某地产项目营销提报(共 90张PPT)
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某房地产营销策划方案汇报(PPT 90页)
区10多个，总开发面积超过百万平米。 （2）山水环境优美： 南靠东山，环保龙泉湾人工湖，水景湖景独享 （3）交通方便，配套齐全 地处东平与泰安的必经之路---佛山路，与县政府、迎宾馆、水利局
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
某地产项目营销提案PPT(108张)
有机建筑
现代建筑运动中的一个派别，自然界是有机的， 因此取名。主张建筑应与大自然和谐，并力图把 室内空间向外伸展，把大自然景色引进室内。
西班牙建筑的特色
1. 多种文化的充分融合 2. 弧型结构的大量应用 3. 瓷砖的装饰作用 4. 明快灿烂的色彩 5. 木质\石质和金属材质的相互补充
外立面风格
社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀
缘督以为经，可以保身、可以全生，可以 养亲、可以尽年。
（《庄子·养生主》）
保身：40岁寻求的身心保养 全生：50岁寻求的回归天性 养亲：60岁寻求的天伦之乐 尽年：70岁寻求的颐养天年
七位一体
山
人
海
河
天 地 屋
二、龙河三期项目定位
龙
价
河
格
三
期
景观
户型
优
海
势
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
旅顺参展楼盘
项目
区域
价位
某地产项目营销执行报告(ppt 106页)
费用预算
合理销售节奏
8
城市印象
湛江城市——双城记
自古形成的双城——赤坎、霞山；开发区介于两个区之间 霞山与赤坎相隔10公里，形成两个相对独立的区域，赤坎 是市政府所在地，是行政中心，霞山则是商业中心； 位于赤坎区的中心区域，由于地理位置、政府发展支持因 素，在消费者心目中霞山区的居住环境比赤坎区好，霞山城 市发展水平高于赤坎
霞山滨海区
霞山观海长廊初具规模，以国有企 业为主介入开发；当前湛江的品牌 开发商汇景等即是从那时开始的。
第二阶段（2001至今）
开发区箓华板块区
2001年箓华路的开通使得霞山滨海 区延伸到开发区，并开始了房地产 的市场化开发，锦绣华景是该片区 第一个吃螃蟹者。
第三阶段（2003至今）
赤坎滨海区
赤坎观海长廊建设过程中，依靠经 济适用房的建设带动片区房地产的 启动，03年才开始中高档商品房的 建设。
占有 3、大宅、优势产品
备选案名：
本报告是严格保密的。
22
优质产品 指标
规划指标 建筑指标 户型指标 配套指标
本项目城市豪宅价值体系分析
➢高档齐全的配套 流水会所－水韵馆 ➢一层局部底商
本报告是严格保密的。
23
舒适服务 指标
品牌物管 特色物管
本项目城市豪宅价值体系分析
➢一线品牌 万科\中海\金地物业管理顾问 ➢大堂管家式服务
本报告是严格保密的。
的热点片区
15 年豪丰16万
16 明景项目100亩
本报告是严格保密的。
12
5
34
6
7
9 8 10
赤坎150万
开发区
16 14
13 12
15 11
霞山60万
合理销售节奏
8
城市印象
湛江城市——双城记
自古形成的双城——赤坎、霞山；开发区介于两个区之间 霞山与赤坎相隔10公里，形成两个相对独立的区域，赤坎 是市政府所在地，是行政中心，霞山则是商业中心； 位于赤坎区的中心区域，由于地理位置、政府发展支持因 素，在消费者心目中霞山区的居住环境比赤坎区好，霞山城 市发展水平高于赤坎
霞山滨海区
霞山观海长廊初具规模，以国有企 业为主介入开发；当前湛江的品牌 开发商汇景等即是从那时开始的。
第二阶段（2001至今）
开发区箓华板块区
2001年箓华路的开通使得霞山滨海 区延伸到开发区，并开始了房地产 的市场化开发，锦绣华景是该片区 第一个吃螃蟹者。
第三阶段（2003至今）
赤坎滨海区
赤坎观海长廊建设过程中，依靠经 济适用房的建设带动片区房地产的 启动，03年才开始中高档商品房的 建设。
占有 3、大宅、优势产品
备选案名：
本报告是严格保密的。
22
优质产品 指标
规划指标 建筑指标 户型指标 配套指标
本项目城市豪宅价值体系分析
➢高档齐全的配套 流水会所－水韵馆 ➢一层局部底商
本报告是严格保密的。
23
舒适服务 指标
品牌物管 特色物管
本项目城市豪宅价值体系分析
➢一线品牌 万科\中海\金地物业管理顾问 ➢大堂管家式服务
本报告是严格保密的。
的热点片区
15 年豪丰16万
16 明景项目100亩
本报告是严格保密的。
12
5
34
6
7
9 8 10
赤坎150万
开发区
16 14
13 12
15 11
霞山60万
房地产项目营销提报
销售价格预测：根据市场 行情、项目定位等因素进 行预测
销售面积预测：根据项目 规划、市场需求等因素进 行预测
销售周期预测：根据市场 行情、项目进度等因素进 行预测
收益预测：根据销售价格、 销售面积、销售周期等因 素进行预测
风险分析：分析市场风险、 政策风险、项目风险等可 能影响收益的因素
确目标客户群 体确定品牌定位
品牌传播：通过各种渠道进 行品牌传播扩大品牌影响力
品牌活动：举办各类品牌活 动增强客户对品牌的认知和
忠诚度
定价原则：根据市场需求、成本、竞争等因素制定价格 定价方法：采用成本加成法、市场定价法、竞争定价法等 价格调整：根据市场反应、销售情况等因素适时调整价格 价格促销：采用打折、赠品、优惠券等方式进行价格促销
PRT SEVEN
确定营销目标：明确营销活动的目的和预 期效果
制定营销策略：根据目标制定相应的营销 策略和计划
预算编制：根据营销策略和计划编制营销 预算
预算审核：对预算进行审核确保预算的合 理性和准确性
预算执行：按照预算执行营销活动并监控 预算的执行情况
预算调整：根据实际情况对预算进行调整 确保营销活动的顺利进行
宣传推广方式：线上线下相结 合利用社交媒体、广告、公关 等方式进行宣传
活动效果评估：活动结束后对 活动效果进行评估总结经验教 训为下一次活动提供参考
合作媒体：选择具有影响力的媒体进行合作如报纸、电视、网络等 合作方式：通过广告、新闻报道、专题报道等方式进行宣传推广 合作内容：提供项目信息、优惠活动、销售动态等 合作效果：提高项目知名度吸引潜在客户促进销售
PRT FIVE
广告形式：电 视广告、网络 广告、户外广
告等
广告内容：项 目优势、优惠 政策、活动信
某地产项目营销报告PPT课件
来电来访途径情况统计
途径
来电总量
来访总 量
有效来 访量
杂志专刊
都市广播103.4
交通台97.5
介绍
9
11
10
沈城楼市报
2
2
短信
47
5
4
彩信
3
DM单
车体
活动邀约
户外广告牌
LED显示屏
直投广告
7
1
1
未知
3
1
1
本月小计
254
120
88
建议取消车体广告，直投建议以特快专递的形式或者以挂号信的方式进行。
二、增加偶得客户的到访途径
从产品属性上分析，xx与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买xx 不仅仅为了居住或者投资，更多的是把xx做作一个收藏品，或者释放某 种心情/情绪的场所，他们认可xx的地段，他们认可xx的产品价值，他们 想在xx这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。
xx——它是目标客户的第二居所
坚实基础
策略一、项目形象快速转型
建议项目全新的形象定位通过纸媒、户外等进行统一宣传 特别针对纸媒宣传，建议采用硬软结合的方式，硬性平面广告 传递项目的视觉形象，软文配合展示项目的核心价值及属性定 位。
策略二、通过轰动事件迅速打开市场缺口
轰动事件营销建议与楼体的实体样板间体验相结合，最大化的传递项目的价值属性。
> CANDO掌握一定高端客户资源，建议针 > 通过外地巡展、外地分公司驻xx办事
对其进行专场营销，直接进行项目推荐
处宣传，吸引外地高端客群
CANDO高端客户资源
外地高端客户
策略四、有效达成8—10月三个月销售75套的快速销售目标
深圳某房地产项目营销推广报告(ppt 95页)
三、住房保障制度还不完善；
四、市场供应体系不完善，中低价位普 通商品住房作为市场供应主体地位尚未 建立；
五、房地产市场调控体系还不完善，房 地产市场秩序有待进一步规范。
深圳房地产市场环境分析
1月： 地区
全国 北京 上海 深圳
2月： 地区
全国 北京 上海 深圳
3月： 地区
全国 北京 上海 深圳
房屋销售价格指数 同比 环比 105.6 100.6 108.9 100.6 100.0 100.0 112.7 100.9
1000元/㎡
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
2006年-2007年5月龙岗区住宅价格走势图（单位：元/㎡）。
其中龙岗中心城的整体均价 在4-5月几个项目集中开盘 后突破10000万/㎡。
龙岗房地产市场分析
价格——中心城项目均价上涨1000元/㎡
1998—2006年二级市场供求图
深圳房地产市场环境分析
2007年6月15日，深圳政府专项整治行动
• 法律调控
1、依法查处房地产开发企业违法违规行为；
2、加依法大查处调房控地产力领域度涉及，的后有关市部门需及其持工作谨人慎员违态法违度规行为；
3、依法查处拆迁企业、中介机构及其从业人员违法违规行为
4、开展警示教育和案件曝光，选择部分违法违规典型案例予以曝光。
成交量——申大成功后成交率上涨
大运会的申办成功对龙 岗房地产带来直接的利 益驱动；
奥体板块的打造对周边 片区的基础设施、公共 配套、商务服务、区域 市容、治安环境等等方 面进行大规模投资；
奥体板块的启动助推片 区住宅市场的发展加速；
片区典型参考楼盘分析——招商依山郡
四、市场供应体系不完善，中低价位普 通商品住房作为市场供应主体地位尚未 建立；
五、房地产市场调控体系还不完善，房 地产市场秩序有待进一步规范。
深圳房地产市场环境分析
1月： 地区
全国 北京 上海 深圳
2月： 地区
全国 北京 上海 深圳
3月： 地区
全国 北京 上海 深圳
房屋销售价格指数 同比 环比 105.6 100.6 108.9 100.6 100.0 100.0 112.7 100.9
1000元/㎡
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
2006年-2007年5月龙岗区住宅价格走势图（单位：元/㎡）。
其中龙岗中心城的整体均价 在4-5月几个项目集中开盘 后突破10000万/㎡。
龙岗房地产市场分析
价格——中心城项目均价上涨1000元/㎡
1998—2006年二级市场供求图
深圳房地产市场环境分析
2007年6月15日，深圳政府专项整治行动
• 法律调控
1、依法查处房地产开发企业违法违规行为；
2、加依法大查处调房控地产力领域度涉及，的后有关市部门需及其持工作谨人慎员违态法违度规行为；
3、依法查处拆迁企业、中介机构及其从业人员违法违规行为
4、开展警示教育和案件曝光，选择部分违法违规典型案例予以曝光。
成交量——申大成功后成交率上涨
大运会的申办成功对龙 岗房地产带来直接的利 益驱动；
奥体板块的打造对周边 片区的基础设施、公共 配套、商务服务、区域 市容、治安环境等等方 面进行大规模投资；
奥体板块的启动助推片 区住宅市场的发展加速；
片区典型参考楼盘分析——招商依山郡
某地产项目营销策划报告(ppt 165页)
目前国际流行布局，开放式边界、 休闲交互式空间
居住区独立式中庭，增加沿街商业面，提 升商业及住宅综合性价比
规划布局示意
技术指标 1、占地57亩（38000㎡） 2、容积率：2.0 3、建筑面积：76150㎡ 其中1）住宅：53900㎡
a花园洋房：18500㎡ b小高层：35400㎡ 2）商业区：22250㎡ a纯商业（底商）：8750㎡ b住宅：13500㎡
住宅区 商业区
146米
6F
11F
6F
11F
144
米
6F
花园洋房
6F
116米
18F
景观小高层 18F
3400 3F
3800 3F
136
3600
3F 3F
34003F
米
6000
2F 2000
社区配套 娱乐广场 美食街 中百超市
项目开发建议——分三期步骤开发
三期小高层
南
面
一期商业区
二期花园洋房
底层商业+住宅形式设计，可单独 使用，亦可整体使用。
方案二：商业区+中小型住宅
户型面积配比
建筑类型
小高层 多层
商业区多层 合计
体量（㎡）
26600 8800 18500 13500 67400
户型
2房 3房 2房 3房
面积（㎡）
70-75 110-115
65-70 115-120
套数（户）
365 80 260 110 815
方案二：商业区+中小型住宅
引导掀起九江全民在江北新区置业的浪潮（高于市场价300元/㎡原 因？？？）
项目形象定位中高端，打造小池房地产NO.1 配置社区巴士解决交通屏障 中小户型设计，形成合力，做到总价低，首付低，月供低 在九江宣传，扩大客户群体，拉高销售价格，提高销售速度 一江两岸的潜力价值 花租房的钱买房——划算 ……
某房地产项目营销策略提报.ppt
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价值 排序
底跃产品
底跃 》顶层 》平层
舒适性：比较产品户型设计空间设置、
附赠空间、面宽尺度等方面优劣；
居住方式：考虑豪宅客户期望的居住感
受，比较项目三类产品与别墅排屋之间的 差异性和相似性；
客户豪宅观——稀缺资源之低密物业
豪宅区域和物业类型：从普遍性来看，杭州的豪宅客户较认可自然资源好的低密度建筑，之江 和西溪的低密度物业成豪宅客户首选。
客户豪宅观——品质为先，配套次之
购置豪宅关注因素
客户购置豪宅原因和关注因素：客户主要关注与自身居住舒适性相关的内容，投资和圈子效应 仅是客户购置豪宅的较小因素。
总结：豪宅客户对于目前的豪宅主要认为欠缺个性化特质，其次价值稀缺性欠佳和配套不够完善，所以在塑造 项目个性特质、价值稀缺性和建立完善的配套上有一定的机会点。
1、首层产品：地上地下双层空间，
独立入户，类似别排生活；送地下空间 露台和下沉庭院，附赠空间大，使用性 强。
稀缺性：对于豪宅客户而言，产品的稀
顶层产品
缺性同样重要，该产品的优势与稀缺性也 是决定产品价值的重要因素。
2、顶层产品：超大客厅面宽，私属
独占性：作为豪宅产品，其对于内部景
观资源的独占性也是决定其价值的重要因 素。
〉〉报告框架
产品
客户
战术
团队
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推售 高层未推，洋房首开2栋，以俯就高层价格试水 现状
11 10 9 8
6 3
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——好简单，这就是事实
形象鲜明—— 西海岸片区产品同质化严重，项目定位、推广手法雷同， 跳出来更精彩 感性风格——
不卖房子卖生活，直截了当的告诉这一群人，我们比任何
人都理解你，还有什么沟通比这更好
简单直接
NO.1——
贩卖一种引领潮流而非被潮流引领的主流生活方式，
旗帜鲜明的表达给客户。
准确诉求—— 如果不知道要卖给谁，必将导致诉求口吻紊乱，冷静 一下，想想对谁说话，说什么话，什么话最能打动他? 文脉滔滔—— 这么大一个社区，没有一个软体结构，没有上层建筑, 没有明确的人文倾向，全是钢筋水泥，能值钱吗？
◎ 它更珍贵，更美好，更值得拥有
◎ 因为……
◎ 除了海与墅，这个城市没有谁
◎ 比它对你付出更多
新案名建议
以此为案名第一时间向目标客群诉求了本案的地理位置和 物业形态，项目特性蔚然呈现
【海与墅】给你---◎ 在滚滚红尘中，拥有一块净土是奢侈的 ◎ 在世俗纠缠中，没有烦恼是奢侈的 ◎ 在人事纷争中，拥有自己的个性是奢侈的 ◎ 在纸醉金迷的时代，拥有自己的风格是奢侈的
◎ 提炼升华
◎ 铅华尽洗，返璞归真 ◎ 本案传递给客户的应是------人生的终级意义 ◎ 并非不断的去征服,而是去享受身心的至高愉悦
精准定位的几个关键
◎ 要让产品的价值放光，刺痛客户的眼球 ◎ 要让我们为之付出的努力被客户感受到 ◎ 要让我们花的大把钞票让客户看到
◎ 不做艺人，拒绝自娱自乐，直面客户
◎ 他要花得起18000--25000 ——有钱 ◎ 他要能欣赏我们的建筑，喜欢追逐时尚，骨子里流淌的是 不安份的血液
——有品位、喜欢休闲、追逐时尚
◎ 他要能接受几乎西海岸所有楼价，预见到项目的未来前景
——有远见
◎ 他要喜欢我们的各种亚热带植物、喜欢大海、充满负
氧离子的空气
——够浪漫
◎ 他要喜欢高球、游艇、帆船等高雅体育运动
◎ 项目形象模糊不清 ◎ 区域价值难以提升 ◎ 产品附加值深埋地底 ◎ 产品品质受众难以认同
豪宅，稀缺，经典……
隆诚市场观察1
隆诚市场观察2
上述几项定位除了满足自己的虚荣心之外，能带给受 众群什么？
跳出来,更精彩
◎ 拒打海景牌 ◎ 拒打自然牌 ◎ 拒打豪宅牌 ◎ 拒绝模式化广告
必须承受
◎ 当一切被否定，情感上难以接受 ◎ 多即少，少即多，卖点多了等于无卖点
◎ 一群懂你一起追求梦想的朋友
◎ 这是一个丰收的季节 ◎ 地产的原始基因就是 ——先种地，再种房子
◎ 而这次……
◎ 我们把生活为你种好了
◎ 再种房子
◎ 这里的夜晚 ◎ 最大噪音，来自…… ◎ 窗外3英尺浪卷沙滩的声音 ◎ 社区园林里植物拔节的声音 ◎ 大自然最美妙的呼吸 ◎ 除了你，有谁能听见
◎ 我们需要坦诚相告的是
——够格调 ◎ 他要喜欢我们的品质 ——够讲究
◎ 他要喜欢我们的建筑风格
——够气派
◎ 够了，我们产品们的就是为这些人度身定造的:
感性和理性
浪漫和优雅 物质和精神 悠闲与积极并重的 ◎ 成为这样一个人一定是很多人趋之若骛的梦想！
◎ 我们的卓越
◎ 就在于让一部分人知道自己可以成为这样的一个人 ◎ 让更大一部分人削尖脑袋也要进入这样的一批人群 ◎ 这！就是引导市场和被市场牵着鼻子走的的两种境界
少即多
◎ 江泽民穿一下唐装，全世界都流行
◎ 意见领袖的力量是无穷的
◎ 把目标群划分为30—45岁、社会中上等阶层人群、大
中型企业主、律师、IT人、高级公务员、教授。
◎ 毫无意义
◎ 任何形式推广的真谛就是把这个群体还原成一个可以充当 意见领袖的“个人” ◎ 这一个应该和许许多多的那一个发生共鸣，这样就省事了 ◎ 我们不妨用逻辑推断解决这个问题。
◎ 我们高品质社区 ——当然要说我什么都有、资源丰富
—— 我就是独立王国
◎ 我们自成一格
——蓝本生活特区，海岸居住先锋
——当然说生活，竭尽渲染之能事 ——感染力就是价值
◎ 为什么要说“格调”？
因为我们的目标群最懂生活……
◎ 不为什么，
要让客户瞬间就能感受到我们有多明白他的需要
◎ 格调两字包含太多：
【南光· 西海湾】卖什么 迎合谁？ 满足谁？吸引谁？ 项目元素如何整合提炼
目标客户如何锁定
传递沟通的最佳途径
客户怎样对号入座
地段价值 + 建筑价值
=
？
托斯卡纳-----意大利建筑之乡
古老的橄榄树，微斜的三层古塔，在阳光里散发出懒洋洋的、旁若无 人的气息；隐约于树后的独立农院、古老的别墅、阿尔诺河的廊桥、乌费 齐美术馆、市政厅塔楼、百合花教堂的红圆顶、彩色的乔托钟楼……六百 年文艺复兴史中，无数古罗马人用他们的智慧与灵巧的双手一天一天，一 板一石地垒成这座永恒的艺术之城！
建筑风格
一种闲适、慵懒、从容、意趣的建筑 一种别具品位、优雅奢华的建筑 一种可以让人放慢脚步、发呆、思考的建筑
一种追求人生浪漫与自由的意境建筑
一种亦不乏奔放与激情的建筑
建筑空间是承载生活方式的核心介质 客户真正关心的
不是欧式、美式或其他建筑风格
而是这种风格背后 能带给他们何种生活价值及利益关系
可类比项目常见定位
自然、优雅、品质
◎ 是一定要传递给受众群的词汇
推广主张
记住！
我们不是在卖277套房子
◎卖的是277个“泊心、泊性、泊天下” 的机会 ◎卖的是277个累了可以“犒劳自己的世界” ◎卖的是277个“年龄相仿，阅历相似且相互理解”的朋友
价值传递
◎ 一个和自然很近，离红尘不远的地带 ◎ 一个休闲娱乐的区域 ◎ 一个持久守恒的产品
—— 感性和理性、浪漫和优雅、物质和精神
—— 一个时常理解别人，而又渴望被别人理解的人
◎ 整合项目优质元素后传递给受众群让他们感受到就能成功
坐稳了——属性定位
◎ 放眼海与墅一期，不过是找两百多个买房子的人
◎ 把目光在岛内外扫射一番，再聚焦到想买西海岸片
区房产的客户
◎ 要做西海岸片区主流生活贩卖者的老大
◎ 看见没有，那是一个男人！
◎ 看见没有，我们卖的是一个身份标签！ ◎ 就像百事可乐卖的是“年轻一代的可乐”！ ◎ 就像芝华士，宣扬的就是不平等的人生！
建筑的人格化
见山不是山
◎ 任何一个优秀的推广都是人格化的
◎ 百事是年轻人、Prada是做成为自己的人……
◎ 在我们看来，建筑不是建筑，就是人
◎ 我们眼中的海与墅就是一个
形象鲜明—— 西海岸片区产品同质化严重，项目定位、推广手法雷同， 跳出来更精彩 感性风格——
不卖房子卖生活，直截了当的告诉这一群人，我们比任何
人都理解你，还有什么沟通比这更好
简单直接
NO.1——
贩卖一种引领潮流而非被潮流引领的主流生活方式，
旗帜鲜明的表达给客户。
准确诉求—— 如果不知道要卖给谁，必将导致诉求口吻紊乱，冷静 一下，想想对谁说话，说什么话，什么话最能打动他? 文脉滔滔—— 这么大一个社区，没有一个软体结构，没有上层建筑, 没有明确的人文倾向，全是钢筋水泥，能值钱吗？
◎ 它更珍贵，更美好，更值得拥有
◎ 因为……
◎ 除了海与墅，这个城市没有谁
◎ 比它对你付出更多
新案名建议
以此为案名第一时间向目标客群诉求了本案的地理位置和 物业形态，项目特性蔚然呈现
【海与墅】给你---◎ 在滚滚红尘中，拥有一块净土是奢侈的 ◎ 在世俗纠缠中，没有烦恼是奢侈的 ◎ 在人事纷争中，拥有自己的个性是奢侈的 ◎ 在纸醉金迷的时代，拥有自己的风格是奢侈的
◎ 提炼升华
◎ 铅华尽洗，返璞归真 ◎ 本案传递给客户的应是------人生的终级意义 ◎ 并非不断的去征服,而是去享受身心的至高愉悦
精准定位的几个关键
◎ 要让产品的价值放光，刺痛客户的眼球 ◎ 要让我们为之付出的努力被客户感受到 ◎ 要让我们花的大把钞票让客户看到
◎ 不做艺人，拒绝自娱自乐，直面客户
◎ 他要花得起18000--25000 ——有钱 ◎ 他要能欣赏我们的建筑，喜欢追逐时尚，骨子里流淌的是 不安份的血液
——有品位、喜欢休闲、追逐时尚
◎ 他要能接受几乎西海岸所有楼价，预见到项目的未来前景
——有远见
◎ 他要喜欢我们的各种亚热带植物、喜欢大海、充满负
氧离子的空气
——够浪漫
◎ 他要喜欢高球、游艇、帆船等高雅体育运动
◎ 项目形象模糊不清 ◎ 区域价值难以提升 ◎ 产品附加值深埋地底 ◎ 产品品质受众难以认同
豪宅，稀缺，经典……
隆诚市场观察1
隆诚市场观察2
上述几项定位除了满足自己的虚荣心之外，能带给受 众群什么？
跳出来,更精彩
◎ 拒打海景牌 ◎ 拒打自然牌 ◎ 拒打豪宅牌 ◎ 拒绝模式化广告
必须承受
◎ 当一切被否定，情感上难以接受 ◎ 多即少，少即多，卖点多了等于无卖点
◎ 一群懂你一起追求梦想的朋友
◎ 这是一个丰收的季节 ◎ 地产的原始基因就是 ——先种地，再种房子
◎ 而这次……
◎ 我们把生活为你种好了
◎ 再种房子
◎ 这里的夜晚 ◎ 最大噪音，来自…… ◎ 窗外3英尺浪卷沙滩的声音 ◎ 社区园林里植物拔节的声音 ◎ 大自然最美妙的呼吸 ◎ 除了你，有谁能听见
◎ 我们需要坦诚相告的是
——够格调 ◎ 他要喜欢我们的品质 ——够讲究
◎ 他要喜欢我们的建筑风格
——够气派
◎ 够了，我们产品们的就是为这些人度身定造的:
感性和理性
浪漫和优雅 物质和精神 悠闲与积极并重的 ◎ 成为这样一个人一定是很多人趋之若骛的梦想！
◎ 我们的卓越
◎ 就在于让一部分人知道自己可以成为这样的一个人 ◎ 让更大一部分人削尖脑袋也要进入这样的一批人群 ◎ 这！就是引导市场和被市场牵着鼻子走的的两种境界
少即多
◎ 江泽民穿一下唐装，全世界都流行
◎ 意见领袖的力量是无穷的
◎ 把目标群划分为30—45岁、社会中上等阶层人群、大
中型企业主、律师、IT人、高级公务员、教授。
◎ 毫无意义
◎ 任何形式推广的真谛就是把这个群体还原成一个可以充当 意见领袖的“个人” ◎ 这一个应该和许许多多的那一个发生共鸣，这样就省事了 ◎ 我们不妨用逻辑推断解决这个问题。
◎ 我们高品质社区 ——当然要说我什么都有、资源丰富
—— 我就是独立王国
◎ 我们自成一格
——蓝本生活特区，海岸居住先锋
——当然说生活，竭尽渲染之能事 ——感染力就是价值
◎ 为什么要说“格调”？
因为我们的目标群最懂生活……
◎ 不为什么，
要让客户瞬间就能感受到我们有多明白他的需要
◎ 格调两字包含太多：
【南光· 西海湾】卖什么 迎合谁？ 满足谁？吸引谁？ 项目元素如何整合提炼
目标客户如何锁定
传递沟通的最佳途径
客户怎样对号入座
地段价值 + 建筑价值
=
？
托斯卡纳-----意大利建筑之乡
古老的橄榄树，微斜的三层古塔，在阳光里散发出懒洋洋的、旁若无 人的气息；隐约于树后的独立农院、古老的别墅、阿尔诺河的廊桥、乌费 齐美术馆、市政厅塔楼、百合花教堂的红圆顶、彩色的乔托钟楼……六百 年文艺复兴史中，无数古罗马人用他们的智慧与灵巧的双手一天一天，一 板一石地垒成这座永恒的艺术之城！
建筑风格
一种闲适、慵懒、从容、意趣的建筑 一种别具品位、优雅奢华的建筑 一种可以让人放慢脚步、发呆、思考的建筑
一种追求人生浪漫与自由的意境建筑
一种亦不乏奔放与激情的建筑
建筑空间是承载生活方式的核心介质 客户真正关心的
不是欧式、美式或其他建筑风格
而是这种风格背后 能带给他们何种生活价值及利益关系
可类比项目常见定位
自然、优雅、品质
◎ 是一定要传递给受众群的词汇
推广主张
记住！
我们不是在卖277套房子
◎卖的是277个“泊心、泊性、泊天下” 的机会 ◎卖的是277个累了可以“犒劳自己的世界” ◎卖的是277个“年龄相仿，阅历相似且相互理解”的朋友
价值传递
◎ 一个和自然很近，离红尘不远的地带 ◎ 一个休闲娱乐的区域 ◎ 一个持久守恒的产品
—— 感性和理性、浪漫和优雅、物质和精神
—— 一个时常理解别人，而又渴望被别人理解的人
◎ 整合项目优质元素后传递给受众群让他们感受到就能成功
坐稳了——属性定位
◎ 放眼海与墅一期，不过是找两百多个买房子的人
◎ 把目光在岛内外扫射一番，再聚焦到想买西海岸片
区房产的客户
◎ 要做西海岸片区主流生活贩卖者的老大
◎ 看见没有，那是一个男人！
◎ 看见没有，我们卖的是一个身份标签！ ◎ 就像百事可乐卖的是“年轻一代的可乐”！ ◎ 就像芝华士，宣扬的就是不平等的人生！
建筑的人格化
见山不是山
◎ 任何一个优秀的推广都是人格化的
◎ 百事是年轻人、Prada是做成为自己的人……
◎ 在我们看来，建筑不是建筑，就是人
◎ 我们眼中的海与墅就是一个