顺驰太阳城项目策划管理总体概述
顺驰物业对太阳城人文管理
顺驰物业对太阳城人文管理顺驰物业对太阳城的人文管理顺驰物业在物业管理行业中已经积累了很多的经验，相对而言，荆州的物业市场还处在发展阶段，我们的管理模式在荆州要争得更多人的认可。
如今，随着物业行业已进入全面市场化发展，为了使顺驰物业荆州分公司在这个竞争市场中站住脚跟，使公司的管理水平更上一个台阶，使所有的业主认可我们的管理，我们将在小区内提介体验顺驰”家文化生活”的人性化服务管理，使居民真正体会到家庭的温馨并领略到生态和谐的氛围。
物业管理中保安、保洁、维修等工作只能算作是物业日常基础工作，我们的完成它的同时，还要不断创新、不断完善自我，提高我们的服务水分准。
”服务”是我们必不可少的立足点、”卖点”，不再是”单一的”基础服务，我们会去满足或使更多业主理解我们的服务。
在”服务”中，我们亦会提高人与人间”沟通”效率。
我司在经过与业主间的沟通，更多的了解他们的想法、需求后，配合”人性化”的物业服务及管理，就能拉近与业主间的距离，增强物业管理公司、物业从业人员与广大业主之间亲和关系，也能获得更多的尊重和认同。
业主的真心参与及我们真诚有效的工作，更能保障对受托物业的长效管理，使之增值及保值。
做到以上这点，我们会有针对性的根据顺驰水蓝及顺驰物业的管理理念去结合小区的人文特点，从而建立起小区的人文环境。
社区的美丽、人（服务者与被服务者）的潜在素质升华及管理的艺术一定要靠我们不断的培养、完善，而这些正是蕴涵在”服务”中。
我们在接管项目后的首要任务就是利用各种手段及方法去收集所有业主的基础资料，如：在业主入户时，通过业主办理入户手续，了解各位业主的家庭情况、文化素养及各项爱好等情况；在日常管理中，走访业主，听取业主对小区管理、服务等方面需求和意见，同时在日常工作中以微笑服务换取业主对物业工作的理解，用真诚去感化业主，用效率去解决问题。
在通过与业主的沟通，了解各位业主对小区建设的有效建议及小区其他信息的反馈。
这样，我们就能为以后小区文化建设建立完整的档案。
太阳城项目总体介绍(jf兴)
太阳城项目总体介绍太阳城项目概况“太阳城”项目是卓达集团在河北省会石家庄开发的又一大型综合性房地产项目。
太阳城项目选址于省会石家庄市栾城县冶河镇，西侧紧邻京深高速公路出口及308国道，距石家庄市火车站12公里，距市政府10公里，距开发区市政广场8公里，距栾城县城7.5公里。
因为毗邻新市区及东开发区，可以通过高速及城市主干道与市区连接，使其成为石家庄市的重要组成部分。
同时石家庄市做为中国沟通南北的枢纽中心，具备了成为商品集散地的基础条件，也就有了吸引全国的消费人口进行消费的能力，再者做为北京的南大门，也就具有了与国际交流的可能性。
所以，“太阳城”应当是面向华北、面向全国、面向世界的教育城、旅游城、商贸城、卫星城 。
太阳城远期规划总用地面积约3万亩，形成人口近50万，近期规划规模4500亩，其中1355亩作为一期启动用地。
该项目总投资100亿元人民币，其中一期投资15亿元。
一期投入估算如下：征地1355.85亩 1.5亿元建筑面积90万平方米 9亿元（平均建筑单价1000元/平方米）设备费用 1亿元（高科技演示、娱乐）污水供热折算 1亿元一期路网投入 1亿元（一期路网占地397亩）广场绿化、水景营造 1.5亿元（一）该项目开发定位为：1、大规模造城：规划定位：以4500亩现有建设用地为基础，向北、向东展开，形成中期一万亩的规模，并逐步向北发展，与开发区、裕华区联成一个整体，成为市区的一部分。
目标定位：“太阳城”最终将发展成为一座以教育产业为基础的、高科技含量很高的、集农工商为一体的、最适宜人居住的绿色生态环保新城区。
2、大范围规划在明确一万亩的中期目标后，一期市政工程设计时，应以一万亩规模进行设计，施工时采取分阶段建设，一期以满足4500亩设计为宜。
3、以“业”兴城的开发定位。
（二）该项目的核心定位为：根据对“太阳城”的名称诠释，只有教育才能培养出新人，而有了新一代的人才有了新文化，创造出新生活，才有了全新的“太阳城”。
(2020)顺驰太阳城二期可行性研究报告
顺驰太阳城二期可行性研究报告目录引言——————————————————第 2 页第一部分项目总体概况——————————第 3 页第二部分法律及政策性风险分析——————第7 页第三部分市场分析————————————第8 页第四部分项目素质分析——————————第23 页第五部分总体发展构想——————————第27 页第六部分太阳城2期开发建议———————第30 页第七部分经济可行性分析—————————第35 页引言顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期，与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区，在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。
顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发，我公司已经与天津市安居工程办公室达成合作意向。
太阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。
太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。
顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。
第一部分项目总体概况一．地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。
太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。
（见地理位置图）二．地块现状顺驰太阳城项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。
各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷）太阳城用地状况表目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。
某小区物业管理方案
建荆州荆州太阳城物业管理方案天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司2004年7月15日目录一、项目概况二、物业管理内容三、前期物业管理1.早期介入服务2.接管服务3.入住服务4.日常服务四、组织和管理制度五、物业管理总体目标与分项目标六、成本测算七、服务内容、标准及质量保证措施八、附各种工作流程和管理规定荆州太阳城一、项目概况1、太阳城简介1）地理位置该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。
2）建筑物概况本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。
其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为310000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。
整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。
整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。
在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。
低层住宅则为三层联体别墅。
3）区内配套设施、设备太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且建立有电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。
小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。
4）物业管理用房A.临时性用房具体位置：荆州植物园太阳城南门销售中心第二层用房面积： 54平方米B.长期性用房具体位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层用房面积：总计240平方米二、物业管理内容物业管理以政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系，为住户提供全方位服务管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（非合同全方位、多层次的综合服务）。
顺驰太阳城物业服务方案(doc)
目录一、太阳城项目概况1、太阳城项目概况2、项目个性特点3、项目整体特点对物业管理的要求4、主群体需求分析二、管理服务的整体设想与策划1、特色管理模式2、物业公司承诺3、五大工作重点太阳城物业管理服务项目分类来源于：-http:/// 三、1、常规性公共服务2、委托性特约服务3、经营性多种服务四、太阳城管理中心的组织和资源1、人员素质2、人员配置3、人员架构五、太阳城物业管理方案的具体实施物业接管阶段倍讯易http:///1、2、入住阶段3、日常管理阶段六、对太阳城项目的几点建议七、附图表一、太阳城项目概况a) 顺驰太阳城总占地面积151公顷，总建筑面积130万㎡（180万㎡），为1——10#地、16、25#地，绿化率43.8%，容积率0.89。
b) 项目个性特点：2.1紫玉园——都市山林开发面积16.8公顷，建筑面积13万㎡，35栋楼，1314户，延环行路一侧机动车停车位485辆，占44%，12、20号楼地下人防。
2.2 蓝山园——静语蓝山开发面积11.7公顷，建筑面积11万㎡，32栋楼，986户，延环行路一侧及13号楼至19号楼间设机动车位475个，占53%，在1、11、18、26号楼地下人防为自行车停放处，并在楼间建景观自行车停车场。
2.3 紫玉、蓝山建筑特点：a）绿化面积较大，雕塑、小品、休闲长廊、休闲椅较多——外保洁工作量大。
b）两个小区都具有一定的水面、栈桥——维护运行成本。
c）智能化设施设备——人防与技防的结合。
d）楼宇对讲系统；电视监控系统；自控道闸；感应线圈；防砸车系统；巡更系统；主动红外线对射探测器；背景音乐；LED电子公告牌；宽带网。
e）成品房——维修工作超前介入，使用功能验收程序将做相应调整。
c) 项目整体特点对物业管理的要求3.1 突出“城”的概念，公共街区的管理服务3.2 滚动开发，利用已入住小区支持项目销售3.3 各个园的特色通过物业管理服务体现3.4 由于地理位置的原因，尤其项目初期安防压力将非常大d) 业主群体需求分析4.1 已购房业主的情况分析（见顺驰太阳城业主资料分析）4.2 根据业主资料分析、业主调查表及样板间回访情况及《业主意见调查表》，对太阳城业主群体物业管理服务需求分析：1. 认可顺驰品牌，对产品及服务的期望值较高。
荆州顺驰太阳城创建湖北省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述
荆州顺驰太阳城柏林公园创建湖北省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述荆州顺驰太阳城是由顺驰集团下属企业荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司开发，委托天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司进行前期物业管理。
其中一期柏林公园共有住宅15栋410户、商业街1条88套，于2005年3月18日竣工交付使用，目前入住率达到70以上。
为更好的促进该小区的物业管理水平的提高，我公司积极创建物业管理示范达标小区，制定了创优工作计划，成立了创优工作领导小组，确定了各项工作安排及责任人和实施方案。
创优工作同时也得到了小区业主大会筹备组和开发商的同意和大力的支持。
该小区按规划要求建设，住宅及配套设施齐全并都已经投入使用；顺驰水蓝房地产开发公司在2004年7月与我公司签订了《顺驰太阳城前期物业管理委托合同》，明确了在前期物业管理阶段双方的责权利。
按照合同约定，经过前期介入及接管验收，我公司于05年3月16日对该小区进行了正式接管，双方办理了物业移交相关手续。
小区在销售时我公司按照与开发商签订的前期物业管理委托合同约定与房屋买受人签订了《前期物业管理服务协议》，明确了业主与物业公司双方的责权利。
房屋销售前开发商按照要求交纳了维修基金，房屋销售时业主也按规定交纳了应该交纳的部分维修基金，并在业主临时公约中制定了维修基金的使用管理和统筹规定。
小区有房屋使用手册、装修装修管理规定及业主临时公约等齐全的公众制度。
我公司在该小区设管理中心，管理中心已建立健全的管理制度和各岗位工作标准，并有具体的落实措施和考核办法；管理中心共有员工55人，其中管理人员5人，全部持有建设部物业管理上岗证；所有员工统一着装及佩带公司工号牌，工作规范，作风严谨；管理中心配有计算机及电子巡更系统等，大大提高了管理效率；管理中心配有财务人员2名，严格执行收费、财务管理、会计核算、税收等方面的有关规定，至少每半年公布一次物业管理服务费用收支情况。
在接管小区后管理中心建立了齐全的房屋及其公用设施设备档案资料，并做到分类成册，管理完善，查阅方便；同时建立了住户档案、房屋及其配套设备设施权属清册，并做到一户一档、一机一档，查阅方便。
顺驰太阳城物业管理方案
顺驰太阳城物业管理方案顺驰太阳城物业管理方案随着城市化的不断推进，物业管理日益成为人们关注的焦点。
对于一个小区而言，一套完备的物业管理方案至关重要。
顺驰太阳城作为一个高端住宅小区，其管理方案尤其需要提高。
在这篇文档中，我们将探讨顺驰太阳城物业管理方案。
1. 全面的服务作为高端住宅小区，顺驰太阳城对物业管理的基础要求是为业主提供全面、专业的服务。
在这里，物业公司必须拥有一支强大的服务队伍，由专业的物业人员组成，热情细致地回答业主的问题，关注业主的需求，保障业主的财产安全。
在服务队伍建设上，我们提出以下建议：（1）培养专业技能，提高服务质量。
（2）增强服务意识，时刻关注业主需求。
（3）加强沟通和协作，形成整体优势。
2. 全天候安保服务安全无小事，小区的安保管理必须严谨细致。
由于人力和物力都有限，顺驰太阳城应当借助先进的科技手段来提高安全管理水平。
为了更好地对小区的安保进行管理，我们提出以下建议：（1）建立高清摄像头覆盖全小区。
（2）加强门禁管理，安装指纹识别设备。
（3）配备专业的安保人员，并进行培训。
3. 环境卫生服务环境卫生服务对于顺驰太阳城物业管理来说是重中之重。
一个干净、卫生、整洁的小区环境，不仅能提升业主的人居环境，更能够增加居住的舒适感和满意度。
在环境卫生服务方面，我们提出以下建议：（1）定期对小区进行全面清洁和消毒。
（2）加强小区绿化，对草坪、花园进行保养。
（3）严格管理垃圾处理，定期清理小区内的垃圾。
4. 形成科学管理制度一个高效的物业管理方案必须建立在科学的管理制度上。
针对顺驰太阳城的特点，我们提出以下管理制度：（1）设立物业管理部门，由专业的物业人员进行管理。
（2）制定小区管理规章制度，明确各项管理事项。
（3）建立业主委员会，进行业主代表的选举，并向物业公司提出管理建议和意见。
综上所述，一个完善的物业管理方案对小区业主的生活质量有着至关重要的作用。
顺驰太阳城物业管理的发展，需要充分发挥物业公司的职能，以全面、专业、高效的服务，实现业主们更优质更舒适的生活。
太阳城小区物业管理服务标书
太阳城小区物业管理服务标书1. 项目概述太阳城小区物业管理服务标书旨在提供一份全面、专业、高效的物业管理服务方案，以满足太阳城小区业主的需求，并为小区居民提供舒适、安全、便利的居住环境。
本标书将详细介绍物业管理服务的范围、团队构成、服务流程、管理方案和服务费用等内容。
2. 服务范围太阳城小区物业管理服务的范围包括但不限于以下方面：2.1. 安全管理•小区门禁系统管理与维护•巡逻和安保人员配备与管理•火灾防控系统的维护和应急处理•业主身份认证和访客管理2.2. 环境管理•小区公共区域的清洁、绿化和保养工作•垃圾分类收集与处理•小区绿化景观的规划与维护•公共设施的日常检查与维修2.3. 设施设备管理•小区电梯的维护与保养•照明、供水、供电系统的管理•公共区域空调系统的维护•其他设备设施的巡检和保养2.4. 社区管理•业主投诉处理与协调•社区活动的策划与组织•信息发布及通知公告管理•其他与社区管理相关的工作3. 团队构成为了提供高质量的物业管理服务，我们将组建一支专业的团队，包括以下人员：3.1. 物业经理物业经理将负责协调、管理和监督整个物业管理团队的工作。
他/她将拥有丰富的物业管理经验，并具备良好的组织、沟通和协调能力。
3.2. 安保人员安保人员将负责小区安全巡逻和门禁管理等工作。
他们将具备相关的安保执法经验和技能，并在紧急情况下能够迅速响应和处理。
3.3. 环境保洁人员环境保洁人员将负责小区公共区域的清洁、绿化和保养工作。
他们将受过专业培训，并具备相关的环境保洁知识和技能。
3.4. 维修工程师维修工程师将负责小区设施设备的维护和保养工作。
他们将具备相关的技术和工程知识，并能够快速诊断和解决设备故障。
3.5. 客服人员客服人员将负责接听业主投诉电话、处理问题和提供满意的解决方案。
他们将具备良好的沟通和服务意识，以及解决问题的能力。
4. 服务流程为了保证物业管理服务的高效运作，我们将建立以下服务流程：4.1. 报事报修流程•业主通过电话或在线平台提交报事报修请求。
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目录引言——————————————————第 2 页第一部分项目总体概况——————————第３页第二部分法律及政策性风险分析——————第 7 页第三部分市场分析————————————第 8 页第四部分项目素养分析——————————第 2３页第五部分总体进展构想——————————第２７页第六部分太阳城2期开发建议———————第 3０页第七部分经济可行性分析—————————第３５页ﻬ引言顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期,与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区,在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。
顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积2５万平方米、2期规划住宅建筑面积2７万平方米，由我公司独立开发，关于后期５、6、７、9、10五个地块的开发，我公司差不多与天津市安居工程办公室达成合作意向。
太阳城项目全部建成后,住宅建筑面积将达到１40万平方米,其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。
太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰进展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。
顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素养，以后的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。
ﻬ第一部分项目总体概况一．地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外 2.8公里处,东起博山道，西到昆仑北路,北接增产道,南至卫国道。
太阳城2期为4#、8#地块,位于东真理道以北。
（见地理位置图）二．地块现状顺驰太阳城项目共包含1２个地块,地块总面积148．66公顷,红线内用地1２7.90公顷。
各地块的用地状况详见下表：(单位：公顷）太阳城用地状况表目前地块内土地差不多平坦,无不良地质情况。
地块四周及区内的要紧道路差不多修好，外侧有围墙与外界分隔。
三．交通状况该项目地理位置优越,周边道路四通八达，距中环线 2.8公里,距市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。
卫国道规划红线宽度7０米，是连接市区与天津机场及京津高速公路的都市主干线。
东真理道红线宽度４0米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯穿后可直通河北区中心位置。
居住区内另有两条要紧道路为天山北路与贺兰路,红线宽度均为３０米，现已建成,向南直通万新村居住区。
太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环——昆仑路段,目前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程可能3至5年内完成。
东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局面，并促进周边区域的经济进展。
2002年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。
位于卫国道以南的两条都市主干道路——程林庄路与张贵庄路的改造工程,打算于2０02年相继动工。
程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度100-140米的“世纪大道”，打算年底竣工。
改造完成后，将使河东区的交通状况得到全然性的改变，并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显的改善。
规划中的地铁２号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路,在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。
为迎接２008年北京奥运会,地铁２号线工程可能200５年动工兴建，２008年往常投入使用。
地铁２号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价值。
目前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为： 66８路丽苑至水上公园907路丽苑至大同门（丁字沽)847路丽苑至王顶堤6４０路丽苑至一中心医院827路丽苑至劝业场四．周边环境从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河,而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有一部分在生产,自然环境一般。
但从现场实际调查情况看,上述不利因素的阻碍要紧是心理上的，实际阻碍不大。
首先,附近的工厂近几年通过关停并转,大多差不多不再生产，现在对周边的环境阻碍不大;其次，天津市夏季主导风向为西南风,排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，差不多上没有阻碍,此外，北塘排污河在不久的今后将改造为地下暗河,届时，将完全消除此河对该地块的阻碍；另外，作为天津都市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在进行，2０0２下半年改造完成后,将成为太阳城周边的一条漂亮的景观河。
从人文环境看,太阳城地处河东区与东丽区结合部,南侧为万新村居住区。
卫国道一侧由于人口相应减少,道路两侧的状况有较大改观,卫国道沿线聚拢了一些平均售价在2500元/平方米左右的项目，一定程度上带动了区域内人文环境的改善。
五．周边生活配套设施太阳城项目周边的生活配套设施要紧包括:➢商业：太阳城起步区2#地东侧的商业街；位于天山路上的万新村居住区的商业中心,包括大荣超市、麦当劳快餐店等。
➢教育：丽苑小学、天津八中、太阳城起步区３＃地内的双语幼儿园等。
➢交通:位于丽苑一期的公交总站以及太阳城起步区的公交车站。
➢公园：１6＃地块的儿童公园——“欢乐谷”；位于卫国道沿线的“新世纪•新生活•新天津”主题雕塑公园;丽苑一期两万平方米居住区公园。
➢娱乐：位于２5#地的社区综合会所，内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。
➢其他：丽苑一期派出所;位于4#地内的电话局。
六．土地价格按照我公司与天津市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城2期4#、8#地块分不按红线内用地每亩５１万和52万支付土地及大配套费用,费用总计约为1９983万元。
ﻬ第二部分法律及政策性风险分析一．合作方式及条件（一）太阳城项目的土地合作方为“天津市安居建设进展总公司”，隶属于天津市安居工程办公室，有较强的政府背景。
在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。
（二）合作方式:合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地、垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。
二．法律性风险评估太阳城项目为天津市重点政府工程之一,土地合作方具有专门强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全,几乎不存在法律性风险。
三．与二期相关的规划调整问题原规划中在贺兰路一侧,预留有1０0米宽远期进展用地贯穿地块南北,若不变为开发用地,则太阳城项目规划的整体性无法保证,而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，因此拟将该用地变性为住宅用地。
四．政策性风险评估由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案的做法，因此二期在进行规划调整时任务较重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大,因此规划何时通过等都具有专门大的不可确定性,由此蕴涵一定的操作风险。
ﻬ第三部分市场分析一．天津市住宅市场分析(一)市场回忆近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动都市经济增长的支柱产业之一,并通过一系列操纵市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施,大大减少了天津房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使天津市房地产市场差不多保持了健康、稳定、均衡、快速的进展势头。
九五期间,天津市实施了大规模的危陋平房改造，从1999年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的阻碍。
２000年住宅市场销售量约630万平方米，第一次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。
20０1年，住宅市场接着保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到６６0万平方米。
纵观天津市近几年的房地产进展历程，我们能够断言，在今后的5至1０年内，天津市住宅市场将接着保持持续、健康、稳步增长的进展趋势。
(二)住宅市场当前特点从天津市房管局获悉,200１年天津市住宅市场接着保持良好的进展态势，住房消费持续增长。
全市商品房成交66０万平方米，成交金额１66.81亿元,分不比上年同期增长４.７6％和7.07％，其中个人购买商品房比例为98.３%。
依照天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津市住房市场呈现以下几个特点:1．价格小幅上升。
去年居民购买30０0元／平方米以上的商品房数量比上一年提高了１.5个百分点,其中每平方米3000元～35０0元价位的商品房购买量提高了5.8个百分点，3５00元~40０0元的商品房比上一年提高了21.４个百分点。
2．住宅改善型消费增加,居民对小户型的商品房需求减弱。
购买单套面积在１00平方米以上的商品房比上一年同期提高了２．6个百分点,其中购买单套面积在100平方米～１20平方米商品房同比提高了4.8个百分点,单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了４.3４个百分点。
通过几年的进展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。
3．金融支持力度加大,居民贷款购房意识增强。
20０1年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额,占整个消费贷款余额的８6%，贷款购房比例达71％。
此外,2001年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多,其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。
这表明，随着天津市居民生活水平的不断提高,往常购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费。
(三)住宅市场以后进展走势1．政策支持力度不断加大。
从２00１年政府颁布的一些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍在加大。
由于住房消费是启动内需的重要因素，因此为了进一步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证以后几年天津房地产市场的有效增长。
2．市场利好消息２００1年,中国加入WTO、成功申办奥运会，以及贷款利率下调等一系列消息，能够讲是以后几年中国房地产市场较大的利好消息，将会对以后房地产市场产生专门大阻碍。
3．房地产价格将稳中有升。
随着都市用地的日趋减少,土地价格会不断攀升, 而且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。
4．改善型需求不断增长。
有资料显示,2000年底全市人均居住面积为13.8平方米,还有特不大的上升空间。
随着收入水平的提高,人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。
5．住宅建设的郊区化倾向。
首先是由于市中心土地的稀缺，都市规模的不断扩大，市中心住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求；其次，郊区的房地产价格相对较低,居住环境较好，多数为居住新区，规划、房型、生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的要紧缘故；再次,随着私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反,近郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。