段前期准备工作是指从立项开始直至取得房屋征收许可证的一系列报批手续，在办理各项前置审批手续的同时围绕房屋征收本身所做的准备工作。
主要包括：项目立项、申请建设用地规划许可、申请建设用地批准书、房屋征收摸底、总评估、申请房屋征收许可证、编制拆房屋征收方案。
1、项目立项持政府关于房屋征收项目的有关会议纪要等精神文件、项目房屋征收红线图，发文至发改委申请立项。
2、建设用地规划许可持立项批文、政府会议纪要及地块图纸等文件，向规划局申请领取。
3、建设用地批准书向国土局规划利用科申请，所需材料有立项批复、建设用地规划许可证、图纸等材料。
4、房屋征收摸底由实施房屋征收的中心征收拆迁办联合社区等有关部门对征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积、房屋结构、经营状况等情况进行调查登记备案。
5、拟定征收补偿方案在对被征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况进行组织调查并经房屋评估公司进行价格总评估后，拟定补偿方案并报市政府批准，同时向被征收人公开。
6、依法召开听证会如果在房屋征收范围内有半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，应当组织召开听证会听取意见。
7、实施社会稳定风险评估社会稳定风险评估是房屋征收决定的必经程序，对征收项目潜在的矛盾和风险进行分析，并提出应对措施。
8、资金证明依据《景德镇市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》要求，需落实房屋征收与补偿费用足额到位并专户存储。
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1、协调市场科编制出让 方案 13 土地局进行土地评估
出让方案
区国土房管局市场 科 区国土房管局市场 科
前置办理
出具评估地价
14
出让方案报区政府完成审 批 上述资料报局利用处备案 完成出让 局利用处下达备案通知书 至区国房局市场科 将出让方案备案通知书及 征收土地批复报送土地交 易中心 委托市整理中心进行土地 出让 以区政府名义办理供地前 证 交易中心进行招拍挂
批复同意
区政府 市国房局土地利用 处 区国土房管局市场 科
15 出让阶段 16
备案通知书
备案通知书
17 18 19 20
备案
市土地交易中心 市土地整理中心
供地前证 完毕 市土地交易中心
2
同意
市国房局资源处
3
准备指标
市国房局资源处
5
地籍调查
界址表
10工作日
地籍调查报告 通过审核
区国房局地籍科 去国房局地籍科
5工作日 5工作日
区国房局资源科
5工作日
镇社保 镇社保
10工作日 5工作日
区社保
5工作日 市社保协调 难度较大， 时间不确定 告知前需必 须具备规划 条件！需提 前协调镇政 府、村委会 同意张贴并 照相 村盖章，难 视情况召 度大，涉及 开，也可不 增资事宜 召开 已拆迁部分 不用确认 需与双港镇 确认从大协 议内扣除
市社保
10工作日
土地征转 阶段
1、区国房局资源科编制 征收土地公告，听 征收土地公告，告知被征 证、地上物确认表 地村村委会。 告知、听证、缴 纳征地预存保证 金（征地补偿 2、相关村委会组织村民 召开听证会 费） 3、相关村委会进行地上 物确认 4、缴纳征地预存保证金 1、区国房局资源科编制 “一书四方案”报区政府 审批 2、区政府审批通过并下 达政府函 1、市国房局分配农用地 转用指标 2、市国房局资源处确定 复垦单位，分配复垦指标 3、与复垦单位签订复垦 协议 4、缴纳复垦费 1、区国房局资源科对征 转地块进行组卷并上报市 国房局资源处审批 10 组卷上报并审批 2、市过房局资源处进行 审批并通过
区国房局资源科
5工作日
7
听证回执
相关镇政府、村委 会 相关镇政府、村委 会 区国房局资源科
5工作日
地上物确认回执
10工作日
缴费票据
5工作日
一书四方案
区过房局资源科
5工作日 可协调区政 府加快审批
8
一书四方案
政府审批函 获取并使用农用地 转用指标 复垦指标
区政府
5工作日
市国房局资源处 市国房局资源处， 相关复垦单位 相关复垦单位，公 司计划部、财务部 公司财务部 市国房局资源处、 区国房局资源科 5工作日 市局协调复 垦指标，协 视公司协议 调价格 、付款流程 确实时间
洪泥河西土地征转出让程序表
阶段 序号 步骤 具体工作 工作成果 协调部门 责任人 工作时间 工作难点 备注
1、完善拆迁协议（增资）签订增资协议 拆迁阶段 0 场清地平 完成注销 2、完成地上物拆迁 3、权属清晰 1、编制城市总体规划 2、编制控制性详细规划 1 规划条件 阶段 编制城市规划 3、规划审批 4、取得规划成果 市国房局土地研究 土规调整，划分 1、根据城市规划编制或 中心、市国房局资 土地利用总体规划 征转地块 调整土地利用总体规划 源处、区国房局资 源科 1、协调市国房局资源处 以整理储备模式办理地块 农用地转用指标 征转 、出让模式办理 征转 2、协调市国房局资源处 准备地块所需农用地转用 指标 1、向津南区国房局办公 室报送项目预审申请 4 用地预审 2、办公室审批通过将工 作转至资源科 3、资源科进行用地预审 1、资源科委托地籍科进 行地籍调查 2、地籍科委托勘察院进 行勘测定界 3、地籍科根据勘测定界 报告编制界址表，进行地 块四邻盖章 4、地籍科编制地籍调查 成果 5、地籍调查成果进市局 “一张图”系统审核 1、区国房局资源科根据 地籍调查成果出具的最终 数据给至镇社保部门 2、镇社保部门编制社保 实施方案 6 社保实施方案 3、镇社保部门将方案报 区社保审批 4、区社保审批通过并将 方案报市社保部门审批 5、市社保部门审批通过 并通知区、镇社保出具正 式社保实施方案 社保实施方案 任务委托书 勘测定界报告 区国房局资源科 区国房局地籍科、 市勘察院 区国房局地籍科、 地块四邻法人单位 5工作日 15工作日 四邻盖章需 需要村盖 协调单位较 章，难度 多，难度较 大，牵扯增 大，工作时 资事宜 间不确定 用地预审报告 津南区国房局办公 室、资源科 5工作日 如不在土规 一般在市国 需要报国土 建设用地范 房局上报国 资源部，时 围内则需要 土资源部后1 间不可控 调整土地利 年内 用总体规划 协调在国有 土地未完成 拆迁的情况 下，办理集 体土地已出 让模式征转 若规划条件 周期长，协 调区规划按 照土地细分 导则出具规 划意见 城市总体规划、控 天津市规划局、津 制性详细规划 南区规划局 细分导则与 控规不符需 协调修订 净地交付 完成注销 区政府、双港镇、 辛庄镇、集拆办 增资
9
农用地转用指标 及复垦指标
复垦协议
5工作日
复垦费发票
5工作日
报送卷宗
5工作四
审批通过
市国房局资源处
10工作日
3、市局资源处协同市局 市国房局资源处、 拟定征收土地批复 办公室拟定征收土地批复 办公室 1、获取缴纳征地管理费 、新增建设用地有偿使用 费、耕地占用税缴费通知 并缴费 2、市国房局将征收土地 批复下发至区国房局资源 科，完成土地征转 市国房局、区国房 局、区地税局
5工作日 视公司付款 流程确定时 间
缴费通知
10工作日
11
土地征转完成
征收土地批复
市国房局资源处、 区国房局资源科
5工作日
成本审核 阶段
12
取得成本审核确 协调市评审中心进行成本 认书 审核
成本审核确认书
市国土房管局成本 审核中心
1、需明确增资额度和成 本分摊方式；2如不能协 调成本审核中心提前出具 确认书，则需协调审核中 心将审核结果告知区局市 场科，同时协调区政府同 意区国土局在未取得成本 审核确认情况下编制出让 方案