(完整版)资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第八章【例】_收益法评估计算表_工作底稿样例
周友梅《资产评估学基础》(第2版)配套题库【课后习题-资产评估的基本方法】
第三章资产评估的基本方法一、思考题1．什么是复原重置成本?什么是更新重置成本?答：资产的重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两类。
（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。
（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。
在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。
一方面，更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产相同功能的资产所需的必要劳动时间减少。
根据资产评估的替代原则，应选择更新重置成本。
另一方面，采用新型设计、材料、工艺制造的资产，无论从使用性能还是成本耗费方面都会优于旧资产。
由此可见，更新重置成本与复原重置成本的差异体现在超额投资成本和超额运营成本两个方面。
2．实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的内涵是什么?答：（1）实体性贬值实体性贬值即资产的有形损耗，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。
由于评估对象一般都不是全新状态的资产，因此大多存在实体性贬值。
实体性贬值通常依据新旧程度包括表体及内部构件、部件的损耗程度来确定。
（2）功能性贬值功能性贬值是指由于技术相对落后而造成的资产价值贬值。
由于效能更高的资产广泛使用，原有资产显得生产效率差、精度低下、劳动投入大、产品成本高、质量下降、市场竞争力不强，从而使企业投入相对增加、产出相对下降，这就是被估资产相对于更新资产的功能性贬值。
估算功能性贬值可采用两种方法：一种方法是将复原重置成本与更新重置成本比较，复原重置成本大于更新重置成本的差额，即为一次性投资的功能性贬值；另一种方法是用技术陈旧过时的资产生产成本与新技术资产的生产成本比较，如比较能源、原材料、人工消耗等的高低，从而估算由于过时的陈旧技术使生产成本比新的先进技术增大支出的部分，即营运性贬值，以此来确定功能性贬值。
周友梅《资产评估学基础》(第3版)笔记和课后习题详解-资产评估准则【圣才出品】
第10章资产评估准则10.1复习笔记第一节资产评估准则概述一、资产评估准则概念资产评估准则是从专业技术的角度对资产评估业务处理提出的规范要求和判别标准，是资产评估规范的重要组成部分；它是资产评估实践工作经验的抽象、概括和总结，反过来指导和规范资产评估实践工作。
二、资产评估准则功能（一）规范执业行为，提升行业公信力；（二）维护评估事务所和资产评估师的合法权益及公共利益；（三）促进行业监管，服务市场经济；（四）促进资产评估经验的国际交流。
三、影响资产评估准则制订的因素（一）经济因素经济环境主要指一个国家的社会生产力发展水平、所有制形式、经济管理体制、经济政策等，它是资产评估产生和发展的直接动因之一。
（二）政治因素政治环境包括一个国家实行的政治制度与政治体制等，是统治阶级意志的体现，这种意志渗透于社会生活的各个方面，评估业也不例外。
（三）法律因素法律环境是资产评估得以顺利进行的基本条件。
（四）文化因素社会文化因素通常包含人们的价值观念、文化传统、思维方式、道德规范、生活方式、教育普及程度和科学精神等各个方面的内容。
第二节我国资产评估准则体系一、我国资产评估准则的历史演进（一）探索阶段；（二）准则初步建立阶段；（三）准则发展阶段。
二、我国资产评估准则框架体系我国资产评估准则包括基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次，如图10-1所示。
图10-1我国资产评估准则框架体系（一）资产评估基本准则资产评估基本准则是资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规范，它是各类资产评估业务都应当遵守的基本规章制度。
（二）资产评估具体准则资产评估具体准则是根据不同的资产类型、不同的评估行为类型分别制定的。
资产评估具体准则分为程序性准则和专业性准则两个部分。
（三）资产评估指南资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。
资产评估指南拟对我国资产评估行业中涉及主要评估目的的业务进行规范，如公司注册、公司股份经营、关联交易、抵押贷款、不良资产处置、法律诉讼等。
周友梅《资产评估学基础》配套题库-章节题库(流动资产评估)【圣才出品】
第四章流动资产评估一、单项选择题1．甲公司委估的应收款项账面原值1000万元，坏账准备5万元，净值995万元。
评估时确定其回收风险损失率15％，审计机构确定的坏账准备为8万元，该应收款项的评估值接近于（）万元。
[河南财经政法大学2011年研]A．845B．847C．850D．855【答案】C【解析】该应收款项的评估值＝1000×（1－15％）＝850（万元）。
账面坏账准备与审计后的坏账准备都是干扰项。
资产评估中评估应收账款的公式中的各个因素都是评估确定的，与审计和会计确定的相关数据无直接关系。
2．对于购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料，评估其价值时可采用（）作为其评估值。
[暨南大学2011年研]A．按价格指数对首次购进价格进行调整的价格B．最接近市场价格的材料价格C．购进价格的加权平均价格D．按价格指数对末次购进价格进行调整的价格【答案】B【解析】对于购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料，可以采用市场法评估，用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
3．以下各项除（）以外均属于在产品成本。
[暨南大学2011年研]A．直接材料B．间接人工C．制造费用D．借款费用【答案】D【解析】借款费用应计入财务费用，如果符合资本化条件的，应该予以资本化，不计入在产品的成本。
ABC三项均需要计入在产品成本。
4．对应收账款的评估，一般从两方面进行：清查核实应收账款的数量，并（）。
[暨南大学2011年研]A．估计账龄B．确定账面价值C．估计到期日D．估计可能的坏账损失【答案】D【解析】应收账款评估价值＝应收账款账面价值－已确定的坏账损失－预计可能发生的坏账损失及收账费用，因此除清查核实应收账款的数量之外，还需估计可能的坏账损失。
5．某低值易耗品，原价800元，预计使用10个月，现已使用8个月。
该低值易耗品现行市价为1000元，则其评估值为（）元。
[暨南大学2011年研]A．160B．800C．200D．640【答案】C【解析】在用低值易耗品评估值＝全新成本价值×成新率＝1000×（1－8÷10）×100％＝200（元）。
资产评估学教程答案全
资产评估学教程答案全练习题答案第一章导论1、〔1〕资产评估是对资产在某一时点的价值进行估量的行为或过程。
具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准那么，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原那么，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
〔2〕时点性是指资产评估是对评估对象〔即待评估资产〕在某一时〔间〕点的价值的估算。
这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。
评估基准日相关于评估〔工作〕日期而言，既能够是过去的某一天，也能够是现在的某一天，还能够是今后的某一天。
〔3〕一资产在公布竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素阻碍下所形成的最高价格。
〔4〕非市场价值是指资产在各种非公布交易市场条件下的最可能价值。
常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、连续经营价值。
2、〔1〕c 〔2〕c 〔3〕c 〔4〕d 〔5〕 c〔6〕c 〔7〕a 〔8〕d 〔9〕b 〔10〕b3、〔1〕abcd 〔2〕acde 〔3〕ab〔4〕abcde 〔5〕abde 〔6〕ab4、（1）资产评估的差不多要素有哪些？资产评估的差不多要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原那么、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。
从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。
特定资产是待评估的对象。
国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。
特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直截了当决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。
资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第一章_绪论覃永盛
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资产的特征
❖ (1)由以前交易或事项形成的资源 ❖ (2)经济主体拥有或控制的 ❖ (3)预期能为经济主体带来经济利益
２、资产的分类
与会计分类相似，但是有其特点，表现在两个 分类上。 （１）按资产的流动性质分类： 流动资产、长期 投资、固定资产、无形资产、其他资产
若转变为资产评估学的评估分类，一般划 分为：机器设备评估、房地产评估、流动资产 评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整 体评估、资源性资产评估。140324
2、根据被评估的资产的存在形态分类：有形资产和无形资 产。
也可进一步按能否独立存在分类，分为：可确指资产与不可 确指资产
可确指资产
有形资产 除商誉外的无形资产
不可确指资产：商誉
（二）资产的分类
3、按被估资产是否具有综合获利能力分
资产
单项资产 单台（件）资 产；评估的是 单个生产要素 的价格
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资产评估学原理
广西科技大学鹿山学院财经系 覃永盛
成绩考核方式 ❖ 课堂表现 20% ❖ 作业20% ❖ 期终考试60%
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教学目的
❖ 对资产评估的基本概念、理论、评估方法有 较全面而深入的掌握；
❖ 通过一定量的案例和企业资产评估的讨论， 使同学们对企业资产进行评估的能力得到一 定程度的锻炼和提高。
❖ 职业考试与认证
注册资产评估师执业资格考试共设5个科目： 《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、 《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基 础》，各科目均由客观题和主观题两个部分 组成。
中国资产评估协会《中国资产评估行业人才培养及队 伍建设规划》
❖ 2014年发布的《人才规划》提出未来五年我国资产 评估行业人才培养及队伍建设的发展目标：加快培 养一支门类齐全、结构合理、德才兼备、勇于创新 的资产评估人才队伍；行业人才规模保持较快增长 ，行业人才结构进一步优化，行业人才建设制度不 断完善，培养300名能够提供综合性高端服务的复 合型人才，300名评估机构和行业协会高级管理人 才，5000名业务骨干，10万名执业人员和30万名从 业人员。
周友梅《资产评估学基础》（第3版）课后习题详解（6-10章）【圣才出品】
周友梅《资产评估学基础》（第3版）课后习题详解（6-10章）【圣才出品】第六章房地产评估一、思考题1．房地产评估的基本原则和一般程序有哪些?答：（1）房地产评估的基本原则①合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
②供求原则房地产价格的形成最终是由房地产市场供求状况决定的，遵循经济学中的供求均衡法则。
③最佳使用原则最佳使用原则是指必须在合法原则下综合考虑房地产的最佳用途、最佳规模、最佳集约度的最有效使用。
④替代原则由于房地产商品特有的区域性和极强的个体差异性，只存在不完全可替代性。
⑤预期收益原则地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。
因此房地产价格的评估需要的不是过去，而是未来的收益。
⑥评估时点原则房地产估价的时点原则是指估价的结论具有很强的时效性，即同一宗房地产，其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的。
（2）房地产评估的一般程序①明确基本事项，签订评估协议；②选择评估方法；③实地勘察，收集资料；④配备人员，制订并实施评估计划；⑤计算、确定评估价格；⑥撰写评估报告书。
2．试从评估原理、适用范围、计算公式、操作步骤等方面比较运用收益法、市场法和成本法评估房地产的区别。
答：（1）成本法①评估原理：成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础上，即以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格。
②适用范围：主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。
③计算公式：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益④操作步骤：a.若评估对象是新开发土地，那么评估步骤为：估算土地取得费、估算土地开发费、估算投资利息、估算投资利润、估算销售税费、估算土地增值税、最终计算土地价格；b.若评估对象是新建房地产，那么评估步骤为：估算土地取得成本、估算土地开发成本与建筑物建造成本、估算管理费用、估算投资利息、估算销售税费和估算开发利润。
资产评估原理完整版教学课件最全ppt整套教程电子讲义
第四节 收益法
（二）收益法的优缺点
优点： 1、能真实和较准确地反映企业资本化的价值 2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买 卖双方所接受
缺点： 1、预期收益额预测难度较大，容易受较强的主观判断和未 来不可预见因素的影响 2、在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可 预见未来收益的单项资产评估
（一）明确评估目的 （二）清查机器设备，明确评估对象 （三）对机器设备进行必要的鉴定 （四）研究确定评估方法，收集和处理有关信息资料 （五）评定估算
第二节 机器设备的核查与鉴定
一、机器设备的核查
（一）逐项清查 （二）抽样核查
二、机器设备的鉴定
（一）统计性鉴定 （二）判断性鉴定
第三节 机器设备评ຫໍສະໝຸດ 的成本法资产评估原理第二章
第二章 资产评估的基本程序和方法
第一节 资产评估的程序 第二节 市场法 第三节 成本法 第四节 收益法 第五节 资产评估方法的比较和选择
第一节 资产评估的程序
一、明确业务基本事项
（一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产 评估报告使用人 （二）评估目的 （三）评估对象和评估范围 （四）价值类型 （五）评估基准日 （六）资产评估报告适用范围
四、机器设备的功能性贬值及其估算
（一）超额投资成本形成功能性贬值的估算 （二）超额运营成本形成的功能性贬值的估算
第三节 机器设备评估的成本法
五、机器设备的经济性贬值及其估算
（一）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算 （二）因收益减少造成的经济性贬值的估算 （三）因受环境保护限制而造成的经济性贬值的估算
第二节 资产评估的对象
一、资产的含义
（一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配
资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第二章_资产评估的目的、假设与价值类型 覃永盛
“都是公允价值惹的祸”？
2008年10月3日，美国国会投票通过《2008紧 急经济稳定法案》，其中建议美国证券交易委员会 （SEC）暂停采用公允价值会计准则，并授权SEC 在该法案通过之日起90天内向国会提交关于是否 暂停采用公允价值会计准则的研究报告。10月4日 美国众议院通过了大规模金融救援方案，并授权 SEC暂停按市值（公允价值）计价的会计准则（ FASB157号）。 10月7日， SEC任命副首席会计师 James kroeker 为项目负责人，开始根据救助法案 ，对公允价值会计准则进行调查。
公允价值加剧金融危机的作用机理： 1、公允价值计量引起银行收益和资本波动性增加 2、公允价值计量削弱了银行平滑经济冲击的功能 3、公允价值计量降低了银行流动性转换功能 4、公允价值计量计量不能真实反映金融资产的真 实价值。
导致该法案出台的主要原因是：2008年金融 危机，美国金融界有一种声音认为：公允价 值计量恶化了金融危机，在危机中“落井下 石”，成了加剧危机的“帮凶”，以公允价 值计量加重了危机中企业的损失、造成了企 业利润的大幅波动、严重打击了投资者的信 心。美国和欧盟都相继要求暂停使用公允价 值。
1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态 下的价值 2）适用对象： 从资产业务看： 适用于正常的产权变动类资产业务 从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指 资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。 评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成 本法。
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（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单 位； （八）以非货币资产偿还债务； （九）资产涉讼； （十）收购非国有单位的资产； （十一）接受非国有单位以非货币资产出资； （十二）接受非国有单位以非货币资产抵债； （十三）法律、行政法规规定的其他需要进行 资产评估的事项。
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被评估单位：
管理费用分析表评估基准日：20 年 月 日
填表人：评估人员：填表说明：
1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
被评估单位：
管理费用分析表
金额单位：人民币元
索引号：SY-13
评估基准日：20 年 月 日
管理费用预测表
填表人：
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
填表说明：
1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
复核人：
被评估单位：
管理费用分析表索引号：
SY-14
金额单位:
填表人：
填表说明：
1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。