投资性房地产中公允价值的应用.docx
公允价值在投资性房地产中的应用
现率难确定等 问题。所以公允价值难 以确定 ， 获取公允 价值信息的成本较高。 （ ） － 公允价值计量对公司业绩影 响较大 公允价值在投 资性 房地产的应用有 助于真实地反 映房地产 资产 的价值。企业采用公允价值核算后 ， 不再 对投资性房地产计提折旧和减值准备 ， 期末公允 价值与 账面价值 的差额直接计入 当期损益 。 我国 目前房地产市 场还不够稳定 、 规范 ， 房地产价格波动较大 。 房地产市场
价格波动有多大 ， 房地产公 司的净利润和净 资产 的波动
关 信息 ， 还可结合 自身对未来 房地产市场 的判 断 ， 更加 科学 、 理性地进行投资决策。
（ ） － 采用公允价值计量模式能改善资本结构 ， 提高
企业 的融资能力
投资 睦房地 产采 用公允价值进行后续计 量对企业
就有多大 。 公司业绩的大幅波动 ， 容易引起投资者 、 债权
一
计准则情况 的分析报告 》在 １７家上市公 司中 ， ， ５０ 存在投 资性房地产 的有６０ 。这些公司绝大多数对投资性房 ３家 地产采用 了成本计量模式。 中只有 １家上市公 司采用 其 ８ 公允价值对投资性房地产进行后续计量 ， 占此类业务 仅 公司的２８％。笔者认 为上市公司冷淡公允价值有 以下 ． ６
房地 ห้องสมุดไป่ตู้中的应用
姚 振 飞 随着 我国经济发展和投资观念 的转变 ， 将房地 企业
产作为一种投资手段逐渐成 为一种普遍 的经济现象 ， 房 地产市场迅速发展。鉴 于投资性房地产具有高收益 、 高 风险的特征 ， 财政部于２０ 年２ ０６ 月发布 了《 企业会计准则 第３ 号——投资性房地产》 准则规定投资性房地产应当 。 按照成本进行初始确认 和计量 ， 在后续计 量时 ， 足特 满 定条件的情况下也可以采用公允价值模式计量。 公允价 值在我国的研究和应用进入 了一个 崭新 的阶段 ， 它也是 当前备受瞩 目的一个会计热点话题 。
试论公允价值在投资性房地产中的应用
试论公允价值在投资性房地产中的应用1. 公允价值的概念和意义公允价值是指在合理、充分、公开的市场上可以交易的价格，应当是市场参与者在执行一项交易时所认为的公正价格。
在投资性房地产的领域中，公允价值的意义非常重要。
通过对投资物业的公允价值的审慎评估，可以为资产管理、投资决策、市场预测和财务报告等提供更可靠的依据。
此外，公允价值的确定在税务、评估和金融等相关领域也有着重要的应用。
2. 公允价值的主要应用方法(1)市场比较法：通过比较市场上类似房地产的销售价格，来确定该物业的公允价值。
(2)成本法：根据物业的重建成本、修建成本和维护成本等因素来确定物业的公允价值。
(3)收益法：考虑物业的收益水平，并以现值为基础来确定物业的公允价值。
(4)资产负债法：考虑物业的资产负债表上的价值和市场价值的差异，以此来确定其公允价值。
(5)折旧法：考虑物业的折旧因素，如经济陈旧、物理陈旧或功能陈旧，来确定物业的公允价值。
3. 公允价值在投资性房地产中的重要性(1)更准确的投资评估：通过对投资物业的公允价值的审慎判断，可以更准确地进行投资评估，建立可靠的投资组合，达到最佳投资回报。
(2)更好的资产管理和资产负债控制：了解投资物业的公允价值，可以帮助资产管理人员更好地控制资产负债，通过房地产的买卖等操作，实现资产的最大化。
(3)更为有力的市场预测：通过对投资物业的公允价值的判断，可以更准确地预测市场走势，预测未来的投资机会。
(4)更完整的财务报告：通过对投资物业的公允价值的认定和报告，可以更准确地反映公司的财务情况，给投资者提供更全面的财务信息。
4. 公允价值确定的难点(1)市场数据短缺：如果没有足够的市场数据，就很难准确地确定公允价值。
(2)通货膨胀和经济波动：在高通胀和经济波动的背景下，物业的公允价值变化很大，很难确定。
(3)物业的类型和地理位置：不同类型和地理位置的物业公允价值差异很大，需要注意。
(4)投资目的的不同：不同的投资目的，可能需要不同的公允价值评估方法，需要加以区分。
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析【摘要】本文针对公允价值模式在投资性房地产中的应用进行了深入分析。
首先介绍了公允价值模式的基本原理，然后探讨了其在投资性房地产中的具体应用，包括优势分析和局限性。
随后通过案例分析展示了公允价值模式的实际应用效果。
结论部分讨论了公允价值模式在投资性房地产中的实际应用意义和未来发展趋势，最终对研究进行了总结。
本文旨在为投资者和决策者提供有益的参考，促进公允价值模式在投资性房地产中的更广泛应用。
【关键词】关键词：公允价值模式、投资性房地产、应用分析、优势、局限性、案例分析、实际应用意义、未来发展趋势、结论1. 引言1.1 背景介绍投资性房地产是指为获取租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产。
随着国民经济的发展和城市化进程的加快，投资性房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
由于投资性房地产具有较高的风险和复杂的价值评估体系，给投资者带来了不小的挑战。
本文旨在分析公允价值模式在投资性房地产中的应用情况，探讨其优势和局限性，并通过案例分析来进一步验证其实际效果。
通过对公允价值模式的研究，可以为投资性房地产领域的专业人士提供更多的参考和借鉴，促进该领域的健康发展。
1.2 研究目的本研究的目的是探讨公允价值模式在投资性房地产中的应用情况，分析其在该领域中所起到的作用和优势。
通过对公允价值模式的基本原理进行梳理和阐述，深入剖析其在投资性房地产中的具体应用方式和效果。
本研究还将对公允价值模式的优势进行详细分析，以及探讨其局限性及可能存在的问题。
通过案例分析，进一步验证公允价值模式在投资性房地产中的实际运用情况和效果。
最终旨在揭示公允价值模式在投资性房地产领域中的实际意义，并展望其未来的发展趋势和应用前景。
通过本研究，希望能为投资性房地产领域的相关研究和实践提供参考和借鉴，推动该领域的发展与完善。
1.3 研究意义本文旨在探讨公允价值模式在投资性房地产中的应用分析，其中研究意义主要体现在以下几个方面：公允价值模式在投资性房地产中的应用将有助于提高投资者对房地产市场的透明度和有效性。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用【摘要】公允价值计量模式在投资性房地产中的运用是当前研究的热点之一。
本文首先介绍了公允价值计量模式的基本概念，然后探讨了投资性房地产的特点。
接着分析了公允价值计量模式在投资性房地产评估中的优势，并通过案例展示了其在实践中的应用。
还剖析了公允价值计量模式在投资性房地产中存在的局限性。
总结了公允价值计量模式在提高房地产估值准确性和透明度方面的实际应用意义，并展望了未来的研究方向。
通过本文的研究，可以更好地理解公允价值计量模式在投资性房地产中的作用，为相关领域的研究提供参考和启示。
【关键词】公允价值计量模式、投资性房地产、评估、优势、应用案例、局限性、实际应用意义、未来研究方向、总结。
1. 引言1.1 背景介绍在这样的背景下，研究公允价值计量模式在投资性房地产中的运用意义重大。
本文将从公允价值计量模式的基本概念入手，探讨其在投资性房地产评估中的优势和应用案例，同时也会分析其局限性，最终总结其在投资性房地产中的实际应用意义，并展望未来的研究方向。
通过对公允价值计量模式的深入研究，有助于提升投资者对投资性房地产的理解和决策能力，推动房地产市场的健康发展。
1.2 研究目的研究目的是通过探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的运用，深入了解其在实践中的应用和效果。
具体来说，研究目的包括以下几个方面：通过分析公允价值计量模式的基本概念，揭示其在投资性房地产评估中的作用机制和原理，为后续的案例研究提供理论支持。
通过分析公允价值计量模式在投资性房地产中的优势和局限性，全面评估该模式在实际操作中的优缺点，为投资者和评估师提供参考依据。
通过归纳总结公允价值计量模式在投资性房地产中的实际应用意义，并展望未来研究方向，为相关领域的进一步研究和实践提供借鉴和建议。
1.3 研究意义公允价值计量模式在投资性房地产中的运用具有重要的研究意义。
随着房地产市场的不断发展和金融环境的变化，传统的成本模式可能无法准确反映投资性房地产的真实价值，而公允价值计量模式可以更加客观、全面地评估投资性房地产的价值，有助于提升投资者对资产的决策水平。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是指根据市场价格来确定资产价值的一种计量方法。
在投资性房地产中，公允价值计量模式的运用具有重要意义。
本文将从公允价值的概念、计量方法、运用和优势等方面进行探讨。
一、公允价值的概念公允价值是指在交易参与者之间可以自愿达成的交易中，当事人在知情、经过交易的愿望和可交易的条件下，基于市场上经常发生的交易活动，所能获得的当前市价。
在投资性房地产中，公允价值即指某一投资性房地产在市场上的估值。
二、公允价值的计量方法公允价值的计量方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。
市场比较法是根据市场上相似房地产的交易价格来确定被估价房地产的价值。
成本法是根据建筑物的重建成本和土地的市场价值来确定被估价房地产的价值。
收益法是根据房地产未来的收益情况来确定被估价房地产的价值。
三、公允价值在投资性房地产中的运用公允价值在投资性房地产中的运用主要有两个方面。
公允价值可以作为决策参考。
投资者可以根据投资性房地产的公允价值来评估其投资收益和风险，并作出是否购买或出售的决策。
公允价值可以作为评估工具。
公允价值的计量结果可以用作房地产公司的财务报告和企业评估等方面，为投资者和利益相关者提供有关房地产价值和公司财务状况的信息。
四、公允价值计量模式的优势相比于历史成本模式，公允价值计量模式具有许多优势。
公允价值能够更准确地反映资产的真实价值。
由于公允价值是根据市场价格确定的，因此可以更准确地反映投资性房地产的价值。
公允价值能够更及时地反映市场变动。
由于公允价值是根据最新市场价格确定的，因此可以更及时地反映市场的变动。
公允价值能够提高资产的流动性。
投资性房地产的公允价值可以为投资者提供一个参考价格，从而提高投资者的交易能力。
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析1. 理解公允价值模式公允价值指的是在正常市场条件下，买方与卖方在交易中能够达成一致的价格。
公允价值模式是一种估值方法，它将资产或负债的公允价值作为评估依据，而不是根据其历史成本或未来现金流量估值。
在投资性房地产中，公允价值模式能够为投资者提供更准确的估值信息。
2. 公允价值模式在投资性房地产估值中的作用公允价值模式在投资性房地产估值中起到了重要的作用。
公允价值模式能够精确、全面地评估资产或项目的价值，为投资者提供准确的投资决策依据。
公允价值模式能够及时地反映市场的变化，帮助投资者及时做出调整。
公允价值模式能够提供公正、客观的评估结果，减少主观因素的干扰。
3. 公允价值模式在投资性房地产估值的具体应用(1) 准确估计资产价值：公允价值模式在投资性房地产中的一个重要应用是准确估计资产的价值。
通过考虑市场因素和交易条件，以及相关的数据和指标，公允价值模式能够给出一种最为准确的资产估值结果。
(2) 反映市场变化：投资性房地产是一个动态变化的市场，公允价值模式能够及时地反映市场的变化。
通过与市场价格进行比较和分析，公允价值模式能够帮助投资者及时调整投资策略，以适应市场的变化。
(3) 风险管理工具：公允价值模式还可以作为风险管理的工具。
通过对投资性房地产的公允价值进行评估，投资者可以了解资产的风险特征，并采取相应的风险管理措施。
当公允价值下降时，投资者可以考虑减少投资，以降低风险。
(4) 决策支持工具：公允价值模式还可以作为投资决策的支持工具。
通过评估投资性房地产的公允价值，投资者可以对不同的投资机会进行比较和分析，从而做出更加明智的决策。
(5) 投资评估和报告：在投资性房地产中，公允价值模式还可以用于投资评估和报告。
投资者可以通过公允价值模式来评估投资的回报率和风险水平，并在投资报告中向利益相关者提供相关的信息和分析。
4. 公允价值模式的局限性尽管公允价值模式在投资性房地产中具有重要的应用价值，但也存在一定的局限性。
公允价值在投资性房地产中的应用分析
关键词 ： 允价值 ； 资性房地产 ； 公 投 存在 问题 ； 建议
摘 要： 新会计准则规定 了投 资性房地产后续计量可 以采用公允价值计量模式。公 允价值 计量本 身有其存 在 的必要性 ， 只有少数投资性房地产企业采用公允价值。公允价值 计量有历史 成本无 法比拟 的优点 ， 同时 但 但 存 在一些不利 因素阻碍 公允价值在投资性房地产 中的应用。我们 对公允价值 计量在投 资性房地产应用 中的优 点及存在 的问题进行分 析， 并提 出可行 性建议。
情况下也可以采用公允价值模式计量。公允价值在我
国的研究 和应 用进 入 了一 个 崭新 的 阶段 ， 它也 是 当 前 备 受瞩 目的一个会计 热点话题 。
投资性 房地 产 中 引用 了公 允 价值 计 量 模 式 ， 现 体 了国 内会计 准则 和 国 际会 计 准则 的趋 同 ， 适 应 了我 也
一
内的大幅度升值 ， 从而改变资本结构 ， 有利于企业的进
一
步融资。例如 ， 某企业 ２０ ０７年投资性房地产账面价
值 １ ， ０万元 ，０８ 房地产交 易价格上涨 ６ ， 该 ００ ０ ２０ 年 ％ 则 企业公允 价值 变动损 益 ６０万元 。这部 分被 计 入净 利 ０ 润 ， 高 了企 业的净 资产收 益率 和每股 收 益 ， 提 增强 企 业
中 图分 类 号 ：８２４ Ｆ ３ ．８ 文献标识码 ： Ａ 文 章编 号 ：６ ２— ７５ ２ １ ） ３— ０ ６— ２ １７ ４ ５ （０ ０ ０ ０５ ０
随着 我 国经 济发 展 和 投资 观 念 的转 变 ， 业 将 房 企 地产作 为 一种 投 资 手 段 逐 渐 成 为 一 种普 遍 的 经 济 现 象 ， 地产 市场 迅 速 发展 。鉴 于投 资 性 房地 产 具 有 高 房 收益 、 风 险 的特征 ， 了顺应 我 国经济 发 展 潮流 ， 高 为 财 政 部于 ２０ ０６年 ２ 月发 布 了《 业会 计 准则 第 ３ 企 号一 投 资性房地 产》 。准则 规定 投 资 性房 地 产 应 当按 照 成 本 进 行初始 确认和计 量 ， 续 计量 时 ， 足特 定 条件 的 在后 满
公允价值模式在投资性房地产中的应用
成 本 及 累计 公允 价 值 变动 ， 允 价值 与 原账 面 价值 的差 额 公
计 入 “ 允价 值 变动损 益 ” 。 公 中
来 获得 的 租金 收益 和相 关现 金 流量 的现 值计 量 。 总 体 来 说 ，在 购 买或 建 造 投 资性 房 地 产 的 初 始 计 量 时 ， 允 价 值 模式 与成 本 模 式 是 相 同 的 ， 不 过 在 账 户 设 公 只 置 匕， 本模 式 需 设 置 “ 资 性 房 地 产 ” 户 ， 公 允 价 值 成 投 账 而
加 “ 他 业 务 收 入 ” 同 时增 加 当期 营 业 成 本 ， 转 原 投 资 其 ， 结
性 房 产 的 成本 、 累计 公 允 价 值 变 动 ， 存 在 原转 换 日计 若
入 所有 者权 益 的金 额 ， 也一 并结 转 。
二 、 允 价 值计 量在 投 资性 房 地产 应 用 中存 在 的 问题 公 ２０ ０ ９年年 报统 计 显示 ， ７０家 拥有 投 资性 房 地 产 的 近 ０
模 式却 需 要 在 “ 资性 房 地产 ” 户 下 设置 “ 投 账 成本 ” 公 允 与“ 价 值变 动 ” 个 明细科 目。 两 （ ） 续计 量 二 后
４采 用 公允 价值 计 量 的投 资性 房 地产 的处 置 。处 置采 ．
用 公允 价 值计 量 的 投 资性 房地 产 时 ， 按实 际 收 到 的金 额 增
地 产 的现 行市 场 价 格 。其 二 ， 法 取 得 同类 或 类似 房 地 产 无 的市场 价 格 的 ， 参 照活 跃 市场 上 同 类或 类 似 房地 产 的 最 应
２ 投资性 房 地 产转 换 为采 用公 允 价值 进行 后 续计 量 ． 非
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投资性房地产中公允价值的应用随着我国资本市场及市场经济的发展，我国房地产市场价格也随之不断变化。
使用历史成本计量模式无法根据市场变化反映投资性房地产的现时价格，比较之下，公允价值计量模式可以根据房地产市场价格及时调整投资性房地产的账面价值，因此可以更准确地反映投资性房地产价格水平的变化。
于是顺应时代的发展，我国财政部于20XX 年发布新企业会计准则如投资性房地产准则(CAS3)，并在其中引入公允价值计量模式。
CAS3中明确规定企业有在投资性房地产中选择公允价值进行计量的权利。
准则刚出台时，专家曾预测多数上市公司将选择使用公允价值计量模式。
然而十年过去了，经过统计发现实际应用中选择对投资性房地产使用公允价值进行后续计量的企业数量很少。
一、投资性房地产公允价值计量的国内发展现状
我国正式开始实施投资性房地产准则是从20XX年1月1日起，到如今已12年。
自准则颁布之日起，专家即预测公允价值计量模式将在大多数拥有投资性房地产业务的上市公司中得到普遍推广，但实际情况却有所不同。
由表1数据可知20XX年仅发A股的境内上市公司共有1570家，这些上市公司中有投资性房地产业务的共有630家，其中有612家公司使用历史成本模式进行计量，占比97．14%，使用公允价值进行计量的公司有18家，占比2．86%。
20XX年仅发A股的境内上市公司共有3034家，这些上市公司中有投资性房地产业务的共有1305家，其中有1236家公司使用历史成本模式进行计量，占
比94．81%，使用公允价值进行计量的公司有69家，占比5．29%。
从统计数据可以清楚看到，各项指标都在逐年增加，但使用公允价值计量模式的企业数量增长十分缓慢。
除增长速度缓慢之外，通过对财务报告研究还发现我国使用公允价值进行计量的公司中绝大多数没有在年报中披露公允价值的确定方法。
由此可见上市公司对于公允价值的计量和披露十分随意。
二、公允价值在我国投资性房地产中应用中存在的问题
(一)公允价值应用限制条件多在我国，企业选择公允价值计量模式，必须满足多项前提条件，准则中规定只有当企业持有的投资性房地产存在相同或类似资产的活跃交易市场，且有证据表明企业可以持续可靠获得该资产在活跃市场的价格信息时，才可以采用公允价值模式。
目前，公允价值评估有三种方法:市场法，收益法和重置成本法。
准则中并未明确规定统一的方法，并且估值时又分可观察和不可观察输入值，十分复杂。
其次，我国房地产市场发展还不成熟，还未形成标准的“主要市场”，大部分公允价值需要由外部评估结果决定，造成企业财务压力大增。
这种严格的使用条件并不利于实现会计要如实反映经济现实的初衷。
其次，准则对企业选择公允价值计量具有整体性要求，无论企业中有多少投资性房地产，都只能选择一种计量方式进行计量。
有研究指出，部分上市公司不仅在大城市有投资性房地产业务，在一些房地产市场发展相对落后的中小城市也有投资性房地产业务，但由于在中小城市的业务无法满足公允价值的使用条件，依照整体性要求，这些公司同样不能使用公允价值对其他在大城市的业务进
行后续计量。
准则中的规定对此类公司有很大限制。
准则中对选用公允价值计量前提条件的严格规定，虽然体现了在会计准则制定过程中的谨慎态度，但也使企业产生出“公允价值不宜采用”的感觉。
(二)监管不严导致公允价值模式被利用准则规定，企业不仅有选择投资性房地产的后续计量模式得权利，也有决定是否确认公允价值变动损益的权利。
在某些情况下，如主营业务预计会出现亏损时，可以将投资房地产成本计量模式改为公允价值计量模式，使得以前的隐性增值成为公司当前的净利润，并以此弥补为主要业务损失。
再加上由于监管薄弱，一些上市公司可以通过此操作操纵利润，掩盖业绩。
例如冠福现代家用公司连续两年亏损，深交所有权对其股票交易实行退市风险警示，如果其20XX年依然无法盈利将被终止上市。
在此情况下，冠福公司选择利用公允价值进行保壳。
从20XX年1月1日起，冠福公司改变其控股子公司XX五天实业有限公司的投资性房地产的后续计量模式，将原来的历史成本模式改为公允价值模式，通过一系列操作可以产生约1．49亿元的公允价值变动损益。
虽然该公司当年实际经营中未能盈利，但依靠公允价值变动损益产生的差额实现了账面上两千多万的盈利，计入当期损益，成功保壳。
这类企业的目的不仅仅是保壳，也有的是为了获得银行贷款或抬高股价，无论出于何种目的，这种手段都是不正当的，相关部门应加强监管。
(三)公允价值计量中信息披露不充分目前，我国关于信息披露出现最多的问题是披露信息不充分、不及时。
准则中有对公允价值的披露做出了一定的规定。
但经过对上市公司年报及相关资料的研究发现，
部分上市公司在使用公允价值进行计量时并未注明公允价值的确定方法，这种公允价值并不可靠。
部分公司虽然注明了确定方法，但对于其他同样需要披露详细信息的项目未做出披露，如应用到的假设、具体参数等，对于投资性房地产的相关信息如具体的项目，所在的位置等也未曾披露让人怀疑这些公允价值是否公允，投资者也无法根据这些公司提供的资料来判断这些投资性房地产的真实性。
如中冠股份在年报的附注中对投资性房地产的基本情况进行了披露，但这些未能体现出会计信息披露的完整性和准确性，中冠股份财务状况和经营情况受投资性房地产公允价值变动的影响很大，因此企业需要进行全方面、高质量的信息披露，包括投资性房地产的种类、承租方具体信息、单项房地产、地理位置、出租时间公允价值相关情况等一系列内容，然而中冠股份并没有能做到这一点，投资者未能根据企业提供的信息判断其会计信息的真实性，很大程度的降低了会计信息的质量。
在中冠股份20XX年年报附注中明确表示新增投资性房地产是由固定资产转入，原账面价值29890075．39元，转换日公允价值的评估值为97938885．32元，其中68048809．93元的差额扣除所得税后计入其他综合收益，但实际上这部分差额却记录在企业投资性房地产公允价值变动表中的公允价值变动一栏，表格记录与附注信息不一致。
(四)公允价值计量模式的运用指南缺乏在我国20XX年颁布的新会计准则中，有关公允价值计量模式的项目共有21类，但由于缺乏与公允价值运用相配套的法律法规、运用指南和相关指导，使得公允价值计量模式的运用范围有限、使用程度不深。
对于投资性房地产而。