新加坡房地产行业总览
1.3.1新加坡房地产市场分析
2009
2010
2011
2012
2013
住宅市场供应紧张，空置率近年来维持在低水平
1) 不包括政府开发的住房 资料来源：新加坡统计年鉴2014；罗兰贝格
高端住宅的空置率相对更低
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 8
B 1 住宅地产市场 -支持
除了私人住宅，新加坡“居者有其屋”的住宅政策，使政府公屋在 住宅地产市场中占据重要地位，并起到调控市场的作用
住宅细分市场特点：政府开发调控
新增公屋和私人住宅供给，分时期 [单元]
政府公屋[单元] 私人住宅[单元]
49446
39733
25867
22522
29446
18097
28244 15419
17310
10284
8087
23579
10287 5212
7813
2129
12825
5958
1991-1995 1996-2000 2001-2005 2006-2010 2011-2014 2015-2017E
各环节 集中度
代表 企业
CapitaLand City Development
Keppel Land UOL Group Singapore Land
运作模 > 政府掌控大多数土地，对 式特点 土地出让的统一规划严格
> 产品定位和设计受规划 > 大型开发商基本都建立了增值服务、物业管理、
控制和指导
房地产咨询经纪的产业链后端服务能力
> 重点产品：市场对商业地产投资前景判断乐观，以写字楼与零售/休闲娱乐物业为主
产品特点
技术与金融发展
1. 开发商住宅产品以中高端为主：中低端住房 由政府主导开发建设，而新加坡市场人均收 入较高，中高端住宅市场需求稳定，大型私 人开发商住宅产品多是位置优越的中高端盘
新加坡的房地产政策
新加坡的房地产政策新加坡不仅经济发展的好，而且风景也吸引了不少人。
越来越多的人选择到新加坡发展。
下面是店铺整理的一些关于新加坡的房地产政策的相关资料。
供你参考。
新加坡房产投资政策介绍1.房地产市场受到良好的监管，受到妥善保护的房地产权益：根据法律规定，开发商应设立只可用于项目的营销和开发的一个托管账户。
为进一步保障买主利益，新加坡政府要求所有房地产开发商根据议定的付款时间表向买主收款。
并且开发商的动工也受到严格规定，开发商只有在规划及营销获得市区重建局的许可后，才能发售项目。
2.新加坡对投资房产的外国投资者有待十分多：身份没有限制，例如对是否必须移民才能进行购房或投资并没有限制;无货币管制，无地产增值税，只有上缴政府的固定税款;外国人同样可贷款，租金收入足以还贷款。
3.外国人在法律上可享有按揭贷款：这为外国人到新加坡投资房产提供了优待。
4.二手市场活跃，易于出售房地产：并且不会出现对房地产的出售征收预扣税等情况。
新加坡住房政策介绍1.以政府强有力的介入实现公共住房有效供给新加坡住房制度最大的特点是政府的强力介入。
新加坡的住房政策目标是“居者有其屋”,模式是政府以强大的财力建设组屋,使得超过80%的人口居住在公共组屋里,同时又以高效的机制进行管理。
2.以分阶段梯度目标设计来细分房地产市场有效需求住房政策的目标在于满足合理的住房需求。
住房需求大体可分为三个层次:居住需求、居住质量需求和产权需求。
满足住房需求既可以通过政府来提供,也可以由市场来提供。
对于个体居民而言,住房需求层次建立在自身经济条件之上。
对于城市居民整体而言,住房需求满足的层次则依赖于城市经济实力和可利用土地面积等因素。
3.以保障居民居住权作为建立多层次住房供应体系的核心新加坡政府坚持行政干预为主、市场调节为辅的原则,牢牢掌握了房地产市场的主动权,其核心就是保障居民的居住权,以实施保障房政策为重点建立多层次的住房供应体系。
4.以严密的制度安排保证有限住宅资源优先满足基本民生需求严密的制度安排保证了有限住宅资源能优先满足基本民生需求。
新加坡房地产开发模式
四、开发模式比较
缺点： 4.2.1工期长-----开发周期不少于4年 4.2.2资金回报率较低----回款制度苛刻 4.2.3工效低----质量要求近乎苛刻
新加坡房地产开发模式
主讲人ห้องสมุดไป่ตู้雷振德
一、产权特点
1、永久产权 2、999年产权 3、99年产权 4、101年产权
二、拿地模式
2.1.1、政府拿地：主要是建设标准化产品 2.1.2、私人拿地：个人住宅或房产交易
2.2新加坡用地规划
其中80%土地用来建设保障房 另外20%土地发展私人产业
三、产品开发
3.3开发过程
3.3.1拿地审批---网上申报，符合要求即可拿地 3.3.2所有过程由建造师同意协调----建造师资格非常稀少，很难考取 资格 3.3.3建造师权利较大---付款审批。。。
3.4销售回款
3.4.1图纸阶段进行销售 3.4.2业主按照施工进度付款 3.4.3所有付款、贷款均经过律师确认 3.4.4交房一年后才付完所有款项
3.5财务制度
3.5.1资金运营封闭式 3.5.2所有资金支付均用支票，无现金交易 3.5.3无相关财务人员---银行完成（节约人力成本）
四、开发模式比较
优点： 4.1.1组织架构相对精简-----节约人力成本 4.1.2审批规划简单-----符合要求即可拿地，节约公关费用 4.1.3质量要求高
3.1组织架构 3.2开发招标 3.3开发过程 3.4销售回款 3.5财务制度
3.1组织架构
3.1.1项目总：负责项目的总体运行 3.1.2估价师：项目的预算（相当于成本核算） 3.1.3建造师：整个项目的施工协调 3.1.4物业：项目运行保障
3.2开发招标
3.2.1公开招标 3.2.2由雇主指定招标单位 3.2.3招标单位整体负责招标事情，一步到位
《新加坡房地产市场的变革与创新》
《新加坡房地产市场的变革与创新》
新加坡房地产权威人士和资深专家薛义华、程天富、余熙明 著 新加坡国家发展部部长兼财政部第二部长黄循财、新加坡国立大学校长陈永财 作序推荐
新加坡国立大学城市与地产研究院倾力之作 献礼新加坡建国 50 周年的房地产图书力作 值得中国房地产业创新转型借鉴的先进经验
定价：89.00 元 ISBN：ISBN 978-7-5217-0120-3 中信出版集团 2019 年 5 月
作者简介 薛义华，博士，新加坡国立大学城市与地产研究院主席、房地产系实践教授。目 前担任普洛斯投资管理有限公司主席、布鲁克菲尔德资产管理公司董事、维信金 科控股有限公司董事和新加坡宜居城市中心董事，同时担任星狮地产有限公司和 加拿大养老金计划投资委员高级顾问。曾任新加坡政府投资公司房地产投资有限 公司总裁、新加坡政府投资公司董事总经理及普洛斯物流资产公司董事长。
新加坡万邦集团
一
集團簡介
產業介紹 聯系方式
二
三 4
5
集團簡介
新加坡萬邦集團（IMC Group）成立於1966年，以集團創始人曹文錦先生航 運起家的萬邦集團經過數十年的不斷發展，業務範圍逐步擴大，現已成為一 家歷史悠久業務範圍廣泛的多元化國際性私有集團公司，主要經營範圍包括： 航運、物流、房地產、金融、工業投資、礦產、旅遊資源開發等領域，實力 雄厚。旗下眾多公司遍佈香港、中國、日本、南韓、菲律賓、印尼、新加坡、 馬來西亞、泰國、印度、義大利、荷蘭、比利時及南非等世界各地。集團成 立至今，在全球已有逾數萬名來自18個國家的員工陣容。 萬邦集團是一家總 部分別設在新加坡和香港的跨國公司，是亞洲最大的船務管理公司之一。近 年來，萬邦集團更注重開拓中國國內市場，成員公司遍佈上海、北京、青島、 大連、天津、南京、成都、舟山等中國各級城市。
產業簡介
工業|概覽 萬邦工業集團以亞洲業務為主，提供綜合性行業解決方案與服務。公司也致力 為建造有持續的和諧社群而努力。萬邦工業集團以亞洲業務為主，提供航運、海 事等綜合性行業解決方案與服務，並致力於創建可持續發展的和諧社群。公司成 立於2007年7月，並結合了母公司萬邦泛亞聯盟集團屬下所有海事與船務業務於 旗下。 萬邦工業集團業務範圍廣泛且多元化，包括船運、船廠、海運投資、物流、離 岸工程、採礦礦產、天然能源及貿易， 為客戶提供海事方面完善的全套服務。 公司屬下有Aurora Tankers、中國航運有限公司、萬邦（印尼）、萬邦海運投資有 限公司、萬邦離岸工程有限公司、萬邦資源、新加坡萬邦船舶服務有限公司、萬 邦航運方案有限公司及Unithai Group。 投資| 概覽 IMC Investments Ltd. (IMCI) 是萬邦集團旗下的非海事業務投資公司，力圖在戰略與 金融而言在一些核心領域取得重要地位。其投資項目包括直接投資、資金管理、 私人股權類交易等。 資金管理這個部門管理萬邦集團的內部資金，範圍包括多 種資產類別的投資，包括另類投資。 直接投資這個部門集中投資於採礦與礦物、 石油與天然氣、可再生資源與種植園等核心業。此外，對於基本面強勁、退出策 略明確的私人股權類投資專案，也會考慮少數股權投資。
新加坡丰树集团简介
新加坡丰树集团简介新加坡淡马锡控股公司旗下的房地产巨头———丰树产业私人有限公司是以亚洲为中心的房地产开发、投资及资本管理公司，总部位于新加坡。
丰树产业私人有限公司是领先的房地产公司，业务策略侧重于投资亚洲富有增长潜力的市场。
截至2012年3月31日，丰树在亚洲自有和托管的办公楼、物流、工业、住宅、零售及综合用途物业价值达199亿新元。
目前，丰树管理着四只新加坡上市的房地产投资信托及三只私募房地产基金，旗下包括一系列多业态的资产组合。
为巩固丰树在亚洲区域的的业务，丰树在新加坡、中国、香港特别行政区、印度，日本、马来西亚、韩国及越南也设立了办公处。
丰树通过将物业转型为高收益的房地产，成为一代‘复兴’开发商，将自身与传统的房地产公司区别开来。
我们作为房地产开发商的能力皆立足于规划和执行方面的创新。
成功盘活新加坡24公顷的港湾区及附近13.5公顷的亚历山大区，即充分显示了我们的项目开发实力。
凭借在新加坡的卓越房地产开发记录，丰树跨越新加坡，将开发专长伸展至整个亚太区域。
丰树中国概况中国是丰树在海外最大的市场之一。
中国包括香港特别行政区占丰树自有及托管资产总额的29%，约57亿新元。
丰树于2005年首次进入中国市场，投资物流物业。
之后，丰树进一步扩大投资范围，目前已在中国多个城市，包括上海、北京、广州、佛山、天津、无锡、西安、郑州及香港特别行政区，投资物流、工业、办公楼、零售及综合用途等房地产项目。
拥有近1,400名员工总部位于新加坡丰树商业城在七个国家设办公处，经营范围覆盖亚洲15座城市自有及托管总资产达到199亿新元（经营管理资产比率—1.3:1；海外资产占43%，新加坡资产占57%）三只上市的房地产投资信托及三只私募房地产基金所管理的资金达75亿新元，平均投资股本回报率为16.5%（自09/10财年起）荣获70余个与投资及资本管理、优秀建筑、业务可持续性和服务体验相关的奖项和赞誉丰树中国物业项目西安未来城是丰树在中国的第一个综合性开发项目。
新加坡资料
一、新加坡国家概况新加坡一览简史公元14 世纪时，传说有一位苏门答腊王子一踏上这座小岛就看见一头神奇的野兽，后来得知是头狮子。
就此，王子就将这座小岛命名为“Singapura” 即狮城的意思。
1819年，英国人史丹福莱佛士(Stamford Raffles)，将新加坡塑造为一个贸易中转站。
新加坡的自由贸易政策吸引了亚洲各地，甚至美国和中东的商人。
1965年8月9日新加坡获得独立。
同年9月成为联合国成员国，10月加入英联邦。
国名：新加坡共和国地理位置：一个由多个岛屿组成的岛国，位于东南亚的中心地带，南面与印度尼西亚相望，北面与马来西亚为邻。
国土面积：710.2平方公里气候：属热带气候，平均气温是23-31℃政治体制：议会共和制国内生产总值：2570亿新元(2008年)劳动人口：293万(截至2008年12月)主要产业：电子、化工、金融服务、石油钻井设备、石油加工、橡胶加工及制品、食品饮料加工、船舶修理、海上平台建造、生命科学、转口贸易货币：新加坡元人口：499万(截至2009年6月)年龄中位数：36.7岁平均寿命：81岁人口增长率：1.7%民族：华人占76.8%，马来人占13.9%，印度人占7.9%，其他种族占1.4%语言：英语是商业和教学语言，马来语为官方语言。
大多数新加坡人都会两种语言，以英语为第一语言，通常以华语、泰米尔语或马来语为第二语言。
宗教：主要宗教有佛教、伊斯兰教、基督教、道教和印度教教育普及率：15岁及以上的人群教育普及率超过90%互联网：家庭宽带普及率达到115.2%(截至2009年5月)固定电话：家庭固定电话普及率达到95.8%(截至2009年3月)移动电话：普及率达到133.8%(截至2009年5月)国际国家代码：+65因特网国家代码：.sg新加坡有11个公共假日，它们是：元旦2010年1月1日春节2010年2月14日-15日耶稣受难节2010年4月2日劳动节2010年5月1日卫塞节2010年5月28日国庆2010年8月9日开斋节2010年9月10日屠妖节2010年11月5日哈芝节2010年11月17日圣诞节2010年12月25日高品质的生活新加坡是东南亚的一个共和制国家，位于赤道以北大约一度，面积为710.2平方公里。
新加坡工程建设体制
（四）新加坡工程建设项目管理现状新加坡建筑市场总容量（合同额）大约为每年200亿新元（约125亿美元）左右。
新加坡的投资来源主要是两部分：一部分是政府投资（主要是基础设施、公共住宅、公共建筑），另一部分是私人投资（私营工商企业和房地产商投资）。
其中政府投资的工程项目大约占60％，私人投资占40％。
新加坡对建筑业的管理机构主要是新加坡国家发展部属下的建筑业发展局（CIDB）。
它对整个新加坡建筑业行使行业管理的职能，主要负责：承包商的资质评定，质量评分、行业统计；制定行业内部的管理条例、规范建筑业市场、平衡建筑业与国家经济发展的比重；帮助建筑企业培训各层次管理人才，为承包商提供各种资讯，包括技术开发、新材料、新设备的推广和应用，以及搜集提供工程项目招标信息；扩大新加坡建筑行业向国际的交流和合作，包括引进国际先进的管理和技术及海外人力资源等方面。
这种纯行业性的管理行为起到了政府对建筑行业“指导、协调、服务、配套”的作用，它并不涉及各施工企业的内部管理，也不直接参与承包商的工程招投标及其它经营活动，实质上是一种行业性的间接管理。
在这样的一个大环境里，各承包商的经营不约束。
CIDB只是代表政府健全和完善市场机制、保证市场秩序、提供服务和配套，从而培育和发展一个健康、统一、完善的市场。
在新加坡有注册资质等级的建筑施工企业超过4000家，建筑业从业人数20万人。
这些施工企业大部分都是私人企业，并形成大企业少，中小型企业多的金字塔型结构。
小公司少则几个人，大公司多的也只是100人左右，它们按资产规模、技术资质和企业信誉分成G1－G8几个等级，并按不同等级对号入座承包不同规模、不同类型的项目。
其中G8是最高等级的公司，它们多以资金、技术、管理密集型企业，以项目总承包为主。
中小型企业及各类专业分包，如：打桩公司、预应力张拉、砼补强、脚手公司、门窗安装公司等等门类齐全，它们专做分包和提供劳务，而且招之既来，来之既开。
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总体规划 2013
运动和娱乐场所 Sport and Recreation
住宅区 Residential
水体 Waterbody
第一层为商用的住宅区 Residential with Commercial at 1st Storey
道路 Road
商业区和住宅区 Commercial and Residential
在建筑中基础设施的股份，比如走廊，大厅，电梯，停车场，娱乐设施等被称为公共财产。公共财产由所 有业主所有，根据股份划分。根据每个单位面积的不同，股份（Share Value）也不相同。
管理公司（MCST – Management Corporation Strata Titles）管理所有业主并维护基础设施。
房地产的所有权伴随着的就是权利转交和利益，所以会有交易约束，比如所有权和使用权，这样的权利可 以避免他人所有或使用，交易等。
房地产的特点 （物理性）
房地产是不可移动的，也就是会在特定的位置。所以它的价值取决于它的物理环境，比如靠近市中心，有 便利的交通设施，靠近学校和其他便利设施。
房地产是多向性的。没有两块土地拥有同样的地理位置，规模，结构，规划，地形，土壤环境等。每块土 地都是唯一的，都有自己的吸引力。
开发商需具备认证的地契规划（显示地理位置 Location，层高 Floor Level，分层面积 Strata Area，建筑 高度 Elevation，分摊面积 Share Value of each strata lot 和总价值 Total Share Values）
私人和公共地产的分类 有地住宅 Landed Residential Properties 非有地住宅 Non-landed Residential Properties 商业地产 Commercial Properties 工业地产 Industrial Properties 酒店和休闲娱乐地产 Hotels and Recreation Properties 特殊用途地产（HDB 和 JTC 地产）Special Properties 私人有地住宅
19. Fort Avenue
39. White House Park
20. Fourth / Sixth Avenue
独立别墅/洋房 Detached Bungalows/Houses
规划指导包括： 最小面积 400 平方米 建筑密度不大于 40%（800 平方米的双层混合或者半独立房屋可以不大于 45%） 最高不能超过 3 层 半独立别墅/洋房 Semi – Detached Bungalows/Houses
会产生管理费用，维护费用，产业税
“真实”的财产的价格的增值通常在长期的时间中，根据通货膨胀的比率增值的。
以城市管理条例和指导，义务法，反投机措施等为准则
更多的政府介入 对冲通货膨胀 长期维护 交易时间长 高额交易费用 不可立即兑现 通过土地使用规划进行的政府介入
目的：根据不同利益相关者的土地使用声明，优化匮乏的土地资源。
34. Ridley Park
15. Dalvey Estate
35. Ridout Park
16. Eng Neo Avenue
36. Swiss Club Road
17. Ewart Park
37. Victoria Park
18. First / Third Avenue
38. Windsor Park
分层所有权
与执行共管公寓 EC 不同，组屋 HDB 和 HUDC 单位不在分层规划中。
HUDC 单位是根据私有制制定的分层所有权
1967 年的地契法案给予购买者在建筑中一个单位（比如公寓，办公室等）或者给予如下所有权：
被购买的单位，购买人拥有独立的契约，每个拥有者都是附属业主（Subsidiary Proprietor）
墓地 Cemetery
商务 2 Business 2
农业 Agriculture
商务 2-空白 Business 2 White
码头/机场 Port/Airport
商务园区 Business Park
预留场所 Reserve Site
商务园区-空白 Business Park White
特殊用途 Special Use
主要规划措施
概念规划 Concept Plan - 宏观，长期战略性的土地使用（未来 40-50 年）和用于指导新加坡发展的
交通规划，每十年改进一次；第一次概念规划（1971）是在联合国帮助下修订的；回顾 2011 的概念 计划已经定稿。
总体规划 Master Plan - 法定规划（1958 年第一次作为总体规划被通过）是为了指导未来 15-20 年
分层地契 - 合法要求
附属地契证书（SSCTs – Subsidiary Strata Certificates of Title）是针对用于销售的新建筑所有单位颁发的。 （比如执行共管公寓项目）
开发商需要寻求规划许可才能开发“土地”
每个已经销售单位的上空和地下空间均由首席勘测机构编号。公共财产不需过多编号。
交通设施 Transport Facilities
商业区 Commercial
铁路 Railway
旅馆 Hotel
地铁 Mass Rapid Transit
空白 White
轻轨 Light Rapid Transit
商务 1 Business 1
公共设施 Utility
商务 1-空白 Business 1 White
的发展；把概念规划实施到具体的土地使用/具体的指导。每 5 年总结一次。
特殊调控规划 Special Control Plan - 所有有特殊概念的地区，比如住宅区规划（包括优质的平房住
宅区 GCB 的房地产安保）建筑物高度规划等。
2011 回顾概念规划
待定；回顾时间有所延长，来包括即将要讨论的关于人口目标政策的结论。（2001 概念规划是基于 550 万人口的） 土地不同需求的平衡；确保土地可以满足将来的需求，需要考虑新加坡的面积（660 平方公里）和其他约 束条件，比如机场附近的建筑高度。 基础设施 Infrastructure 娱乐设施 Recreation 集水区 Water Catchments 商业 Businesses 住房 Housing 交通 Transport 驻军 Military
非新加坡公民者，需要获得政府许可才可以拥有此类地产
有地地契 Land Title
均归拥有者所有
分层地契 Strata Title
在分层房屋或公寓中包含的单位
分层别墅 Strata Bungalows
分层半独立别墅 Strata Semi detached houses 分层排屋/联排别墅 Strata Terrace Houses/Townhouses 高档别墅 Good Class Bungalows 独立别墅/洋房 Detached Bungalows/Houses 半独立洋房 Semi drtached House 联排别墅/排屋 Terrace Houses 高档别墅 GCBs
财产分类
新加坡房地产行业总览
个人拥有权利的事物（资产）
个人在事物上享有权利（所有权）
不动产：土地或者房产 （不动产）
私人财产：所有其他财产，比如家具，汽车，版权，公司股份等。（可动产）
房地产的意义
房地产是土地的现代定义
房地产涉及土地表面的财产，包括所有的附属物，比如树木，植物，矿产，水源等，也包括永久性添加的 物体，比如房屋，建筑和其他人造工程和改善设施，比如道路，排水管道，围墙等。
有 39 处住宅区建设为高档别墅区。规划指导如下：
最小面积 1400 平方米 Plot Size 建筑密度不大于 35%的土地面积 Site Coverage 只有两层（不包括地下室） 允许分层别墅 Strata Bungalows allowed 后移 Setback 要求与其他小的别墅建筑不同等
1. Belmont Park
21 Gallop Road/Woollerton Park
2. Bin Tong Park
22. Garlick Avenue
3. Binjai Park
23. Holland Park
4. Brizay Park
24. Holland Rise
5. Bukit Sedap
10. Chee Hon Avenue
30. Oei Tiong Ham Park
11. Chesnut Avenue
31. Queen Astrid Park
12. Cluny Hill
32. Raffles Park
13. Cluny Park
33. Rebecca Park
14. Comwall Gardens
房地产是永久性的（无法破坏的）。跟其他财产相比是永恒的。
房地产需要整体销售，除非可以合法分割销售土地/建筑物
不可分割 期限 多向性 不可移动 房地产的特点（经济性）
无法迅速转换成现金
法律规定的费用，中介费，评估费，查询费，印花税都会出现。
通常需要至少三个月时间。需要时间查询，扣除中央公积金/抵押贷款等
25. Kilbum Estate
6. Bukit Tunggal
26. King Albert Park
7. Caldecott Hill Estate
27. Leedon Park
8. Camden Park
28. Maryland Estate
9. Chatsworth Park
29. Nassim Road