昆明市土地一级开发整理流程表(74号文件附表)
自-云南省土地开发整理项目管理暂行办法
云南省土地开发整理项目管理暂行办法云国土资耕〔200０〕10号为贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，做好我省的耕地占补平衡工作,有利于集约使用土地,提高土地的利用率和产出率,充分发挥土地开发整理资金的效益,特制定本办法。
一、土地开发整理的内容土地开发整理是指对土地利用进行调整和对未利用土地资源进行开发的过程，包括土地开发、土地整理和土地复垦。
（一)土地开发是指对未利用的土地，采取工程或其他措施，使宜农荒地改造为可利用的农用地所做的统筹安排和具体部署。
(二)土地整理包括综合整理和单项整理。
综合整理是指对田、水、路、林、村的综合治理。
单项整理包括农用地整理和建设用地整理。
农用地整理是指采用工程技术措施,对农用地的现状进行调整、整治和改造,提高农用地的质量，增加土地的有效供给量，提高土地的利用率和产出率的过程。
农用地整理包括耕地整理、园地整理、林地整理、牧草地整理和养殖水面用地整理,重点是耕地整理。
建设用地整理是指根据土地利用总体规划、城镇和村镇规划,合理安排用地，科学布局,有利生产,方便生活,美化环境,保持良好的生态条件,使土地资源达到可持续利用。
建设用地整理包括村镇用地整理、城镇用地整理、独立工矿用地整理、交通和水利设施用地整理等。
（三）土地复垦是指因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，采取工程和其他措施，对土地利用方向及配套设施作出具体安排，使其恢复可利用状态。
二、立项原则(—)开发整理项目必须符合土地利用总体规划。
土地开发整理项目选址，必须在乡级或县级土地利用总体规划所划定的土地开发整理区内;城镇、村庄的土地整理,应符合城镇、村庄规划。
(二)开发整理项目必须是开发前土地权属无争议,开发整理后权属合法、四至清楚、面积准确。
(三）在保护和改善生态环境中进行开发整理，与退耕还林相结合,防止水土流失，促进土地资源可持续发展利用。
(四)土地开发整理应做到增加有效耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件，提高农业综合效益。
昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造土地处置指导意
昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造土地处置指导意见的通知【法规类别】土地利用和治理土地综合规定【发文字号】昆政办[2015]36号【发布部门】昆明市政府【发布日期】2015.03.02【实施日期】2015.03.02【时效性】现行有效【效力级别】XP10昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造土地处置指导意见的通知（昆政办[2015]36号）各县、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区管委会：《昆明市城市更新改造土地处置指导意见》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
昆明市人民政府办公厅2015年3月2日昆明市城市更新改造土地处置指导意见为贯彻落实市委、市政府城市更新改造战略，加快推进全市城市更新改造步伐，切实做好城市更新改造土地处置和供应工作，特制定以下拆除重建类城市更新改造项目土地处置指导意见。
一、城市更新改造土地处置原则城市更新改造项目土地处置，采用净地供应的模式。
由市土地矿产储备中心组织签订土地收储多方协议，区政府（管委会）作为责任主体，按规定办理城市更新改造项目范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续，对城市更新改造范围内的土地组织拆迁，拆迁完成形成净地，进行土地移交。
完成储备方案和供地方案审批后，对经营性用地（含回迁安置房建设用地）委托市土地和矿业权交易中心以公开招拍挂的方式组织土地供应。
二、城市更新改造土地处置主要环节（一）项目可行性研究及立项阶段1. 确定城市更新改造范围城市更新改造范围应依据全市城市总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划，结合其所在地块的特点和周边路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性合理划定。
具体范围由辖区政府（管委会）提出，市规划管理部门研究审定，并核定下发规划指导意见。
2. 对城市更新改造范围的土地利用专项调查按照《昆明市城市更新改造管理办法》的规定，由辖区政府（管委会）对改造范围内土地利用现状进行调查勘测，主要包括：改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地（含年限）的范围、面积、位置、用途［如村（居）民住房用地、市场用地、工业用地、空地等］、“8·31”土地等情况，需附图说明并提供土地证复印件。
土地一级开发的流程
土地一级开发的流程一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。
而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
小编下面就介绍一下土地一级开发的流程。
▲一、土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、。
云南省土地开发整理项目管理实施细则
云南省土地开发整理项目管理实施细则第一章总则第一条为规范云南省土地开发整理项目的管理，促进土地资源的高效利用，保护生态环境，提高土地资源的可持续利用能力，制定本细则。
第二条本细则适用于云南省土地开发整理项目的管理。
第三条土地开发整理项目应按照规划要求，确定项目的范围、目标、内容、周期等，并报云南省土地管理部门备案。
第四条土地开发整理项目实施单位应具备相应的专业人员和技术装备，具有良好的信誉和实力，能够独立承担项目管理的责任。
第五条土地开发整理项目实施单位应加强与相关部门的协调合作，共同推进项目的顺利实施。
第六条土地开发整理项目实施单位应按照相关法律法规的要求，进行项目的环境评估和社会影响评价，并根据评估结果制定相应的保护措施和补偿办法。
第七条土地开发整理项目实施单位应加强与项目参与方的沟通和协调，保障项目实施过程中的公平、公正和公开。
第八条土地开发整理项目实施单位应建立和完善项目的监察机制，确保项目的进度和质量符合要求。
第九条土地开发整理项目实施单位应定期向云南省土地管理部门报告项目的进展情况，并配合相关部门进行监督检查。
第十条土地开发整理项目实施单位应按照规划要求，确保项目的经济效益和社会效益的统一第十一条土地开发整理项目实施单位应建立健全项目的档案和资料管理制度，保护和保存项目的相关资料。
第二章项目立项和备案第十二条土地开发整理项目实施单位应在确定项目的范围、目标、内容、周期后，向云南省土地管理部门申请立项。
第十三条土地开发整理项目实施单位应向云南省土地管理部门提供项目的相关资料，包括项目计划书、环境评估报告、社会影响评价报告等。
第十四条云南省土地管理部门应在收到项目立项申请后，进行审核，并在30个工作日内作出批准或者不批准的决定。
第十五条土地开发整理项目实施单位应在获得项目立项批准后，将批准决定书和相关文件报送云南省国土资源厅备案。
第三章项目管理第十六条土地开发整理项目实施单位应成立项目管理领导小组，负责项目的组织、协调和监督。
昆明市人民政府关于进一步推进土地一级开发全覆盖工作的通知
昆明市人民政府关于推进土地一级开发全覆盖工作的通知（代拟稿）各县（市）、区政府，三个国家级开发区、市政府各委办局、市级国有投资公司：为认真贯彻落实国家土地政策、法规和市委市政府关于土地一级开发全覆盖工作要求，确保全市土地储备工作的顺利实施，实现政府对土地一级开发权的统筹，科学实施土地利用规划，合理安排土地使用的功能分区，提高土地承载能力和产出效益，节约集的利用土地，显化土地的市场价值，增强政府对土地资源的优化配置和对房地产市场的宏观调控能力，提升国有投资公司的实力和可持续发展的能力，就推进土地一级开发全覆盖工作的有关事项通知如下，请认真贯彻执行。
一、完善机制，全面落实土地一级开发全覆盖（一）实行政府主导、市场化运作机制。
市政府统筹管理土地一级开发项目，各县（市）区政府具体土地一级开发项目的用地批准、征地拆迁等工作，市县两级国有投资公司全面负责全市范围内的土地一级开发工作。
（二）按照“成本债务全覆盖”原则，将土地开发的直接成本、间接成本和该土地上应分摊的政府投资项目融资贷款本息全额计入土地收储成本。
（三）允许国有投资公司采取市场化方式引入社会资金参与相关土地管理工作，具体按照《昆明市人民政府关于引入社会资金参与土地管理工作的暂行办法执行。
（四）国有投资公司参与土地一级开发项目，统一按照总投资额的15%给予国有投资公司投资回报。
（五）土地一级开发收益分配按照《昆明市人民政府关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》的有关规定办理。
（六）市级国有投资公司参与安宁、东川等9各县区的土地一级开发，视国有投资公司的财务能力、市委市政府的要求和县区政府的意愿决定。
（七）市、县两级国有投资公司联合开发整理的土地，按照“覆盖成本、协议分成”的原则处理，即宗地的成本组价能够覆盖土地开发成本，土地出让收益分配由市级国有投资公司与区县协商确定。
二、明确任务，划分责任，全面推进土地一级开发全覆盖（一）已配置给国有投资公司的土地继续由国有投资公司负责一级开发。
2、云南省《土地开发整理工程建设标准》
以定量为主，定性为辅。在基础资料、分析过程、分析结果等方面有明确的量化结果，要求依据有来源、计算有过程、结果有数据。
并按新增耕地率进行土地综合潜力分级（见表3.5.3）。
表3.5.3土地综合潜力分级表
潜力等级
整理
开发
复垦
一级潜力单元
综合潜力≥10%
综合潜力≥70%
综合潜力≥50%
2.2.3田间道路应与项目区外道路合理衔接，区内各级道路应做到路面平整，满足交通量和通达度的要求。
2.2.4项目区农田防护与生态保持应满足农业生态防护要求或景观要求，并与周边生态环境相协调，起到防风固沙、保持水土的作用。
2.2.5设施农业应符合现代农业生产高产、高效、优质、均衡的要求。
2.2.6农村居民点应相对集中，基本无零散分布。
11、灌溉水源：指可用于灌溉的地表水、地下水和经过处理并达到利用标准的污水的总称。
12、灌溉：指按照作物生长的需要，利用水利工程设施将水送到田间，以补充农田水分的。
13、排水：指将一个地区内多余的地表水与地下水汇集起来排除到该地区以外的作业。
14、田间道路：指为农业生产及农村生活服务的道路系统。田间道路系统按功能分为支道、田间道、生产道三种类型。
3.5.2农用地整理潜力分析
应着重分析沟（渠）、路、坎、水面等现状地物及无效耕地的整理潜力；
未利用地开发潜力分析应着重对荒草地、裸土地、裸岩地等现状地类的开发条件及其适宜性进行分析评价，确定其转化为有效耕地的潜力；
灾毁、废弃地复垦潜力分析应着重对因灾毁、废弃形成的滩涂地、工矿废弃地等现状地类的复垦条件及其适宜性进行分析评价，确定其转化为有效耕地的潜力。
4.1.3云南省土地开发整理工程类型区划分为：
昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知(昆政发〔2010〕74号)
关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知昆明市人民政府文件（昆政发〔2010〕74号）各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各投融资公司：现将《昆明市土地一级开发整理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年八月三十日昆明市土地一级开发整理管理办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277 号），以及《昆明市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在本市行政辖区范围内经市、县（市）区人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本办法。
第三条本办法所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划、土地利用年度计划、年度土地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
第二章土地一级开发整理项目和单位的确定第五条根据市规划部门提供的城市建设项目和方案，经市政府审批确定的新增片区开发和城市更新改造项目，以及市委、市政府确定的重大建设项目，按照“成街坊、成组团、成片区”收储的原则，由市级土地储备机构会同发改、财政、规划、国土、住建、交通运输、审计、监察、林业、滇保、环保等相关部门和三个国家级开发（度假）区管委会、县（市）区政府研究提出土地一级开发整理项目，将土地一级开发整理项目列入土地储备计划，报经市储委会批准后，对土地一级开发整理项目统筹安排，实施计划管理。
昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知
昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各国有投资公司：现将《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一〇年七月二十日昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法第一章总则第一条为鼓励、引导和规范社会资金参与昆明市土地一级开发整理工作，根据国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）等有关文件精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称参与土地一级开发整理，是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中，社会资金参与一定区域内土地的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。
第三条本办法所称社会资金，是指除昆明市财政性投资以外的社会资金，包括国有或国有控股企业的资金，集体企业、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金，外商企业资金以及基金、信托等各种形式的资金。
第四条凡在本市行政区域内社会资金参与土地一级开发整理工作的项目，均适用本办法。
第二章准入领域和条件第五条社会投资人可以自主选择以下阶段和领域参与土地一级开发整理项目：（一）土地的征地、拆迁及安置；（二）市政基础设施配套工程建设；（三）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设等。
第六条社会投资人提供资金并参与土地一级开发整理项目的，应当具备与拟参与项目所要求的相应工程资质：（一）参与征地、拆迁、安置的，应当具备相应的市政建筑施工资质；（二）参与市政基础设施配套工程建设，投资额在十亿元以下的项目，应当具备市政施工总承包二级及以上资质；投资额在十亿元以上的项目，应当具备市政施工总承包一级及以上资质；（三）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，应当具备市政施工总承包一级及以上资质；涉及拆迁、安置建房的，应当具备市政建筑施工二级及以上资质。
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16
土地一级开发整 理项目资金拨付
市财政局
市土 储中 心 项目 业主
17
储备土地融资
市土 相关金融机构 储中 心
文物保护及批复 水土保持批复
文物行政管理 部门 市水 利局
序 号
科目
内容 地质灾害评估 滇池流域项目审查意 见批复
批准或负责部 组织 批准完成 门 单位 情况 市国 土局 市滇 管局 市林 业局 项目 业主
9
环境影响评价 压覆矿产资源评估报 告 建设用地批准文件 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证
市环 保局 市国 土局 市国 土局 市规 划局 市住 建局
纳入年度收储计 10 划 金融 社会 11 项目融资方式 目业主提出，市土 储中心报市储委会批准 列入年度土地收储计划 由项目业主向金融机构 、社会资金等融资，保 证项目的实施 根据《昆明市土地征收 管理暂行办法》(市政 府18号公告）、《云南 省征地统一年产值标准 和区片综合地价补偿标 准》，昆政发〔2009〕 51号、昆政发〔2009〕 53号文及2010年市政府 第97号令，制定征地、 拆迁、安置、补偿指导 意见
附件：
制表日期：
昆明市土地一级开发整理流程表
序 号 1 2 科目 项目名称 项目业主 内容 批准或负责部 组织 批准完成 备注 门 单位 情况 项目 市政府同意进行项目开 市政府授权 业主 发的授权批复 市规 划局 1.项目所在区位图;2. 项目所在0.6m分辨率的 项目 航拍图；3.项目储备土 业主 划局 地范围红线图;4.道路 红线图 依据市政府批准授权， 市土储中心、 项目 由市土储中心与项目业 项目业主 业主 主签订委托合同 市规 划局 项目业主配合市规划部门 、属 、片区属地县（市）政府 市规 划局 地县 进行土地储备项目相关规 （市 划组织编制及报批工作 ）政 府
备注
18
其它
林地占用许可证 列入“退二进三”搬 迁的相关企业的土 地，按照政府规定， 土地进行招拍挂 地震安全性评价报告 的批复
市退二进三办 公室
《关于鼓励支持主城区 企业节能减排降低成本 搬迁入园异地发展的实 施意见》（昆政发〔 2009〕 29号）
市地 震局
填表单位：
需新增建设用地指标 国有 集体 其它
市住 建局、 项目 业主 属地政府 项目 业主
市发 改委
建设项目立项批复
市发 改委
序 号
科目
内容 建设项目选址意见书
批准或负责部 组织 批准完成 门 单位 情况 市规 划局
备注
建设用地规划许可证 涉及片区道路基 础设施建设的要 件
市规 划局 项目 业主 在土地一级开发过程 中，涉及到收储范围内 有重大基础设施建设项 目的，要求提供的要件
13
土地一级开发整 理项目成本审计
市审 计局
项目 业主
14
土地验收移交
县（市）区政 项目 府市土储中心 业主
15
土地供应前期工 作
申请规划条件 二勘 土地 评估
市规 划局 市国 土局 中介 机构
市土 储中 心、 根据项目情况，土地出 让收入拨付的部分能覆 盖土地一级开发成本的 按昆政发〔2010〕19号 文相关规定执行；如不 能覆盖的，报市政府批 准同意后，全额拨付经 审计认定的成本 市土储中心将已完成储 备的土地向金融机构进 行抵押融资，根据土地 一级开发委托协议，拨 付业主单位土地开发成 本及管理费，业主单位 归还一级开发项目贷款
3
项目实施红线范 围
4
签订土地一级开 发委托合同
5
片区控制性详细 土地储备项目控制性详细规划，建设项目规 划条件 规划
6
收储范围内的土 地权属调查
总用地面积（亩）
国有 土地 集体 土地
市国 土局、 项目 业主 属地政府
7
8
收储范围内地上 建（构）筑物情 况调查 收储范围内的可 行性研究报告及 立项批复
市财政局、市 项目 土储中心 业主
12
项目实施
县（市）区政 项目 府 业主
序 号
科目
内容
批准或负责部 组织 批准完成 门 单位 情况
备注 接到审计函后的10个工 作日内安排审计人员进 驻被审计单位，进行全 程跟踪审计。项目完成 后30日内出具项目审计 报告 依据土地熟化标准，项 目业主完成土地一级开 发后，按程序移交市土 储中心，并签订《土地 移交确认书》