某地二手房专题调查报告

杭州二手房专题调查报告第10届杭州市房交会期间，都市快报委托权威调查机构——杭州华坤市场研究有限公司在房交会现场针对二手房购房群体进行调查，采用随机抽样的方式对参加房交会的人群进行访问，最终成功抽取569个样本，并结合华坤《杭州房地产市场深度研究报告》大型数据库，对杭州二手房市场进行全面分析。

一、二手房市场异军突起——地段好、总价低为购房者所看重近两年，不仅杭城一手房市场购销两旺，二手房市场也一路火爆。

相对于一手房而言，二手房具有面积小、总价低，地段好，配套成熟的优点。

从本次调查来看，24.2％的受访者认为二手房的优点是“地段好”；其次20.6％的受访者提到二手房“面积相对较小，房屋总价自然低”是二手房的优点；再次有16.5％的受访者提到“现房交易、即买即住”是二手房吸引力所在；有11.9％的人认为二手房的周边配套成熟，生活起来方便。

此外，“环境好，干扰少”、“居住气氛好”也为二手房购买者所看重。

当问及“您在购买二手房是都看重哪些方面因素”时，购房者在购房时考虑的因素有很多，18.8％的人看重交通的便利性；15.6％的人看重房子的总价；12.5％的人看重房子的地段；其它还有周边人文环境、房屋质量、户型设计等等因素。

为了深入发现二手房购买者购房的考虑因素，我们继续询问“其中您最看重的因素是什么”，前面的名次发生了变化，房子总价以24.9％的比例一跃上升到第一位，其次是交通的便利性以19.8％的比例占第二位，再次是房子的地段以15.2％的比例占第三位，然后是房屋的质量及周边的人文环境等。

二、二手房购买目的——首次购房占多数眼看着杭城房价一路飙升，而单体面积较大、房屋总价较高的一手房让很多购房者望而却步，因而众多的购房者退而求其次选择购买二手房，因此“首次购买，满足自己基本住房需要”者成为二手房购房主力，占到了60.9％的比例；其次是为了工作和生活方便而就近购买二手房者占15.8％的比例；再次是为子女购买住房的占7.0％；另外6.5％的人认为自己的事业发展处于起步阶段，手头可以利用资金有限，进而选择购买二手房作为过渡性居住；还有5.1％的人认为二手房价格还有上涨空间，主要出于投资收益的考虑。

我们再来看一下购房者对对二手房的房价的预期，9.8％的受访者认为杭州二手房房价“肯定不会上涨”，22.0％的人认为可能不会上涨，23.3％的人表示“很难说”，36.0％的人认为可能会上涨，8.9％的人认为肯定会上涨。

由此可见，受访的购房者看涨者多于看跌者。

三、二手房需求描述1、最想购买已投入使用的商品房二手房的房源很多，那么购房者喜欢什么样的房子？调查表明：61.1％的受访者最希望购买已投入使用的商品房，可以即买即住，也顺便节省房租；其次有18.1％的人处于经济方面的考虑最希望购买已经上市交易的经济适用房；再次有12.9％的人最希望购买房改房，他们认为尽管房改房建造较早、户型老一些，但对他们而言却是最实惠的选择；还有7.4％的人最希望购买尚在建设中未交付的商品房。

2、最热的地段——城中如前所述，购房者眼中二手房的最大优势是地段好，城中地块二手房自然以其地段优势成为最热销地段，25.1％的受访者最希望在城中购买二手房；其次有14.4％的人最希望在城东购买二手房；再次9.3％的人最希望在杭州城北购买二手房。

还有就是老城城南、留下也是二手房购买者看好的区域，分别为 5.6%、3.3%的二手房购买者所看好。

相对而言，滨江、下沙、临平等地块的二手房则少有问津。

3、考虑购买的小区——翠苑最聚人气下面让我们看一下二手房市场上哪个小区最为热销，人气最旺。

调查表明：15.2％的受访者首要考虑购买翠苑小区的房子，人气几乎是位于第二位古荡小区（7.9％）的两倍；人气排在第三的是朝晖小区和大关小区，均为 4.2％的受访者所看中；排在第四位的是康乐新村及三塘小区（3.0％），此外还有采荷小区、德胜小区、九莲新村等等（比例小于1.8％的小区在此省略）。

4、二手房需求的主流户型——二室一厅结合华坤公司2003年7月发布《杭州房地产市场深度研究报告》，一手房购买者有43.3%的人最希望购买三室两厅户型，仅有13.5%的人打算购买二室一厅。

与一手房市场不同，二手房市场上购房者需求的主流户型为二室一厅，为47.9％的受访者所钟爱；其次17.8％的人打算购买“三室两厅”；再次有15.7％的人打算购买三室一厅；打算购买二室二厅的人占11.1％；打算购买其它户型的人群比例均在2.0％以下。

5、二手房需求的主流面积——80－99平方M同样，结合华坤公司2003年7月发布《杭州房地产市场深度研究报告》，一手房购房者需求平均面积为111.7平方M，其中41.1%的人选择100-119平方M的住房，19.0%的人选择购买120-139平方M的住房，仅有14.3%的人选择80-99平方M的面积。

与一手房不同，二手房需求的主流面积较小。

整体情况来看，二手房需求面积平均为84.2平方M，低于一手房平均面积27.5平方M。

从具体面积来看，二手房需求面积在80—99平方M的最多，占30.0％；其次需求面积在60—79平方M的占27.1％；再次需求面积在100—119平方M占19.5％；打算购买120-139平方M二手房的人所占的比例仅为7.6％。

6、对楼盘类型的要求——多层最走俏71.9％的受访者打算购买多层的房子；其次是有22.1％的受访者打算购买小高层；再次是有 4.6％的受访者打算购买高层的房子，打算购买二手别墅/排屋的仅为1.4%。

调查还显示：35.2％的受访者打算购买处在3层的房子，26.4％的受访者打算购买处在4层的房子，有5.6％的受访者打算购买第5层的房子。

7、打算购买二手房的建筑年份二手房市场上，房子的建筑年份也是一个非常重要的因素。

由下图发现几个主要临界点年份即1990年、1995年、1998年、2000年。

有19.8％的受访者打算购买1990年以后建造的房子，有21.2％的受访者打算购买1995年以后建造的房子，有12.0％的受访者打算购买1998年以后建造的房子，有25.1％的受访者打算购买2000年以后建造的房子，仅有4.3%的人打算购买1990年之前建造的房子。

四、超过一半购房者的预算总价30--50万结合华坤公司2003年7月发布《杭州房地产市场深度研究报告》，一手房购房者心理预算总价平均为54.9万,中位数为50万(即心理预算总价在50万元以上和50万元以下的人群相等)，预算总价在70万元以上的高端群体为22.9%。

而二手房购房者心理预算总价平均为43.2万,比一手房平均总价低11.7万，中位数40.0万(即心理预算总价在40万元以上和40万元以下的人群相等)。

具体来看，预算总价在30—39万的人所占比例高达29.9％，其次是40—49万所占比例达28.1％，即预算在30—50万人群占了总体的58.0％。

预算总价在70万元以上的高端群体仅占10.7%的比例。

为了深入研究受访者对房屋总价的接受水平，我们引入妥协系数的概念。

研究发现，受访者正常总价妥协系数为0.17，最大总价妥协系数为0.32。

即当房屋总价高于心理预算总价的0.17倍时，受访者在综合各方面利弊后愿意接受；当房屋总价高于心理预算总价的0.32倍时，房屋总价明显超出受访者的承受能力，受访者宁愿放弃购买。

下面我们在来看二手房购房者心理预算单价（元/平方M）。

整体来看，受访者心理预算单价均值为4864.5元，中位数5000.0元(即心理预算单价在5000.0元以上和5000.0元以下的人群相等)。

具体来看，预算单价在4001－5000元的人所占比例最高达32.3％（其中出价在5000.0元的人达25.3％），其次是5001－6000元所占比例达28.1％，再次是在3001－4000元所占比例达25.3％。

由以上可以看出，受访者心理预算的房屋单价远远低于市场上的二手房房价水平，如果不增加对房屋单价的预算，很多人将买不到称心如意的二手房。

而事实证明，当消费者买不到心理预算单价的二手房时，他们会综合房屋总价、地段、户型、交通的便利性等因素向市场妥协，进而可以接受略微超出心理预算的单价。

同样，为了深入研究受访者对房屋单价的接受水平，我们引入妥协系数的概念。

研究发现，受访者正常单价妥协系数为0.2，最大单价妥协系数为0.3(在0.25-0.32间波动)。

即当房屋单价高于心理预算单价的0.2倍时，受访者在综合各方面利弊后愿意接受；当房屋单价高于心理预算单价的0.3倍时，受访者宁愿放弃购买。

对比房屋总价的正常妥协系数与房屋单价正常妥协系数发现，总价正常妥协系数(0.17)略低于单价正常妥协系数(0.2)。

这说明二手房的购买者对房屋总价更敏感，就算房屋单价符合预算，如果房屋总价超出预算太多，受访者更倾向于放弃购买。

而受访者对房屋单价接受能力高于房屋总价，说明受访者在房屋总价符合自己预算的情况下，愿意接受较高的房屋单价。

五、购买二手房的付款方式——近7成分期付款二手房市场发展的一个重要原因就是二手房也可以通过银行信贷进行分期付款。

参加本届二手房交易会的购房者中，68.2％的人选择分期付款，其余31.8％的人愿意一次性付清。

打算分期付款的购房者中有76.2％的分期购房者首付款分布在10—20万范围内，首付款均值为16.4万，中位数为15.0万（即打算首付款高于15.0万元和低于15.0万元的人数相等），其中首府款打算付10.0万的人最多达34.0％。

下面我们再来看一下月付款情况。

受访者的月付款少者在1000元以下，多者也不乏有月付5000元以上的买家，但大多数购买者的月付款数额集中在1000--2000元之间，占了分期付款者的77.0％的比例。

六、谁在买二手房——购买者特征描述从购买人群来看，二手房的购买者中50.7％的人是土生土长的杭州本地人，31.3％的人是由外地来杭州落户的常住人口，有18.0％的人是还没有在杭州落户的外来人口。

从二手房购房者目前的住房状况来看，34.7％的预购群体目前租房居住；其次累计有21.8％的预购群体现在居住单位的房子，再次已经购买了房改房的预购群体占20.4％；另外还有已购买了商品房的预购群体占15.7％。

此外，还有部分预购群体居住的是自建房或已经购买经济适用房等。

从预购者对现在居住的满意度情况来看，表示满意、不满意以及认为一般者比例呈现三足鼎立态势。

从受访者目前住房状况来看，现在租房居住和已购买房改房的人群中对现有住房表示一般的人所占的比例最高。

单位分房短期使用无所有权者以及自己购买的经济适用房者对现在的居住情况表示“不满意”的比例较高。

而那些自己购买的商品房已有所有权和单位分房有所有权的人群对现有住房满意度很高。