碧桂园项目的成本策划

项目成本策划**公司成本部201*年*月*日第一篇第二篇项目经营目标项目成本策划目录第三篇项目资金策划第四篇成本管控策略项目整体经营指标01•项目基本情况•项目经营指标•项目目标成本一、项目基本情况—项目区位图况宝龙城市广场商圈金鹰聚龙湖商圈城市发展方向往东往南麦德龙商圈项目区位基本情况一、项目基本情况—项目周边配套图周边配套简要说明：①环境配套：紧邻丽都公园，规划小马沟公园…..②教育配套：配套神州路实验小学，南一中…③医疗配套：距离南三院5 分钟车程…④生活配套：配套一期凤凰俱乐部…⑤其它配套：…地质地貌条件简要说明：①特殊高差：…..②土质类别：…③地下水位：…④拆迁内容：…⑤排洪沟渠：…其它成本风险评估：…地块四至现状简要说明：①高压线：…..②光缆电缆：…③待拆建筑：…④补偿事项：…⑤红线外设施需求：…其它成本风险评估：…城市划分项目属性是否利润达占地面积(m2)21919容积率 4.07绿地率建筑面积(m2)123759可售面积(m2)84202可售比68.04%示范区主要指标示范区占地(m2)4138.56示范区容积率0.32示范区建面(m2)1326主要经营指标总目标成本(万元)383413.1146净利润72499.86净利润率15.90%主要开发节点拿地日期开工日期开盘日期□完全达标 □基本达标 □ 不达标主要规划指标□一二线城市□三四线城市□是 □否 劳斯莱斯项目 □是 □否 建筑理念做地产劳斯莱斯利润 □一二线整体净利润不低于8% □别墅毛坯净利润不低于12% □三四线整体净利润不低于10% □不满足别墅净利润要求□不满足整体净利润要求展示区一、项目基本情况—开发节点XXX项目/期区主要开发节点（计划）序号项目/期区名称开工时间桩基完成日期开盘日期竣工日期交楼日期备注二、项目竞品分析—竞品概况配套类型名称距离（KM ）车程（分钟）生活**商场交通机场高铁/火车站政府**区政府学校最好幼儿园最好小学本案竞品A 竞品B竞品C竞品D竞品A:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品B:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品C:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品D:竞品简介：占地*亩，总建筑面积*m2,开盘时间为*年*月*日，**户型与我司**户型形成竞争，主力户型去化情况竞品分析中竞品最多四个，1个当地最好竞品，一个距离最近竞品，2个售价或配置相似竞品，在区位图中标注出于本案距离二、项目竞品分析—竞品分析汇总项目名称竞品项目坤山集团************对比指标规划指标概要占地面积建筑面积容积率产品方案概要主力产品交楼标准洋房独栋双拼…售价水平洋房独栋双拼…主要卖点差异分析主要大宗资产商业商业配比商铺定价商业去化率车位车位配比车位定价二、项目竞品分析—优劣势分析S WT优势Strengths1、项目所在**市经济开发区，价值洼地；2、紧邻**河，自然景观、环境优美；3、在当地品牌知名度得到市场认可；4、交通中心日益增加路线往返市区；5、业主基数大。

机会Opportunities1、**市东进发展的桥头堡；2、近期将高铁及轻轨规划的日渐清晰，将给项目带来巨大机会；威胁Threats1、南面垃圾焚烧厂对项目影响；2、北面物流园3、地块上方高压线距用地20米O 劣势Weaknesses1、项目暂时无大型商业配套；2、**沙田河污染；三、经营指标概览可售单方可售面积：可售面积：84202差异成本金额（万元）可售单方（元/m2）成本金额（万元）可售单方（元/m2）方案－投资一、项目计划总收入455912.9754145.1554145.15二、项目计划总成本383413.1145534.9245534.92开发成本297851.7335373.4735373.47期间费用25272.583001.423001.42税金1436122.194289.944289.94所得税24166.622870.082870.08三、计划利润总额96666.4811480.3111480.31四、销售毛利率21.20% 2.52% 2.52%五、销售净利润率15.90% 1.89% 1.89%六、亩产净利润2205.09261.88261.88七、土地获利倍数0.000.00八、资金回正周期0.000.00九、自有资金回报率0.000.00项 目投资版目标成本方案版目标成本投资版方案版1销售净利润率15.90%－投资版方案版1规划指标（可售面积）84202.002销售价格（销售均价）54145.1483其他（面积赠送、物业维修）4项目自评投资版方案版1规划指标（建筑面积）118759.002产品定位（毛坯改精装修等）3成本漏项4价格因素5其他（赶工费、物业前期介入费等）6项目自评四期望销售净利润率销售均价是否可控三开发成本调整原因项目指标涉及金额（万元）开发成本是否可控涉及金额（万元）二销售收入调整原因项目指标涉及金额（万元）项目指标一利润率变动情况三、经营指标-收入分析一、影响因素累计金额：可售单方可售面积：可售面积：84202差异成本金额（万元）可售单方（元/m2）成本金额（万元）可售单方（元/m2）方案－投资一、项目计划总收入455912.9754145.1554145.15二、项目计划总成本383413.1145534.9245534.92开发成本297851.7335373.4735373.47期间费用25272.583001.423001.42税金1436122.194289.944289.94所得税24166.622870.082870.08三、计划利润总额96666.4811480.3111480.31四、销售毛利率21.20% 2.52% 2.52%五、销售净利润率15.90% 1.89% 1.89%六、亩产净利润2205.09261.88261.88七、土地获利倍数0.000.00八、资金回正周期0.000.00项 目投资版目标成本方案版目标成本小计（万元）超豪（毛坯）超豪（毛坯）00.00双拼(毛坯)双拼(毛坯)000.002YJ140高层(装修)YJ140高层(装修)8130250000406510.0030.0040.0050.006底商底商29007000020300.007地下停车位地下停车位84529102.972459.28序号投资版方案版产品名称面积销售单价产品名称面积销售单价小计1三、经营指标-权重及货值分析业态可售面积可售单方售价净利率货值特殊业态货值占利润比（货值/净利润）双拼别墅 / / / / /高层洋房81,302.00 41,455.56 50,000.00 0.17 406,510.00公寓 / / / / /底商2,900.00 71,981.34 70,000.00 -0.03 20,300.0028%非人防地下室 23,125.00 7,824.07 9,210.53 0.15 21,299.3429%人防地下室8,986.008,238.778,684.210.057,803.6311%项目净利润72499.8670%2%20%0%89%4%5%2%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%高层洋房底商非人防地下室人防地下室业态可售面积权重业态货值权重四、项目目标成本-成本变动（对比投资版）分析投资版目标成本方案版目标成本差额对利润的影响建面：建面：(方案-投资）(差额/投资目标成本)面积价格装修标准漏项其他项目开发总成本383,413383,4130.00%一开发成本0298,855298,855001土地成本224,077224,0770.00%2行政事业性收费与前期工程费用7,2927,2920.00%3主体建筑安装工程费59,29559,2950.00%4景观环境工程1,5341,5340.00%5社区管网工程3,5853,5850.00%6公共配套设施9569560.00%7工程建设其他费用8798790.00%8开发间接费用1,2381,2380.00%二期间费用024,26924,269001营销费用13,67713,6770.00%2管理费用1,4741,4740.00%3财务费用9,1189,1180.00%三税金36,12236,1220.00%序号项 目影响成本因素的涉及金额（万元）数字保留两位小数点，靠右对齐专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元专项成本变动分析：1、2、3、4、5、较投资版成本变动金额：万元建筑 面积：建筑 面积：123759成本金额（万元）建筑单方（元/㎡）成本金额（万元）建筑单方（元/m2）方案－投资总建筑面积项目总成本383413.1130980.6230980.621土地成本224077.4418105.9518105.952行政事业性收费与前期工程费用7292.18589.22589.223建造成本0.000.0066247.915352.985352.983.1主体建筑安装工程费59294.564791.134791.133.2景观环境工程1533.72123.93123.933.3社区管网工程3585.34289.70289.703.4公共配套设施955.6077.2177.213.5工程建设其他费用878.6971.0071.004开发间接费用1237.59100.00100.005营销费用13677.391105.161105.16建筑单方差额序号项 目投资版目标成本方案版目标成本项目成本策划内容02•项目产品成本策划•前期工程成本策划•销售展示成本策划•建造成本适配策划•专题方案成本策划一、项目产品成本策划—产品方案规划一、本项目是否进行方案调整（和投资版比较）？□是□否二、若是，本项目方案调整动因分析？1.原因概述：2.产品方案调整对销售收入影响：3.产品方案调整对开发成本影响：4.产品方案调整对利润率影响：5.装修溢价（投入产出）说明：建筑面积售价净利润利润率建筑面积售价净利润利润率一超豪0.000.000.000.00%双拼0.000.000.000.00%联排0.000.000.000.00%洋房高层83748.0050000.0069468.0017.09%底商2900.0070000.00-574.59-2.83%商业街0.000.000.000.00%综合楼0.000.000.000.00%二0.000.000.000.00%0.000.000.000.00%三23125.009210.533206.1715.05%8986.008684.21400.275.13%四0.000.00地下室车库人防车库架空层车库公建配套物业学校幼儿园产品方案投资版方案方案版方案酒店医院综合楼商业车库销售物业别墅商业自持物业一、项目产品成本策划—规划指标主要指标文件（拿地协议）指标要求项目实际指标容积率绿地率建筑密度车位配比地上车位配比102商业配比人防车位可售一、项目产品成本策划—规划指标分析容积率成本方案项目指标或方案说明1容积率是否最大值拿地条件项目实际2后期优化方案措施成本金额可售率对成本影响分析项目指标或方案说明1可售面积拿地阶段项目实际2可售率拿地阶段项目实际3非可售面积地下室配套设施酒店自持商业其他4后期优化方案措施成本金额亩m2单位单位建筑面积比例%m2 5,000.00100%m2 -0%m2 2,000.0040%m2 -0%m2m2 -0%m2m2 -0%m2m20%m2单位建筑面积比例%非人防m2m2 -100%人防(异地建设费__元/m2）m2m2 -0m2 -0m2m2单位建筑面积地上地下比例%m2m21237599164832111100%m2m2 -m2m2866480m2总建筑面积指标电房和发电机房持有物业建筑面积水泵房销售物业建筑面积消防控制室架空层（不计容）地质情况溶洞多 口 湿陷性黄土 口 持力层深度（ ）m 医疗用房社区用房8986其中物业用房抗震等级员工宿舍风荷载其中规划地上面积91648物业配套建筑面积规划地下面积23125总物业配套面积红线外景观面积（绿化/景观）//医院规划总建筑面积123759邮局容积率（建议报建时为一个区间，如≥1并≤2.5，便于修改）4.07总公建配套面积其中独立会所地下面积是否计入容积率是口否口活动中心绿化率幼儿园其中红线内景观面积（绿化/景观）//学校规划总占地面积21919.00项目可售率0.68规划及报建指标协议值设计值公建配套设施注：本规划指标为编制本报告时最新指标概念规划负责人：本版本规划时间：内部资料、严格保密规划用地指标32.88项目实际容积率 4.07一、项目产品成本策划—规划指标分析仅为填写示例地下室成本方案方案说明1政府文件户配比面积配比车位配比拿地条件户配比面积配比车位配比项目实际户配比面积配比车位配比2地上车位数/总车位数3地下车位单个面积4地下室柱网布置建议7.8*8.15地下室车位平面布置停车数量最大化6地下室形状是否规整建议规则方正7地下室车道宽度满足规范要求即可8地下室出入口个数建议尽量少9后期优化方案措施成本金额单位建筑面积层数备注比例%设计值政府要求比例%m20100%845100%m2 -地面车位数0地上建筑面积m2首层架空车位数地下建筑面积m2停车楼停车数m2地下非人防车位数609地上建筑面积m2人防车位数236地下建筑面积m2别墅车位m2 -洋房车位地上建筑面积m2通廊式住宅车位地下建筑面积m2宿舍车位m2幼儿园车位m2学校车位单位建筑面积其中地下套数比例%商业车位m286648酒店车位独栋别墅m2 -医院车位双拼别墅m2 -地面车位0联体别墅m2 -首层架空车位坡地别墅m2停车楼停车位叠拼别墅m2 -地下非人防车位38洋房≤6层m2人防车位387层<洋房≤11层m2 1.0311层<洋房≤18层m211.80%18层<洋房≤100米m2洋房>100米m2 83,748.0082096.65%填方挖方通廊式住宅（ ）层m2宿舍（ ）层m2临水20供水427底商m2 2,900.003.35%临电20强电商业街m2高压线迁移0暖通0综合楼m2弱电光纤煤气287市政配套费用（万元）商业别墅单个车位面积洋房总车位配比系数道路占地面积比(建议<25%）土方量工程m 3（建议内部平衡指标）医院其中幼儿园学校销售物业建筑面积总销售面积持有物业建筑面积车位配比方案总持有面积总车位数（个）酒店其中其中综合楼其中二、前期工程成本策划—行政事业性收费政府收费政府减免政府返还合计金额（最新已落地）合计金额（最新已落地）减免费用名称：减免费用金额：减免费用依据：政策是否落地：返还费用名称：返还费用金额：返还费用依据：返还是否落地：法律文件过程追踪行政收费总额：前三收费主项：后续节控措施：必须缴纳合计金额（最新已落地）附：行政性收费一览表二、前期工程成本策划—前期工程费累计涉及成本金额：1.三通工程：2.场地平整与土石方：3.临时设施：4.勘测丈量：5.规划设计：前期工程费用二、前期工程成本策划—基础设施及配套基础设施及配套专项分析1.政府出让土地时强制要求建设工程（内容及金额）红线内：红线外：2.需我司自行配建的工程设施成本（内容及金额）自来水厂或污水处理站（或水接驳至红线）：自行建设变电站（或电接驳至红线）：自行建设燃气站（或气接驳至红线）：自行建设供热站（或暖接驳至红线）：自建道路桥梁：其他自建设施：累计涉及成本金额：三、示范区成本策划总成本计划收入备注说明（万元）（万元 )（实体/临建，或后期用途）硬装4000软装4000硬装3000软装3000345 -67800180083338.5650096207.84554.41011=总收入—成本总投入（万元）12示范区成本后期分摊说明2样板房室外园建室外绿化(如有，请区域补充)建造成本标准（元/m2）配置标准1综合楼800示范区成本策划建筑面积／占地面积(m2)示范区商业526示范区别墅恒温泳池室外泳池示范区洋房示范区成本自负盈亏说明样板间别墅样板间洋房样板间临建样板间货值（万元）货值占净利润比示范区样板间分析：示范区盈亏分析：临建样板间货值：按照临时样板间成本填写；临时样板间货值占净利润比=临时样板间成本/项目净利润四、建造成本适配策划-建造成本经济指标双拼别墅洋房（多层和小高层）高层洋房底商对标项目1对标项目2对标项目3基础土石方建筑面积基础工程建筑面积00350350地下室结构及粗装修建筑面积0000地下室安装工程建筑面积地上建筑单体结构及粗装修工程建筑面积001310.701603.20外立面装饰工程装饰面积00307.501350公共部位装修工程装修面积00232.650门窗工程门窗面积00299.57220栏杆工程延米0076.50地上建筑单体安装工程建筑面积00468.60178.89室内精装修装修面积002100.000.00小 计建筑面积园建工程园建面积0040.1441.35绿化工程绿化面积0055.9857.66其他（小市政、小品及其他）建筑面积0070.7972.92小计建筑面积计算依据及方案说明建造标准《建筑面积单方(元/m2)》成本科目成本项目计算依据对标项目建造标准《建筑面积单方(元建安成本景观环境工程填写须知（正式上报时，此须知删除）:➢“小计”项不是前述各行简单加和，应为对应目标成本中该业态的建安成本值；➢地下室结构及粗装修和地下室安装工程勿漏填。