最全土地一级开发流程详解
土地一级开发流程
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
专家会审查
联席会审批
市国土资源局核发一级开发授权批复
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分 中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（一）基本流程
取得一级开发授权
土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设
经营性用地完成入市交易 以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标
第一部分 前一级开发
一、概念和意义
实施土地一级开发前的所有准备工作， 是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提
第一部分 前一级开发
二、主要工作内容
（一）寻找合适的宗地。 （二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。 （三）为土地一级开发进行经济、技术准备。
1、控制性详细规划 2、土地一级开发实施方案
建筑工程施工许可证 返回
商品房预售许可证 返回
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
国有土地使用证
返回
建设用地规划许可证 返回
土地一级开发全流程1635172810【模板范本】
土地一级开发全流程德通投资集团有限公司DETONG INVESTMENT GROUP LTD2008年03月27日土地一级开发实施流程示意图第一部分土地一级开发计划一、意义土地一级开发计划是实施土地一级开发的依据,也是土地一级开发中起规划、指导作用的纲领性文件.优化土地资源配置，提高土地利用价值。
二、编制依据1、国民经济与社会发展规划包括经济总量与调控、经济结构、协调发展、科技教育和人才、资源和生态环境、人口与人民生活与公共服务七大类.2、城市总体规划综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市的建设用地，合理配置各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展,一般为20年规划，具体包含以下内容：（1）土地利用规划（2）道路交通规划（3）城市景观规划（4）城市基础设施规划3、土地利用总体规划土地利用总体规划是在一定时期内和一定地域范围内，根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局的规划。
4、城市近期建设规划城市近期建设规划，是城市近期建设项目安排的依据，是落实城市总体规划的近期发展重点和建设时序,确定近期的发展方向、规模和布局。
5、土地利用年度计划根据土地利用总体规划，编制土地利用年度计划的5项内容：（１）耕地总量平衡计划；（２）农转用计划；（３）生态退耕计划;（４）土地开发与整理计划；（５）耕地占补挂钩计划.6、土地供应年度计划是土地利用年度计划在供应方面的计划，包含:（１）供应总量；（２）用途结构；（３）空间布局；（４）指标分配.三、土地一级开发计划的内容1、城市控制性详细规划:在城市总体规划和分区规划的指导下，确定建设地区土地使用性质和使用强度的控制性指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
2、城市修建性详细规划:市建筑设计和施工的主要依据。
3、配套专项规划：主要指城市基础设施建设方面的具体规划，主要包括道路与交通规划、景观与环境规划、给水与排水规划、能源与通讯规划等。
地产土地一级开发工作流程
地产土地一级开发工作流程地产土地一级开发是指对土地进行开发和利用，包括规划、设计、施工和销售等环节。
下面将详细介绍地产土地一级开发的工作流程。
一、选址分析选址是地产开发的第一步，通过对市场的调研和对土地的勘测，选定一块合适的土地进行开发。
选址分析主要包括以下五个方面的内容：1. 地理位置：选址要考虑交通条件、商业区域、人口密度、教育机构、医院等因素。
特别是要考虑开发区域的人口基数和目标购房人群的需求。
2. 土地状况：选址时需要对土地的用途、地貌、地质、地下设施、绿化等多方面进行评估。
特别要考虑开发是否会对周围环境造成破坏和影响。
3. 投资成本：选址时必须考虑到投资成本，将所有费用清晰列出来，包括土地的购买、规划审批、建设费用、贷款利息等，以及销售后所需的税费和物业管理费用等。
4. 开发策略：选址需要考虑到开发策略，比如选择盈利模式、区域面貌、建筑设计等。
最重要的是要把开发策略与土地状况和市场需求相结合。
5. 市场需求：选址还必须考虑到市场需求，包括目标消费群体的人口构成、购房需求、支付能力、社会信用等因素。
最终找到符合市场需求的土地。
二、土地规划第二步是对土地进行规划。
规划应包括整个项目的主题、开发方案、用地面积、设计标准、建筑布局、景观布置等。
主要包括：1. 定位主题：对整个项目定位主题，确定产品定位、品牌定位、营销定位及其它多个定位。
这些定位可参考市场调研数据和综合分析而得。
2. 制定用地方案：依据选定的土地状况，制订合理、经济、安全、环保的用地方案。
可参考城市总体规划、地区规划等，合理编制用地。
3. 制定建筑布局方案：依据用地规划方案，制定项目的建筑布局。
主要建筑物和功能区域的布置，建筑总高度、总建筑面积、厂房等建筑物的布局位置等。
4. 制定景观布置方案：依据城市设计、规划和环境保护法规，制定项目的景观布置方案。
设计好景观建筑、庭院、绿化带等。
5. 制定设计标准：依据相关国家、省、市、县的规划要求，制定土地开发的设计标准，确定高度、体积、幅度、色彩等相关要求。
土地一级开发详解
土地一级开发详解二〇一一年五月目录第一部分土地一级开发流程 (1)一、土地一级开发的概念 (1)二、土地一级开发的实施方式 (1)三、土地一级开发成本和收益 (2)四、一级开发的土地范围 (2)五、一级开发涉及政府职能部门 (3)六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 (3)七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） (4)程序一：确定土地一级开发项目 (4)程序二：确定一级开发单位 (5)程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） (5)程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） (6)程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） (6)程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） (8)程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） (8)程序八:办理规划意见书 (10)程序九：办理土地一级项目立项核准 (11)程序十：取得征地批复(实施征地) (12)程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） (13)程序十二：编制市政基础设施实施方案 (13)程序十三：组织验收，评估土地成本 (14)程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 (14)八、直接确定开发企业的一级开发项目程序（参见附图2） (15)程序一：确定土地一级开发项目 (15)程序二：取得市土地储备联席会意见 (16)程序三：签订土地一级开发合同 (16)程序四：办理建设项目用地预审 (17)九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） (18)程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 (18)程序二：办理建设项目用地预审 (18)第二部分土地一级开发的成本核算 (19)1、土地一级开发成本 (19)2、土地一级开发作用 (19)3．土地一级开发成本的构成 (20)第三部分一级土地开发成本的对策与建议 (26)1、土地一级开发行业的特点 (26)2、土地一级开发行业的发展趋势 (27)3、土地一级开发企业成本控制之策略 (27)4、土地一级开发企业成本控制工作体系 (28)第一部分土地一级开发流程一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
土地一级开发的内容,模式与流程
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发流程
土地一级开发流程第一章土地一级开发流程1、选地由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。
2 、土地前期开发申请原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。
3 、土地开发项目预审市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
4 、土地开发实施方案预审通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
5、土地开发方案修改编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
6 、确定土地开发单位土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。
通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议7 、办理相关用地手续土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
土地一级开发详细详细流程
前期工作确定生级土地开发分宗、分期上报次序1、确定大范围用地红线（与规划、相关权属单位，确定权属边界）2、购买1：500地形图，向国土局申请土地利用权属图及准确的各权属面积3、确定所分宗地，每个片区的准确红线范围。
4、确定所分宗地的开发顺序5、统计、估算安置房建筑面积初步测算拆迁面积土地一级开发实施方案1、进行地上物调查统计2、进行征地前摸底调查3、进行现场拍照4、收集项目适用的特殊政策5、委托编制土地一级开发实施方案6、准备编写征地工作方案所需资料提供各地块规划详细指标1、准备编写投资方案所需材料2、一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续控规调整1、委托编制控规调整可行性论证报告2、进行控规调整报批公开招标并进行修建性详细规划编制北京房地产产品调研委托进行修建性详规的编制，并单独编制****片区详细性文物保护规划方案立项1、委托编制可行性研究报告2、确定编制环评、交评等相关报告单位3、编制环评、交评等相关报告4、进行征地前土地评估，并初步谈判，草签协议（1）办理用地预审（2）办理环境影响评价报告审批（3）办理交通影响评价报告审批（4）办理文物保护意见（根据联席会要去办理）（5）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）（6）办理建设意见（根据联席会要求办理）办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）办理立项报批，并取得立项批复规划意见书1、办理拨地订桩2、办理并取得规划意见书3、办理市政专业部门市政接用意见4、委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合5、设计单位报装6、办理市政工程规划意见书国有土地收购1、对国有土地及其地上物进行评估2、编制土地收购方案3、协商并签订土地收购合同征地1、办理勘测定界成果报告2、办理地质灾害评估报告批复3、办理征地村（居）民代表会会议纪要4、签署征地补偿安置协议5、建设拟征（古）地土地权属情况汇总表（盖章）6、编制耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费7、办理征地手续1、制定征地补偿方案2、制定拆迁补偿方案1、办理评估公司、拆迁公司招投标2、确定拆迁、评估单位取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续审核土地一级开发成本确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工单位、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束。
土地一级开发全流程
5、 土地利用年度计划 根据土地利用总体规划，编制土地利（２） 农转用计划； （３） 生态退耕计划； （４） 土地开发与整理计划；
（５） 耕地占补挂钩计划。 6、 土地供应年度计划
是土地利用年度计划在供应方面的计划，包含： （１） 供应总量； （２） 用途结构； （３） 空间布局； （４） 指标分配。
交通规划、景观与环境规划、给水与排水规划、能源与通讯规划等。
四、 编织流程
土地一级开发计划由国土局会同市发改委、规划、建设、财政、环保、文物、 园林、交通、市政等部门和各区县政府进行编制：
（１） 提出计划 区县政府， 重点建设管委会及中央直属企业集团和驻地部队提出计划方案和 具体意见，在每年１０月上旬上报国土局；经济适用房的开发计划由市经济 适用房领导小组报国土局。 （２） 反馈计划 市国土局会同发改委、规划、交通、建设、市政等部门在１１月上旬提出反 馈意见。 （３） 调整计划 申报部门根据反馈意见调整计划方案，１１月下旬再次申请报批。 （４） 下达计划 市政府批准土地一级开发计划，由国土局下达给市和各区县土地储备机构。
五、 土地一级开发计划主要内容
土地一级开发计划应由市（区、县）土地主管部门或其委托机构进行编制，
3、 土地利用总体规划 土地利用总体规划是在一定时期内和一定地域范围内，根据土地资源现状和 潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局的规 划。
4、 城市近期建设规划
城市近期建设规划，是城市近期建设项目安排的依据，是落实城市总体规划 的近期发展重点和建设时序，确定近期的发展方向、规模和布局。
土
地
行
一
政
级
审
开
批
发
阶
实
段
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最全土地一级开发流程
一级开发流程
1.1土地一级开发的概念
土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段
土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式
2.1一级开发项目模式
一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比
03
一级开发实务分析
3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复
（二）规划条件
（三）用地预审
（四）立项核准
需关注事项:
a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。
一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。
3.2组织实施阶段关键事项
（一）征地
论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。
从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。
征地需要市国土局上报给市长签字，同意后才有可能下发征地批复。
（二）拆迁
从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是因为前期手续没办理完毕，较少项目是由于拆迁难导致项目很难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。
（三）土地收储
（四）市政建设工作
市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。
3.3土地入市
土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。
（一）现场验收
（二）地价审核
（三）其他入市手续办理与土地入市
04Q&A
Q:征地过程会发生哪些费用？
A:主要为三部分：土地补偿费、人员安置费和青苗补助费。
费用支付时间为获取征地批复后付款。
Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢？
A:不确定的因素较多，一种可能是地块自身的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发生改变；也可能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。
Q:有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢？
A:如果该项目成本已经认定了，拆迁已完或无拆迁，可以提前进行土地评估准备，但相关流程还无法进行。
此外，地价会可以没市长参加，但地价的确定通过市长同意才行，所以时间肯定超过一个月。
Q:征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款，有无风险呢？
A:对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后付款，可能面临土地手续不完整，村集体后期违约的风险。
Q:集体土地确权的前置条件为什么？
A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。
Q:平常所说的土地指标是指什么？
A:一般而言，是指农转用指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进行跨区域间的买卖。
而建设用地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。
Q:土地入市价格是如何确定的？
A:一般而言，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。
政府预提收益由领导开会决定。
实际情况中，政府也会根
据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较差且政府资金紧张时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。
Q:农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢？
A:一般而言，由一级开发主体付款给土地整理公司（如政府平台）。
如果一级主体和第三方之间签订债权债务协议，此种情形下，可由第
三方公司付款，开票给一级开发主体公司。
Q:关于某某城改项目的批复是否有有效期么？
A:一般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，更换一级主体。