俊发城羊肠大村市场定位报告及产品建议书
河畔俊园湾流海市调报告
市调报告
目录
河畔俊园 项目产品 项目定位 项目推广及营销 项目小结
俊发介绍
规划
项目定位
项目推广
项目介绍
产品
价格定位
项目营销
项目指标
客群定位
项目区位
项目四至
项目配套
项目现状
河畔俊园
俊发介绍
1998年，俊发地产有限责任公司创办于云南，拥有国家房地产开发一级开发资质， 2007年公司经港资企业股权并购成为台港澳法人独资企。 俊发以"品质筑就生活"为理念，致力于成为城市发展贡献者，成就万千家庭的幸
项目配套
国房地产百强企业成长性top10"榜单。 2012年，公司销售额突破100亿元，位列"2012中国房地产企业百亿销售榜"第52 位，公司发展再上新的台阶。
项目现状
河畔俊园
俊发介绍
本项目位于昆明市官渡区，毗邻滇池和湿地公园，北边与宝象河紧紧 相邻， 是历史形成的泄洪地带，属于昆明主城区及呈贡新城中间过渡地区， 具备城市与生态发展的重要战略意义，以广福路连接主城区， 约45分钟车
区位、配套、物业类型来阐述给客户的生活状态
项目定位
项目定位
价格定位
客群定位
目前预计在8000-9000元㎡之间
项目定位
项目定位
价格定位
客群定位
改善客户较多，集中于35-45岁之间。 其次是刚需客户，主要是购买婚房或者家庭资金实力较好的首次
置业者。
投资客户几乎没有。
项目推广及营销
项目推广
项目营销
绿化率 总户数 车位
项目配套
项目现状
公摊
备注
目前在售A5 A4地块 A2\A3为回迁房不对 外销售。
XXXX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位1
13.70%
350000
300000
15.00%
增速均超10%：
14.00%
368141
12.00%
11.10%
310047
250000
200000
14.10%
16.00%
10.00%
272889
8.00%
222322
150000
6.00%
100000
4.00%
50000
2.00%
生产总值（万元）
持在0.5%上下。根据2010年第六次全国人口普查结果显示，全县常住人口同第五
次全国人口普查的223978人相比，十年共增加了22242人，增长9.93%。平均每年
增加2224人，年平均增长率为0.95%。常住人口主要分布前三名的是鹿阜镇、石
林镇、板桥镇。全县常住人口中，城镇人口为78790人，占全县常住人口的32%，
石林县xxxx项目
市场调研及项目初步定位概念
呈：xxx
解题从石林小昌乐村项目的价值剖析开始
本阶段分四步展开……
项目价值剖析
项目市场分析
项目区位
四至分析
内外分析
摸清家底
本体支撑
旅游发展趋势
现时房地产市
场分析
发展机会 +
+
项目客户定位
石林客户分析
项目的客户定位
锁定客户
市场研究
2007-2010年石林县人均GDP运行态势
18.00%
16.00%
12743
14.00%
12.00%
15020
16.90%
11300
14.64%
俊发投资公司农家乐可行性报告
衢州市龙游县姜席堰“农家乐”项目可行性分析报告上海俊发投资有限公司二〇〇七年十月十二日前言当前，回归自然，走近农家已成为现代旅游业的一条可持续性发展道路。
在全国，吃农家饭、采摘游玩，亲近自然，回归生态，已经蔚然成风。
“农家乐”已成为一种全新的旅游方式为广大旅游爱好者所亲睐。
“农家乐”旅游胜地已经逐渐成为现代都市人重要的度假、休闲、娱乐场所；“农家乐”已被国家农业部列入重点扶持项目，正以一种全新的经济形态促进农村经济发展。
发展“农家乐”旅游资源，可以有力地发挖城乡自然山水、地方特产、民俗风情，为农民带来新的就业机会及增加农民收入，真正的开辟了一条符合中国国情的新农村建设之路。
一、项目概况项目位于浙江省衢州市龙游县姜席堰，临衢江支流灵山港，地理位置得天独厚，依山傍水，离尘不离城，驱车１５分钟可到达县城中心。
项目区域将租用山地300－400亩，其中征用50－100亩进行开发。
项目区依山傍水，景色怡人，人文景观丰富，原汁原味的民俗风情，原始的自然的风光，让人们可尽情领略农家的田园风情。
在这样一个风水宝地，十分适合发展“农家乐”旅游项目的开发，其中将蕴涵巨大的经济效益。
二、项目市场分析项目立项是以新农村建设中的“农家乐”旅游形式进行的，所以，在对项目市场分析的过程中，我们着重就“农家乐”的宏观和微观发展环境方面进行相应的阐述。
（一）、宏观环境分析１、“农家乐”起源于国外乡村旅游“农家乐”顾名思义就是久居城市的居民到农村农家大院休闲娱乐。
“农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，将特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。
同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。
目前，法国、英国、意大利、奥地利、德国等欧洲国家都拥有20000－30000个乡村旅游企业。
仅意大利一国，乡村旅游的从业人数就有2100万人，年收入达到4.3亿美元。
合富辉煌昆明俊发城营销定位报告
北京路延长线
沣源路
内部交通
城市配套
项目区域市政配套有市政公园、盘龙江沿河景观带，周边 商业配套较为落后，教育、医疗配套具有一定的优势，区 域城市属性较好。
市政配套 商业配套 教育、医疗配套
项目周边现有商业配套较 项目周边有昆明十中，昆 紧靠项目北边有田溪公园， 为落后，为自然村基本商 明第一人民医院羊肠片区 依次在向北有黑龙潭公园， 业，无大型集中型商业， 在建。 东边有云南野生动物园， 往南至霖雨路，有沃尔玛 东南向有金殿公园 。 购物中心。
项目位于昆明北部山 水新城区域，行政区 划属于龙泉镇，属于 城市主要发展带，北 靠盘龙区政府，属于 城市近郊区域，客户 感知度较低。 交通区位
距离市中心约10公里 现受于北京城及地铁建 设，受交通制约到达市 区约40分钟。 地块距离长水国际机 场约18公里，距北部客 运站约1公里。 距盘龙区政府为一路 之隔。
闻一多朱自清故居
内部 资源
金汁河
梁思成林徽因故居
西向主要依托长虫山的资源打造成长虫山公园； 北向资源非常丰富，主要资源有黑龙潭公园； 东向有严家山，向东为云南野生动物园
片区内共有历史建筑26处，其中4处市级文物保护单位 6处区级登记不可移动文物、16处推荐历史建筑。
外部 资源
盘龙江，昆明母亲河，目前政府重心 打造江畔景观，已初具规模，是市民 休闲、锻炼身体的理想之地
谨呈：俊发地产
俊发城营销定位报告
二○一三年四月
报告思路
本体条件及目标
区域研究
定位推导
物业功能建议
市场分析 营销策略(一期)
Part 1 本体条件及目标
区位条件
项目本体条件 开发目标及解读
区位条件
昆明某项目营销策划方案Microsoft Word 文档
昆明某项目营销策划方案一、目标1、基于整体资金运作理念，注重整体资金获利能力，本着降低单个项目风险，提高资金使用效果，立足于“高品质、高标准、新形象”的开发思路。
2、本着可持续发展的战略，考虑今后较长时间内的预期资源储备,树立良好的公司形象和社会形象。
3、抢占市场先机，快速回笼资金,实现价值利润最大化。
二、商务业态定位建议（1)．一层为餐饮、金融、家电超市、大药房、电信等；(3）．二楼为图书城；茶室、咖啡厅、酒吧、电玩、网吧等；（4)．三层为桑拿、健身、休闲娱乐、美容院、慢摇吧、KTV等；(5）、四层以上作为昆明市具有标性的高档写字楼;主要为各种贸易公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所、装饰公司、旅行社、保险公司等，具体楼层业态待定；三、市场及目标消费群体综合分析1．市场综合分析：目前市场上的写字楼，多数都已硬件老化、配套缺乏、缺乏品牌、办公环境差,已经不能满足高速发展企业的办公需求，因此昆明市写字楼市场将在以后的几年中，面临的重点是产品升级换代、定位准确及物业品牌提升问题。
随着昆明市经济的发展和城市规划的要求使得昆明沉寂了多年的写字楼市场开始慢慢复苏，加上民宅禁止开公司的相关规定出台，导致了写字楼市场需求进一步扩。
二环路的拆迁扩建政策今后将带动该区域的商业氛围，会使该区域的商业市场逐渐成熟，加上纯写字楼的市场空白以及部份被拆迁户、企事业单位、个体户等、急需寻找新的住所、办公地点、经商场所都将增大该区域商务行业的市场机遇。
2．目标消费群体分析：（1）客户群行业分析:是比较具有现代市场意识的新兴产业中的实力企业，在写字楼里办公的企业，主要是办公面积在200㎡以内的如：商业贸易、服务、IT产业、信息咨询类的企业机构。
（2）客户群对写字楼类型的选择:客户理想中的办公物业是高层的纯写楼，选择的动机是对地理位置、办公环境氛围、和对企业形象价值提升的需要。
（3)客户群对写字楼品质的要求：主要对产品本身，硬件、软件上都不能含糊.特别是大楼的安全性、通风采光、交通便利（车辆出入方便、停车的方便）、物业服务质量等因素。
昆明某城中村项目规划发展建议报告101PPTXX
项目名称 南亚风情第壹城
中央金座 罗曼酒店 奥宸世纪财富中心 万达商业广场 城投绿世界项目 广福商业中心 滇越公园项目
总建面（㎡） 97万 18万 8万 21万 10万 10万 40万 66万
商业总量（㎡） 33万 5万 3万 8万 10万 10万 10万 18万
物业形态组合 住宅+公寓+商业+酒店+写字楼
【区位发展】 项目未来区位属性——中央政务区＆中央生活区
省级行政中心 市区南部交通主干道环线、放射线与轨道交通换乘 交汇节点 城市南移带来财富南移效应 涵盖30万基础人群，辐射100万周边人群 城市最大的逐渐成熟的商住板块 城市最大富人集中区
CPD
Center Politics District
中央政务区
距主城区 4公里
本项目
距滇池 区7公
里
示意绘图，仅供参考
距机场 9公里
距呈贡 新城不 到20公
里
【区位交通】 “城市向南”
连接市中心区
连接市中心区
连接安宁市区 连接呈贡新城
广福路——连接滇池路至呈贡新城 海埂路——连接南三环和广福路至市中心区
环湖东路——连接环湖高速至呈贡新城 红塔东路——连接环湖高速至安宁市区 官南路——连接南三环和广福路至市中心区 拥广路——连接广福路和南三环至市中心区 新科路——连接南三环和广福路至市中心区
数据来源：瑞丰和策略资源中心
【区域消费市场】 舒居户型是区域内客户的首选，追求生活的安逸与品质是主要需求
四室二厅是意向购房者主要选 择的户型，选择此户型的占37.5% 舒适型的三室二厅和别墅型的大户 是意向消费者其次选择的户型产品 占比分别为28.1%和21.8%。
昆明方便食品项目建议书
昆明方便食品项目建议书一、项目背景和概述方便食品是近年来在全球范围内迅猛发展的食品行业之一。
随着人们生活节奏的加快和消费水平的提高，方便快捷的食品逐渐成为大众日常饮食的重要组成部分。
昆明作为中国西南地区的中心城市，拥有得天独厚的自然环境和独特的地理位置优势，具备发展方便食品项目的条件和潜力。
本项目拟建立一家专注于研发、生产和销售健康方便食品的企业，以满足昆明市场对方便食品的需求，并且兼顾社会公众的健康饮食需求。
在依托昆明的农产品资源和地理优势，本项目将致力于提供健康、美味、方便、安全的方便食品产品，促进当地食品行业的发展。
二、市场分析1. 昆明市场需求：昆明市作为中国西南地区的中心城市，人口众多且消费水平逐年提高。
随着生活节奏的加快和时间压力的增加，方便食品受到越来越多的消费者青睐。
因此，昆明市场对健康方便食品的需求日益增长，市场潜力巨大。
2. 竞争态势：目前，昆明市场方便食品行业竞争相对激烈，市场上已经存在了一些知名品牌。
然而，大部分产品存在食品添加剂多、营养价值低等问题，市场上缺乏健康、天然、绿色的方便食品。
因此，本项目有望填补市场空缺，与现有品牌形成差异化竞争优势。
三、项目建设内容本项目拟建立一座现代化的方便食品生产基地，主要包括以下几个方面的内容：1. 生产车间和设备购置：建设符合国家卫生标准的厂房，购置生产方便食品所需的专业设备和生产线。
2. 研发中心建设：建立研发中心，吸纳具备专业知识和经验的研发团队，致力于开发新产品和改良传统产品，以满足消费者的多样化需求。
3. 供应链建设：与当地优质农产品供应商建立密切合作关系，确保原材料的新鲜度和品质，并通过建立物流中心，实现配送的高效运作。
4. 品牌推广和销售网络搭建：通过多种方式进行品牌宣传和推广，包括线上渠道、线下市场营销、与餐厅、超市等销售渠道的合作。
五、预期效益和风险分析1. 预期效益：本项目将充分利用昆明的农产品资源和地理优势，提供健康、美味、方便、安全的方便食品，满足当地市场需求。
同德昆明广场项目推荐书
俊发中心
苏宁电器
家乐福
总规划用地 净用地
总建筑面积(含地下)
住宅面积
其 中
商业面积
办公及公寓
净容积率
净建筑密度
拆迁比
新建总建筑面积
拆迁总建筑面积
126323.25㎡ 110695.12㎡
834943.39㎡
478834㎡ 71025㎡ 103367.64㎡
6.08 33.86% 1：2.246 673026.33㎡ 299638.25㎡
恒森家私城
华榕大厦
北站批发市场 二手手机批发城 玛利亚医院
北站新村
雄业大酒店 天和大厦
中国银行、世安大厦
官房广场 中产风尚中心（住宅+商务）
第二章、商业优势-周边商住分布集中 14
区域依托北京路、白云路两条主要交通干道，通达性良好，人们对区域的心理
认知度较高，具有较强的商业可塑性。
霖
人民医院
雨
路
中汇商业广场
第一章、项目概况-项目定位 6
昆明广场项目位于昆明市北京路中段， 区域位置为昆明市北片区中心位置，该项 目为整合商业、住宅、写字楼、酒店的复 合型地产项目，项目占地200亩，集中商 业总面积约7万㎡，项目是典型的城市型 居住生活、商务办公聚集的综合城市功能 区。业态整合精品超市、电器3C卖场、 特色餐饮、美食广场、生活方式集合店、 时尚服装饰品、化妆品及运动户外、儿童 功能体验、电玩、影院等综合百货、餐饮、 娱乐休闲全方位的功能定位，完整辐射周 围3-5公里.范围内的全客层需求，打造成 昆明北区的中心商业。
江
国际友联
金
领域时代
北辰财富中心
色
大
道
北
欣都龙城
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再改 高端
8% 2% 2013
5% 4% 2014
5% 9%
2015
65%
8% 8% 2016
2.2 市场概况
市场容量：北市区近三年来供应逐年下降，2014年供应量较大。
近两年来成交量相对低迷；截至2016年11月底，总存量为99万㎡，去化周期约
客户分析
1 市场界定 2 市场概况 3 片区竞争 4 未来竞争 5 竞品盘点 6 市场小结
初步定位： 目标客群 产品定位
运营解析
开发运营建议
2.1 市场界定——北市区
北市区主要以居住型项目开发为主，改善型产品为主力；首置产品成交比例有所 下降。
首改比例逐年增加；同时目前，库存以首改产品为主。
155451.90 13187 42200
742477.89 38583.90 693625.10 10268.90
21436 18253 1549196.25 1427910.00 80190.00 41096.25 12757.75 265472.00 260080.00 2891.28 2500.72
ST（监控）
WT（消除）
✓ 昆明湖、绿城、中海等周边地块对 本项目形成的直接竞争
✓ 项目规模较大，开发周期长，大盘 开发具有较大的风险和难度，不可 预测因素多
✓ 密切关注竞争对手、二手房市场 ✓ 通过市场产品线梳理，避免与
的价格变化，及时调整价格策略
周边项目产品形成集中的同质竞争
报告思路
土地价值
市场竞争
备注 1023.33 亩 635.90 亩 含B、D地块幼儿
园用地 不含B、D地块幼
儿园用地 含消防站、清洁 站、公共车站
含消防站、清洁 站、公共车站 含公交站、消防 站、清洁站
不含公交站、消 防站、清洁站
1.3 交通条件
项目紧靠地铁2号线羊肠村站，紧邻城市主干道北京路，昆曲高速等昆明最 重要城市主干道——项目交通优势明显
1.2 规划指标
地块住宅部分计容建面189万方； 其中住宅建面168万方，容积率为4.47
羊肠54亩
羊肠大村 753亩
宝云244亩
序号
1
其中
经济技术指标表
项目
单位
项目总用地面积
m2
净用地面积
m2
住宅用地
m2
商业用地
m2
其中
教育用地
m2
其他用地
m2
公共绿地面积
m2
道路用地面积
m2
2
总建筑面积
1.5 SWOT分析及结论
优势（Strength）
劣势（Weakness）
外部因素
内部能力
✓ 地铁开通，有效提高项目交通优势 ✓ 人文历史（厚重的人文历史，不可复
✓ 制的文化资源）
✓ ✓ 教育资源（师大全体系教育资源入驻） ✓ 大盘优势及俊发品牌优势
目前配套设施缺乏 项目周边环境还有提升空间
机会（Opportunities）
羊肠54亩
羊肠村站
羊肠大村753亩
宝云244亩
1.4配套设施
随着项目周边多个项目的陆续入住，项目周边生活配套将更加成熟， 但购物、娱乐、消费配套目前相对缺乏。
北市区公交车场 昆八中
市第一人民医院北 市区医院
云南财经大学
商业配套 教育配套
云南农大
昆十中
中汇商业广场 （北市区沃尔玛）
北辰财富 中心 白云路 家乐福
11 其中
非机动车停车库 机动车停车库
m2 m2
地下配套用房
m2
12
非机动车数
个
13
机动车数
个
可售面积
m2
住宅
m2
14 其中
商务办公 商业
m2 m2
配套
回迁面积
m2
15 其中
回迁住宅 回迁商业
m2 m2
回迁配套
m2
报建指标 682223.00 423937.00
308000.00
0.00
108637.00
7300.00
98518.69 159767.31 2637871.89 1895394.00 1687990
80190 43987.53 61668.00
6075.00
18225.00
21168.00
16200.00
15258.47
6300.00
0.00
4.47
26.58% 36.67%
112686.30
北市区产品线供应情况
北市区产品存量情况
首置 20%
26%
25%
26%
26%
19%
首置 50%
首改 66%
64%
60%
再改 高端
9% 5%
2013
3% 8% 2014
2% 13%
2015
注：首置（90平米以下）、首改（90-144）、 再改（144-200）、高端（200以上）
65%
60%
首改 40%
“最昆明”风情街
新区文化体育中心
园林式办公 入口湿地公园
龙头古镇
水街商业 东南亚经济会展中心
盘龙峡酒店集群区
新城将依托现有山体和盘龙江、金汁河、 东大沟，通过对生态修复、沟通水系、 设置生态廊道，充分突出“山水”新城 的特色。新城内将修建盘龙区行政中心、 会展中心、文化体育中心。企划建设盘 龙峡酒店集群区、龙头古镇、盘龙江浮 岛智核、“最昆明”风情街等特色项目
m2
地上计容建筑面积
m2
住宅
m2
商务办公
m2
商业
m2
教育配套
m2
15班高中 （完中）
m2
3 其中
其中
45班 初中
m2
84班 小学
m2
60班 幼儿园 m2
地上配套用房
m2
其他
m2
地上不计容建筑面积
m2
4
容积率
5
建筑密度
%
6
绿地率
%
7
建筑占地面积
m2
8
绿地面积
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
m2
9
住宅户数
户
10
居住人数
个
地下建筑面积
m2
盘龙区羊肠大村片区 定位报告
（住宅部分）
1
报告思路
土地价值
市场竞争
客户分析
运营解析
初步定位： 目标客群 产品定位
开发运营建议
报告思路
土地价值
市场竞争
客户分析
运营解析
1 区位意义 2 规划指标 3 交通条件 4 配套设施 5 SWOT分析及结论
初步定位： 目标客群 产品定位
开发运营建议
1.1 区位意义
羊肠大村处于昆明北市板块，紧邻政府规划的北部山水新城， 未来山水新城的开 发将有效提升整个北市板块的发展，项目本身将承载未来区域中心的功能
北部山水新城规划地标图
瀑布公园
盘龙区政府
✓山水新城规划范围：东临北京路、 南邻沣源路，西邻盘龙江。目前盘龙 区政府已在山水新城办公
昆明北部山水新城特色及项目
SO（利用）
WO（改进）
✓ 周边项目逐步交房入住、将提升区 域生活配套
✓ 未来山水新城的开发将提升整个北 市板块的发展，有效提升区域竞争 能力和区域升值潜力
威胁（Threats）
✓ 目前主流客户是北市板块的改善 型客户，现阶段教育是客户主要购买 因素、未来的生活品质是客户的主要 购房考虑因素
✓ 生活配套先行，通过自身商业、 教育、医疗配套的落地，提升土地 价值