房地产豪宅项目成功案例分享
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当前形势下楼盘成功案例分享
当前形势下楼盘成功案例分享引言在当今竞争剧烈的房地产市场中，楼盘的销售情况直接影响企业的开展和利润。
在当前形势下，楼盘成功案例的分享对于楼盘开发商来说是非常珍贵的经验和借鉴。
本文将分享一些当前形势下楼盘成功的案例，帮助楼盘开发商更好地应对市场挑战，提升销售业绩。
案例一：智能化楼盘在当前科技飞速开展的时代，智能化已经成为楼盘开发的一个重要方向。
智能化楼盘的成功案例正是利用科技的力量来提升楼盘的品质和竞争力。
一个成功的智能化楼盘案例是某开发商在一个一线城市开发的高端住宅工程。
该工程采用了智能化的家居系统，包括智能门锁、智能灯光、智能窗帘等。
此外，该楼盘还提供了便捷的智能停车系统、智能安防系统以及智能社区效劳系统。
这些科技设施不仅提升了居住体验，也吸引了很多购房者的关注。
因为这些智能化设施符合人们对于便利、平安和舒适的需求，帮助该楼盘在剧烈的市场竞争中脱颖而出。
案例二：绿色生态楼盘当前，绿色生态已经成为楼盘开发的一个热门方向。
绿色生态楼盘的成功案例充分表达了可持续开展的理念，满足了人们对于环保和健康的追求。
一个成功的绿色生态楼盘案例是某开发商在郊区开发的住宅工程。
该工程以绿色生态为设计理念，采用了循环利用的能源系统、雨水收集系统以及绿色建筑材料。
此外，该楼盘的周边环境也经过精心设计，种植了大量的绿化植物，并建立了自行车道和步行道，鼓励居民使用环保出行方式。
这些绿色生态设计和环保理念吸引了大批环保意识强烈的购房者，使该楼盘成为该地区的热门楼盘。
案例三：定制化效劳楼盘当前，人们对于个性化需求的追求越来越高，楼盘开发商通过提供定制化的效劳来满足购房者的需求已经成为一个趋势。
一个成功的定制化效劳楼盘案例是某开发商在一个二线城市的高端商业区开发的豪华公寓工程。
该工程提供了个性化的设计和装修效劳，购房者可以根据自己的喜好和需求进行装修和布置。
此外，该楼盘还提供了私人管家、24小时保安效劳、健身中心等豪华配套设施，为购房者提供了高品质的生活体验。
豪宅经典案例--汤臣一品-2022年学习资料
原-汤臣一品一住宅部分建材装修-墙地面采用进口大理石，-厨房-德国博得宝Poggenpohl厨具，-德国G ggenau电器设备。-卧室卫生间采用地坪加热系统，墙地面水泥砂浆找-平。-厨房墙面地面采用大理石-主卧室 生间洁具提供德国Villeroy&Boch洁具，意-以及德国进口厨具-浴室-大利TEUCO超音波按摩浴缸、 国汉斯格雅-Hansgrohe淋浴房、Dornbracht?龙头。-其他卧室卫生间洁具提供德国Viller y&Boch洁具、-西班牙Bellavista洁具、西班牙Roca品牌浴缸及德国-Dornbracht龙头 -前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱-阳台-Mitsubishi铝复合板，-地面采用进口花岗岩，玻 金属栏杆。-浴室采用地坪加热系统-减压阀组-日本Yoshitake减压阀。-以及高档进口卫浴品牌-给水泵本EBARA给水泵。-净水器-开能Canature净水器。-供水-冷水管采用日本积水Sekisui钢塑复合 ，热水管采-用304不锈钢管。-排水-日本积水SekisuiDVLP钢塑复合排水管。-独立侧排水系统，维护 缮互不干扰。-阳台为花岗岩地面-热水供应-德国威能Vaillant燃气壁挂式热水炉。-7-以及玻璃金属杆
中原-汤臣一品一A栋户型图-。金茂大夏环球金融中心景观-A栋369度阔景户型-4室3厅5卫1厨-●一层户5 5m2~597m2大户型-设计-●11米面宽、120m2宽敞客厅及餐-厅空间-私家-●约40m2大致度观景 台-陆家嘴景观-黄浦江景观-●A栋销售类型为出售-0外滩景观-图圆-⊙黄浦江景观-@黄浦江，外滩.豫园景观 P
原-汤臣一品一公共部分建材装修-一至三层采用进口石灰岩石。-大厦外墙-三层以上采用汤臣一品米金-色、日本三 Mitsubishi-铝复合板。-迎宾大堂-外墙采用进口石灰岩幕墙，-室内墙地面采用进口大理石。-大堂电梯 -墙地面采用进口大理石及部-分木饰面。-住宅各层电梯厅-永大日立高速电梯。-彩色电视监控系统-德国速宾SU IN停车场管-理系统，-安保及管理-美国霍尼韦尔Honeywell-楼宇自控系统及防盗报警系-新加坡ASI 门禁读卡系统，-美国VIDEX电子巡更系统。-设置暗藏式喷淋头及自救式-消防-不锈钢消防箱，德国西门子-S EMENS消防报警系统。-5
2019广州豪宅侨鑫汇悦台案例分享
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户型
纯粹大空间，235㎡-437 ㎡三至四房，663㎡-1505 ㎡复式，三梯两户，私家电梯厅，户户南北对流，尽览珠江无敌美 景
嘉座（5号楼）3-38层02户 型 四房两厅四卫双阳台 建筑面积：317.57 ㎡ 套内面积： 238.09㎡
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样板间
璟座（4号楼）2-38层02户 型 三房两厅三卫双阳台 建筑面积：236.82 ㎡ 套内面积： 177.55㎡
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户型特点
超长景观阳台
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户型特点
主卧270 °景观视 角
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精装修
Bulthaup橱柜— — 奢侈品品牌bulthtaup 的品牌风格及理念：厨房不仅因煮食而存在，更是家居生活的一部分，强调人体工程学设计、
实 用性、优质材料、以及简洁至精华所在。 Dornbracht龙头— — 德国的“当 代 ”Dornbracht是世界上知名度极高的龙头品牌，也是文化界的权威代言人，被誉为龙头界的“劳 斯 莱 斯”，出身名门，皇室专用。 Villeroy座厕— — 德国唯宝/Villeroy&Boch如陈酿般的魅力让罗马教皇、欧洲皇室乃至各国名流忠实追随，成就了历久弥新的荣耀。 laufen瑞士劳芬— — 劳芬与诸多世界知名的建筑师、设计师合作，将他们对于洗浴文化的感受和理解倾注到劳芬产品的设计之中，以臻 于 完美的设计为渴望舒适、独特卫浴体验的您带去奢华独到的洗浴艺术。
8国团队，近80位顶级设计巨匠首度联袂打造汇悦台，汲取各家极致高贵的风格和形式，史无前例斥巨额打造超高层临江建筑。
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建筑设计
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项目规划
豪宅案例分享(上海汤臣一品)
• 高端话题引导 • 现场氛围营造
营销推广
整合大众媒体资源，引导舆论风向，扭转社会偏见。
形式： 平面媒体： 软文报道（例：大宅之路） 网络媒体： 专题报道（例：双城记，解读香港与上海） 电规媒体： 第一财经频道（例：节目制作） 资源整合： 平面媒体： 《新闻晨报》、《东斱早报》、《21世 纪经济报》、《上海楼市》 网络媒体： 新浪、搜狐、搜房、腾讯 电规媒体： 第一财经频道
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
营销推广
邀请国际知名设计师打造样板间（VERSACE HOME等），营造现场氛围。
例： 主题： 寻找美杜莎之夜 合作伙伴： VERSACE 形式： 晚宴+表演
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
电气：照明调空开关:采用进口德国ABB公司EIB系统
视讯装置：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系 统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统
配套服务：安全保障
• 汤臣一品致力于打造一家一世界的私人领地，安全是其的第一指导原料； • 忧外至内拥有三道掌纹门禁（入户大堂-电梯厅-入户门），均需“密码+掌纹识别”方
• 在常规的豪宅物业服务之外，引入台湾领先的酒店管理品牌----晶华酒店管理集团，为业主提供个性化私人管家服务，包 括
• 24小时礼宾服务； • 24小时保安服务； • 个性化私人管家服务； • 清扫及洗衣服务； • 会晤及商务服务； • 预订及代购服务；新建快递服务；私人地下停车服务 •… • 给业主以全方位照顾，带来真正的国际大宅生活方式。
大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石
豪宅经典案例--汤臣一品
汤臣一品——价格走势
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
0 2006年1月
汤臣一品价格走势曲线
2006年11月
2007年9月
2008年7月
2009年5月
汤臣一品价格走势
记录时间
最高价
2009－06－16 2008－05－29 2006－10－10 2006－06－05 2006－04－20 2006－01－11
14万元/平方米 15万元/平方米 15万元/平方米
均价 11万元/平方米 9万元/平方米 13万元/平方米 10万元/平方米 11万元/平方米 11万元/平方米
最低价
8万元/平方米 8万元/平方米 8万元/平方米
汤臣一品——客户明细
09年汤臣一品成交的13套房源客户明细
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
最高单价 76061 86911 104706 79997 85859 68420 73299 106532 90052 102572 86906 78062
年龄 44 29 40
33 30
49 20 46
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汤臣一品——营销三大败笔
汤臣一品营销败笔之一：开发商对政策判断失误
汤臣一品推出时，正值政府宏观调控最高峰的时期，在政府不断 要求下调房价，抑制房价过快上涨的情况下，汤臣集团推出了当 时标价为11万元/平方米的天价公寓，比第二名的房价整整高出一 倍，公开挑衅中央政府的宏观调控政策。
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
豪宅案例分析—上海 中粮海景壹号
所属区域板块 容积率 建筑形态 开盘日期 车位配比 装修标准 物管公司 建筑设计 室内设计
陆家嘴板块 4.0 5栋34-41层高层 2009-11-28 1:1 8000-16000元/平方米 上海高力国际物业服务有限公司 上海华东建筑设计院 梁志天
2
规划分析
规划建筑面积约 98000平米 总占地面积24000万平米 规划容积率为 4.0
8000-16000元/平方米
客厅
餐厅
厨房
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配套设施分析
购物：易初莲花、正大广场 周边配套 银行：花旗银行等外资银行 医院：东方医院 、仁济医院 交通：紧邻地铁 双会所面积：5000平米 内部配套 会所服务内容：室内泳池、室外泳池、桌球馆、健身房、 桑拿房、多功能宴会厅 、音乐理疗室 会所经营方式：全封闭模式 会所收费方式：按项目收费
规划布局考虑： 项目由5幢超高层江景公寓围合 组，主要为西向观景，考虑最 大化的发掘观江景的价值，因 此规划布局呈流线型通透布局， 少部分观景效果不理想的户型 考虑观内部组团景观。
3
建筑立面分析
• •
现代简约风格，外立面幕墙采用芬兰进口的合金钢板，美学使用年限长达95年 底层架空，顶层退台，形成高低起伏优美的天际线，部分顶层户型采用弧形凸窗，细部处理偏流线型。
地下车库大堂
•
地下车库大堂设门禁，可直 接入户，地面、墙面均采用 大理石处理.
一层入户大堂
•
一层大堂挑高6米，星级酒店 豪华装修
8
户型分析
总体户型面积段分析
分类 平层（主力户型） 复式 房间 四房二厅五卫 五房三厅四卫 面积/平米 300-310 340-350 600-650
• 建筑面积308平米 四房二厅五卫 •
世联：顶级豪宅楼盘的细节化品质参考案例
三湘海尚等楼盘已采用12 ）
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
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舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
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销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
房地产豪宅项目成功案例分享
房地产豪宅项目成功案例分享在房地产行业中，豪宅项目一直以来都是备受关注的焦点。
豪宅项目不仅令人向往，而且往往代表着一座城市的经济实力和社会地位。
在过去的几年中，我公司成功开发了一系列高端豪宅项目，取得了较为显著的成果。
本文将分享其中一个成功案例，以供参考。
项目概述本项目位于某一城市的黄金地段，占地面积约为100亩，是该城市规模最大、设施最完善的高端住宅区之一。
项目计划总投资额约为10亿元人民币。
为了确保项目的成功，我们在规划和开发过程中注重以下几个关键方面。
1. 选址与规划项目选址是影响项目成功的重要因素之一。
我们充分考虑了城市发展规划、交通便利性、生活配套设施等因素，最终选择了这一地段。
在规划阶段，我们重点考虑了绿化、景观以及社区公共设施的布置，力求打造一个宜居、宜业的高端住宅区。
2. 设计与建造项目的设计和建造也是保证豪宅项目成功的重要环节。
我们聘请了一支经验丰富的设计团队，根据市场调研和用户需求，打造了一系列高品质的住宅产品。
同时，在施工过程中，我们高度重视质量控制和工期管理，确保项目按时交付。
3. 销售与推广销售和推广是项目成功的关键一环。
我们采取了多种策略，包括线下推广、线上营销以及与高端社交圈层建立合作关系等。
我们在项目营销中注重塑造品牌形象，提供个性化的购房体验，并持续跟进客户需求，确保客户满意度。
4. 售后服务售后服务是保持客户满意度的重要环节之一。
我们设立了专门的客户服务部门，提供全方位的售后服务，包括维修、投诉处理、物业管理等。
我们通过持续的客户关系维护和改善，为客户提供高品质的生活体验，增强客户的粘性和口碑传播。
项目成果与影响经过团队的努力和市场的认可，该豪宅项目取得了显著的成果。
首先，在销售方面，项目全面售罄并获得较高的溢价率，为公司带来了可观的经济回报。
其次，项目的成功也提升了公司的品牌影响力和市场地位，为未来的发展奠定了坚实的基础。
最后，项目的成功也对周边房地产市场产生了积极的影响，带动了当地房地产市场的发展。
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•福田
Part 1 •项目基本信息
项目推广&备案名：深业上城；别名：深业·科之谷
•投资商：深业置地有限公司
•开发商：深圳市科之谷投资有限公司
•背景：原赛格日立厂房
•项目类型：综合体
•项目占地面积：121225.10平方米
•预售面积：168581.72平方米
•公寓建筑面积：170720平方米
•项目总建筑面积：120万平方米
对来访未成交客户进行回访跟进
售楼处3层接待流程动线
营销中心2楼
•1 营销中心3楼入
口
•2 影音室 •3 模型区 •4 大户型样板房 •5 小户型样板房 •6 交楼标准样板房 •7 洽谈区
Part 3 •营销略述
操盘者：郝继霖
• 郝继霖，曾任和记黄埔市场董事， 英国太古(中国)有限公司广州代表处首席 代表，香港太古地产有限公司总经理，太 古汇(广州)发展有限公司总经理，兼任中 华全国工商业联合会住宅产业商会香港分 会主席，中国香港(地区)商会-广东副会长 ，中国商业地产联盟主席等。
•均价：70000元/平米（精装标准10000元/平米）
•物业费：9.9元/平米·月
•建筑设计单位：香港嘉柏建筑事务所
•建筑施工单位：中建三局第一建设工程有限责任公司
•规划设计单位：SOM建筑设计事务所
•地址：福田区皇岗路与笋岗路交汇处西北
•户型配比
关键词：面积跨度广泛 户型分布复杂
区位及物业组合
未预约客户
同行踩盘
老客户预约
无需身份验证、无需预约
按预约时间段
身份验证
当天预约后 按照预约时间前来
营销中 心
在同行踩盘日（周二） ，按预约时间段
无需身份验证、按预约时间段
样板房
身份验证方式——是否必需？
需出示可体现客户高端身份信息的相关证明，包括： 个人所在公司、企业名片 客户所居住豪宅高端小区门禁卡、停车卡、一卡通等 银行VIP金卡 客户高端会所会员卡 客户高尔夫球会会员卡 其它
房地产豪宅项目成功案 例分享
2020年7月14日星期二
•基尼系数 •Gini coefficient
•0.469
•人均可支配收入
•20167
•10.1 %
•→0.5 •28844
•城市更新
•土地财政
•开发成本
•开发高价格+高品质项目
•刚需项目
•政府工作报告：支持自住及改善性需求
•空间尺度
•空间数量
到访需做客户 识别
占用客户接待名 额
同行客户
同行踩盘参观（固 定为每周二）
房地产相关工作人员， 包括代理公司，开发商 等房地产专业人士。
需预约，仅限同行接待日（ 周二）每周二按电话预约档 期安排。
到访同行需做 身份识别
不占用客户接待 名额
预约流程及规定
采取“预约优先制+身份验证”客户接待制度：
特权客户 新预约
•一个香港人
销售情况：平稳有度，依靠内部
•开盘推售130套，完成认购100套以上 ！
•持销期周均去化2套。 •价格70000元/㎡起！
实际营销动作(前期）：聊胜于无
•开发商与操盘大哥主打低调，低调得很低 调 •步骤1：楼体LOGO：无文字，无电话
•后来在代理商的建议下终于加了电话
•步骤2：9月1日营销中心开放，五大报广
若客户无法提供任何相关可体现高端身份的物件，则机动处理，可 采取验资的方式：
验资100万
客户接待流程分区
流程 1.迎宾接待 2.客户识别 3.客户接待 4.客户回访
区域 迎宾大道口
停车场 停车场接待台 营销中心大门口
营销前台 营销中心展示区
样板房 洽谈区 签约/财务区 客户中心
节点职能 引导来访行人和车辆的进入迎宾道，到访停车场或营销中心 大门；
深圳市场（全国市场）大平面城市公寓豪宅发展趋势
•深圳湾1号户型 图
1. 面积逐渐趋大，公摊趋大
2. 大尺度、少房间（高房均）的产 品成为公寓豪宅发展趋势
3. 占据城市中心或稀缺资源
4. 城市综合体中的独立业态
5. 功能性强于居住性（投资、社交 场所 、奢侈品、收藏、工作）
•深圳湾1号公摊举例 •东海国际公寓公摊举例
300-400
132-138 240-242
房均面积（平米）
60～70 56～65 75～87 76～77 80～83 92～111 111～116 82～88 63～65
75～100
130 120
传说中的二层
•“南都记者实地体验发现，该展示 中心犹如一个迷宫式的博物馆。在次 第打开的不同隔间，以讲故事的方式 分区功能独立展示了深业品牌、旧址 赛格日立广场历史、公寓、写字楼、 商业、样板房，体验过程流水式一气 呵成，时间共计需一个多小时。设计 理念融入自然及东方禅意，简约内敛 ，采用原木、竹、石等材料，以及木 香味，蟋蟀声等感官体验。”
450㎡五房-980㎡产 品
安全性; 私密感; 稀缺性; 圈层身份感;
Part 2 •现场接待管理
深业Upperhills高端客户接待系统
•客户接待流程 客户预约
预约跟进及确认 客户身份识别
现场接待 客户回访
•客户维护平台 •客户预约中心
注：需设计相应平台
•客户维护系统 注：即深业名源系统
接待时间及人数限制
（笔者）尊享屌丝级待遇
•3层客户动线
•我的动线
营销中心及样板区照片（特殊拍摄），原则 禁止拍照
3层样板区打造描述
•1 整体风格：现代简约，略带小资气，但绝无土豪范儿 •2 流线设置：连贯曲折环闭，按照大户型、小户型、交楼标准的顺序设置 •3 装饰亮点：摆件、灯饰、窗画、浴缸（人造石材）、储物空间 •4 户型：部分户型适于家庭生活，部分户型适于特定客群 •5 客户引导：尽量减少不同组客户、客户与非客户间的空间重叠，提升宽松 感 •6 沙盘：多沙盘，做到每座沙盘只为一组客户进行讲解 •7 设有休息区、VIP室，路线为环线封闭，参过结束后自然回到电梯间 •8 2、3层间无法自行走动，须经由电梯，电梯由专人负责管理（非销售员） •9 软装材料：大量使用木质、竹制、金属、石材等天然材料，提升环境的品 质感 •10 精装点：厨具、卫浴较先进，地面、墙面、电气、门等较普通
故事一：土豪的晨练 故事二：我们的小伙伴
Part 4 •项目案场体验
昭示性：如封似闭，保持私密性（神秘性）
•空地
•营 销中 心
•绿带 •公交站
•绿带
•无道路指引 •周边遮挡严重 •除北区高层外无昭示 性 •符合营销策略 •对实际成交影响较小 •私密性与体验感
营销中心：高端、大气、上档次， 低调、奢华、有内涵
•空间迁跃
•房•子豪宅
•板块豪宅
•资源豪宅
•产品豪宅
•圈层豪宅
•人文豪宅
•引自《豪宅的文化底蕴2.0》
上蔽福田，城汇曦泉 深业上城项目另析
•上，高也。
•——东汉·许慎《说文》 •高，不只是390米的接天之厦，还有枭领南国的尚上之地。
•题目解读： •上为北向，北为天位，天之所覆，上之荫蔽。上城踞北，领启福田，荣泽深圳。 •曦为初阳，泉作新源，曦泉广汇，自当蓬勃。解放思想，产业锐变，尚上之城。
价值敏感型 财富跟随型
因多次置产或其它方式投资获利的 人； 对新业态有研究的人（内地地产商 老板）
潮汕客户 私企业主
使用客群及用 途 自住兼投资
自住 自住兼投资 投资升值
自住； 投资固产;
需求产品
成交关注点
105㎡一房 165㎡二房
地段及交通： 配套完善性; 价格;身份感
246-281㎡三房产品 355㎡四房产品
引导来访车辆的停放位置，协助指挥停放，为客户拉车门， 将客户引导至接待台。
将客户带至二楼营销中心接待前台 开门迎送客户 查看预约登记信息，识别客户身份，安排置业顾问进行接待 讲解。 向客户介绍沙盘和项目情况，观看宣传影视片；
向客户讲解展示产品户型。 与客户洽谈项目事宜。 客户刷卡交钱/签订认购书/签订合同
•四层：小会场
•三层：样板间（3套）
•直 梯+
•消•二层：接待中心 Nhomakorabea防梯
•一层：停车场+销售驻点
接待原则：尊贵、安静、独立
•如果你是去踩盘的，而不是客户（比如我），将是以下局面： •1 进入营销中心前，保安：有预约吗？哪怕是路过的客户也是要预约的 •2 在1层等候，对不起，前面有几组客户，要等到出来一组后才能进去 •3 知道你不是来买房的，是来参观学习的。不好意思，去不了2层，只能直接参观样 板间，而且不能独自参观，需有相关人员带领（中原同事需由中原物业顾问带领） •4 参观也不能乱跑，固定路线，固定顺序，甚至每个样板间的滞留时间也不能太长（ 减少同其他客户的摩擦时间） •5 3层同样设有沙盘讲解，而且不只一个沙盘，不同组客户被带到不同的沙盘独立讲 解 •6 真正的客户会被带到VIP室详谈，踩盘的就拿拿楼书走人 •7 2层非客户禁止进入（政府领导视察除外)
未预约客户
客户界定
客户来源
预约方式
客户识别
名额规定
发展商及代理公司掌握 的已有高质量客户（千 万级以上购买实力）。
1.发展商的实力老业主 2.代理公司掌握的高质 量圈层客户
主动邀约，无需预约
不需做客户识 别
提前打电话到售楼 部预约时间的客户 。
各媒体渠道获知/朋友介 绍获知/代理公司转介的 客户
需预约，按电话预约档期安 排；
到访需做客户 识别
不占用客户接待 名额
占用客户接待名 额
已到访客户再次预 约到访
已到访客户
需预约，按电话预约档期安 到访无需做客
排。
Part 1 •项目基本信息
项目推广&备案名：深业上城；别名：深业·科之谷
•投资商：深业置地有限公司
•开发商：深圳市科之谷投资有限公司
•背景：原赛格日立厂房
•项目类型：综合体
•项目占地面积：121225.10平方米
•预售面积：168581.72平方米
•公寓建筑面积：170720平方米
•项目总建筑面积：120万平方米
对来访未成交客户进行回访跟进
售楼处3层接待流程动线
营销中心2楼
•1 营销中心3楼入
口
•2 影音室 •3 模型区 •4 大户型样板房 •5 小户型样板房 •6 交楼标准样板房 •7 洽谈区
Part 3 •营销略述
操盘者：郝继霖
• 郝继霖，曾任和记黄埔市场董事， 英国太古(中国)有限公司广州代表处首席 代表，香港太古地产有限公司总经理，太 古汇(广州)发展有限公司总经理，兼任中 华全国工商业联合会住宅产业商会香港分 会主席，中国香港(地区)商会-广东副会长 ，中国商业地产联盟主席等。
•均价：70000元/平米（精装标准10000元/平米）
•物业费：9.9元/平米·月
•建筑设计单位：香港嘉柏建筑事务所
•建筑施工单位：中建三局第一建设工程有限责任公司
•规划设计单位：SOM建筑设计事务所
•地址：福田区皇岗路与笋岗路交汇处西北
•户型配比
关键词：面积跨度广泛 户型分布复杂
区位及物业组合
未预约客户
同行踩盘
老客户预约
无需身份验证、无需预约
按预约时间段
身份验证
当天预约后 按照预约时间前来
营销中 心
在同行踩盘日（周二） ，按预约时间段
无需身份验证、按预约时间段
样板房
身份验证方式——是否必需？
需出示可体现客户高端身份信息的相关证明，包括： 个人所在公司、企业名片 客户所居住豪宅高端小区门禁卡、停车卡、一卡通等 银行VIP金卡 客户高端会所会员卡 客户高尔夫球会会员卡 其它
房地产豪宅项目成功案 例分享
2020年7月14日星期二
•基尼系数 •Gini coefficient
•0.469
•人均可支配收入
•20167
•10.1 %
•→0.5 •28844
•城市更新
•土地财政
•开发成本
•开发高价格+高品质项目
•刚需项目
•政府工作报告：支持自住及改善性需求
•空间尺度
•空间数量
到访需做客户 识别
占用客户接待名 额
同行客户
同行踩盘参观（固 定为每周二）
房地产相关工作人员， 包括代理公司，开发商 等房地产专业人士。
需预约，仅限同行接待日（ 周二）每周二按电话预约档 期安排。
到访同行需做 身份识别
不占用客户接待 名额
预约流程及规定
采取“预约优先制+身份验证”客户接待制度：
特权客户 新预约
•一个香港人
销售情况：平稳有度，依靠内部
•开盘推售130套，完成认购100套以上 ！
•持销期周均去化2套。 •价格70000元/㎡起！
实际营销动作(前期）：聊胜于无
•开发商与操盘大哥主打低调，低调得很低 调 •步骤1：楼体LOGO：无文字，无电话
•后来在代理商的建议下终于加了电话
•步骤2：9月1日营销中心开放，五大报广
若客户无法提供任何相关可体现高端身份的物件，则机动处理，可 采取验资的方式：
验资100万
客户接待流程分区
流程 1.迎宾接待 2.客户识别 3.客户接待 4.客户回访
区域 迎宾大道口
停车场 停车场接待台 营销中心大门口
营销前台 营销中心展示区
样板房 洽谈区 签约/财务区 客户中心
节点职能 引导来访行人和车辆的进入迎宾道，到访停车场或营销中心 大门；
深圳市场（全国市场）大平面城市公寓豪宅发展趋势
•深圳湾1号户型 图
1. 面积逐渐趋大，公摊趋大
2. 大尺度、少房间（高房均）的产 品成为公寓豪宅发展趋势
3. 占据城市中心或稀缺资源
4. 城市综合体中的独立业态
5. 功能性强于居住性（投资、社交 场所 、奢侈品、收藏、工作）
•深圳湾1号公摊举例 •东海国际公寓公摊举例
300-400
132-138 240-242
房均面积（平米）
60～70 56～65 75～87 76～77 80～83 92～111 111～116 82～88 63～65
75～100
130 120
传说中的二层
•“南都记者实地体验发现，该展示 中心犹如一个迷宫式的博物馆。在次 第打开的不同隔间，以讲故事的方式 分区功能独立展示了深业品牌、旧址 赛格日立广场历史、公寓、写字楼、 商业、样板房，体验过程流水式一气 呵成，时间共计需一个多小时。设计 理念融入自然及东方禅意，简约内敛 ，采用原木、竹、石等材料，以及木 香味，蟋蟀声等感官体验。”
450㎡五房-980㎡产 品
安全性; 私密感; 稀缺性; 圈层身份感;
Part 2 •现场接待管理
深业Upperhills高端客户接待系统
•客户接待流程 客户预约
预约跟进及确认 客户身份识别
现场接待 客户回访
•客户维护平台 •客户预约中心
注：需设计相应平台
•客户维护系统 注：即深业名源系统
接待时间及人数限制
（笔者）尊享屌丝级待遇
•3层客户动线
•我的动线
营销中心及样板区照片（特殊拍摄），原则 禁止拍照
3层样板区打造描述
•1 整体风格：现代简约，略带小资气，但绝无土豪范儿 •2 流线设置：连贯曲折环闭，按照大户型、小户型、交楼标准的顺序设置 •3 装饰亮点：摆件、灯饰、窗画、浴缸（人造石材）、储物空间 •4 户型：部分户型适于家庭生活，部分户型适于特定客群 •5 客户引导：尽量减少不同组客户、客户与非客户间的空间重叠，提升宽松 感 •6 沙盘：多沙盘，做到每座沙盘只为一组客户进行讲解 •7 设有休息区、VIP室，路线为环线封闭，参过结束后自然回到电梯间 •8 2、3层间无法自行走动，须经由电梯，电梯由专人负责管理（非销售员） •9 软装材料：大量使用木质、竹制、金属、石材等天然材料，提升环境的品 质感 •10 精装点：厨具、卫浴较先进，地面、墙面、电气、门等较普通
故事一：土豪的晨练 故事二：我们的小伙伴
Part 4 •项目案场体验
昭示性：如封似闭，保持私密性（神秘性）
•空地
•营 销中 心
•绿带 •公交站
•绿带
•无道路指引 •周边遮挡严重 •除北区高层外无昭示 性 •符合营销策略 •对实际成交影响较小 •私密性与体验感
营销中心：高端、大气、上档次， 低调、奢华、有内涵
•空间迁跃
•房•子豪宅
•板块豪宅
•资源豪宅
•产品豪宅
•圈层豪宅
•人文豪宅
•引自《豪宅的文化底蕴2.0》
上蔽福田，城汇曦泉 深业上城项目另析
•上，高也。
•——东汉·许慎《说文》 •高，不只是390米的接天之厦，还有枭领南国的尚上之地。
•题目解读： •上为北向，北为天位，天之所覆，上之荫蔽。上城踞北，领启福田，荣泽深圳。 •曦为初阳，泉作新源，曦泉广汇，自当蓬勃。解放思想，产业锐变，尚上之城。
价值敏感型 财富跟随型
因多次置产或其它方式投资获利的 人； 对新业态有研究的人（内地地产商 老板）
潮汕客户 私企业主
使用客群及用 途 自住兼投资
自住 自住兼投资 投资升值
自住； 投资固产;
需求产品
成交关注点
105㎡一房 165㎡二房
地段及交通： 配套完善性; 价格;身份感
246-281㎡三房产品 355㎡四房产品
引导来访车辆的停放位置，协助指挥停放，为客户拉车门， 将客户引导至接待台。
将客户带至二楼营销中心接待前台 开门迎送客户 查看预约登记信息，识别客户身份，安排置业顾问进行接待 讲解。 向客户介绍沙盘和项目情况，观看宣传影视片；
向客户讲解展示产品户型。 与客户洽谈项目事宜。 客户刷卡交钱/签订认购书/签订合同
•四层：小会场
•三层：样板间（3套）
•直 梯+
•消•二层：接待中心 Nhomakorabea防梯
•一层：停车场+销售驻点
接待原则：尊贵、安静、独立
•如果你是去踩盘的，而不是客户（比如我），将是以下局面： •1 进入营销中心前，保安：有预约吗？哪怕是路过的客户也是要预约的 •2 在1层等候，对不起，前面有几组客户，要等到出来一组后才能进去 •3 知道你不是来买房的，是来参观学习的。不好意思，去不了2层，只能直接参观样 板间，而且不能独自参观，需有相关人员带领（中原同事需由中原物业顾问带领） •4 参观也不能乱跑，固定路线，固定顺序，甚至每个样板间的滞留时间也不能太长（ 减少同其他客户的摩擦时间） •5 3层同样设有沙盘讲解，而且不只一个沙盘，不同组客户被带到不同的沙盘独立讲 解 •6 真正的客户会被带到VIP室详谈，踩盘的就拿拿楼书走人 •7 2层非客户禁止进入（政府领导视察除外)
未预约客户
客户界定
客户来源
预约方式
客户识别
名额规定
发展商及代理公司掌握 的已有高质量客户（千 万级以上购买实力）。
1.发展商的实力老业主 2.代理公司掌握的高质 量圈层客户
主动邀约，无需预约
不需做客户识 别
提前打电话到售楼 部预约时间的客户 。
各媒体渠道获知/朋友介 绍获知/代理公司转介的 客户
需预约，按电话预约档期安 排；
到访需做客户 识别
不占用客户接待 名额
占用客户接待名 额
已到访客户再次预 约到访
已到访客户
需预约，按电话预约档期安 到访无需做客
排。