2010年上半年广东房地产市场分析报告(地区篇)

佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）。近年来随着城市建设力度的加大和经
济水平的不断提高，粤东、粤西、粤北的房地产市场得到了较快发展。今年上半
年粤东 4 市（汕头、揭阳、潮州、汕尾）、粤西 3 市（阳江、湛江、茂名）和粤
北 5 市（韶关、河源、梅州、清远、云浮）的房地产开发投资额占全省比重分别
为 3.6%、4.2%和 6.6%，较去年的比重均有提高。但由于全省房地产市场发展水
表3
广东各地区房地产开发投资到位资金数据表
时间
珠三角
粤东
粤西
2009 年上半年
1990.22
39.47
68.93
2010 年上半年
2352.98
64.73
116.53
同比增长
18.2%
64.0%
69.1%
单位：亿元 粤北 106.94 189.38 77.1%
（三）商品房批准预售面积环比大幅下降，供求关系稍显紧张，珠三角较为明 显
西 占全 省比 重 2.6%
2.6%
粤北 占全 省比 重
106.67 4.6%
145.39 5.8%
2008 年 2009 年 2010 年上
半年
2932.34 2961.32
1507.92
2561.80 87.4% 77.29 2.6% 2583.17 87.2% 89.04 3.0%
平差距悬殊，短期内珠三角地区仍是房地产开发投资的主要领域（见表 1）。
表1
广东各地区房地产开发投资占全省比重数据表
单位：亿元
时间
2006 年 2007 年
全省
2328.83 2510.05
珠三角 占全 省比 重
2114.10 90.8%
2231.11 88.9%
粤
48.41 68.50
东 占全 省比 重 2.1%
表2 时间 2009 年上半年 2010 年上半年 同比增长
广东各地区房地产开发投资情况
全 省 珠三角 粤 东
1135.67 1004.11 38.04
1507.92 1290.15 54.81
32.8%
28.5%
44.1%
单位：亿元 粤西 粤北 35.39 58.13 63.83 99.13 80.4% 70.5%
比，今年上半年商品房和商品住宅的销售面积均出现下降，销售均价虽仍有上升，
但部分城市房价过快上涨的势头已受到遏制。粤东、粤西、粤北由于房价相对处
于低位，价格洼地效应明显，上半年商品房销售面积同比仍有增长，尤以粤西地
区增幅最大；同时，由于这些地区房价基数相对较低，房价的同比涨幅较珠三角
高（见表 6），但上涨后仍然处于一个相对较低的水平。
（四）商品房销售进入调整僵持阶段
1、商品住宅市场珠三角价涨量跌，粤东、粤西、粤北量价齐涨
上半年全省商品住宅均价 6913 元/平方米，其中，珠三角为 8001 元/平方米，
为粤东、粤西、粤北的 2.3-2.6 倍；粤东为 3030 元/平方米，为全省最低；粤西、
粤北水平相当，约 3370 元/平方米。珠三角地区政策敏感性较强，与去年同期相
表 5 2010 年上半年广东各地区商品房供需数据表
项目
全 省 珠三角 粤 东
批准预售
3647.90 2662.86 261.07
上半年
实际销售
2851.50 2217.96 152.23
批准预售/实际销售 1.28
1.20 1.71
单位：万m2 粤西 粤北 313.52 410.46 186.73 294.56 1.68 1.39
地 区
珠三 角
粤 东
粤 西
表6
时间
2009 年上 半年
2010 年上 半年
同比增长 2009 年上
半年 2010 年上
半年 同比增长 2009 年上
半年
广东各地区商品房交易数据表
商品房销 商品房 均 价 住宅销售 住宅销
售面积 销售额 （元
面
售额（亿
（万m2） （亿元） /m2） 积（万m2） 元）
（二）到位资金总体宽松，但资金压力渐显，珠三角占比大而增长缓，粤东、 粤西、粤北占比小而增长快
得益于国家的经济刺激政策，去年全国各地的房地产市场从低迷的整体经济 环境中率先复苏，极大地鼓舞了人们对房地产业的投资热情和信心，房地产到位 资金情况同比大有改善。随着国家和省有关部门房地产调控政策的陆续出台，珠 三角地区显现政策效应更为及时，所以上半年的到位资金同比增幅较 1 季度有较 大幅度回落；而粤东、粤西、粤北上半年的到位资金同比仍维持高速增长（见表 3）。
1
改造的投入以及地方计划新建和改造的保障性住房投资的弥补，今年上半年各地 区房地产开发投资同比增速比第 1 季度进一步提高。
相比而言，珠三角地区的房地产市场发育较为成熟，开发投资呈稳定增长趋 势；粤东、粤西、粤北的市场发展水平相对滞后，加上基数较低，在政策环境不 稳定的情况下，开发投资同比增速波动较大。从上半年来看，粤东、粤西、粤北 的开发投资增速明显高于珠三角，体现出其房地产市场后发优势明显，发展势头 强劲（见表 2）。
通过分析“批准预售”与“实际销售”的比值，可以大致判断商品房市场的 供求关系。4 月份开始政策更趋严厉，与第 1 季度相比，虽然各地区第 2 季度商 品房销售面积仍有所增长，但各地区批准预售面积大幅下降。所以，上半年各地
2
区的供求关系（批准预售/实际销售）较第 1 季度显得紧张；而珠三角的供求关 系又比其他地区紧张，其中原因与部分企业持观望态度，推迟项目销售计划有关 （见表 5）。
2010 年上半年广东房地产市场分析报告（地区篇）
广东省房协市场研究部
一、上半年房地产市场分析
广东房地产业发展带有明显的地区差异性，可体现在以下几大方面：
（一）全省房地产开发投资稳步增长，珠三角占主要份额，粤东、粤西、粤北
呈现较快发展
1、房地产开发投资珠三角占主要份额，粤东、粤西、粤北比重逐年增大
多年以来，广东的房地产开发投资都集中在珠三角 9 市（广州、深圳、珠海、
1290.15 85.6% 54.81 3.6%
76.93 105.40
63.83
2.6% 216.32 7.4% 3.6% 183.71 6.2%
4.2% 99.13 6.6%
注：数据来自广东省统计局，下同。
2、惯性带动上半年开发投资增速提高，珠三角稳步增长，粤东、粤西、粤 北发展势头强劲
尽管今年以来国家对房地产的政策调控力度不断加大，地方的配套政策不断 细化和明确，但受去年以来投资增速不断回升的惯性带动，加上今年各地“三旧”