城镇住房需求结构及其应用分析

2012 年 9 月
西安交通大学学报（ 社会科学版）
第 32 卷第 5 期（ 总 115 期） Journal of Xi'an Jiaotong University（ Social Sciences）
Sep． 2012 Vol． 32（ Sum No． 115）
城镇住房需求结构及其应用分析
段莉群1 ，王宏波1 ，徐 鹰2
二、住房基本需求与超额需求的概念
需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格 水平愿意并且能够购买的该商品的数量［14］。经济学家
朗茨（ C． Lluch） 在英国计量经济学家斯通（ R． Stone） 的
线性支出系统模型基础上构建了一种需求函数系统模
型，称 为 扩 展 线 性 支 出 系 统 模 型 （ Extend Linear Expenditure System） ，简称 ELES 模型［15］，用来描述消费
最小支出 C'i，t ，称为 t 年消费者购买第 i 类商品的基本
k
Байду номын сангаас
需求；
第二部分
bi，t （
It
－
∑
i =1
C'
i，t ）
为扣除对所有商品的
k
基本支出后的剩余收入（
It
－
∑
i =1
C'
i，t ）
用于购买第
i
类
商品的支出，称为 t 年消费者购买第 i 类商品的超额需
求，其中 bi，t 表示 t 年这种剩余收入可用于购买第 i 类 商品的比例，称为第 i 类商品的边际需求倾向。该模
者对各种消费品的需求规律。该系统假定某一时期人
们对各种商品（ 服务） 的需求量取决于人们的收入和
各种商品的价格，而且人们对各种商品的需求分为基
本需求和超过基本需求之外的需求两部分，并且认为
基本需求与收入水平无关，居民在基本需求得到满足
之后才将剩余收入按照某种边际消费倾向安排各种非
基本消费支出。可见，朗茨（ C． Lluch） 把人们对某种
住房作为人们生活的必需消费品和高价值耐用商
品，其需求同样分为维持人们基本生活居住需要的基
本需求和满足基本需求之后的更高层次需要的超额需
求两类。我们现实生活中，对于居住的舒适性、豪华性
的需要乃至把住房作为投资保值、投机套利性需要的
需求就是住房超额需求。由于我国住房资源的配置以
市场机制调节为主，住房需求应考虑支付能力因素，因
一、问题的提出
普通商品住房及保障房建设的合理供给，是保障 与改善民生的重要举措之一。2010 年以来，我国政府 为实现广大人民群众“住有所居”的民生目标，维护社 会稳定与和谐，出台了一系列房地产调控政策； 特别是 2011 年，限贷、限购 两 柄 政 策 利 剑 出 鞘，直 击 住 房 投 资、投机性需求，成效显著。2011 年 12 月，中央经济 工作会议在部署保障和改善民生工作时明确指出，要 坚持房地产调控政策不动摇。这充分彰显了我国政府 决策层在住房领域保障民生的坚定决心。
［收稿日期］ 2011 － 06 － 25 ［基金项目］ 陕西省社会科学界重大理论与现实问题研究项目（ 2011Z034） ［作者简介］ 段莉群（ 1972 － ） ，女，陕西西安人，西安交通大学人文社会科学学院博士研究生； 王宏波（ 1952 － ） ，男，陕西
西安人，西安交通大学人文社会科学学院教授，博士生导师； 徐 鹰（ 1970 － ） ，女，浙江宁波人，西北工业大学 人文与经法学院副教授。
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政策的具体执行，以实现保障民生的政策目标。过去 几年的住房调控实践证明，尽管中央的一系列房地产 调控政 策 与 住 房 保 障 政 策 的 出 台，对 实 现“住 有 所 居”、人民安居乐业提供了顶层制度保障，但在实践中 却往往没有达到政策预期。2006 年 5 月国务院转发 建设部等九部门的《关于调整住房供应结构稳定住房 价格的意见》（ “国十五条”） 提出了“90 /70”政策，要 求各地的新开工的商品住房（ 包括经适房） 建设，套型 在 90 m2 以下的住宅比率必须达到开发面积的 70% 。 但是据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房 屋销售情况调查，近年销售的商品住宅中，120 m2 / 套 以上的住房都在 40% 以上，最高的超过 60% ，而中小 套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，在 40 个 重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90 m2 以下的住房面积所占比重仅为 25． 77% ，与政策目标 相去甚远。2011 年，面对我国房价的不断快速上涨， 国家虽然出台了一系列限购、限贷政策抑制对住房的 投资、投机现象，但是也是限于部分一线、二线的中心 城市，同时对于限购、限贷政策出台以前既成的住房投 资与投机性的牟利经营，也并未出台有力政策予以规 制。因此，本文对住房基本需求与超额需求的定量研 究对于相关政府部门规范房地产市场的普通商品房供 给规模与结构，避免市场的自发调节陷入盲目状态而 造成资源配置、住房面积、户型结构、住房数量、资金投 入等方面的不足或浪费具有积极意义； 对于我国政府 进一步规制住房领域中的投资、投机行为，也具有一定 参考意义。笔者认为，对于我国住房市场必须引入基 本需求和超额需求的概念和分析方法，如此才能有助 于认识清楚住房市场发展的基本特征，为政府的市场 调控提供准确的市场信息。
与投资、投机性需要。与本文研究不同的是，现有关于
住房需求的统计指标主要是对市场上实际售出的住房
进行统计，不 加 区 分 住 房 基 本 需 求 与 住 房 超 额 需 求。
本文的测算结果是依据 ELES 模型对于需求结构分析
的理论，从理论上反映维持城镇居民基本生活居住需
It
－
∑
i =1
C'
i，t ）
（
i
= 1，2，…，k； 0 ≤bi
k
≤1；
∑b
i =1
i
≠1
）
（ 1）
段莉群等：城镇住房需求结构及其应用分析
该模型可以解释为： 消费者在 t 年收入 It 一定时， 对第 i 类商品的实际消费需求 Ci，t 分为两部分： 第一部 分为消费者为了维持其基本生活而购买第 i 类商品的
此，本文从宏观角度把城镇住房基本需求定义为： 一定
时期、一定区域内，在某一价格水平下，城镇居民维持
基本生活居住需要，愿意并有能力支付的最少货币总
额。需要强调的是，本文研究的住房基本需求是在我
国现阶段的经 济 发 展 水 平 之 下，具 有“维 持 基 本 生 活
居住需要”的特点，不包括对住房的舒适、豪华性需要
目前，我国住房供给模式主要是以商品房供给为 主导，通过市场机制对住房资源进行配置，再辅之以保 障房体系建设。而合理的住房供给必须参照实际住房 需求，这样才能既保证市场资源的高效配置，同时也能 有效解决百姓住房难的民生问题。在实践中我们发 现，住房作为人们生活的必需消费品，其需求是一个动 态的发展的过程，随社会经济的发展水平的变化而变 化。对住房的需求可分为以下两个层次： 首先是满足 人们基本居住需要的需求。比如，六七十年代，一间能 遮风避雨、质量坚固结实，面积容得下一家老小的栖身
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图（ Kaiji Chen and Johanna Avato） 等对全球住房保障 需求进行了调查分析［9，10］； 张兴瑞等［11］利用特征价格 法模型计量测度了住房关键性特征对上海住房价格的 影响，进 而 推 算 出 上 海 市 夹 心 层 的 住 房 需 求； 范 振 东［12］基于 BP 神经网络法对河南开封市住房需求进行 了预测； 孙文建［13］用灰色系统理论建立了住房需求预 测模型。现有关于住房需求的研究成果，提供了测算 住房需求的影响因素和数学模型，对本文的研究有一 定的借鉴价值。但是，现有研究大多是对某一特殊群 体的住房需求进行测算，或者对住房需求的测算仅停 留在数值统计预测上，而对通过住房需求概念分解，反 映不同住房需求结构的研究文献较少。特别是对反映 满足城镇居民不同的居住需要的住房基本需求和超额 需求的定量测算研究不足。本文以住房基本需求与超 额需求的概念分析为切入点，通过对西安市 2001 － 2010 年城镇住房基本需求与超额需求的定量测算与 分析，试图从宏观研究角度探索我国城镇居民住房需 求结构特征及数量变动趋势，为政府制定有效的房地 产调控政策，保障与改善民生，建设和谐社会提供量化 参考。
之所就能够满足那个时期人们的基本居住需要，筒子 楼、简易单元房就是那个年代的标志性住房。伴随住 房体制改革的深入和社会经济发展、人民生活水平的 逐步提高，拥有一套厨、卫、客、卧功能齐全、面积适宜 的单元房，成为满足人们基本居住需要的条件。其次， 人们对住房的需求还分为超过维持基本居住需要以外 的更高层次的非基本需求，称为超额需求。这种非基 本的超额需求又可分为两个层次，一是，随着生活水平 的提高人们对住房的需求不仅仅是满足生活的基本居 住需要，还逐步发展为以追求居住舒适、甚至豪华的需 求： 如对住房地段的繁华便利、居住环境优雅、面积宽 敞、结构合理等方面的要求； 二是，富裕起来的一部分 人们不再把住房仅仅用于满足自己生活居住的需要， 还把住房作为投资、投机的标的经营以赚取利润，人们 对住房的需求演变为投资、投机性需求。目前学界对 住房需求的研究虽然取得很多成果，但对于现阶段维 持城镇居民基本居住需要的住房基本需求以及追求舒 适、豪华居住需要、甚至于投资、投机性需要的超额需 求，现有理论研究并未加以严格区分。特别是对于住 房基本需求、超额需求的定量测算研究还很不足。而 房地产调控实践中恰恰需要这方面的理论研究来指导
型表明，在一定收入和价格水平之下，消费者首先满足
其对某种商品的基本需求 C'i，t ，其次在余下的收入中，
按照 bi，t 的比例在消费第 i 种商品和储蓄之间进行分