商务项目策划方案

商务区项目策划方案
一、项目用地简介：
1、地理位置
中央商务区位于阳光舜城的主入口处，南接已经建成的中城（100万平米），北临建设中的济南高档别墅居住区（东方美郡），东依郁郁青青的西姑山脉，是中城、北城的天然分水岭，同时也是两城的重要衔接过渡区域。

2、用地状况
中央商务区规划面积公顷，其用地主要为坡地，坡势西低东高，东西高程差达米，地块南部地表为土质，北部与东部为砾石地面。

东部山坡之上植被茂盛，林相丰富，视野开阔，是绝佳的风景区域。

3、交通状况
该区域交通便利，临近阳光舜城出入的交通枢纽——舜城环岛（正对历阳大街，西为旅游路，南临舜世路）。

至经十路仅4公里，至南二环路仅3公里，到泉城广场也不足6公里。

4、项目规划概况
根据1999年的中规院规划，该规划用地为公顷，其中公共设施用地公顷；城市公共绿地公顷；城市道理用地公顷。

总建筑面积为万平米，建筑密度为%；容积率为；绿地率为%。

原建筑层高以四层为主，局部为三层和两层，其功能定位为美食城和休闲绿化广场。

根据市规划局的最新资料显示该组团的建设用地为公顷（161米等高线以下区域），土地使用性质为商业用地。

综合考虑工商银行五层建筑（容积率）和一组团小高层建筑（容积率）的规划状况，拟定容积率为左右，公建配套为40000平米，住宅为40000平米。

二、项目定位：
1、功能定位
概念定位——舜耕路南部新城区环境最为优越的高档商务办公休闲区，借商务概念营造气氛，提升高档公寓的价位和市场竞争力功能定位----以高档公寓、酒店式公寓等居住功能为主，以商务办公、配套等功能为辅的综合商务休闲区。

建筑形式----以大体量的建筑综合体承担商务办公和配套功能，建筑多为1~~2层，部分为半地下，局部为高层。

该现代建筑可作为自历阳大街入口处阳光舜城标志性的作品。

（建筑形式同商业街有本质的区别）
整体的功能可及在舜城所处的作用类似于香港的数码港项目（写字楼11万；数码中心2万；酒店1万；住宅30万）
备注：建筑综合体是一个多功能复合空间，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。

建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序出现在这个空间中，并互相依存、互相促进，形成一个多功能、高效率而复杂的综合体。

建筑综合体带有地标性建筑的特征，
以上的定位基于以下原因：21组团的特殊地理位置和便利交通条件决定了其强大的区域辐射力，同时由于阳光舜城目前餐饮、娱乐等建筑品种（城市配套功能）的缺乏，使入住业主的需求表现的更为迫切。

因此，该区域应该增加适当体量的酒店娱乐、写字（商务）办公等功能建筑，一方面作为舜城配套满足入住业主的娱乐办公需求，另一方面吸引济南市高智高知企业迁入，提升舜城的档次并促进酒店娱乐的经营。

2、产品定位：
（1）建筑综合体（40000万平方米）
●商务写字楼（面积约为20000平米）
建议该品种可安置在建筑综合体的高层建筑内，建筑采用框架结构，各房间面积可较灵活的分割组合，同时在设计上将室内景观与室外景观产生互动，营造“花园式办公”概念，为从事脑力劳动
的小型、私营公司提供环境幽雅的办公场所，成就南部高档商务办公区域概念。

主力面积为150-240平米，适合10-16人的小型团队，约为120套左右。

●商务配套（面积约为10000平米）
建议该品种安置在1~~2层群楼内，设置主题酒店，商务餐饮、特色酒吧、咖啡厅、会议中心等娱乐商务休闲和服务场所，满足济南城区高档餐饮需求和舜城居住业主的需要。

商务配套和商务写字楼的运作是相辅相成的，具体功能示意如下：
1、休闲：包括餐饮、健身、娱乐、购物、图书等
2、社交和商务：商务中心、酒吧、贵宾厅、商务洽谈等
3、服务：包括洗衣、票务订购、日用品购物、邮政报刊等
●酒店式公寓（面积约为10000平米）
面积为40-80平米的现代小户型设计，生活配套完备、简单、实用、新潮，并且增加交际空间，户型可分为一室、一室一厅、二室一厅等类型，约计160套。

其物业管理模式为酒店式管理模式。

为外地驻济和当地小白领人士提供面积适中、功能齐全且升值潜力较大的居住模式。

备注：该类酒店式公寓可实现与商住两用楼的功能调换。

该建筑综合体是自历阳路进入舜城的视觉主焦点，其与一组团综合楼构成了阳光舜城入口处标志性的建筑群落。

同时该综合体4万平米的体量与一组团2万平米的综合楼形成了具有一定规模的商务办公区，在某些程度上降低了建筑综合体的市场风险性。

也加剧了商务市场的竞争力度。

总体而言，一组团综合楼的实施对中央商务区具有较大的借鉴作用。

（2）公寓住宅（40000平方米）
●高级公寓（面积约为40000平米）
高级公寓采用六层带电梯的设计方案，大型亮丽通透的淡绿色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墙体，现代中不失典雅，简洁中不流尘俗，可有效的实现建筑与东侧山体有效的互动，安座室内可观山
观景。

高档公寓主力面积在130—150平米之间，主力户型为三室两厅、四室两厅，可以适当考虑部分楼内跃层套房，约计280套。

商务型公建前方为大型休闲广场，面积可达近万平米，拥有多种人文景观。

商务型公建与高档公寓是相对独立的，拥有各自的交通路网系统，互不干扰，但是有花园小径可以连通，实现两种产品的互访。

三、消费群体定位
1、建筑综合体
●商务写字楼
商务楼是区域经济发展、城市社会进步的必然产物。

目前，该类楼盘在上海、北京仍然拥有较高市场吸纳力。

随着我省经济政策的逐渐放开，我市民营经济呈现出前所未有高涨，10人左右的小型公司纷纷出现，使我市商务楼也变的十分热销和紧俏，因此商务楼的市场潜力仍然十分巨大。

●商务配套
主要服务目标对象为中央商务区办公人士和舜城五万居民，其功能为满足其生活、工作等多方面的商务需求。

建议餐饮可进行出租经营以实现可持续性发展，所产生的长期收益有利于上市公司的运作。

为最大程度的减小投资风险，可先期寻求战略合作伙伴，签定长期合作协议。

●酒店式公寓
主要消费群体主要有两类：
（1）新一代的白领阶层：该群体拥有较高的文化水平和较为稳定的经济收入，预期收入较高。

对区位交通、商务、休闲、社交及生活配套设施要求较高。

（2）外地驻济人士：随着经济的发展和技术的交流，国内外的许多知名企事业单位都在济南增设了分支机构。

该机构的设立对酒店式公寓市场产生较大的推动作用。

2、公寓住宅
●高档公寓
由于济南市房地产发展水平较为普通，同时济南市风景、地段俱佳的土地极少，致使自1998年舜华园推出后高档公寓的品质变化较小，此处开发的高档公寓即针对家庭人口较少的舜华园、开元山庄的富人群体，以及在经十路沿线的具有一定经济基础的人士。

根据从业可分为大中型企事业单位的管理人员、事业有成的经营业主以及城市拆迁产生的有效需求。

四、销售成本测算
假定土地成本为120万/亩，测算经营利润为0时的成本为4380元/平米。

（地价89万元/亩时，成本3830元/平米）
五、销售价格估算
如果销售均价为5375元/平米，则利润为6930万元，收益率为19%。

（地价：89时；利润11219，收益率35%）如果销售均价为5000元/平米，则利润为4225万元，收益率为12%。

（地价：89时；利润8502，收益率27%）
五、项目开发及销售周期模拟
综合考虑项目启动资金和市场介入时机，建议21组团可分两期进行开发。

项目运作前期根据项目整体策划、规划、设计、效果图等资料在市场上营造商务区概念，提升该地段的整体品位和价值。

项目一期开发4万平米高档公寓，二期开发4万平米的商务办公、配套及酒店式公寓。

该开发顺序可有效节约项目启动资金，快
速实现资金的滚动开发，并且根据市场对商务、配套的反馈进行二期项目开发的调整，有效降低商务产品品种开发的风险性。

●一期开发4万平方米，产品类型主要高级公寓。

开发周期为12个月，2004年7月初开工。

2005年7月底交付使用。

销售周期为12个月，2004年10月进行销售。

●二期开发4平方米，产品类型为商务写字楼、商务配套、酒店式公寓。

开发周期为18个月，2004年10月初开工，2006年3月底交付使用。

销售周期为18个月，2005年4月开始进行销售，为了减小商务配套的销售风险可先行联系有意向的大客户（餐饮酒店经营者）进行定制,建议10000平米的商务作为公司固定资产可进行出租，以出租形式实现可持续性赢利。

20000平米的商务办公楼和10000平米的酒店式公寓进行销售，加速资金的快速回笼。

六、资金来源：
该项目需启动资金2000万元，拟采用项目建设贷款，根据投资初步估算，可贷资金7000万元左右，完全满足项目开发建设需要。

○○三年十二月一日
附表1：
中央商务区开发经营资金平衡表
基础数据：占地：亩土地单价：116万元/亩容积率（）：建安成本（元）：1200元/平米
1、建设贷款约2000万元，计息一年约110万元；土地款计息一年合计约1122万元。

2、目前，工程付款为工程量的75%，因此实际工程贷款应小于上表测算结果。

附表2：中央商务区销售成本测算
附表3：
开发期税费
附表4：
房产交易费用
附表5：
建设期间各项手续费用。