房地产土地一级开发工作流程图
土地一级开发业务流程PowerPoint ppt课件
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
土地一级开发、二级开发具体实施流程表
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请24附件2：编制土地一级开发实施方案26附件3：用地预审29附件4：给区发改委提交的申请30附件5：给市发改委提交的申请31附件6：征求规划意见书（选址）31附件7：市交通委交通评价意见31附件8：市文物局文物保护意见32附件9：市环保局环境评价意见33附件10：市政专业部门市政接用意见41附件11：用地批准49附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证51附件13：核发城市房屋拆迁许可证52附件14：市政基础设施建设（同附件10）53附件15：办理征地结案表53附件16：环境影响的批复53附件17：区发改委项目核准60附件18：区发改委招标方案核准60附件19：市发改委项目核准61附件20：市、区建委项目核准61附件21：人民防空工程建设标准审查62附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可63附件23：出让国有土地使用权设定登记65附件24：商品房计划65附件25：施工图纸及消防审核66附件26：区建委办理招投标备案68附件27：办理安全监督备案70附件28：施工许可受理、审批71附件29：办理预售许可71附件30：建设工程规划验收72附件31：消防验收73附件32：建设项目环保设施验收75附件33：组织综合验收76附件34：办理房屋所有权证77附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发工作流程超详细
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请；二、主管部门批件。
申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；三、权属证明。
土地一级开发流程图
项目
申报阶段
项目审议阶段
核发授权
开发实施阶段
发项目管理工作流程图
市政府征 地批复 国土 分局 征地 结案
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
人员安置
区建委拆迁 许可证（如
一级 开发 验收 结案, 报区 政府 及市 国土 局批 准
纳入 土地 储备 库 市国土
土地 交易 市场
验收审核、 储备供应
土地一级开发项目管理工作流程图
（国有企业为主体） （国有企业为主体） 国有企业为主体
国土分局用地预审
镇政府协调签订征 地补偿协议 符合城市总体 规划、具备控 国有企 业或项 目所属 镇、街 道提出 申请， 报区政 府批准； 国 土 分 局 组 织 专 家 评 审 实 施 方 案 报 区 政 府 批 准 联席 会终 审 对土 地一 级开 发项 目进 行审 议 国有企 业与分 中心签 订监管 委托协 议，按 协议约 定足额 存入监 管资金 市 规 委 办 理 规 划 意 见 书 市园林绿化局林地
符合土地利用 总体规划
纳入年度土 地储备开发 计划
申请 单位 编制 土地 一级 开发 实施 方案
国土 分局 审核 实施 方案
市国 土局 核发 授权 批复
市发改委项目核准
市文物局考古勘探
市交委交通评价
市环保局环境评价
各区县政府根据区域 发展规划及本区县年 度发展规划上报年度
镇政府负责拆迁
国有企业实施市政基 础设施建设
北京房地产开发流程图(含土地一级开发)-密保-m2
4 5 6 7 8 9 10 11
过程要点梳理
审批附件 项目立项报告 项目初步定位 项目规划草案和项目计划 项目成本信息估算表
营销初步计划 项目经济测算表 项目可行性研究报告 项目获取策略及预案 土地权属文件扫描 会议纪要
审批附件 项目里程碑节点计划 产品定位策划工作计划 市调报告 项目初步定位报告 产品策划方案 预设成本目标 产品建议书（初步） 产品需求清单 项目设计计划 概念设计任务书 概念设计方案成果 概念设营销计划评估 投资估算、风险评估 项目可研论证 项目投资决策 项目获取 项目交接
营销部 财务部 投资部 投资部 投资部 投资部
第二阶段：项目策划阶段
序号 1 2 3 阶段成果 编制项目里程碑节 点计划 编制产品定位策划 工作计划 市场调研深化 编制项目初步定位 报告 概念设计前期准备 成本敏感性分析 形成产品建议书并 形成初稿 确定产品需求清单 编制项目设计计划 编制概念设计任务 书 概念设计方案招标 概念审计方案深化 及评审 编制项目整体控制 计划 负责部门 运营部 营销部 营销部 营销部 设计部 成本部 营销部 营销部 设计部 设计部 设计部 设计部 前置条件 根据公司的战略和经营目 标 获取项目基础资料 产品定位策划工作计划 市调报告 项目初步定位报告 项目估算成本报告 项目初步定位报告 产品建议书（初步） 获取项目基础资料 产品建议书（初步） 概念设计任务书
房地产项目从拿地到交付的全过程要点梳理
第一阶段：项目发展及取得阶段
序号 1 2 3 4 阶段成果 项目内部立项 初步市调及定位 概念规划设计草案 成本估算 负责部门 投资部 投资部 设计部 成本部 前置条件 在实地勘察后 在实地勘察后 在项目初步定位通过后 在项目规划草案通过后 在概念规划设计草案、项 目计划和项目成本信息估 算表通过后 在项目初步规划和成本信 息估算通过后 项目经济测算通过后 在可行性研究报告通过后 在项目获取策略及预案通 过后 在获取土地权属文件后
详解最全土地一级开发流程
详解最全土地一级开发流程！1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
02一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比03一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。
一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。
3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。
6.土地一级开发流程图
土地一级开发流程摘自北京市土地整理储备中心网站(请再下一遍)合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用《中华人民共和国合同法》《龙腾公司合同管理办法》3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。
负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。
以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。
房地产土地一级、一二级策划开发流程培训课件
2）、房 地合一方 式向房地 分离方式 的转变
2.区域土地开发模式的转变
6、争取政府对土地一 级开发的最大支持政 策和力度，促进产业 链完善，拉动地方经 济协调发展。
5、处理好土地一级开 发与开发企业整体发 展战略的关系，城市 运营与土地一级开发 完全服务于集团战略 的需要
1、处理好土地一级 开发开发和地方产业 发展的关系，促进产 业升级与转型。
土地一级开发获取稳定收益， 掌控上游资源；二级开发市场 获取高额利润；三级开发市场 获取持久收益。三级互补，资 本流通，形成既保证稳定现金 流，又保证高额利润，兼具同 步开发良性循环的稳健良性生 态产业链
实现快速进军地产百亿军团、 实现年复合增长率20-25%的速 度、销售收入突破新x00亿元、 用大约5年时间占据xx区域住宅 市场10%左右的份额、8-10年内 建设约500万平方米的经营性物 业等目标
• 实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围， 以及分批出让计划的安排。
盈利模式3：持有部分公共建筑
1）、粗
放开发方 式向集约 开发方式 的转变
• 北京市的土地一级开发，授权土地一级开发主体（国企为主）投资公 共 配套 设施，开发企业通过提供公共配套服务而获得长期现金流。
该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主 体 进行部分配套的二级开发建设，取决于同政 府的 沟通和协调。与当地政府投资的企业共同 投资公 共配套设施，会有利于促成此事。此项 在实际运 作中，可把大部分转交当地政府。
土地一级 开发特点
2、技巧高
（高水平运作模式）
4、长期风险小
（风险可控）
6、掌控有方法
（既可进行一级开发， 又可进行二级开发）
从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的 工程过程之外，还具有以下三个要素：
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土地一级开发工作流程
一、土地一级开发概念：
是指对经批准区域围纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域围土地具备规定的供应条件。
二、土地储备开发项目的要求
土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
三、土地一级开发的程序
（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用地手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。
危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费、管理费
4、纳入市土地储备库
四、土地一级开发注意事项
1、一级开发委托协议签订。
2、设定该宗土地二级挂牌条件。
3、明确二级挂牌后超额部分的分成比例。
4、锁定土地迁改围，并且列入授权围。
5、批准目前新的“总规、控规”。
6、保证该宗土地规划指标的具体落实。
7、锁定一级开发验收标准及免责声明。
8、土地附着物迁改难度对验收时限、成本追加的影响要做出正确评估。
9、该宗土地与城市道路管网的适应性。
五、土地一级开发实施流程。