居住区详细规划技术经济指标的计算方法和应用_王德俊
技术经济学在居住区规划中的应用
技术经济学在居住区规划中的应用
技术经济学是一门研究如何利用技术手段来获取经济利益的学科，涵盖了经济学、工程学和社会科学等多个领域，旨在研究技术变革对经济、社会和环境带来的影响。
技术经济指标是从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益的重要依据。
在居住区规划中，技术经济指标一般由两部分组成：土地平衡及主要技术经济指标。
土地平衡是指居住区规划范围内各类用地的平衡关系，主要技术经济指标则是指反映居住区用地合理性和经济性的各种指标，如人均用地水平、用地比例关系、每人平均用地水平等。
技术经济学中的技术是指用于获取经济利益的各种技术手段，包括但不限于建筑、工程、环保、节能等领域。
技术的选择和应用要根据具体的规划条件和目标来进行，以达到最佳的经济效益和社会效益。
在规划过程中，技术经济指标是衡量规划质量和综合效益的重要依据。
通过制定合理的技术经济指标，可以确保规划的实施能够实现预期的经济效益和社会效益。
技术经济学是一门综合性学科，需要结合工程学、经济学和社会科学等多个领域的知识进行研究和应用。
在居住区规划中，技术经济学能够帮助制定合理的技术经济指标，确保规划的实施能够实现最佳的经济效益和社会效益。
居住小区【15公顷左右】规划技术经济指标相关数据
居住小区规划技术经济指标相关数据1.规划总用地（以道路中心线计算）：15.13公顷【151300平方米】2.用地平衡：a.城市道路：11%【16643平方米】，其中含约18%的绿地【约3026平方米】b.住宅用地：60%【90780平方米】，其中含约33%的绿地【约30260平方米】c.公共建筑：20%【30260平方米】，其中含约25%的绿地【约7565平方米】d.公共绿地:9%【13617平方米】。
3.规划总建筑面积：150000平方米。
4.居住建筑（约130000平方米，其中90平方米以下户型不少于70%，总户数定为1264户，则90平方米以下户型不少于885户。
）：a.多层住宅：面积约90000平方米【定为874户】一室户【约53㎡/户】，约占10%，定为86户，面积约4558平方米。
两室户【约88㎡/户】，约占60%，定为528户，面积约46464平方米。
三室户【约132㎡/户】，约占20%，定为173户，面积约22836平方米。
四室户【184㎡/户】约占10%，定为87户，面积约16008平方米。
b.高层住宅：面积约40000平方米【定为390户】两室户【约88㎡/户】，约占70%，定为273户，面积约24024㎡。
三室户【约135㎡/户】，约占30%，定为117户，面积约15795㎡。
5.公共建筑面积a.小学【最高层数定为3层】，约占15%，建筑面积约3000平方米。
b.幼儿园【最高层数定为2层】，约占5%，建筑面积约1000平方米。
c.垃圾站：约占0.6%，建筑面积约120平方米。
d.换热站：约占0.75%，建筑面积约150平方米。
e.会所及物业管理（属于社区服务）：约占5%，建筑面积约1000平方米。
f.商业服务：约占4%，建筑面积约800平方米。
g.医疗中心：约占1.5%，建筑面积约300平方米。
h.金融邮电（储蓄所）：约占0.5%，建筑面积约100平方米。
I.居委会（居住组团）：300-800户设一处，建筑面积30-50㎡。
居住区-技经指标
①住宅用地(R01)
②公建用地(RO2) ③道路用地(RO3) ④公共绿地(R04)
hm2
hm2 hm2 hm2
▲
▲ ▲ ▲
▲
▲ ▲ ▲
▲
▲ ▲ ▲
2其他用地
（5）排水 1)排入河湖: 排入点的坐标、标高。 2)排人城市排水管网: 与排水管网连接点管径、 坐标、标高、坡度、管道材料和允许排入量。 3)排入污水清洁度要求。 （6）防洪 1)历史最高洪水位，如百年一遇、50年一遇洪水 位。 2)所在地区对防洪的要求和采取的措施。 （7）道路交通 1)邻接车行道等级、路面宽度和结构形式。 2)接线点坐标、标高和到达接线点的距离。 3)公交车站位置、距离。 （8）电力、电信、燃气 1)电源位置、引入供电线的方向和距离。敷设方式， 有无高压线经过。 2）电信接口位置。 3）燃气接口位置、引入的方向和距离 （9）人文资料 1)基地环境特点: 建筑形式、环境景观、近邻关系等。 2)人文环境: 文物古迹、历史传闻、地方习俗、民族 文化等。 3）居民、政府、开发、建设等各方要求，以及各类 建筑工程造价、群众经济承受能力等。
中高层住宅比例 人口毛密度 人口净密度 住宅建筑套密度（毛） 住宅建筑套密度（净） 住宅建筑面积毛密度 住宅建筑面积净密度 居住区建筑面积毛密度（容积率） 停车率 停车位 地面停车率 地面停车位 住宅建筑净密度 总建筑密度 绿地率 拆建比
% 人/ hm2 人/ hm2 套/ hm2 套/ hm2 万m2/ hm2 万m2/ hm2 万m2/ hm2 % 辆 % 辆 % % % %
面积 人均 （hm2） （m2/人）
居住区规划技术经济指标
技术经济指标技术经济学研究的是从劳动消耗和提高经济效益的观点来评价技术活动。
建筑技术经济就是对建筑产品的技术方案（包括投资方案、工程设计、施工方案、技术措施和技术政策）进行技术与经济的分析、计算、比较和评价。
从中选出技术上先进，经济上合理的最优方案，为决策提供科学的依据。
建筑技术经济评价指标是对设计质量优劣和设计方案的先进性、科学性、合理性、经济性的评价的项目指标。
由于影响设计方案和设计质量的因素繁多，而且不少因素对方案优劣起至关重要的作用，所以建筑技术经济评价指标多以一组指标来评价，这成组的指标也叫指标体系。
建设设计方案的技术经济指标，按要求可分为几大类。
1．按指标的范围，可分为综合指标和局部指标。
2按指标的表现形式，可分为实物（使用价值）指标和货币指标（价值）。
3．按指标的应用，可分为建设指标和使用指标。
4．按指标的性质，可分为定性指标和定量指标。
居住区综合技术经济指标居住区综合技术经济指标是针对居住区规划设计的技术经济评估项目。
技术经济指标项目中每一项都有针对性地评价和反映着某些方面的控制作用和使用意义，每一项都是居住区整体居住水平的反映，居住区规划设计、方案评价、使用评估都要通过这每一项指标来表达。
另外，技术经济指标项目不是孤立地起作用，而是相互起制约作用。
评价或优化规划方案时，应综合各项技术经济指标，整体地、综合性地评价和优化。
还有居住区规划设计方案的评价和优化结果，不仅仅取决于综合技术经济指标系列，还要看规划方案的功能合理性，布局创新的科学性，环境质量的保证度等物质和精神方面的水平。
也就是说同样的综合技术经济指标系列条件下，可能会出现几个方案。
要善于运用这些指标系列，评价出优秀方案。
居住区规划总用地居住区规划总用地范围应根据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》来确定：1．当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线。
2．当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。
居住区经济技术指标计算
建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。
容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。
容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等。
建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。
例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。
公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。
这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。
公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
包括公共绿地、宅旁绿地等，对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得讲入绿化用地。
在房地产开发中，政府有规定这是这个指标，一般是不少于30%。
绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。
绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等。
居住区经济技术指标
居住区经济技术指标居住区经济技术指标是反映居住区经济和技术发展水平的重要标志。
它涉及到居民生产、生活、就业、收入和科技创新等方面。
本文将从以下几个方面对居住区经济技术指标进行探讨。
1. 经济指标居住区经济指标主要包括人均GDP、居民收入、房地产市场等。
其中，人均GDP是衡量一个地区经济发展水平的重要指标，也是反映居民收入水平的重要参考。
而居民收入反映了居民经济生活水平和社会发展水平。
房地产市场则是居民最直接的经济领域，对于社会的经济稳定和居民的切身利益有着深远影响。
2. 技术指标随着科技的快速发展，技术指标也越来越受到人们的关注。
居住区技术指标主要包括通讯设施、网络覆盖、智能家居等方面。
其中，通讯设施和网络覆盖关系到人们的信息交流和生活消费。
而智能家居则是未来居住区技术升级的重点，改善居民生活品质，提高居住环境的智能化水平。
这些技术指标将会给我们的生活带来更多的便利和创新。
3. 环境指标环境指标是居住区生产生活的重要标志。
它包括了空气质量、噪声污染、水源保护、垃圾处理等方面。
其中，空气质量和噪声污染是居民生活质量的重要因素，对于人们的身体健康影响不容忽视。
水源保护和垃圾处理则是城市环境管理的难点，保障着城市的可持续发展和居民的生活安全。
4. 教育和医疗指标教育和医疗是衡量一个城市人文素质的区别标志。
教育指标主要包括教育资源、教育水平、人才培养等方面。
医疗指标则包括医疗设施、医疗水平和保障政策等方面。
这些指标将会影响到居住区的社会和谐、人才流失和城市发展的全面升级。
5. 社会指标社会指标反映了居民的社会生活状况和社会和谐度。
它主要包括公共安全、社会治理、文化服务等方面。
公共安全和社会治理关系到社会环境的稳定和居民的生命财产安全。
而文化服务则为社会和谐提供了宽广舞台和思想滋养。
，居住区经济技术指标是居住区发展的综合体现，涉及到了经济、技术、环境、教育医疗和社会等方面，是居民生活质量和城市发展水平的重要参考。
住宅技术经济指标及计算实例
计算比值——
与原规范的“住宅标准层使用面积系数” 不 同，该计算比值相当于全楼的使用面积系数，采 用该计算比值可避免同一套型出现不同建筑面积 的现象。
4.0.5 住宅楼的层数计算应符合下列规定：
1、当住宅楼的所有楼层的层高不大于3.00m时，层数应 按自然层数计；
3、层数小于2.20m的架空层和设备层不应计入自然层数； 4、高出室外设计地面小于2.20m的半地下室不应计入地上
自然层数。
[要点说明]4.0.5
与相关规范的衔接：
《建筑设计防火规范》 《住宅建筑规范》 《房产车辆规范 第1单元：房产测量规定》
住宅的技术经济指标计算方法
计算顺序
1、计算户型各功能空间使用面积；
2、计算户型套内使用面积(套内各功能空间使用面积之和) A1、A2、A3┈┈；
（A1、A2、A3表示不同的户型编号
3、计算户型套型阳台面积(套内各阳台的面积之和) B1、B2、B3┈┈；
（B1、B2、B3表示不同的户型编号）
4、计算住宅楼建筑面积C；
5、计算住宅楼各户型总套内使用面积S： S= A1×Z1＋A2×Z2＋A3×Z3 ┈┈ （Z1、Z2、Z3表示不同的户型套型总数）
4.0.3 套内使用面积计算，应符合下列规定：
1、套内使用面积应包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨 房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁柜等使用面积
的总和；
2、跃层住宅中的套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计 入套内使用面积；
3、烟囱、通风道、管井等均不计入套内使用面积；
4、套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算；有复合保温 层时，应按复合保温层表面尺寸计算；
居住区规划第9章居住区规划技术经济分析与管理PPT课件
4. 绿地面积的确定
（1）宅旁（宅间）绿地范围的确定，绿地边界对宅间路、组团 路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居 住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m；对其他围墙、院 墙算到墙脚；
二、合理确定居住区各项用地指标
1、居住区用地平衡控制指标（％）
注：各项指标的确定与城市性质、规模及现有城市 用地情况有关。
2、人均居住区用地控制指标（ m2 /人）
气
候
分
Ⅶ
区
图
Ⅵ
Ⅴ
Ⅰ区
Ⅱ区 Ⅲ区
三、强化城市用地功能， 提高土地利用率
城市土地特性
•地域经济价值 •有偿使用
区分城市空间中不同位置土地的功能与价值， 做到“地尽其用”。合理规划，统一管理，提高土 地利用率，最大限度发挥效益。
（一）平均层数
是指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与 基底面积之比进行计算，公式如下：
住宅平均层数 =住宅总建筑面积/住宅基底总面积（层）
（二）住宅建筑净密度 住宅建筑净密度 =住宅建筑基底总面积 / 住宅用地面积（万m2 /hm2 ）
住宅建筑净密度主要取决于房屋布置对气候、防灾要求。因此住宅 建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、排列方式等有关，一般住宅 层数愈高，住宅建筑净密度愈低。
第二节 居住区综合技术经济指标
综合技术经济指标是从量的方面衡量 和评价规划质量和综合效益，反映规 划设计水平及其经济合理性。
指标计算时采用国家统一的列表格式、 内容。
一、各项用地界限划分的技术性规定