世联深圳沙河新力源工业用地项目整体定位生态企业总部基地规划建议
世联 工业园区改造流程
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从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
旧工业厂区的改造与再利用——以市政集团沙河顶地块为例
还有广 州市市政 建设 学校 及广州市 建筑 中专 学校 ；部 分建筑 具 有一定 的工 业美学 特点 ，并且 反映 当时工业 建筑 建设 情 况 ：加 之工 厂及开 发商的多年 经营 ，更有一番历史沧桑的人 文情怀 。建筑 以一层 为主 ，局部 二、三层。建筑 质量较好 ，
适 宜今 后 改造 需 求 。
整体 的环境 、空间尺度 以人为本 ，从总体设计 至小品的 细部设计 ，强调人性化的规划设计。
３２２ ＿．整体 性 原 则
尊重城市 总体 规划 ，相应政策指导下 ，整体全局地考虑 土地 利用 功能 、开 发强度 、实施 阶段 ，建筑 群体 与城市 环 境 、周边环境和谐统一。
政建设学校及广州市建筑 中专学校 ，东侧 为星海音 乐学 院， 对项 目改造后的功能及定位有着至关重要 的影响。
体绿化和屋顶花园的设计最大化地与景观结合 ，为企 业总部
注入文化内涵和生机活力 ，为现代商业营造活泼、欢愉 的商
业气 氛。
经济 目标 ：转变经济发展方式 ，提升土地价值 ，为社会 创造更大经济效益和经济价值 ，使经济社会得到快速发展。 城市 目标 ：优化 配置 土地 资源 ，提升城 市综合形氦 并 加强周边地区的公共商业服务设施配套。
３４２ ．＿交通 规划 ：主要 交通体 系充 分利 用原 有道路 网体
系 ，结合新的需要 ，Ｉ 妙合理 地重新整合。通过对以客货分 ５
加工 ，形成 各种造型 ，对建筑局 部进行修 饰 ，特 别是入 口、
屋檐 、脚 线 ，与建筑 主体 的裸露 部分 ，形成视 觉反差 和冲
击。
流、人车分离路的原则 ，规划于地块 东侧设置５ 米宽的消防车
史 ，结合新 的功能进 行开 发设计 的。其改造 的最 大特点在于 它既保 留了原厂区有价值 部分 ，又注入新的活力 ，使传统意 义上的厂区成了可供市 民使用的城市休 闲、娱乐场所 ，形成一 个具有独特性、综合性的高尚社 区。它不仅提供 了利用 旧厂房 改造成为对 内外使用的集会所、公寓及部分商业为一体的时尚 公寓区 ，还优化配置了土地资源 ，提升城市综合形象 ，加强周
园区经济高质量发展的五个关键
园区经济高质量发展的五个关键作者：李詹来源：《今日财富》2022年第17期园区是实体经济和产业发展的重要载体，是建设现代化经济体系的主阵地。
当前，世界正处于百年未有之大变局，我国经济社会发展及国内外环境正发生着深刻的变化，对园区提出了高质量发展的内在要求。
园区要以找准产业主攻方向、突出科技创新引领、深化园区管理改革、提升要素配置效率、加强产城融合发展为关键，推动园区在新时代发展中作出更大贡献。
改革开放四十多年来，园区作为我国工业化、城镇化的重要载体，对经济社会发展作出了重要贡献。
当前，在新一轮科技革命和产业变革深入发展、外部环境不确定性增加的时代背景下，园区高质量发展对建设现代化经济体系的重要作用进一步凸显。
各地园区要牢牢抓住关键和重点，立足产业发展，突出科技创新，深化管理改革，优化要素配置，加强产城融合，当好区域经济高质量发展的重要引擎。
一、找准产业主攻方向，打造现代产业链群随着产业分工精细化程度不断加深，专业化、特色化和差异化已成为园区产业发展的必然趋势。
但是，一些园区的产业布局同质化明显，集群效应不足、招商无序竞争等问题突出，园区品牌效应大打折扣。
各地园区要着眼国际、国内和自身实情，聚焦产业发展重点领域，培育壮大产业链群。
（一）把握全球产业变革趋势，瞄准世界产业发展制高点把握变革才能抓住产业发展风口，占据制高点才能培育壮大产业。
一方面，突出信息化数字化智能化。
各地园区要围绕新一轮产业变革，在新一代网络通信、新一代半导体、区块链、大数据、智能制造、高端装备、生物技术、新能源、新材料等重点领域中寻找产业发展方向，支持关键技术和科技成果产业化转化。
另一方面，推动高水平国际化。
坚持产业开放与园区开放相结合，抓住全球价值链重构和产业分工格局重塑的机遇，推动园区高质量“引进来、走出去”，提升产业竞争力。
（二）服务国家和地区发展全局，做好建链补链延链强链在坚持做好全球产业链协作的同时，不断提升国内产业链的协同水平，增强产业链韧性。
工业园区策划书3篇
工业园区策划书3篇篇一工业园区策划书一、引言随着经济的快速发展和产业升级的需求，工业园区的建设成为推动区域经济发展的重要举措。
本策划书旨在规划和设计一个具有竞争力、可持续发展的工业园区，为企业提供优质的发展环境和服务，促进产业集聚和经济增长。
二、园区定位与目标1. 定位：打造成为集先进制造业、高新技术产业、现代服务业于一体的综合性工业园区。
突出产业特色，形成具有核心竞争力的产业集群。
注重生态环保，建设绿色、智能的工业园区。
2. 目标：在短期内吸引一批优质企业入驻，实现园区的初步发展。
中期内形成较为完善的产业体系和产业链，提升园区的经济实力。
长期内成为区域经济的重要增长极，推动地方经济的可持续发展。
三、园区规划1. 地理位置：选择交通便利、地理位置优越的区域，便于企业的物流运输和人员往来。
考虑周边的基础设施配套情况，如供电、供水、通讯等。
2. 功能分区：规划包括生产制造区、研发创新区、物流仓储区、商务办公区、生活服务区等功能区域。
合理布局各功能区，确保相互协调和互补。
3. 基础设施建设：完善园区的道路、桥梁、给排水、供电、供气、通讯等基础设施建设。
建设污水处理厂、垃圾处理站等环保设施，确保园区的环境质量。
建设标准化厂房、研发中心、办公楼等配套设施，满足企业的生产和办公需求。
四、产业发展策略1. 招商引资：制定有吸引力的招商引资政策，吸引国内外优质企业入驻园区。
建立专业的招商团队，开展精准招商和产业链招商。
加强与行业协会、商会等组织的合作，拓展招商渠道。
2. 产业培育：重点培育先进制造业、高新技术产业、现代服务业等主导产业，形成产业集群。
支持企业技术创新和研发投入，提升企业的核心竞争力。
加强与高校、科研机构的合作，促进科技成果转化。
3. 产业升级：引导企业进行技术改造和升级，推动传统产业向高端化、智能化发展。
鼓励企业开展绿色制造和循环经济，实现可持续发展。
培育和发展新兴产业，培育新的经济增长点。
五、服务体系建设1. 政务服务：设立一站式政务服务中心，为企业提供便捷的行政审批和服务。
工业园区建设需要考虑哪些因素
工业园区建设需要考虑哪些因素在当今经济发展的大潮中，工业园区作为产业集聚的重要载体，对于推动区域经济增长、促进产业升级、提高就业水平等方面发挥着至关重要的作用。
然而，要成功建设一个工业园区并非易事，需要综合考虑众多因素。
以下是在工业园区建设过程中需要重点关注的几个方面。
一、地理位置和交通条件一个理想的工业园区应该具备优越的地理位置和便捷的交通条件。
首先，地理位置要靠近主要的市场和原材料供应地，这样可以降低运输成本，提高企业的运营效率。
例如，如果园区的主要产业是面向国内市场的制造业，那么选择在人口密集、消费能力较强的地区附近建设园区将更具优势。
交通条件也是关键因素之一。
园区应与高速公路、铁路、港口、机场等交通枢纽有良好的连接，便于货物的运输和人员的流动。
良好的交通网络不仅可以缩短物流时间，降低运输成本，还能吸引更多的企业入驻，促进园区的发展。
二、产业定位和规划明确的产业定位是工业园区建设的核心。
在规划建设之前，需要对当地的产业基础、资源优势、市场需求以及未来的产业发展趋势进行深入的调研和分析。
根据这些因素，确定园区的主导产业和相关配套产业，形成完整的产业链条。
例如，在一些能源资源丰富的地区，可以重点发展能源化工产业；在科技人才集中的地区，可以侧重于高新技术产业。
同时，要注意产业的多样性和互补性，避免过度依赖单一产业，以增强园区的抗风险能力。
合理的规划布局也是至关重要的。
要根据产业特点和工艺流程，合理划分园区的功能区域，如生产区、仓储区、研发区、生活区等。
各个区域之间要相互协调，形成有机的整体，提高土地利用效率和园区的运行效率。
三、基础设施建设完善的基础设施是工业园区正常运行的保障。
这包括道路、供水、供电、供气、供热、通信等方面。
道路系统要宽敞、平整，能够满足大型货车的通行需求。
供水和供电系统要稳定可靠，确保企业的生产和生活用水用电需求得到满足。
供气和供热系统要根据园区的产业特点进行合理配置。
通信网络要覆盖整个园区，保证信息的畅通。
工业园实施规划实施方案
工业园实施规划实施方案一、规划背景。
随着我国经济的快速发展，工业园区的规划建设成为了促进经济增长、优化产业结构、提升城市形象的重要举措。
本文旨在就工业园实施规划的具体方案进行详细阐述，以期为相关工作提供指导和参考。
二、规划目标。
1. 实现工业园区产业结构的优化和升级，推动产业转型升级，提高工业园区整体竞争力；2. 提高工业园区的生态环境质量，促进绿色发展，实现经济效益和生态效益的双赢；3. 加强基础设施建设，提升工业园区的综合配套服务水平，提高企业生产效率；4. 完善管理体制，提高工业园区的管理水平和服务质量，营造良好的营商环境。
三、规划内容。
1. 产业发展规划。
（1）明确工业园区的主导产业方向，制定产业发展规划，引导相关企业进行产业布局与结构调整，提高产业集聚效应；（2）加大对高新技术产业、绿色环保产业、现代服务业等的扶持力度，鼓励企业加大研发投入，推动产业升级。
2. 生态环境规划。
（1）加强园区内绿化建设，提升绿化覆盖率，改善空气质量，打造宜居的生态环境；（2）加强环境保护工作，严格控制污染排放，推动企业实施清洁生产，促进资源循环利用。
3. 基础设施建设规划。
（1）加大对园区基础设施建设投入，完善道路交通、供水供电、通讯网络等基础设施，提高园区的整体配套服务水平；（2）推动智慧园区建设，引入先进的信息技术，提升园区的智能化管理水平。
4. 管理体制规划。
（1）建立健全园区管理体制，明确各部门职责，推动工作协同，提高管理效率；（2）加强对企业的服务和指导，为企业提供更加便捷的审批流程和优质的服务。
四、实施保障。
1. 加强组织领导，形成合力。
建立工业园区规划实施领导小组，明确各成员单位的职责，形成合力推动规划实施；2. 加大资金投入，确保规划实施。
争取政府支持资金，吸引社会资本参与，确保规划实施的资金保障；3. 加强监督检查，确保规划实施效果。
建立规划实施的监督检查机制，及时发现问题并进行整改。
五、总结。
2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划
2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划篇一：央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿2022-07-2900:29:46共0条跟帖我要报料旧改央企佳兆业中信城市广场项目用地深圳市规划国土委近日公布了《2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》，中信华南（集团）深圳公司获得位于龙岗中心区龙腾工业区更新改造项目发展权。
该项目一期面积达到69.1055万平方米，超过此前华润在深圳大冲村68.4万平方米的旧改项目，成为目前深圳最大的城市旧改项目。
中信超100亿投资旧改中信龙腾工业区改造项目位于深惠路南侧，紧邻龙岗中心城，涉及工业区、城中村等多种用地性质，总占地面积约95公顷，现为工业厂房和村民私宅。
根据深圳城市更新规划，该项目拟更新方向为居住、商业、办公、服务业功能，公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。
据悉，中信龙腾工业区一期改造项目占地面积69.1055万平方米，该片区最大可改造面积将达140万平方米。
中信预计投入100多亿元对该片区进行开发建设，将其打造成居住、商业、办公于一体的城市综合区。
知情人透露，该项目计划整体立项、整体拆迁，分三大期用地开发。
2022年重点拆迁一期，计划于2022年12月前完成一期改造项目的拆迁补偿工作，于2022年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。
截至目前，中信在深圳地产项目并不多见，早期多以接受烂尾楼开发为主，并成功运作了中信海文花园、中信星光名庭、中信红树湾、中信城市广场以及收购位于盐田中心广场的明思克航母世界项目。
实力房企扎堆深圳事实上，从2007年起，中信华南（集团）公司就对龙岗旧改项目进行考察，并看中了龙腾工业区的改造工程。
2022年3月以来，中信集团与龙岗区城中村（旧村）改造办公室进行了多次沟通，并编制了龙腾工业区的初步方案。
2022年2月，龙岗区正式成立了龙腾工业区城市更新工作专项小组，负责全面支持中信开展龙腾工业区及周边改造工作。
工业用地策划书3篇
工业用地策划书3篇篇一《工业用地策划书》一、项目背景随着经济的不断发展，工业用地的需求日益增长。
为了满足市场需求，提升地区的工业发展水平，我们计划进行一项工业用地的开发项目。
二、项目目标1. 合理规划和开发一定规模的工业用地，满足不同类型企业的入驻需求。
2. 打造现代化、高效能的工业产业园区，吸引优质企业，促进区域经济发展。
三、项目选址1. 交通便利，临近主要交通干道和物流枢纽。
2. 周边配套设施相对完善，便于企业员工的生活和工作。
3. 具有一定的发展潜力和空间。
四、项目规划1. 土地规划根据不同企业的需求，将工业用地划分为不同的功能区域，如生产区、仓储区、研发区等。
2. 基础设施建设（1）完善道路交通网络，确保园区内交通顺畅。
（2）建设供水、供电、供气等配套设施，满足企业日常生产需求。
（3）打造污水处理设施，确保环境友好。
3. 配套服务设施（1）建设办公区域，提供商务服务。
（2）设立员工宿舍、食堂等生活配套设施。
（3）配备休闲娱乐设施，丰富员工业余生活。
五、项目实施步骤1. 前期准备阶段（1）完成项目可行性研究和相关审批手续。
（2）进行土地征收和拆迁工作。
2. 建设阶段（1）按照规划进行基础设施和配套服务设施建设。
（2）同步开展招商引资工作。
3. 运营阶段（1）加强园区管理，提供优质服务。
（2）持续优化园区环境和配套设施。
六、市场营销策略1. 通过多种渠道进行宣传推广，提高项目知名度。
2. 参加各类招商活动，积极与潜在企业对接。
3. 制定优惠政策，吸引企业入驻，如租金减免、税收优惠等。
七、项目效益预测1. 经济效益通过土地出让、租金收入等方式，实现项目的经济效益。
同时，带动区域经济的增长和就业机会的增加。
2. 社会效益促进产业升级和创新发展，提升地区的综合竞争力。
八、风险评估与应对措施1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整营销策略和招商政策。
2. 建设风险加强项目管理，确保工程质量和进度。
3. 政策风险关注政策变化，积极与政府部门沟通协调，争取政策支持。
产业园区整体定位方案
产业园区整体定位方案产业园区整体定位方案产业园区的整体定位是为了在激烈的市场竞争中，凸显其独特的核心竞争力，吸引高端企业入驻，实现各方面的发展目标。
以下是一个700字的产业园区整体定位方案。
一、产业定位产业园区将定位为高科技产业集聚区，聚焦于先进制造技术、信息技术、新能源技术等高科技领域。
通过引进和培育一批高新技术企业，加快产业转型升级，实现经济增长与产业升级的良性循环。
二、空间定位产业园区将积极建设具有现代化设施和环境的园区空间，并注重绿色环保和生态可持续发展。
通过构建园区规划和景观设计，打造一个宜居、宜业的优质生态环境，吸引更多的人才和企业前来投资和发展。
三、资源配置定位产业园区将借助政府的支持和资源优势，提供高品质的土地、办公场地和其他基础设施，满足企业的需求。
同时，还将积极引进各类金融和技术服务机构，帮助企业解决融资和创新问题，提高其核心竞争力。
四、创新生态定位产业园区将建设一个创新创业的良好生态系统，通过组织和支持各类创新活动，培养创新人才，促进科技成果转化。
借助产业园区内部的产业链和价值链，实现资源共享和创新合作，为企业提供更多的机会和资源。
五、服务定位产业园区将提供全方位的服务，包括政策支持、咨询服务、培训等，帮助企业解决各种问题，提高其运营效率和竞争力。
同时，还将引进专业的孵化器和加速器，为初创企业提供更好的创业环境和孵化支持。
六、国际合作定位产业园区将积极与国内外企业和机构开展合作，推动国际科技创新和产业发展的交流与合作。
通过引进国际先进的技术和管理经验，促进本地企业的国际化发展，提高产业园区的国际影响力和竞争力。
综上所述，产业园区的整体定位方案包括产业定位、空间定位、资源配置定位、创新生态定位、服务定位和国际合作定位。
通过明确园区的发展方向和目标，提供高品质的服务和支持，吸引优质企业入驻，推动园区的持续发展。
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本地块
地块内部基本情况
地块整体用地平整，内部为新力源厂 临时建筑，
周边地块情况
周边为龙华汽车销售中心等临时建筑
【周边现状】项目北面是桃源村，东面为政府和深云村规 划用地，南面有智慧广场和香年广场，西面为高发工业园
北边 桃源村，现正在开发桃源 村三期香瑞园住宅区 东边 现为建工厂，规划为政府 社团用地 深云村，规划为居住用地 香瑞园 桃源村
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 南山区6% 中心西区 18% 其他 19% 南山区 13% 中心西区 17% 中心区 51% 2006年 其他 13% 南山区 29% 中心西区 22% 中心区 36% 2007年
荣超滨海大厦
中心区 76%
2005年
地王大厦
发展银行大厦 世界金融中心 中民时代广场
新闻大厦
卓越大厦
深圳市泛珠三角创新技术发展研究院、香港Ｘ４－ＡＳＩＡ．ＣＯＭＬ Ｉ 科技 、房地产、金融、 ＭＩＴＥＤ深圳代表处、·深圳市兆和房地产开发有限公司、·深圳市美邦 物流 外运快递有限公司…… 顾问、房地产、金融、 美国SONOSINC深圳代表处 、深圳沛伟信息咨询有限公司…… 物流 … …
深圳通过30年的发展，已逐步形成了罗湖地王商 圈，华强北电子物流园、福田中心区、中心西区、 科技园、南山商务圈和前海中心几大商务圈
地块位于南山区北环大道和广深高速交汇处东南边， 地块南面为华侨城，北边为塘朗山，东边为安托山 工业区，西面为桃源村和科技园
地块交通：北环大道、侨香路、广深高速和南坪快
华侨城— 波托菲诺
相比之下，在地块位置、周边环境和进入性上——智慧广场最 好，香年其次，本地块再其次
因此我们认为项目的核心问题是在非主流商务办公区，本项 目如何“地尽其利”？
深圳商务市场整体向 好
侨香片区是深圳非传 统片区 本项目的条件也相对 较差
智慧广场以及香年广 场已经验证了区域市场
地尽其利
前海 科技园 地块 地王 成都 福田 华强 中心 中心 商务圈 华侨 150公里 电子物 商圈 南山 西区 中心区 城 流圈 商务圈
罗湖
北环
地块东
本地块
智慧广场 香年广场
安托山 工业区 香蜜湖
汉唐大厦
地块东
安托山工业区
华侨城
深南大道
项目的位置、进入性等条件较智慧广场要稍微差一点
地块条件比较
地块位置和周边环境
客户目标
参考智慧广场的模式 3-4亿的利润 容积率达到多少才能实现项目价值最大化 工业性质用地如何才能进入市场进行流通？
存在困惑
本次汇报的两大部分内容：
报告主
1. 市场化实现项目价 值
体内容
2.工业物业商品化路 径
第一部分——市场化实现项目价值
01
项目核心问题界定
第 一 部 分
04
02
深圳商务板块分析
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2007年 福田中心区 2008年 2009年 南山区 宝安区
京基金融中心
鸿隆世纪广场
深圳写字楼高地
卓越世纪中心及会展中心
客户以深圳商务市场高端客户为主，是金融、IT、物流及世界500强的 主要聚集地
物业名称 主要行业 代表企业 UPS联合包裹运送服务公司、日本邮船（中国）有限公司深圳分公司、东盟 商品流通有限公司、三井物产（深圳）贸易有限公司、爱普生（中国）有限 贸易、物流、办事处、 公司深圳办事处、香港日立中国有限公司深圳代表处、荷兰银行深圳分行、 金融 三星（中国）投资有限公司深圳办事处、渣打银行、美国通用、马士基物 流…… 证券、投资、物流 物流、银行、办事处 证券、银行、市政机 构 证券、房地产、 广 告… 联合证券有限责任公司、融合创业投资管理有限公司、德诚安投资顾问有限 公司、佐川急便仓储有限公司、联丰国际货运有限公司…… 以星物流（中国）有限公司深圳分公司、永隆银行有限公司深圳分行、香港 海泰集运有限公司深圳代表处、讯博尔科技香港有限公司深圳代表处…… 国泰君安证券股份有限公司深圳分公司、深圳发展银行罗湖支行、深圳市慈 善会、深圳市民政局、深圳市仲裁委员会…… 甘肃证券有限责任公司深圳深南中路证券营业部、周大生钻石首饰有限公司、 松下电器（中国）有限公司深圳分公司、深联实业（深圳）有限公司、合能 房地产开发有限公司、华询广告公司……
天健集团沙河新力源 工业用地项目整体定位
工作进度安排
2010/10/22 第一阶段 2010/11/4 第二阶段
2010/11/9
第三阶段
2010/11/20
市场调研阶段及定 位初判
前期准备 与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 深圳宏观经济背景研究 深圳商务格局研究 工业用地转性访谈 深圳写字楼市场调研 智慧广场调研 香年广场调研
高发工业园
北环大道 本地块 工业用地 规划---政府社团 用地 智慧广场 规划---居住用地
南边
现有写字楼智慧广场和香 年广场，用地属性仍是工 业性质用地 西边
高发工业园西边，为科技 园商务区的边缘地带
【天健背景及目标】
项目背景
当前，本地块的闲置问题受到政府的重视 １１月２２日前向政府重新申报规划指标
深圳中心区写字楼2010年前三季度销售价格
片区位于深圳市内，两大商务板块的结合部，拥有市内独一 无二的生态环境、规模、交通等优势
塘朗山 南 山 地块 前海 科技园
宝 安
片区拥有发 展生态商务 的必备条件 福 田 成都 罗 湖 地王
福田 华强 商圈 中心 商务圈 华 中心 150 公 电子物 南山 侨 西区中心区 里 流圈 商务圈 城
本地块
北靠北环、桃源 北环大道
智慧广场
北靠物流中心
香年广场
北靠广深 西靠深云路、智慧
本地块
西靠广深、工厂
南靠广深、工厂 东边为工厂
西靠汽车服务中心
南靠侨香路，华侨 南靠侨香路 城 东靠工厂 东靠深云路、香年
智慧广场 香年广场
进入性
本地块——北环 智慧广场——侨香路 香年广场——侨香路
宝 安 南山 塘朗山 塘朗山 塘朗山 福田 罗湖 桃源村 南坪快 速通道
塘朗山 塘朗山
北环大道
前海 科技园 地块 地王 成都 华强 中心 商务圈 华侨 中心 福田 商圈 150公里 电子物 城 中心区 西区 南山 流圈 商务圈
本地块 侨香路
安托山 工业区 广深高速
香蜜湖
华侨城 深南大道
地块位于深圳市南山区和福田区的交汇处，华侨 城北，两大商圈的中间地带
深圳商务板块经过近30年的发展，呈现“一路向西”发展趋 势，并已形成以罗湖—福田，南山—宝安为“双核”的格局
深圳主要商务板块分布图
宝安 CBD
深
南山CBD
科技园 高新企业 商务圈
赛格电子 商务圈
南
大
中心西 成长型企业 商务圈
道
中心区 高端商务圈
地王金融 商务圈
罗湖—福田是深圳商务市场的发源地，是深圳商务写字楼的价格高地
智慧广场以及香年广场已经验证了区域市场的可行性本Fra bibliotek块智慧广场
香年广场 华侨城— 波托菲诺 智慧广场 2010年6月开始销售 到10月底已经销售了70％， 销售均价超过4万/平米 香年广场 2008年8月开始销售 开盘时价格为19000元/平米， 目前已经售罄，目前售价超过 3万
项目的实现性没有问题
速通道四条主要道路
【地块指标】总占地面积2.36万平米，目前为一类工业用 地，容积率是2.2至3.0
地块基本信息
宗地号：7407-0001 用地性质：一类工业用地； 区位：南山沙河工业区； 容积率：2.2-3.0； 使用年限：３０年，2024年7 月7日截止； 面积：23590平米； 地价：7178321元人民币；
整体定位及发展战略
项目界定 问题结构化分析 项目发展方向的研判 写字楼市场客户分析 参考案例的发展战略借鉴 项目整体定位 经济测算 ……
报告修改与可研报告
将修改意见进一步落实 形成本项目的最终成果 提交可研报告
汉唐大厦调研
…… 市调成果沟通 中期汇报 终稿报告
市场调研
深
现在福田
南
大
道
福田中心区以金融为核心的现代服务业，形成了中心 区、中心西区、华强物流中心商务圈，为深圳金融中 心，和深圳商务板块老大的地位
江苏大厦
诺德金融中心
第四代商务：前后海以及宝安中心区商务板块，以海岸城 、 天利中央广场 、荣超滨海大厦等为代表
历史回顾
凭借西部港区，打造成为了华南地区集装箱枢 纽港和大宗散货中转基地 深圳市高新技术产业基地 ，以加工制造为核心
•工业性质土地转性研究
•写字楼市场板块格局研 究 •侨香片区客户分布研究 •深圳写字楼市场研究 •项目发展方向研究 •项目整体定位
汉唐大厦刘小姐
诺德中心李小姐
• 中原何经理 • 世联代理部林总 • 世联估价部陈经理 • 华侨城物业处 • 总经理峰会
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【地块区位及交通】地块位于北环和广深交汇处，深圳两 大商务板块的中间地带，华侨城以北，塘朗山以南
大中华国际广场 …
多数客户看重商务环境、区位，其次关注交通通达性、商务配套
客户关注的因素
结论一： 大型国企、金融总部及外企总部处于企业自 身形象的诉求，对商务环境、区位、交通、 配套极为关注。 结论二： 客户对区域内高端写字楼的市场稀缺性以及 产品品质认同度高，侧面体现了区域内潜在 客户数量巨大。 结论三： 无论客户的置业初衷是为了自用还是投资， 长久的“投资前景好”都能有效地打动客户。