仲量联行_常州九洲新世界项目前期定位顾问报告_171p_市场研究_开发建议
仲量联行简介
总部 上海 台湾和澳门 中国大陆12个城市
仲量联行战略顾问队遍布中国14个办 事处，拥有超过80名专业人员。 我们的团队已经成为中国最值得信赖 和尊重的房地产咨询机构，团队成员 涵盖来自于各个领域的专业人士，领 域遍布城市规划，财务分析，房地产 开发，城市经济学，建筑设计，统计 学和市场调研和绿色建筑，同时团队 成员具有广泛的国际和国内的经验和 专业资格。
• 针对房产地产资讯 以及市场动向进行 每日每月即时更新
• 定期市场调研报告 • 房地产市场概览与 定向调研 • 揭示市场最新趋势
• 热点话题调研 • 着重于房地产战略
• 预测与创新调研 • 着重于房地产未来 趋势
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本地市场知识
黑龙江
Hale Waihona Puke 哈尔滨全球前瞻性研究系列 世界领军城市
新疆
乌鲁木齐
内蒙古 河北
房地产公司百强的前十位。
合作项目
廊坊万庄生态城（2008）
湖州东部新城（2008）
青岛啤酒城（2012）
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
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保持良好持久的客户关系
• 总部位于河南郑州的楷林置业创立于2001年，专注写字楼开发与投资并成为中原商务 地产领跑者。楷林置业已开发完成的两个高端写字楼项目信息大厦、楷林国际均作为 郑州发展楼宇经济代表项目，两个项目入驻客户群体包括世界500强、中国500强及国 有大型企事业集团、上市公司等。正在开发的楷林IFC也为中原地区首个LEED认证写字 楼群项目，此为楷林置业已对外扩张进入长沙市场，正在开发的楷林国际大厦为城市 新兴CBD滨江新城内地标写字楼。
谢凌 马丽华
常州远洋地产西太湖项目可研定位报告1
项目背景与商务条件
武进区委、区政府领导高度重视西太湖区域的开发建设，相关建设、规划、国土部门积极配 合推进区域开发;
西太湖生态休闲区管委会拟将西太湖生态休闲区的范围扩大至环湖130多平方公里范围，将 西太湖区域提升至滨湖新城的高度;
管委会正加大基础设施投入和建设，目前延政西路、环湖北路、龙飞路、长天路、凤苑路等 主干道已建成通车，核心区揽月湾已基本建设成型，目前正在着手进行湖水的清淤;
同时，拟出让土地的用地指标将于8月份取得，目标土地最快将于10月份挂牌上市; 按照土地方“住宅与公建合理搭配、协调开发”与我司“不低于1000亩土地”的要求，管委
会拟定了两套方案，供我司参考，其中均包括： 700-800亩的住宅：要求结合城市设计要求，出具概念规划方案，作为制定控规的参考 62亩的办公：要求建设核心区最高的地标性建筑，城市设计为180米的双子塔形 213亩的酒店：要求建设五星级酒店 写字楼、酒店地块必须在3年内开发完成
【全国宏观经济】摆脱经济危机阴霾，宏观经济保持持续快速增长
• GDP、全社会固定资产投资、房地产开发投
资均保持高速增长 2009年，我国国民经济增速为8.7% ，实现
国内生产总值335353亿元。全社会固定资产投 资额为224846亿元 ，增长30.1%；完成房地产 开发投资36232亿元，增长16.1%。
常州是近代中国民族工商业的发祥地之一，现 今以农机制造业、输变电设备制造业、汽车及配 件制造业、新型纺织服装业四大支柱产业为龙头， 带动电子信息、新型材料工业、生物医药及精细 化工三大新兴产业的发展，着力打造先进制造业 基地，已初具规模和品牌效应。
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常州市概况
【常州市经济发展】经济快速发展，可持续能力很强
A4
仲量联行2010年3月常州九洲新世界项目前期定位顾问报告终稿(修改稿)
6
国内生产总值（GDP）
2000-2008年常州市国内生产总值
国内生产总值
单位：人民币亿元
2500 2000 1500 1000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20.0% 16.0% 12.0% 8.0% 4.0% 0.0%
2000-2008年常州市人均国内生产总值
4375 67 71 1061 439
358.7 37.3 34.8 97.6 42.9
2202 140 115 808 295
戚墅堰区
31
8.1
34
数据来源：由于常州市户籍人口数据和GDP统计到2008年，各行政区户籍人口数据 和GDP只统计到2007年，故按照常州近3年的人口平均自然增长率1.1‰ 和近3年的 GDP平均增长率14.4% 进行2008年各区户籍人口及GDP的估算。
3.1 零售市场供应分析
3.2 零售商需求分析 3.3 消费者需求分析
4
13 22
23
47 61 73 109 161
4.0 可比案例研究 5.0 零售开发建议 6.0 附录：常州主要商圈零售项目详情
4
宏观经济小结
• 常州市宏观经济保持着较为高速的增长态势，天宁区的GDP增长速度远高于常州市的水平，这为项 目的可持续发展创造了先决条件。 • 社会消费品零售总额的持续两位数的增长，表明常州是一个蕴藏着巨大消费潜力的城市。 • 随着人均可支配收入的增长，恩格尔系数的不断下降，常州居民的生活水平不断在提高，消费方 式也从先前的温饱型逐渐转变为现在的享受型，发展型，从而更加注重生活质量和品位，这为本 项目的入市奠定了需求基础。
• 市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、 312国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位 条件和便捷的水陆空交通条件。
某地块定位及前期策划方案
某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。
这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。
现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。
首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。
地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。
这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。
接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。
住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。
商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。
同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。
为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。
这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。
市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。
产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。
施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。
当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。
同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。
各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。
在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。
2009年天启开启九龙仓常州项目前期及营销策略
1.1期户型 2房 3房 4房 复式 别墅
面积 ㎡ 86-90 126-145 160
200-270
户数 60 186 22 14 47
配比 18% 57% 7% 4% 14
第二十八页，共二百零二页。
[产品(chǎnpǐn)型竞争项目：天润园]
【项目定位】公园式住宅 【产品类型】高层 【占地面积】8.1万平方米
第十六页，共二百零二页。
[发展(fāzhǎn)阶段]
变而未变
趋势二：价格将有平稳中的小跳升
外来(wàilái)开发商 + 土地增值 =〉成本压力 =〉开发模式与品质双提升
=〉不断调整运行的土地(tǔdì)市场中，地王被不断刷新
2007年至今常州主要土地成交情况
外来主要开发商
地块名称 出让面 规划用 容积 楼面价
【项目定位】醇美湖居生活 【产品类型】高层、小高层、别墅、精装公寓 【占地面积】89万平方米 【总建面积】150万平米 【容积率】1.6 【建筑风格】新古典主义建筑风格 【主要卖点】
350亩自然湖泊资源
仿法国安纳西、意大利波托菲诺主题景观
四大专业(zhuānyè)主题会所 13万平米滨水商业街，引进国际知名商业
物业管理：第一太平戴维斯
第二十七页，共二百零二页。
- 推案轨迹(guǐjì) -
①07.12.30开盘，推出1.1期 4#、9#18#（32F）一个单元2梯3户顶层
复式，6#、10#(12F) 两个(liǎnɡ ɡè)单元1梯2户 顶
层复式和 47栋联排共315户 价格：小高7000，高层5200，联排11000
不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的 城市、经济、行业发展走向为参考坐标
九洲新世界公馆生活手册140513
封面：九洲新世界公馆24小时中心乐活馆为您打造高贵、健康、休闲的生活方式封底：项目基础信息+区位图P1有一种生活，集万千宠爱于一生，高雅而不张扬，奢华而不繁琐。
在九洲新世界公馆，每一个生活的细节，都将获得极致的体验。
P2在市中心享受24小时社交聚会全生活设计画面大时钟，分12格，每个格子里文字内容：衣、食、住、行、吃、喝、玩、乐、购、学、医、健……P3-4Chapter1：6:00am生活是一场与健康的赛跑，在1000米的快跑道，我愿迎着朝阳寻找最初的梦想。
连接：休闲健康轻松自如九洲新世界公馆拥有市中心住宅区规模最大、绿化率最高的生态园林式景观。
地下室抬高1.2米，绝对的人车分流。
花园、溪谷、630米长慢跑道、1000米长快步道，提供绿色、运动、健康、安全的休闲生活。
4-5米的高地错落，丰富的景观层次，仿若置身于幽然的公园。
P5Chapter2：7:00am豆浆和油条，牛奶配面包。
今天的早餐我更想吃的是美味多汁的汤包。
连接：家门口的早餐小吃街随着九洲新世界一期的入住率不断提升，底层商铺也逐渐丰富，各式小吃、特色点心店日益繁多。
不仅可以省去早餐的料理的时间，还能保证营养，更能多样选择。
P6Chapter3：8:00am不开车的日子，公交、地铁、BRT，向左走向右走，我与城市共前进。
连接：不可复制的百年中心九洲新世界公馆，位于常州三大商圈之一——兰陵商圈。
项目由远近闻名的兰陵路、劳动路、晋陵路、清凉路围合而成。
出门公交、BRT，30条线路，半根烟抵达地铁站。
不是中心地位，何以左右逢源。
P7Chapter4：9:00am买菜也变成一种享受，老婆再也不用为每天的菜单而发愁。
连接：8000㎡兰陵农贸商业市场九洲新世界公馆，拥有常州市规模最大、品质优良的菜市场，这里的生鲜果蔬应有尽有。
P8Chapter5：10:30am出门银行左右护持，股票基金随时掌握，理财、存、取，安全便捷。
连接：金融汇聚地高管生活场九洲新世界公馆，周边各大国际、国有、民营银行汇集，方便办理各种金融业务，投资理财就在身边。
仲量联行
仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务企业。
公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。
仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，仲量联行已进入中国市场15年，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。
主要客户包括不同的跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。
仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，除北京首都国际机场客户以外，仲量联行的物业管理团队还管理着一些地标性建筑和大型基础设施，例如2008年北京奥运会期间的国家体育场鸟巢，广州国际金融中心(世界十大最高建筑物之一)，中国首个综合物业管理项目上海港国际客运中心等。
此外，仲量联行还为中国各地的众多甲级商务办公楼和高档住宅提供优质的物业管理服务。
根据《中国民航报》的报道：“2010年以来北京首都机场在国际机场理事会的…全球机场旅客吞吐量排名‟中首次名列世界第二位，仅位于亚特兰大机场之后，…旅客满意度排名‟世界第四位”。
广州国际金融中心共103层，楼高432米，总建筑面积超过45万平方米，目前是华南地区高度最高的国际级地标性商务综合体，跻身全球十大超高层建筑之列，可媲美香港的国际金融中心（ifc）。
“作为国际领先的物业顾问服务公司，将把全球运营的最佳国际化实践和专业能力及本地化知识完美结合，为中国市场提供业内领先的物业及资产管理服务，使这些物业在未来实现不断的增值。
”“在仲量联行，物业管理服务不仅是维护物业本身的状况，更意味着对物业增值、投资组合优化的长期承诺，从而达到物业的可持续性发展。
”“传统的物业管理，就是三保：保安、保养、保洁。
仲量联行把传统的物业管理细化，除了常规物业管理服务，还分为超高层建筑管理、商场管理、服务式公寓管理、环保大厦管理、区域管理。
常州远洋地产西太湖项目可研定位报告2
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交通通信 18%
医疗保险 5%
家庭设备 衣着 8% 6%
• 对比2007年上海和常州城市居民人均消费支出比例，二者在各项消费支出比例上基本趋同，其中常州城市 居民在教育娱乐方面的人均支出和上海相比还存在一定的差距。
注：仅获取到2007年常州市城市居民人均消费支出比 例，因此将2007年常州数值和上海做一对比。
常州九洲新世界项目
前期定位 顾问报告终稿（修改稿） 零售定位
为江苏九洲投资集团房产开发有限公司而作
仲量联行 2010年3月
免责声明
就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所 改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： • 新的政府法令 • 公司政策的变化 • 对常州房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议 题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意， 本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应 该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含 了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零一零年第一季度市场信息， 任何改变都可能极大地影响该报告的结果。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项 目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。 该报告并没有包括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购 买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。
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国内生产总值（GDP）
2000-2008年常州市国内生产总值
国内生产总值
单位：人民币亿元
2500 2000 1500 1000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20.0% 16.0% 12.0% 8.0% 4.0% 0.0%
2000-2008年常州市人均国内生产总值
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社会消费品零售总额
2001-2008年常州市社会消费品零售总额
单位：人民币亿元
2008年常州市区各区社会消费品零售总额
钟楼区 1 4%
800 600 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
• 尽管常州经济发展速度较快，但其国内生产总值（GDP）在长三角主要城市中处于中下游水平。 • 虽然人均可支配收入水平在主要城市中也位居后列，一定程度上限制了高端零售业态在常州的发展，但人均可支配收入增长 率却位居前列，表明了常州消费者潜在的消费力。 • 零售额的增长速度在各城市中位居前列，表明了常州零售市场的发展潜力巨大。
数据来源：2000-2008年常州市国民经济与社会发展统计公报
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消费支出结构分析
2007年常州城市居民人均消费支出比例 2007年上海城市居民人均消费支出比例
教育娱乐 12%
居住 9%
杂项 4%
食品 35%
居住 8%
杂项 4% 食品 36%
Vs.
教育娱乐 15%
交通通信 19%
医疗保险 7%
家庭设备 衣着 9% 5%
• 从分区角度来看，市区的社会消费品零售总额所占 比重为76%。天宁区和钟楼区是常州市核心商圈延 陵西路商圈所在地，这两个区的社零总额占常州市 社零总额的比重为36%；其中天宁区占常州市社会 消费品零售总额的比重达22%，达155亿元，排在全 市第二名。
数据来源：2001-2008年常州市国民经济与社会发展统计公报；各 区社会消费品零售总额仅统计到2007年，故按照常州市社零总额 平均增长率15.6%估算2008年各区数据。
常州其 他区域 24%
天宁区 22% 常州市区 76% 戚墅堰区 1 % 新北区 1 3%
武进区 26%
• 2001-2008年常州市社会消费品零售总额始终保持着 两位数的高速增长率，达到15.6%的年平均增长率。 尽管经济危机来袭，常州2008年社会消费品零售总 额增长率却达到了有史以来的最高值，即24.1%，零 售总额达到758.16亿元，是2001年的三倍多，这是由 于常州市在近两年加大了市场建设和服务业招商引 资的力度，每年都有大型商场、超市、酒店、汽车 销售公司等纳入统计，这对零售额的增长起到了明 显的推动作用。
13,698
72,514 4,537 17.9% 26,675 12.9% 19,398
3,775
50,327 1652 16.7% 23,123 13.8% 15,133
4,420
73,053 1391 22.6% 23,605 13% 13,563
6,701
73,155 1551 24.1% 23,867 12.3% 15,183
3.1 零售市场供应分析
3.2 零售商需求分析 3.3 消费者需求分析
4
13 22
23
47 61 73 109 161
4.0 可比案例研究 5.0 零售开发建议 6.0 附录：常州主要商圈零售项目详情
4
宏观经济小结
• 常州市宏观经济保持着较为高速的增长态势，天宁区的GDP增长速度远高于常州市的水平，这为项 目的可持续发展创造了先决条件。 • 社会消费品零售总额的持续两位数的增长，表明常州是一个蕴藏着巨大消费潜力的城市。 • 随着人均可支配收入的增长，恩格尔系数的不断下降，常州居民的生活水平不断在提高，消费方 式也从先前的温饱型逐渐转变为现在的享受型，发展型，从而更加注重生活质量和品位，这为本 项目的入市奠定了需求基础。
9
人均可支配收入及人均消费性支出
人均可支配收入 25000 20000 15000 10000 5000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 10% 5% 可支配收入基本保持着两位数的 20% 增长率（2000年和2005年除外），至2008年达到21,592 元。
数据来源：2000-2008年常州市国民经济与社会发展统计公报； 天宁区国民经济与社会发展统计公报仅统计到2007年。
天宁增长率
常州增长率
7
人口及其结构特征
单位：万人
360 355 350 345 340 335 330 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
• 市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、 312国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位 条件和便捷的水陆空交通条件。
• 常州现下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、武进、 新北、戚墅堰五个行政区。
土地面积 平方公里 2008年末户籍人口 万人 2008年国内生产总值 人民币亿元
常州 天宁区 钟楼区 武进区 新北区
11
常州与长三角其他城市的横向比较（2008）
经济指标 常住人口 （百万） GDP (人民币, 亿元) 人均GDP （人民币, 元） 零售总额 (人民币, 亿元) 零售额 增长率 人均可支配收入 （人民币, 元） 人均可支配收入 增长率 人均消费性支出 （人民币，元） 上海 18.89 南京 7.59 无锡 6.11 苏州 9.16 常州 4.41 （ 5） 2,202 （ 5） 50283 (5) 758.16 （ 5） 24.1% （ 1） 21,592 （ 5） 13.1% （ 2） 14,967 (4)
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常州市商业网点总体规划布局（2006－2010）
单位：人民币元
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
常州GDP增长率
常州市与天宁区GDP增长率比较
30% 20% 10% 0% 2003 2004 2005 2006 2007
资料来源：各城市2008年国民经济与社会发展统计公报
12
目 录
1.0 宏观经济及人口研究 2.0 场地分析 3.0 零售市场研究
3.1 零售市场供应分析
3.2 零售商需求分析 3.3 消费者需求分析
4
13 22
23
47 61 73 109 161
4.0 可比案例研究 5.0 零售开发建议 6.0 附录：常州主要商圈零售项目详情
15%
恩格尔系数国际通用评价标准 恩格尔系数 >59% 50-59% 40-50% 生活水平状况 贫困 温饱 小康
30-40%
富裕
最富裕
44% 40% 36% 32% 28%
恩格尔系数
<30%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
• 从2001年起，常州市城镇居民恩格尔系数一直保持在 40%以下， 2008年恩格尔系数已降至33.8%，按国际通 用评价标准常州正处于富裕阶段。随着常州城镇居民 生活水平不断提高，人们更加注重生活的质量和品位， 城镇居民的消费方式逐步由温饱型向享受型、发展型 转变。
• 2008年常州市国内生产总值是2000年三倍多，达到 2,202亿元，人均国内生产总值也是2000年的近三倍， 达到50,283元。国民生产总值一直保持着两位数的增长 率。其中2007年增长率达到历史最高水平15.6%，2008 年受全球经济危机影响，增速有所放缓，达到12.4%。 • 2003-2007年天宁区国内生产总值亦保持着两位数的增 长率，平均增长率为22.7%，增速远高于常州市水平。 其中2004年增长率达到历年最高水平24.7%，历年均保 持在20%以上的增长水平。