房地产土地一级开发工作流程概论
最全土地一级开发流程详解
最全土地一级开发流程一级开发流程1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比03一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。
一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。
3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。
土地一级开发流程
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
专家会审查
联席会审批
市国土资源局核发一级开发授权批复
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分 中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（一）基本流程
取得一级开发授权
土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设
经营性用地完成入市交易 以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标
第一部分 前一级开发
一、概念和意义
实施土地一级开发前的所有准备工作， 是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提
第一部分 前一级开发
二、主要工作内容
（一）寻找合适的宗地。 （二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。 （三）为土地一级开发进行经济、技术准备。
1、控制性详细规划 2、土地一级开发实施方案
建筑工程施工许可证 返回
商品房预售许可证 返回
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
国有土地使用证
返回
建设用地规划许可证 返回
一级土地开发流程
一级土地开发流程一级土地开发是指对未经开发利用的土地进行规划、建设和开发的过程。
这一过程涉及到多个环节和部门的合作，需要严格按照相关法律法规和规划要求进行。
下面将对一级土地开发的流程进行详细介绍。
首先，一级土地开发的第一步是土地选址和规划。
这一阶段需要对土地进行勘测和评估，确定土地的适宜用途和开发潜力。
在确定土地开发规划之后，需要进行相关手续的审批和备案工作，确保规划符合国家和地方政策法规的要求。
接下来是土地征收和清理。
一级土地开发往往需要对原有的土地进行征收和清理，以便进行后续的开发工作。
这一阶段需要与相关部门进行协调，确保征收和清理工作的合法合规，并妥善处理涉及到的土地所有权和资源补偿问题。
然后是土地平整和基础设施建设。
在完成土地征收和清理之后，需要进行土地的平整和基础设施的建设，包括道路、排水、供电等基础设施的规划和建设。
这一阶段需要进行施工图设计和施工管理，确保基础设施建设的质量和进度。
接着是土地开发和建设。
一级土地开发的核心是土地的开发和建设工作，包括房屋、工厂、公共设施等建筑物的建设。
这一阶段需要进行施工管理和质量控制，确保建设工程的安全和质量。
最后是土地使用和管理。
一级土地开发完成后，需要对土地进行合理的利用和管理，确保土地资源的可持续利用和保护。
这一阶段需要进行土地的规划管理和监测评估，以及相关环保和安全管理工作。
总的来说，一级土地开发是一个复杂的系统工程，需要多个环节和部门的合作，涉及到土地规划、征收、建设和管理等多个方面。
只有严格按照规定的流程和要求进行，才能确保土地开发的顺利进行，实现经济效益和社会效益的双赢。
地产土地一级开发工作流程
地产土地一级开发工作流程地产土地一级开发是指对土地进行开发和利用，包括规划、设计、施工和销售等环节。
下面将详细介绍地产土地一级开发的工作流程。
一、选址分析选址是地产开发的第一步，通过对市场的调研和对土地的勘测，选定一块合适的土地进行开发。
选址分析主要包括以下五个方面的内容：1. 地理位置：选址要考虑交通条件、商业区域、人口密度、教育机构、医院等因素。
特别是要考虑开发区域的人口基数和目标购房人群的需求。
2. 土地状况：选址时需要对土地的用途、地貌、地质、地下设施、绿化等多方面进行评估。
特别要考虑开发是否会对周围环境造成破坏和影响。
3. 投资成本：选址时必须考虑到投资成本，将所有费用清晰列出来，包括土地的购买、规划审批、建设费用、贷款利息等，以及销售后所需的税费和物业管理费用等。
4. 开发策略：选址需要考虑到开发策略，比如选择盈利模式、区域面貌、建筑设计等。
最重要的是要把开发策略与土地状况和市场需求相结合。
5. 市场需求：选址还必须考虑到市场需求，包括目标消费群体的人口构成、购房需求、支付能力、社会信用等因素。
最终找到符合市场需求的土地。
二、土地规划第二步是对土地进行规划。
规划应包括整个项目的主题、开发方案、用地面积、设计标准、建筑布局、景观布置等。
主要包括：1. 定位主题：对整个项目定位主题，确定产品定位、品牌定位、营销定位及其它多个定位。
这些定位可参考市场调研数据和综合分析而得。
2. 制定用地方案：依据选定的土地状况，制订合理、经济、安全、环保的用地方案。
可参考城市总体规划、地区规划等，合理编制用地。
3. 制定建筑布局方案：依据用地规划方案，制定项目的建筑布局。
主要建筑物和功能区域的布置，建筑总高度、总建筑面积、厂房等建筑物的布局位置等。
4. 制定景观布置方案：依据城市设计、规划和环境保护法规，制定项目的景观布置方案。
设计好景观建筑、庭院、绿化带等。
5. 制定设计标准：依据相关国家、省、市、县的规划要求，制定土地开发的设计标准，确定高度、体积、幅度、色彩等相关要求。
土地一级开发详细详细流程
土地一级开发详细详细流程一、前期准备1.项目可行性研究：全面评估土地开发项目的可行性，包括市场需求、投资回报率、技术可行性等方面。
2.土地调查与取证：对待开发的土地进行调查，了解土地的基本状况、法律手续、使用权归属等情况，并取得相关的法律证明文件。
二、规划设计1.基础设施规划：确定土地开发项目的基础设施建设方案，包括道路、排水系统、供电网络等基础设施的规划。
2.总体规划设计：编制土地开发的总体规划设计方案，包括土地的用途分区、建筑物布局、公共设施布局等。
3.细部规划设计：按照总体规划设计方案，对土地的各个细部进行规划，包括建筑物的设计、景观设计等。
三、工程施工1.土地平整与开挖：对土地进行平整、开挖等工程，以便于后续的建设工作。
2.基础设施建设：按照规划设计方案，对道路、排水系统、供电网络等进行建设。
3.建筑物建设：按照设计方案，对各个建筑物进行施工，包括主体结构、装修、景观建设等。
4.绿化工程：对土地进行绿化，包括种植树木、花草、铺设草坪等。
四、验收与移交1.工程验收：对土地开发工程进行验收，包括基础设施建设的质量验收、建筑物的验收等。
2.功能齐全：确保土地开发项目的各项功能正常运行，包括供水、供电、道路交通等。
3.移交使用：将土地开发项目移交给使用单位或个人，并办理相关的土地使用证书等手续。
五、后期管理1.管理与维护：对土地开发项目进行后期管理与维护，确保各项设施和功能正常运行。
2.安全与环保：落实土地开发项目的安全生产责任，并加强环境保护工作，确保项目的可持续发展。
3.配套设施建设：根据实际需要，对土地开发项目进行配套设施的建设，如商业中心、公园等。
通过上述流程，土地一级开发可以将原本荒芜的土地，转变成一个宜居、宜商、宜工的现代化城市区域。
每个阶段的工作都需要专业的人员和资金，同时也需要注重环境保护和社会效益。
土地一级开发工作流程超详细
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请；二、主管部门批件。
申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；三、权属证明。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程1.规划设计阶段在土地一级开发之前，需要进行规划设计工作。
这一阶段的主要任务是确定土地开发的目标、方向和规模。
具体工作包括编制土地利用总体规划、确定土地使用方式和区域规模，确定市政基础设施的布局及其空间范围，以及其他相关规划设计工作。
2.土地征收阶段土地征收是指政府通过法律手段将农用地或未利用地从原有农民手中征用，并进行补偿和迁移。
土地征收的过程需要遵循相关的法律法规，并依法履行土地征收程序。
征收程序包括土地规划条件的审查、土地征收通知和征收决定的公告、协商补偿等环节。
3.土地平整阶段土地平整是指对土地进行整理和平坦处理，以适应后续开发的需要。
土地平整的工作包括打浆、填平、刨整、水平调整等工序，使土地表面平坦且具备良好的水土保持性。
同时，还需要在平整过程中进行水土保持设施的建设，保护土壤和水资源。
4.基础设施建设阶段基础设施建设是指对土地进行供水、供电、供气、供热、排水、道路等基础设施的建设。
基础设施建设可以根据规划设计阶段确定的要求进行，包括各类管网、道路、公园、绿化等设施的建设。
5.楼宇、房屋建设阶段楼宇、房屋建设是指对土地进行住宅、商业综合体、办公楼等建设工作。
这一阶段的工作包括施工图设计、招投标、施工等过程，需要遵循相关的建筑法律法规和建设标准。
6.园林绿化阶段园林绿化是对土地进行绿化设计和植被的种植等工作，使开发区域更具美观和生态价值。
园林绿化工作包括绿化带的布置、树木的选择和种植、草坪的种植、景观效果的设计等。
7.竣工验收阶段竣工验收阶段是对土地开发项目的各项工程进行验收和评估，确保开发项目符合规划设计要求和相关建设标准。
竣工验收的内容主要包括工程质量检查、项目功能及使用效果的评估、工程竣工验收合格证等相关文件的颁发。
8.运营管理阶段。
土地一级开发全流程
5、 土地利用年度计划 根据土地利用总体规划，编制土地利（２） 农转用计划； （３） 生态退耕计划； （４） 土地开发与整理计划；
（５） 耕地占补挂钩计划。 6、 土地供应年度计划
是土地利用年度计划在供应方面的计划，包含： （１） 供应总量； （２） 用途结构； （３） 空间布局； （４） 指标分配。
交通规划、景观与环境规划、给水与排水规划、能源与通讯规划等。
四、 编织流程
土地一级开发计划由国土局会同市发改委、规划、建设、财政、环保、文物、 园林、交通、市政等部门和各区县政府进行编制：
（１） 提出计划 区县政府， 重点建设管委会及中央直属企业集团和驻地部队提出计划方案和 具体意见，在每年１０月上旬上报国土局；经济适用房的开发计划由市经济 适用房领导小组报国土局。 （２） 反馈计划 市国土局会同发改委、规划、交通、建设、市政等部门在１１月上旬提出反 馈意见。 （３） 调整计划 申报部门根据反馈意见调整计划方案，１１月下旬再次申请报批。 （４） 下达计划 市政府批准土地一级开发计划，由国土局下达给市和各区县土地储备机构。
五、 土地一级开发计划主要内容
土地一级开发计划应由市（区、县）土地主管部门或其委托机构进行编制，
3、 土地利用总体规划 土地利用总体规划是在一定时期内和一定地域范围内，根据土地资源现状和 潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局的规 划。
4、 城市近期建设规划
城市近期建设规划，是城市近期建设项目安排的依据，是落实城市总体规划 的近期发展重点和建设时序，确定近期的发展方向、规模和布局。
土
地
行
一
政
级
审
开
批
发
阶
实
段
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土地一级开发工作流程
一、土地一级开发概念：
是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
二、土地储备开发项目的要求
土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
三、土地一级开发的程序
（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措
资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用地手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。
危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费、管理费
4、纳入市土地储备库
四、土地一级开发注意事项
1、一级开发委托协议签订。
2、设定该宗土地二级挂牌条件。
3、明确二级挂牌后超额部分的分成比例。
4、锁定土地迁改范围，并且列入授权范围。
5、批准目前新的“总规、控规”。
6、保证该宗土地规划指标的具体落实。
7、锁定一级开发验收标准及免责声明。
8、土地附着物迁改难度对验收时限、成本追加的影响要做出正确评估。
9、该宗土地与城市道路管网的适应性。
五、土地一级开发实施流程。