新世界地产武汉K11 MALL定位报告
光谷K11及保利广场考察报告2.6
光谷K11整体建筑极具特色，融合“水·生命·循环”主题元素，打造“云、湖泊、瀑布”科技互
动装置。 通过项目前后下沉式广场、主题中庭、小剧场和屋顶花园等设计，以“艺术主义”、“潮流先 锋”、“未来生活”为核心，打造武汉首个人文与建筑、商业与艺术高度融合的购物艺术中心， 革命性带来“博物馆零售”新体验。
关山大道宽70米、长5公里，北起珞喻路华中科技大学正门、南接武汉中环线（三环线）。所在 的关山片区被光谷商圈、众多企业和高校环抱。
如今大牌房企争相开发的关山大道。经历了野蛮生 长期后，大光谷的商业格局正在发生新的蜕变。 随着大光谷的不断扩容，不管是从品牌招商还是从 地段上来讲，曾经的老商圈已无法满足片Originals
（可放大查看详细）
是购物中心，也是流动的艺术馆 K11规划有三大原创体验区域、跨界书店、儿童区域、 手作体验店等创新业态，呈现出革新性的“体验式博 物馆零售”。 全新打造各大特色区域，设立 Coffee Museum 、 Herb Museum、Zona Fresca三大全新体验区域， 身处商场让人仿佛置身欧洲市集小镇。 远离了城市的喧嚣，没有高楼大厦，没有密集的人流， 有的只是新鲜的蔬果、海产和美酒窖藏。
■
时尚零售：Vivienne
Westwood、ATTOS、 MO&Co. 、
ZHUCHONGYUN、单农、IDO、 ■ 文创：物外书店、三浅陶社、作物zowoo、全爱 工匠、半句·物心、Campo 智造星球roseonly、NIKE Marzio、DFROBOT Beacon Store、
Mila Owen 、roseonly、NIKE Beacon Store、 DUOZOULU、adidas Originals ■ 娱乐：百方汇影城 ■ 服务：刘娟美甲沙龙、Hair Code、海马体照相馆
K11环贸IAPM-体验式购物中心分析
的人工水景瀑布 〔反面是垂直电梯〕
上海K11
立面亮点：入口广场
欧陆园林式广场
香港K11：入口以欧陆园林式广场设计， 种植了数百棵植物，配合从玻璃幕墙 透射的阳光及柔和的大自然的音乐， 以及巨型波浪电视不停播放大自然环 境的影片；摆放13组艺术雕塑像。
空间亮点：多维阳光顶棚
上海K11所处的淮海路商圈， 香港广场、力宝广场奢侈品林 立，K11一方面注重文化艺术， 一方面又对奢侈品做了一个补 充。
业态亮点：都市农庄
都市农庄
屋顶300㎡室内生态互动 体验种植区“都市农庄 〞，现实版的开心农场。
业态亮点：艺术馆
艺术馆
上海K11的地下3层3000 平方米营业面积设置了 一个常年艺术馆。 提供 给本地的年轻艺术家作 为创造展示的空间或工 作坊，商业和艺术结合 不再是一场秀与噱头。
环贸iapm商场(简称iapm商 场)，坐落于浦西淮海中路最 繁盛的商业区，共有地上六层 及地下二层，面积逾12万平 方米。
效果图
效果图
效果图
沿街立面
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
沿街立面
沿街立面
沿街立面
区位：城市核心地段
夜行消费概念商场：
本工程地处陕西南路与淮海中路交口， 位于上海传统的核心商业区。周边有 巴黎春天、百盛，以及众多高档写字 楼，是上海高档商业圈。
定位：夜行消费概念潮流商场
客户群体定位：
对精致生活有追求的年轻人、 时尚白领精英
定位：夜行消费概念潮流商场
业态定位： 逾238个国际级高端潮流品牌，比较吸引年轻消
费者群体的奢侈品品牌，及一些更独特，更具设 计感的一线品牌。 配IMAX影院 引入出色餐饮，环球星级餐饮食府如首次进驻最 热门泰国星级餐厅、炎丸居酒屋(全日本居酒屋 大赛冠军)等。
光谷k11+群光+万达调研
共享空间
中庭最直观的 功能就是商品 展示作用，是 楼层商业功能 的展示。所以 应正确处理空 间的围、透关 系，是空间具 有良好的景观 和观景视野。
通道：购物中心顾客通道的宽度是根据商场的经营 定位、商品的种类、性质、顾客人流和数量来确定。 一般商场的主通道宽度为12米，副通道为3-7米。
商铺设计案例
B1F 新生过超市 1F 仕女名品馆 2F 流行少女馆 3F 名媛时尚馆 4F 绅士精品馆 5F 运动休闲馆 6F 童玩家居馆 7F 群香美食平面图
业态分布
紧急疏散图
空间
自由流动式布局 网格式布局 敞开式陈设 分列陈设 重点陈设
分析
• 优势
• 位于街道口商圈，周围聚集了庞大 的高校师生几十页单位消费体，并 且毗邻光谷等人才密集地段中高收 入人群，消费能力强。
整个商场设计带有浓厚的设计 感，互动性的墙面设计也吸引 了很多顾客参与体验。
• K11商场内，设有许多供顾客自己动手参与 的互动性店铺，例如蛋糕甜点与陶瓷等等， 更加凸显其是“一座流动的艺术馆”和交互式 的体验。
良好的空间利用
• 在参观K11时可以明显感觉到其对空间利用能力非常强，例如物外书店，看 似空间安排已经利用完全，但实际内部互动空间与其周边的小商品处应有尽 有。
•
光谷商圈实力提升，商业辐射面将进一步扩大。光谷K11购物艺术中心以独特的运营理念，全面满足区域中产阶级的生活消费和购物体验，区别既存的商业形态，有明显的补充 作用，今年11月，随着其全面入市，将重新改写光谷地区，乃至武汉的商业与艺术融合的新高度，引领更高层次的消费需求。
章节 PART
02
群光广场 （武汉）
商铺设计案例
二层使用了暖色的海岸松材质与该商店的 其他区域分离开来，通过这种明显的对比 形成了二层区域独特的展示空间。不论是 海岸松材质浅白和浅黄的原色，还是将它 涂成黑色，这种材质的大块纹理都十分鲜 明突出。
武汉K11购物艺术中心
【地产线】[综合商业]武汉K11购物艺术中心2014-04-04地产线工程档案业主：新世界项目地点：中国武汉设计单位：DCI思亚国际设计集团建筑面积：25000平方米项目定位K11多元文化生活区位于武汉汉口市中心，K11新食艺共七层，地上五层，地下二层，在两万平方米的建筑空间内世界美食应有尽有。
同时这里独特的装饰艺术和展示空间赋予其人文艺术的多重属性，让人们在享受美食的饕餮盛宴之时，还可以欣赏到无处不在的当代艺术。
而在购物消费之余，这里也是人们社交、闲暇、休憩的理想之处。
项目与相邻的酒店、百货商场，及未来的K11购物中心形成武汉最繁华的核心商业区。
设计说明设计的主题“流淌的金色”缘自K11品牌的主题颜色。
整个建筑设计从外观、照明、到室内设计都生动地渲染了这一主题，并力图做到表里如一。
建筑立面构成采用金色格栅、金色铝板和玻璃幕墙的相间设计，注重横向间分段式的图案构成，并在细节处施以点缀，形体的序列感与平行于建筑的解放大道高架桥的速度感与流动性相呼应，而建筑出入广场处的圆角设计也令建筑更显动感自然。
从地下出入口，到公共走廊，再到入口大厅，随着空间尺度、建筑构件以及天花设备的变化，金色的线条如行云流水一般在空间中穿行。
三维线性金色格栅所呈现的“流动的悬浮感”体现了材料的轻盈与柔韧。
其形体的节奏感记录了所有空间轨迹，也反映了材料在不同空间状态中的视觉特征。
建筑内部空间造型以及流线设计均师法自然，将动感流畅的空间体验带给大众。
内外的统一性构筑了空间的特质，也强化了人们对于品牌的认知度。
入口大厅的设计非同于一般的流动性场所，在这里，多维度的展示空间成为空间设计的一部分，而艺术作品则成为空间构成的分子。
人们在这里驻足，徜徉，在欣赏艺术作品的同时也读解着空间的艺术。
卫生间作为公共空间的一部分由于其特殊的功能特点，与人们通常会有更为紧密的联系。
在这样狭小的空间中，富于戏剧性的视觉场景却能为人们短短几分钟的逗留平添一分欣赏与玩味。
武汉k11研究报告
武汉k11研究报告武汉K11是武汉的一家知名艺术商业综合体，是K11集团在中国的首个艺术商业综合体项目。
下面是一份关于武汉K11的研究报告，共计700字。
【引言】武汉K11作为K11集团在中国的首个艺术商业综合体项目，在武汉市场具有较大的影响力。
本文通过对武汉K11的大致介绍和实地考察，分析了其优势、存在的问题及改进方向，旨在为进一步推动武汉K11的发展提供参考。
【正文】武汉K11坐落于武汉市中心核心商务区，毗邻汉街购物中心和星光广场，交通便利。
其建筑风格融合了现代艺术元素和传统汉街文化特色，给人一种时尚与典雅并存的感觉。
武汉K11以艺术为主题，融入了多种艺术形式，如美术馆、雕塑公园等，展现了新时代的艺术魅力。
武汉K11在业态上也有着多样化的设计，包括高端品牌、特色餐饮和生活服务等。
这样的设计不仅满足了消费者的购物需求，同时也给他们带来了全新的购物体验。
此外，武汉K11还在艺术品销售和艺术教育方面具有独特优势，为文化爱好者提供了良好的艺术交流平台。
然而，武汉K11也存在一些问题。
首先是租金水平较高，导致部分中小品牌难以承受。
其次，景区内人流量较大，尤其在周末和节假日，拥堵问题比较突出。
此外，因为武汉K11是艺术商业综合体，艺术氛围的维持和升级对人员培训和基础设施要求较高，需要进一步加强。
为改善以上问题，武汉K11可以采取一些措施。
首先，积极引进中小品牌，提供一定优惠政策，提高市场竞争力。
其次，建立更加高效的人流疏导系统，包括增加出入口、合理规划景区内道路等。
最后，加强人员培训和基础设施升级，提高艺术氛围和服务质量。
这些措施有助于提升武汉K11的吸引力和竞争力。
【结论】武汉K11作为艺术商业综合体在武汉市场具有较大的影响力。
它以独特的艺术主题和多样化的业态设计，给人一种时尚与典雅并存的感觉。
然而，武汉K11也存在租金高、人流拥堵和艺术氛围维持等问题。
为此，武汉K11可以加强中小品牌引进、改善人流疏导以及提高人员培训和基础设施升级。
武汉光谷新世界K11将于2017年开业特色亮点提前曝光
武汉光谷新世界K11将于2017年开业特色亮点提前曝光2014年底，新世界中国地产联合周大福企业，斥资300亿在武汉开启第三轮大规模投资。
2015年，二七滨江商务区核心地块成功出让并被新世界中国地产联合周大福企业以底价拿下，目前据传周大福金融中心将在2016年下半年开工。
聚焦新世界中国地产在武汉的其他项目，光谷新世界K11（专题阅读）（相关干货）无疑也是备受业内关注的重点项目之一。
据悉，光谷新世界K11将于明年中旬开业。
项目目前仍在紧张施工中。
项目主体建筑封顶光谷新世界K11属光谷新世界二期项目，位于武昌关山大道355号，紧邻光谷新世界社区，目前小区二手房均价约17000元/平。
光谷新世界二期项目业态包括三栋主体高楼建筑和四层的裙楼商业，分别是15万方的写字楼群，4.8万方购物艺术中心及5万方的新世界酒店。
光谷新世界二期具体说来，包括26层的T+商务办公中心，36层的新世界酒店及44层的新世界艺术综合体K11。
从外围看到，目前三栋主体高楼建筑都已封顶，其中T+正在进行幕墙安装工作，四层的艺术购物中心裙楼被绿网罩住，可以窥见其外立面基本成型。
底下裙楼商业据悉，T+主打成长型创意商企集合体，包括 140平—280平自用及投资型商办空间，项目规划设计业态有成长型创意办公场所、私人艺术空间，私人形象定制工作室，少儿特色培训中心。
现场的置业顾问透露，目前T+仅剩4套写字楼待售，均价20000元 /平。
在T+弃用的营销中心内，展示了目前进驻的商户品牌信息。
其中大部分以手工创意类为主，包括手工蛋糕、视觉书屋、一五一十咖啡、趣伴club、原创布艺、徐刀刀和她的朋友们（鲜花饼）、Nemo工坊、原创饰品等多种品牌。
T+部分入驻商户在新世界小区居住的市民透露，工程日夜施工，施工人员告知，光谷K11应该于2017年中开业。
光谷K11到底有什么特色？据悉，K11是首个把艺术·人文·自然三大核心元素融合的全球性原创品牌。
K11感触
谈现在的K11K11不单纯是一个艺术购物中心，它是一个品牌，包括购物中心、写字楼、K11设计店(design store)、K11设计师精选服饰(K11 select store)，未来还会有服务式公寓。
谈个性K11的人文、自然及艺术的结合体验让其自身独具一种不同于常规购物商场的魅力，其自身不单纯是一个购物中心，他极度奢侈的牺牲了大量的建筑面积去做艺术、人文、自然体验，注定了他的与众不同，注定了商铺的高租金、商品的高端定位。
谈消费人群艺术家展示空间、ABC Cooking Studio（餐点自制）、tuttimelon（冰激凌自制）、咖啡教室、香槟品鉴、皮革匠人、都市农场等，面对的都是同一种人群：高消费人群、家境好、受过高等教育、对生活有品质要求的人。
奢侈品的消费者会不喜欢人气过旺的环境购物，K11艺术购物中心的高端定位注定不需要很旺的人气，他需要的是稳定的高消费人群。
谈可复制性“不是放两头小猪，放艺术品，就是K11。
”这是K11营运总经理的原话，“艺术是K11的DNA，但不是主题。
K11不是做主题型消费。
因为做主题，新鲜感会慢慢减少”。
K11的建筑框架不变、硬件设计不变，但软性的东西一直在变，几乎每日都会有各类小活动，B3层的艺术展示并不单单在B3，其艺术作品与元素参透在每层里并且定期更换，不时期邀请不同的艺术家来展示自己的作品。
所有的店铺并不是单纯的去卖自己的产品，而是配合了K11的理念：做了人文、自然或者艺术性的结合。
谈人文、艺术、自然与商业的平衡走在K11艺术购物中心里，并没有一种刻意去购物的消费感觉，虽然针对的是高端消费人群，但是其布置平易近人，中心广场里的自然丛林鸟叫声、室内昏暗的暖色调灯光布置、空气中漂浮的咖啡豆气息……让原本奔波于上海这样一个快节奏环境里的人不禁轻松、自然起来，艺术展里略微带点商业，商业里又融进了艺术，有虚有实，虚实共生！各处细节体现人文，影响最深刻的还是吸烟区，将近25平米，有冰球娱乐设施，电子点烟器，静化空气的绿植以及一点艺术展品。
武汉K11、壹方购物中心市调报告-2019
星乐派KTV、大玩家、OLE超市、万达影院、健身房
商业楼层 项目定位 主力店
业态占比
以数栋近代历史建筑为基础，在注重保护当年的建筑风格原貌的 同时，内部则按现代都市的消费方式、生活节奏和情感空间度身 订制。上下街道与上下两层通透橱窗设计，双层交流，开放互动。 对项目原址的200多棵大树加以保护，使之形成横向的绿化长廊
B1--4F
停车位
2900
一家三口舒适购物中心，生活拍档式购物中心，集购物、娱乐、 社区、生态一体，实施一站式服务
永旺超市、CGV影院、NIROTI家居、孩子王
餐饮:零售:娱乐:配套=34%：57%：7%：2%
全店布局合理，功能齐备，十分人性化。馆内标示清晰，并专 门设有儿童卫生间和公众休息区，全馆实现护栏加高，无障碍 设施，无一不体现以人为本的设计理念。同样贯彻永旺的环保 理念，采用自然引光，节能玻璃和覆膜材料等设施达到节能目
特点
群星城
湖北武汉洪山区徐东大街120号
福星惠誉房地产开发有限公司
100000
租赁面积
42000
B1--6F
停车位
1200
华中首创剧场式生态购物中心。以青年时尚、家庭型消费为客 群定位，打造华中首屈一指的全业态儿童中心
BHG精品超市、瑞思卡健身、NITORI家居、美食广场、银兴菲 林国际影城、
餐饮:零售:娱乐:配套=27%：40%：24%：9%
是华中第 1 个购物艺术中心，继香港、上海之后的第 3 个 K11 商业项目，K11 Select 也是第 1 个拥有艺术村的 K11 项目，使得商场在艺术方面拥有了更多的内容和共建，
馆内分布着八件由国内外艺术家创作的艺术作品
商业楼层 项目定位 主力店 业态占比
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二. 业态规划：业态布局立面图
西餐厅/艺术酒廊
5F
4F
商务正餐
3F
商务正餐
2F
主题餐厅 甜品
糕点 甜品
B1
快捷餐厅与美食广场
二. 业态规划：垂直交通及建筑建议
门厅2的一部直梯专 供直通5楼西餐厅 由于楼层较高的租户在展示面、可 通达性等条件上较一二楼租户有客 观劣势，在租赁条件方面可灵活处 理，以吸引优质商户入驻。 因此，该项目的高区——3至5层将 以整租为主，并专供四部垂直梯使 用，不论在档次、私密性还是便利 性方面，都有利于项目的整体形象 和商户的品质。同时，可减少垂直 梯每层进入客区的面积，增加租户 可租赁面积，提高项目收益。
类型 商务正餐 休闲餐饮/主题餐厅 西餐 快餐 糕点甜品咖啡 美食广场 总计 GLA㎡ 1707 1104 732 732 258 897 5430 占总面积百分比 31.4% 20.3% 13.5% 13.5% 4.8% 16.5% ——
注：具体面积以最终实际测量为准
三. 间铺及品牌落位
解放大道
武汉K11新食尚工作汇报
2009.5.26
新世界中心K11· 新食尚定位建议
一. 项目定位
二. 业态规划
三. 间铺及品牌落位
四. 主力品牌介绍
一. 项目定位
主题定位 ——
〃“既陌生更向往”的K11〃新食尚，代表高效社交与积极向上的城市精神，兼具K11各地统一的艺 术气质。 〃 带来新颖时尚的商品品牌；提供独一无二的餐饮空间；创造琳琅满目的餐厅组合；延续不同时段 生活享受。 〃 武汉地标性餐饮集合地。
以社交宴请餐厅为主，搭配主题餐厅和国际休闲美食。 K11项目所在的区域和特性决定了本项目的商务性较其他更为突出，出于社交宴请性质到该项目消费 的中高收入人群将至少占目标客群的64%，甚至更高。因此，K11新食尚项目的主要租户组成将以面 对社交宴请的商户为主，在就餐环境方面将更注重档次和品质，以便适于交谈。社交宴请类商户不论 从数量还是面积上，都较其他同类商场更多。 品牌符合K11理念。消费价格定位在500~800元。
9,118,980
955,200 1,194,000 668,640 378,540
6,144,780
764,160 462,660
7,631,880
注：依据新商业租赁惯例，我们需为租户在开业后提供3-6个月不等的免租期，最终免租期限视租户承租面积和品牌号召力而定
三. 间铺及品牌落位
B1-F5各类型餐饮占总项目面积的比例（按实用面积㎡）
512,065
187,750
132,475 99500 63,680 38,555
635,990
225,300 1,802,400 2,253,000
151,400 1,362,600 1,589,700 119,400 71,640 45,565
759,915
2,703,600
1,816,800 1,432,800 859,680 546,780
消费群定位 ——
武广商圈的零售购买人群，武汉市中高收入人群，年龄分布区间从25岁-50岁。该区间内收入较高的 消费人群较其他市民闻多识广，消费意愿强，接受新事物的能力强；他们特别愿意尝试有相当知名度、 品质好但在本地较少的新餐饮品牌，同时他们亦是社交宴请重要消费者，符合K11〃新食尚精神。
餐饮定位 ——
115 31
三. 间铺及品牌落位
2F
解放大道
商 业 步 行 街
新世界 酒店
铺位 F201 F202
GLA（㎡） 327 430
意向商户 棒约翰，意粉屋 鼎泰丰
三. 间铺及品牌落位
3、4F
解放大道
F301/401
商 业 步 行 街
新世界 酒店
铺位 F301 F401
GLA（㎡） 796 796
意向商户 俏江南，四季
美食广场
餐厅简介
俏江南集团创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌 餐厅、蘭（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，以“俏江南”为名的 高档精品餐厅，主营川菜并辅以粤菜及谭家官府菜，针对顶级服务市 场、高端商务餐市场、时尚健康美食市场，将中式商务正餐的菜品、 服务、环境和理念推向极致。俏江南追求菜品的创新与融合，同时在 餐厅设计上标新立意，将中国古典的江南小桥流水进行西式设计，并 聘请国际级设计师量身定做，为消费者带来时尚、健康、高雅的就餐 体验。
GLA
(平方米) B1 1,629
977,400 1,368,360
F1
F2 F3 F4 F5 Total
751
757 796 796 701 5430
200
150 100 70 45
615
250
175 125 80 55
755
300
200 150 90 65
895
150,200
113,550 79,600 55,720 31,545
武汉的 发展计划
本项目 合作意向 对本项目 意义
其他知名品牌举例
我們推荐的品牌是.. 寒室、金钱豹、天地一家、代官山、梧桐、茶马古道、采蝶轩、蓝蛙、鹿港小镇、 港丽、巴贝拉、COSTA 国际连锁餐饮集团旗下品牌 必胜客、季诺意式休闲餐厅、丰滑火锅、西提牛排、多乐之日、Sizzler
梧桐
寒室
匯報完畢 謝謝！
主题餐厅/休闲餐由于其 1+2的复式结构，垂直 交通在内部解决，可协 助租户在内部搭建楼梯
门厅1的三部直梯专 供直通3楼、4楼商 务正餐
二. 业态规划：租金建议
楼层 預估租金(使用面积) (人民幣/月/平米) 保守 50 平均 70 乐观 90 保守 81,450 預估租金 (人民幣/月) 平均 114,030 乐观 146,610 保守 預估租金 (人民幣/年) 平均 乐观 1,759,320
四. 主力品牌介绍
经营状况
在全国设有40多家分店，经营状况良好，是高档商务餐、新派大型酒 楼的代表性餐厅，在武汉高端人群知名度高 在武汉初步计划开4家俏江南，其中，希望2000㎡以上的旗舰店铺一 家
有合作意向，需要2000㎡，设计期3-4个月，施工期2-3个月，建议采 用抽成联营方式。DTZ将协助新世界与俏江南签署固定租金合同。 俏江南是本项目的龙头租户——该品牌在餐饮界远近闻名，是商务宴 请和中高端餐厅典范代表，对其他餐饮租户有很强的引导性和影响力， 同时在武汉市高端人群中有相当知名度和号召力。若能成功引入俏江 南，则K11将成为第一个引入该品牌到汉的项目，其影响力不言而喻， 同时可强化k11主题概念，体现项目档次，增强其他优质商户对k11品 牌的信心，提升项目吸引力，对下一步招商工作极为有利。
1F
门厅2
门厅1
商 业 步 行 街
新世界 酒店
铺位 F101 F102 F103 F104 F105
GLA（㎡） 77 75 106 144 203
意向商户 哈根达斯，DQ 面包新语，水果物语 Jamaica café，illy，星巴克 棒约翰，意粉屋 鼎泰丰 俏江南，四季恋 琥珀，戈雅
门厅1 门厅2
三. 间铺及品牌落位
5F
解放大道
F501
商 业 步 行 街
新世界 酒店
铺位 F501
GLA（㎡） 701
意向商户 琥珀，戈雅
三. 间铺及品牌落位
B1
铺位 B101 B102 B103 B104 B105
GLA（㎡） 147 267 240 78 897
意向商户
麦当劳，肯德基，真功夫， 水果物语/水果捞等