浅析我国房地产市场的宏观调控

浅析我国房地产市场的宏观调控
［摘要］房地产市场近年来迅猛发展，业已成为我国国民经济的支柱产业。

据有关专家预测，房地产业作为我国的支柱产业还将持续20年。

因此，针对目前房地产业存在的问题进行积极有效的宏观调控就成为了经济生活的主体。

本文分析了目前房地产业的三大宏观调控政策，并对该产业的宏观调控政策的走向做出了一定的预测。

［关键词］房地产市场、土地政策、信贷政策、税收政策
1998年以来我国采取了积极的刺激性的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。

近几年来房地产市场空前的繁荣。

2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，今年1－8月以来，房地产累计投资达12231.72亿元，比上年同期增长28.1％，占全国投资总额的23.3％。

房地产业显然成了中国的支柱产业，因而它的发展关系到整个国民经济的持续、健康发展。

由于市场本身存在的缺陷，它不可能自动实现资源的有效配置和效用最大化。

同时中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。

因此，有必要施行有效的宏观调控政策，引导房地产业的持续、健康发展，进而推动整个国民经济的发展。

目前我国房地产市场存在着价格上涨过快，房屋价格虚高；房地产开发结构失衡，有效供给不足；房地产市场混乱；融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题。

为了解决房地产市场存在这些问题，2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）。

为了贯彻“国六条”的相关精神，有关部门先后出台了一系列宏观调控政策，概括起来为土地、信贷、税收三大政策。

一、土地政策
从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。

2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。

2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于
继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令），要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004 年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

8月31日因此被业界称作“大限”。

2004年4月29 日，在公开处理“铁本事件”后，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》明确提出“三个暂停”：即在深入开展土地市场治理整顿半年期间，全国暂停农用地转用审批，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体的修改。

由于我国人多地少，未来土地政策的核心思想将是严格保护耕地，确保我国16亿亩基本农田，18.5 亿亩的耕地总量保持不变。

国家将建立国有土地收益资金，就是把出让土地收益纳入基金，包括为以后政府使用。

这样，就减少了地方政府以地生财，卖地搞建设的这样一种利益冲突，从而大大抑止政府违法占地圈地的动机。

二、信贷政策
房地产业是资本密集型产业，资金投入大，周转时间长，因此必须有充足的资金支持和畅通的融资渠道。

房地产金融市场目前尽管有一些突破，但还是没有改变融资渠道单一、主要来自银行这一现状。

据初步统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的30％左右，是房地产企业的第三大资金来源。

但作为第一大资金来源的企业自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中很大一部分来自购房者的银行按揭贷款。

按首付30％计算，企业收入中有70％来自银行贷款。

按此计算，房地产开发实际使用银行资金的比重应在50％以上。

因而，房地产业的健康发展关系到银行金融系统的稳定和经济的稳定增长。

由于我国房地产业金融起步晚，行业资金来源过多地依赖于银行，因此现阶段主要的调控手段体现为对房地产信贷的管理与控制。

未来我国房地产金融政策将向以下方向发展：
随着中国法制建设的日益加强，与房地产金融运作相关的法规会不断健全和完替，包括住房贷款在内的房地产贷款利率体系也将进一步完替，房地产金融业与国际接轨的步伐舍加快；一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构共同发展的完整的房地产金融机构体系逐步建成；房地产金融二级市场的基本框架初步确立，房地产证券化尤其是住房抵押贷款证券化可望运行，房地产金融市场体系逐步完善，房地产金融有效运行的环境进一步改善。

三、税收政策
我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年的全面结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的7种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税、契税；与房地产紧密相关的税种6种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。

税收政策对对房地产市场起到的调控作用表现在三个方面：一是在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升；二是通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标；三是改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为。

现行税制在房地产流通环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节税种较少，税负较轻，无形中增加了建房成本，最终导致价格上扬。

这种“轻保有、重流通”的局面，导致了土地利用的低效率，抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动。

未来我国房地产税收政策将朝以下方向发展：
设立土地年租金。

我国目前的商品房价格中地价比重已经高达35％，基本与建安成本持平，远高于国外水平。

改革土地供应管理制度，将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金（土地使用费），可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场的有效需求。

土地年租金可并入房地产保有税一同征收。

在三大宏观政策的施行中,要注意调控政策的因地制宜符合地区特点；政策要具有目的性和可操作性；在保证目的性和可操作性的提前下还应保证其持续性，这样才利用该产业的健康、持续发展；同时考虑到这几大政策的施行需要几大部门的联合行动，所以应注意到不同部门，不同政策层次之间的协调性。

由于政策的实施存在时滞性，因此要充分了解了房地产业的发展状况，并对各项政策可能产生的效果做出科学的评估，也应考虑到政策实施可能带来的副作用，及时做好防范。

只有这样才能在国家有效的宏观调控之下，促进房地产业的持续、健康发展，进而为国民经济的发展，为构建和谐社会起到推动作用。

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