土地一级开发流程
土地一级开发流程及相关手续
土地一级开发流程及相关手续土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。
土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。
土地一级开发项目的流程：一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
二．土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体。
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发详细详细流程
土地一级开发详细详细流程一、前期准备1.项目可行性研究：全面评估土地开发项目的可行性，包括市场需求、投资回报率、技术可行性等方面。
2.土地调查与取证：对待开发的土地进行调查，了解土地的基本状况、法律手续、使用权归属等情况，并取得相关的法律证明文件。
二、规划设计1.基础设施规划：确定土地开发项目的基础设施建设方案，包括道路、排水系统、供电网络等基础设施的规划。
2.总体规划设计：编制土地开发的总体规划设计方案，包括土地的用途分区、建筑物布局、公共设施布局等。
3.细部规划设计：按照总体规划设计方案，对土地的各个细部进行规划，包括建筑物的设计、景观设计等。
三、工程施工1.土地平整与开挖：对土地进行平整、开挖等工程，以便于后续的建设工作。
2.基础设施建设：按照规划设计方案，对道路、排水系统、供电网络等进行建设。
3.建筑物建设：按照设计方案，对各个建筑物进行施工，包括主体结构、装修、景观建设等。
4.绿化工程：对土地进行绿化，包括种植树木、花草、铺设草坪等。
四、验收与移交1.工程验收：对土地开发工程进行验收，包括基础设施建设的质量验收、建筑物的验收等。
2.功能齐全：确保土地开发项目的各项功能正常运行，包括供水、供电、道路交通等。
3.移交使用：将土地开发项目移交给使用单位或个人，并办理相关的土地使用证书等手续。
五、后期管理1.管理与维护：对土地开发项目进行后期管理与维护，确保各项设施和功能正常运行。
2.安全与环保：落实土地开发项目的安全生产责任，并加强环境保护工作，确保项目的可持续发展。
3.配套设施建设：根据实际需要，对土地开发项目进行配套设施的建设，如商业中心、公园等。
通过上述流程，土地一级开发可以将原本荒芜的土地，转变成一个宜居、宜商、宜工的现代化城市区域。
每个阶段的工作都需要专业的人员和资金，同时也需要注重环境保护和社会效益。
土地一级开发的流程
土地一级开发的流程一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。
而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
小编下面就介绍一下土地一级开发的流程。
▲一、土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、。
XXXX1202-关于土地一级开发流程的分析
XXXX1202-关于土地一级开发流程的分析名目一、土地一级开发简要流程1二、土地一级开发内容2三、土地一级开发的模式2（一）完全政府运作的模式2（二）完全市场运作模式3（三）政府主导的市场化运作模式3四、土地一级开发法律要素4（一）法律主体4（二）法律关系4五、土地一级开发风险和防范措施5（一）法律关系界定不准带来的风险5（二）其它风险6（三）风险防范措施7土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对一定区域范畴内的都市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范畴内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
注：（1）在本文中，一级开发企业即指城投公司；（2）请重点阅读正文中加粗部分。
一、土地一级开发简要流程1、由土地所有者给上一级行政主管部门申报《土地整理申请》；2、由上一级土地主管部门审核批准同意土地处理，并向土地整理和储备中心正式行文批准；3、土地整理和储备中心审核评估通过，并向市级土地联席会议申报，并通过联席会议审议通过下发到区土地整理储备中心；4、土地整理储备中心招标；（此步骤以下城投公司能够成为要紧参与方或实施人）5、一级开发企业中标实施；6、土地整治后（三通一平、五通一平、七通一平，视情形而定）交由土地储备中心上市；7、二级开发完成投入使用之前完成管网，道路、水、电、通讯等。
二、土地一级开发内容1、办理各种政府审批手续，包括规划、项目核准（立项）、征地、拆迁、市政建设审批（包括交评、环评）；2、实施征地工作；（此部分以下城投公司能够成为要紧参与方或实施人，可与政府签订合同，约定毛利率等收益保证事项）3、实施拆迁工作；4、完成地上物拆除（注：树木能够留给二级开发商完成）、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平坦等工作；5、实施市政建设；6、招标人认为可由中标人承担的其他一级开发工作。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程1.规划设计阶段在土地一级开发之前，需要进行规划设计工作。
这一阶段的主要任务是确定土地开发的目标、方向和规模。
具体工作包括编制土地利用总体规划、确定土地使用方式和区域规模，确定市政基础设施的布局及其空间范围，以及其他相关规划设计工作。
2.土地征收阶段土地征收是指政府通过法律手段将农用地或未利用地从原有农民手中征用，并进行补偿和迁移。
土地征收的过程需要遵循相关的法律法规，并依法履行土地征收程序。
征收程序包括土地规划条件的审查、土地征收通知和征收决定的公告、协商补偿等环节。
3.土地平整阶段土地平整是指对土地进行整理和平坦处理，以适应后续开发的需要。
土地平整的工作包括打浆、填平、刨整、水平调整等工序，使土地表面平坦且具备良好的水土保持性。
同时，还需要在平整过程中进行水土保持设施的建设，保护土壤和水资源。
4.基础设施建设阶段基础设施建设是指对土地进行供水、供电、供气、供热、排水、道路等基础设施的建设。
基础设施建设可以根据规划设计阶段确定的要求进行，包括各类管网、道路、公园、绿化等设施的建设。
5.楼宇、房屋建设阶段楼宇、房屋建设是指对土地进行住宅、商业综合体、办公楼等建设工作。
这一阶段的工作包括施工图设计、招投标、施工等过程，需要遵循相关的建筑法律法规和建设标准。
6.园林绿化阶段园林绿化是对土地进行绿化设计和植被的种植等工作，使开发区域更具美观和生态价值。
园林绿化工作包括绿化带的布置、树木的选择和种植、草坪的种植、景观效果的设计等。
7.竣工验收阶段竣工验收阶段是对土地开发项目的各项工程进行验收和评估，确保开发项目符合规划设计要求和相关建设标准。
竣工验收的内容主要包括工程质量检查、项目功能及使用效果的评估、工程竣工验收合格证等相关文件的颁发。
8.运营管理阶段。
土地一级开发详细详细流程
前期工作确定生级土地开发分宗、分期上报次序1、确定大范围用地红线（与规划、相关权属单位，确定权属边界）2、购买1：500地形图，向国土局申请土地利用权属图及准确的各权属面积3、确定所分宗地，每个片区的准确红线范围。
4、确定所分宗地的开发顺序5、统计、估算安置房建筑面积初步测算拆迁面积土地一级开发实施方案1、进行地上物调查统计2、进行征地前摸底调查3、进行现场拍照4、收集项目适用的特殊政策5、委托编制土地一级开发实施方案6、准备编写征地工作方案所需资料提供各地块规划详细指标1、准备编写投资方案所需材料2、一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续控规调整1、委托编制控规调整可行性论证报告2、进行控规调整报批公开招标并进行修建性详细规划编制北京房地产产品调研委托进行修建性详规的编制，并单独编制****片区详细性文物保护规划方案立项1、委托编制可行性研究报告2、确定编制环评、交评等相关报告单位3、编制环评、交评等相关报告4、进行征地前土地评估，并初步谈判，草签协议（1）办理用地预审（2）办理环境影响评价报告审批（3）办理交通影响评价报告审批（4）办理文物保护意见（根据联席会要去办理）（5）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）（6）办理建设意见（根据联席会要求办理）办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）办理立项报批，并取得立项批复规划意见书1、办理拨地订桩2、办理并取得规划意见书3、办理市政专业部门市政接用意见4、委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合5、设计单位报装6、办理市政工程规划意见书国有土地收购1、对国有土地及其地上物进行评估2、编制土地收购方案3、协商并签订土地收购合同征地1、办理勘测定界成果报告2、办理地质灾害评估报告批复3、办理征地村（居）民代表会会议纪要4、签署征地补偿安置协议5、建设拟征（古）地土地权属情况汇总表（盖章）6、编制耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费7、办理征地手续1、制定征地补偿方案2、制定拆迁补偿方案1、办理评估公司、拆迁公司招投标2、确定拆迁、评估单位取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续审核土地一级开发成本确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工单位、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束。
一级开发过程
一级开发全程及土地入市交易主要工作环节介绍具备一级开发条件：项目用地控制性规划图；（在没有控规情况下用首规委规划意见书代替控规，也可以以村、镇名义委托首规划市政院编制控规并报市政府审批）。
土地利用总体规划图；（项目所在地国土局提供）。
阶段一：前期准备一、村民代表会议出具同意进行一级开发意见1、村委会召开村民代表大会同意进行一级开发并出具村民代表大会决议；2、将村民代表大会决议报送乡镇政府取得批复意见，乡镇政府将村民代表大会决议及乡镇政府的请示报区政府取得同意一级土地开发批复意见。
3、村委会向区国土资源局提出土地一级开发申请。
同时将村民代表大会决议、乡镇政府批复意见及区政府批复意见报送区国土局土地储备中心；二、编制土地一级开发实施方案委托具有相应资质的咨询机构编制土地一级开发实施方案，包括征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案、土地供应方案、市政规划设计咨询、地形图、控制性详细规划、规划设计方案汇总、用地钉桩成果报告、投资方案、项目现状情况以及周边房地产市场等内容。
阶段二：确定一级开发事项一、取得区政府土地一级开发实施方案审批意见㈠、将土地一级开发实施方案等资料报送区国土资源局土地储备中心初审，出具初审意见；㈡、区土地储备中心将土地一级开发实施方案上报区国土资源局复审，出具审核意见；㈢、区国土资源局将土地一级开发实施方案上报区政府，由主管区长组织区四委召开联席会议，出具区政府审核意见。
二、取得市政府审批意见㈠、由区储备中心开发部将土地一级开发实施方案等资料报送市国土资源局土地储备中心开发部初审，出具初审意见；㈡、由市土地储备中心开发部组织召开专家会就土地一级开发实施方案出具审核意见；（审核一级开发成本）㈢、由市政府组织召开四委联席会议就一级开发项目情况进行审核，出具会议纪要。
（同意进行一级开发）阶段三：确定一级开发主体㈠、由区国土资源局组织土地一级开发主体招投标1、区土地储备中心编制土地一级开发主体招投标方案；2、区国土资源局局长办公会取得招标底价；3、区联席会议审定招标底价；4、区土地储备中心或有资质的编制单位编制招标文件；5、发布《招标公告》；6、投标意向者购买招标公告；7、现场踏勘、答疑；8、成立评标委员会；9、开标、唱标；10、评标，确定中标人，出具《中标通知书》。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (22)附件2：编制土地一级开发实施方案 (23)附件3：用地预审 (25)附件4：给区发改委提交的申请 (26)附件5：给市发改委提交的申请 (27)附件6：征求规划意见书（选址） (27)附件7：市交通委交通评价意见 (27)附件8：市文物局文物保护意见 (27)附件9：市环保局环境评价意见 (28)附件10：市政专业部门市政接用意见 (35)附件11：用地批准 (41)附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (42)附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (43)附件14：市政基础设施建设（同附件10） (44)附件15：办理征地结案表 (44)附件16：环境影响的批复 (44)附件17：区发改委项目核准 (49)附件18：区发改委招标方案核准 (50)附件19：市发改委项目核准 (50)附件20：市、区建委项目核准 (50)附件21：人民防空工程建设标准审查 (51)附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (51)附件23：出让国有土地使用权设定登记 (53)附件24：商品房计划 (53)附件25：施工图纸及消防审核 (54)附件26：区建委办理招投标备案 (56)附件27：办理安全监督备案 (57)附件28：施工许可受理、审批 (58)附件29：办理预售许可 (58)附件30：建设工程规划验收 (59)附件31：消防验收 (59)附件32：建设项目环保设施验收 (61)附件33：组织综合验收 (62)附件34：办理房屋所有权证 (63)附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
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房地产开发业务阶段划分
以土地开发为主线，房地产开发分为以下三个阶段：
⒈
前一级开发
取得土地一级开发授权之前的全部工作
⒉
一级开发
土地开发整理的全部工作，主要包括征地、拆迁、大 市政建设等，工作目标：经营性用地公开入市交易， 取得土地使用权。
⒊
二级开发
自取得国有土地使用权至建设项目竣工交付使用之日止 的全部开发、建设工作，包括前期工作、工程建设、房 屋销售以及物业管理等。
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节 1、一级开发授权批复 编制《一级开发实施方案》 《一级开发实施方案审批表》
区国土分局、区政府 审核签章
国土局内部审核
开发企业作为实施主体 储备机构作为实施主体
专家会审查
联席会审批
市国土资源局核发一级开发授权批复
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
2、北京市土地整理开发相关政策
2002年1月31日《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土 地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号），成立北京市土地整理储备中心
2005年8月1日《关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知》（京国土市 [2005]540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发
1、绿化隔离带项目； 2、小城镇建设项目； 3、危旧房改造项目。
“8· 31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）
2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
第一部分 前一级开发
三、特点：周期长、风险大
辛庄项目前一级开发长达三年： 2006年5月获得地块信息 2006年10月签订合作协议 2009年5月取得一级开发授权
有些项目甚至面临不得不退出一级开发的窘境
第二部分 土地一级开发
一、概念
对宗地进行开发和整理，使经营性用地达到国有 土地使用权出让条件，即“生地”变“熟地”
（二）重点环节 2、一级开发立项批复
规划意见书 场地影响评价 环境影响评价 交通影响评价
地质灾害评估
建设项目用地预审
项目项目建议书（代可研） 或 市发改委立项批复
项目申请报告
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节 3、集体土地征收（农用地转用） 钉桩成果 林地征占用 土地确权 图斑核实 耕地占补 征地补偿协议 （村民代表大会表决）
2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分 中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（一政基础设施建设
经营性用地完成入市交易
以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标
人防工程验收、竣工备案
施工图审查（建筑工程施工许可证）
返回
国有土地使用证
返回
建设用地规划许可证
返回
建设工程规划许可证
建设工程规划许可证（附件）
返回
建筑工程施工许可证
返回
商品房预售许可证
返回
第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
1、经营性用地出让方式变革：协议出让→公开市场交易。
国土部：2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定》（国土资源部令第11号）
北京市：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规 定》（京政办发[2002]33号），但三种情况仍可协议出让：
勘界技术报告
一书四方案
征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费
征地、拆迁、市政基础设施费
财务费用
一级开发成本
一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
签订国有土地使用权出让合同 二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
第一部分 前一级开发
一、概念和意义
实施土地一级开发前的所有准备工作，
是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提
第一部分 前一级开发
二、主要工作内容
（一）寻找合适的宗地。 （二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。 （三）为土地一级开发进行经济、技术准备。 1、控制性详细规划 2、土地一级开发实施方案
授权或招标
根据一级开发实施方案 编制招标方案
环评\交评\园林\文保意见
建设用地规划许可证 拆迁许可证
征地拆迁
市政基础设施规划、建设
验收，成本审定，入市交易
返回
人防工作流程示意
设计方案审查（规复函） 人防咨询意见书
人防规划意见书 人防初步设计审查
人防易地建设 或无人防工程单体建筑
建设工程规划许可证
人防施工图审查、备案
国有土地使用证
项目核准
“五证”
建设用地规划许可证 工程档案登记
设计方案审查
人防 计划任务
建设工程规划许可证
出让合同变更
建筑工程施工许可证
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
控制性详细规划 取得一级开发权 规划意见书 建设项目用地预审 立项核准 钉桩