物业经营管理投资分析技术与房地产评估讲义

知识点二：资金的时间价值（必考点）同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

比如，现在将100元存人银行，一年后得到的本利和为103元。

因此，现在的100元，与一年后的103元是等值的；反过来说，现在的100元与一年后的100元是不等值的。

1．资金时间价值的实质(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，称为资金增值。

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。

(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。

从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

2．影响资金时间价值的因素资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有：(1)投资利润率；(2)通货膨胀率；(3)风险因素。

投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。

利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。

利率也是资金时间价值的标志。

知识点三：单利计息与复利计息（必考点）（一）利息利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。

（二）利率利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。

用i表示利率，其表达式为：式中，i1为一个计息周期的利息。

上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值比率。

（三）单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。

单利计息时的利息计算公式为：其中，n——计息周期。

n个计息周期后的本利和(fn)为：我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。

（四）复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。

按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：n个计息周期后的本利和为：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。

（五）名义利率与实际利率投资活动中，利率标明的时间单位与实际计息周期可能不一致，比如利率标明的时间单位是年，但实际计息周期是月，就出现了名义利率和实际利率的区别。

例如，年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率复利计息、一年12次按月利率复利计息，则一年后的本利和分别为：一年1次计息f=1000×(1+12%)=1120（元）一年4次计息f=1000×(1+3%)4=1125.51（元）一年12次计息f=1000×(1+1%)12=1126.83（元）对于一年计息4次和12次来说，12%就是名义利率，而一年计息4次时的实际利率=(1+3%)4-1=12.55%；一年计息12次时的实际利率=(1+1%)12-1=12.68%。

名义利率与实际利率存在着下述关系：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数m=l时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。

例：（2013）关于名义利率和实际利率的说法，正确的是( d)。

a.名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值。

b.当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率c.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值d.当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率知识点四：投资回收与投资回报(轮换考点)投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。

投资回收是指投资者对其所投入本金的回收。

投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。

知识点五：静态分析与动态分析(轮换考点)投资分析通常有两种模式：．一种是不考虑资金的时间价值，称为静态分析；另一种是考虑资金的时间价值，称为动态分析。

（一）静态分析应用——设备更新分析在投资过程较短，或现金流量简单，不涉及资金借贷，或仅需要进行简单的定性判断时，静态分析是一种快速便捷的计算方法。

（二）动态分析中的基本复利计算公式一般来说，动态分析是以复利为计算前提的。

这里仅介绍两个最基本的复利计算公式。

1．一次支付的复利计算公式比如，银行借出一笔开发贷款1000万元，年利率为9%，复利计息，每年计息一次，约定3年后一次性还本付息。

站在银行角度，3年后，应回收的本息和应为：1000万×(1+9%)3。

这就是投资分析中的一次支付复利计算公式：2．等额序列支付的复利计算公式比如，银行借出一笔住房抵押贷款，要求借款人每年归还等额资金，经过若干年后还清所有本息。

要计算这种借贷模式下的每年还款金额，就要用到等额序列支付的复利计算公式，参见图2-4。

第二章投资分析技术与房地产评估第二节物业项目投资分析中的财务指标知识点一：财务指标体系（必考点）表2-1物业项目投资分析的财务指标知识点二：盈利能力指标（常考点）（一）静态指标1．现金回报率现金回报率是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。

税前现金回报率=（净运营收益-还本付息后的净现金流量）/投资者的初始现金投资税后现金回报率=税后净现金流量/投资者的初始现金投资例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8／20×100%=14%；如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2／20×100%=11%。

现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。

2．投资回报率投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。

3．静态投资回收期静态投资回收期（），是指当不考虑资金时间价值时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

（二）动态指标1．净现值净现值（npv)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是物业项目财务评价中的另一个重要经济指标。

如果npv大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

如果npv小于0，则项目不可接受。

2．内部收益率内部收益率(irr)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

当irr大于i c时，则认为项目在财务上是可以接受的。

如irr小于i c，则项目不可接受。

3．动态投资回收期动态投资回收期(p b)，是指当考虑资金时间价值时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。

在项目财务评价中，动态投资回收期(p b)与基准回收期(p c)相比较，如果p b≤p c，则经营项目在财务上是可以接受的。

知识点三：清偿能力指标（轮换考点）1．借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

2．偿债备付率偿债备付率(debtcoveragerati0,dcr)，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

其计算公式为：偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。

偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。

对于一般物业投资项目，该指标值应该大于1.2.当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。

该指标的计算对经营性物业非常重要。

3．资产负债率资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量项目清算时保护债权人利益的程度。

其表达式为：例：（2013）下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（bde）a.投资回报期b.借款偿还期c.财务净现值d.资产负债率e.偿债备付率第二章投资分析技术与房地产评估第三节物业的价值、价格及其影响知识点一：物业价格的特征（常考点）物业价格与一般物品价格的共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示；(2)都有波动，受供求因素的影响；(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。

物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的五个特征：1．物业价格受区位的影响很大由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。

最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。

距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。

由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

2．物业价格实质上是物业权益的价格物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。

实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别。

3．物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4．物业价格形成的时间通常较长由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。

5．物业价格容易受交易者的个别因素的影响物业由于具有独一无二的特性，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。

知识点二：物业价值和价格的常见种类（必考点）（一）投资价值和市场价值投资价值一词有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。

这里所讲的投资价值指的是后者。

在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

（二）成交价格、市场价格和理论价格1．成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易的价格。

成交价格是一个已经完成的事实。

成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。

2．市场价格市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。

3．理论价格真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

（三）现房价格和期房价格现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。

如下表：物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。