房价、房型与房态 PPT课件
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房地产价格培训课件PPT(共 44张)
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
酒店客房预订系统与房价管理培训ppt课件
取消处理
客人取消预订，了解取消 原因，按照规定收取相应 费用或免费取消预订。
流程优化
简化处理流程，提高变更 、取消处理效率；加强内 部沟通，确保信息畅通无 阻。
04
房价调整策略及应用实例 分析
淡旺季价格调整策略
旺季价格上浮
在旅游旺季或节假日期间 ，根据市场需求和预订情 况，适当提高房价以增加 收入。
酒店客房预订系统与房价管 理培训ppt课件
汇报人： 2023-12-20
目录
• 酒店客房预订系统概述 • 房价管理基础知识 • 预订操作与技巧培训 • 房价调整策略及应用实例分析 • 预订系统与其他部门协作流程梳理 • 预订系统与房价管理实践案例分析
01
酒店客房预订系统概述
系统功能与特点
实时房态管理
多渠道营销策略
通过酒店官网、在线旅游平台、社 交媒体等多渠道进行营销推广，扩 大品牌知名度，吸引更多潜在客户 。
问题案例剖析：避免常见错误，提升管理水平
预订系统漏洞
分析因预订系统漏洞导致的问题 案例，如重复预订、信息泄露等 ，提出相应的解决方案和预防措
施。
价格管理失误
探讨价格管理方面的常见错误， 如价格歧视、价格调整不及时等 ，分享有效的价格管理策略和方
与市场营销部门推广活动配合
促销活动设置
推广渠道整合
市场营销部门在预订系统中设置各种促销 活动，如打折、优惠券、特价房等。
将预订系统与酒店官网、OTA平台等推广渠 道进行整合，确保促销活动的同步更新和 一致性。
数据分析与反馈
客户关怀与回访
市场营销部门通过分析预订系统中的数据 ，了解客人需求和消费习惯，为制定更具 针对性的推广策略提供依据。
房价管理基础知识
第二章 房价、房型与房态 ppt课件
1995年底，北京地区高星级饭店总量持续扩容，再度引发
饭店业价格大战，多数酒店参预了降价风潮，这种自杀式的
不正当竞争使酒店跌破成本价，凯宾斯基坚持不降价，理由
是五星级的酒店卖五星级的价格，因此使酒店在成长期站稳
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（2） 高价定价策略（撇脂定价策略） 以高价将产品推向市场，在短期内获得利 优点：迅速收回投资，为后期降价创造条件。 缺点： 风险大，如果客人不接受则会因销量少而难以尽快 收回投资。
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上海柏悦酒店定价案例 上海柏悦酒店是凯悦国际酒店集团在华开设的第一家柏悦品
牌酒店，由纽约著名的酒店设计师季裕堂以其“摩登中国式私 人住宅”的理念设计。与其他酒店动辄数百甚至上千套客房相 比，上海柏悦酒店以“精”取胜，客房数量仅为一百七十四间， 且全部为套房式设计。房间面积最大一百九十四平方米，最小 五十五平方米，每一间客房都能欣赏到浦江美景，并为入住客 人配备有专业的贴身“管家”。
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W酒店采取的是什么定价策略？
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二、定价策略 定价策略：是指饭店在特定的经济环境中，为实现其定
价目标而采取的定价方针和价格竞争方式。 （一）产品生命周期的定价策略 （二）心理定价策略 （三）折扣定价策略
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（一）产品生命周期的定价策略 1.出生期的定价策略 产品本身尚不完善，知名度、品牌效应未形成，产品单位 成本高、销售额低。 （1）低价占领策略：以低价迅速将产品打入市场 优点：有利于尽快打开销路、缩短介绍期，扩大产品知名 度。 缺点：不利于尽快收回投资，影响后期提价销售。
房地产户型分析与鉴赏(图文并茂)PPT幻灯片课件
户型解析
复式结构
复式结构在概念上 是一层，并不具备完整 的两层空间，但层高较 普通住宅(通常层高2.8 米)高，可在局部拘出 夹层，安排卧室或书房 等空间，并用用楼梯联 系上下空间。其目的是 在有限的空间里增加使 用面积，提高住宅的空 间利用率。
户型解析 错层户型
是指一套房 子不处于同一平 面，即房内的厅 、 卧、卫、厨、阳 台处于几个高度 不同的平面上。
准
门，无窗。
规
范
户型解析
户
餐厅
型
构
成
元
素
独立餐厅面积不宜小于6平方米，净宽不宜小
及
于2.4米，应与厨房紧密相联。
设
计
无独立餐厅时可与客厅或厨房相联，利用软
标
隔断将一个空间分为二个空间，但其在面积上应
准
满足基本的使用要求。
规
范
户型解析
厨房
户 型
使用面积在45平方米以内的不应小于4平方米，使用面积在 68平方米以内的不应小于5平方米。
户型解析
户型按面积分类在房地产行业并没有一个准确的 界定规则。
按房屋契税征收节点来说,是以96㎡及144㎡来界定 户型大小的。
在教科书上，单室套型是小户型,2房是中户型,3房 及以上是大户型。
对于消费能力强，生活水平要求高的客户群来说， 3房算是小户型,跃层算是中户型,别墅算是大户型。所 以户型大小在不同的市场根据市场的消费习惯有着不同 的解释。
及
台甚会雕刻野兽、天使图或 精怪标奇立异。
设
欧洲在十七世纪时，受巴 洛克式风朝影响，建筑物常
计
设露台。但到十八世纪，露
户型解析
户
结 构
型
面 积
经典住宅户型分析(超详细) ppt课件
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A、玄关
建筑物正面入口处称为玄关。 玄关是区分户外和户内的区域，是主人感受家庭氛围和
宾客入门的第一区域，因此要有个性化的特征 作为换鞋的场所 要有一定程度的宽敞
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B、客厅（起居室）
客厅是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所，他是 户内空间的重要组成部分，也是主人经济、社会地位、和个 性的表露与象征。
1、客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅 宜设置大面积低窗台的观景凸窗。
2、客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。
3、提高空间开放感，应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。
4、合适的窗墙比大于30%,合理电视欣赏距离5至5.5倍。
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C、饭厅（餐厅）
一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、 与厨房合并的餐厅。
4、户与户之间的客厅及卧室应避免视线干扰。
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B、平面布置的具体要求：
5、应设置贮藏空间和晒衣设施。
6、厨房、卫生间和洗衣间宜集中或靠近 面置。厨房宜靠近户门且与餐厅联系 方便；卫生间宜靠近卧室区，门向厅 的卫生间宜设前室；洗衣间宜单独设 置或与洗手盆合设在卫生间的前室内。 高标准的住宅的“洗、浴、厕”宜分开 设置。不得设计暗厨。多层住宅的厨 房宜设共用烟道将油烟集中排放出屋 顶。
餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩 小食物移动距离。
独立餐厅
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D、卧 室
1、要有较好的朝向及自然采光（主卧应朝 南，不应有黑房）；
2、应保证私密性，房间之间无对望； 应离活动区间较远，避免噪音；
3、应没有棱角、房间要方正； 4、室内不应有台阶、地面不应太滑； 5、应靠近洗手间（主人房应带洗手间）
房价问题的讨论PPT
管理费用
销售费用
投资利息（银行贷款）
销售税费（政府各个部门）
开发利润（开发商）
网友的评论：
看看历次调控的结果就知道了什么是空调。2008年的调控很严，加上外部因素的影响，马上房价要跌，我们望眼欲穿的结果马上要实现了。可是怎么样？政府还是放松了，而且还鼓励购买。
政府不会让房价跌的，因为稳定经济发展是主因，房地产是支柱产业而且是重要的支柱。谁会允许自家的房子少了一个支持的柱子，如果没有；政府也不会让房价跌。
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扛过了这一波，市场又活跃的时候，会赚很多钱。大部分开发商的心态就是中国房地产还有机会，只要能借钱，我就发展。 开发商早就有足够的资本死抗，正如潘石屹所说“现在开发商死不了，资金链还不错。还穿着棉衣呢 ” 地方政府也不愿意房价下降。保持平稳增长最好，既能保证财政收入，GDP也能稳步增长。 房地产一直作为经济的支柱性产业贡献不小，相信国家不可能将房地产一棒子打死。要死也是银行先死，地方政府先死。 ······
为什么房价不会降，降，降！！！让我们来看看开发商的想法！
我们需要越来越多的房子
“拥有房子”这种概念已经成为中国人基因里的东西，这种房子文化不是一代人可以消除掉的。
城市化问题
农村走向城市，也就是城市化进程，这并非只是口号，而是国人骨子里追求的。
房价= 土地取得成本（政府出让土地）
开发展阶段
随着调控政策的出台，房地产市场受到一定抑制，2007 年部分城市住房市场出现价跌量减的现象，房地产调控取得了一定的效果。但受美国次贷危机的影响，爆发了全球性金融危机，2008 年房价开始下跌，房地产业面临严重危机。为提振国家经济，避免房地产业的深幅调整，国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，减免住房交易税费。2009 年国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》将保障性住房和普通住房项目的最低资本金比例下调到 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调到 30%。
房地产楼盘户型讲解图文
教育资源丰富
小区周边有优质的教育资源，如幼儿园、小学、中学 等，为孩子提供良好的教育环境。
未来发展趋势预测及投资价值评估
发展趋势
随着城市的发展和人口的增长，该区域的房 地产市场前景看好，具有较大的升值潜力。
投资价值
对于投资者而言，该楼盘具有较高的投资价 值，未来有望获得较好的投资回报。
05
购房流程与注意事项提醒
大落地窗设计
增加室内采光，提高空间通透感，营造明 亮舒适的居住环境。
独立书房
为家庭成员提供安静的学习和工作空间， 提升居住品质。
储物空间
合理规划储物空间，方便收纳家居用品， 保持室内整洁。
景观阳台
可欣赏到优美的室外景色，增加室内外互 动，提升居住体验。
03
户型详细解析与装修建议
各户型详细解析，包括面积、朝向、采光、通风等
心，采用开放式设计，增加空间
通透感。
01
厨房
采用L型或U型设计，方便操作，
提高烹饪效率。配备燃气灶、抽
03
油烟机等设备。
卧室
02 主卧配备独立卫生间和衣帽间，
提供舒适的休息环境。次卧可根
据家庭需求进行灵活调整。
卫生间
04 干湿分离的卫生间设计，提高使
用效率，保持室内干燥。配备淋
浴、浴缸等设施。
户型亮点与特色分析
开发商介绍及项目背景
开发商
XX房地产开发有限公司
项目背景
该公司致力于打造高品质的住宅小区，注重生态环境和居住体验，拥有丰富的 房地产开发经验。
楼盘特点与优势分析
特点
采用现代简约建筑风格，注重绿化和 景观设计，提供多种户型选择，满足 不同家庭需求。
优势分析
小区周边有优质的教育资源，如幼儿园、小学、中学 等，为孩子提供良好的教育环境。
未来发展趋势预测及投资价值评估
发展趋势
随着城市的发展和人口的增长，该区域的房 地产市场前景看好，具有较大的升值潜力。
投资价值
对于投资者而言，该楼盘具有较高的投资价 值，未来有望获得较好的投资回报。
05
购房流程与注意事项提醒
大落地窗设计
增加室内采光，提高空间通透感，营造明 亮舒适的居住环境。
独立书房
为家庭成员提供安静的学习和工作空间， 提升居住品质。
储物空间
合理规划储物空间，方便收纳家居用品， 保持室内整洁。
景观阳台
可欣赏到优美的室外景色，增加室内外互 动，提升居住体验。
03
户型详细解析与装修建议
各户型详细解析，包括面积、朝向、采光、通风等
心，采用开放式设计，增加空间
通透感。
01
厨房
采用L型或U型设计，方便操作，
提高烹饪效率。配备燃气灶、抽
03
油烟机等设备。
卧室
02 主卧配备独立卫生间和衣帽间，
提供舒适的休息环境。次卧可根
据家庭需求进行灵活调整。
卫生间
04 干湿分离的卫生间设计，提高使
用效率，保持室内干燥。配备淋
浴、浴缸等设施。
户型亮点与特色分析
开发商介绍及项目背景
开发商
XX房地产开发有限公司
项目背景
该公司致力于打造高品质的住宅小区，注重生态环境和居住体验，拥有丰富的 房地产开发经验。
楼盘特点与优势分析
特点
采用现代简约建筑风格，注重绿化和 景观设计，提供多种户型选择，满足 不同家庭需求。
优势分析
住宅户型分析讲义PPT
7.阳台和储藏空间 阳台是生活品质提升的一个表现，如果是120平方米的户型至少要做 到双阳台，如果能做到观景阳台、生活阳台、杂物阳台分离更好。 通常观景阳台与起居厅相连，采用大面积玻璃窗，两者之间以隔断 墙为宜，为今后打通为一个大空间留有余地；生活阳台在设计中应 考虑水管、地漏、插座等，可放置洗衣机、晾晒衣物或扩大为卧室 观景阳台；杂物阳台与餐厅相连，作为储藏空间使用。 单独的储藏空间也是必要的，可放置很多生活杂物，如家电包装盒、 箱包等。为保证居家的整洁清新，储藏空间必不可少。
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4.卧室 卧室，尤其是主卧室是当前户型设计的重点。卧室是住宅中最私密 的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实现动静分区；一般主卧 室的面宽宜控制在3.6~4.5米，进深不宜小于3.9米，儿童卧室面宽 可做到3~3.3米；主卧室最好朝南，设有独立卫生间、步入式衣帽间、 化妆间等辅助功能，次卧室应临近公共卫生间；主卧、父母与儿童 卧房门尽量不对开，避免交叉干扰，以设置缓冲的走道或玄关为宜。 （当然，140平方米的户型也可以做出书房、佣人间等，在这里将之 作为卧室考虑。）
2
4、餐厅的功能渐趋多样、结构开放 餐厅已成为现供家庭聚会，情感交流的重要场所，从某种意义上来讲， 餐厅分担了客厅内作为家庭成员情感交流场所的重要部分，同时集宴请 宾朋、休闲娱乐等功能为一体。餐厅面积在9-15平米之间，面宽多在2.4 米到3米，进深与面宽比多控制在1.2：1的范围内。餐厅往往与厨房联 系密切，以前放于餐厅内的一些设施如冰箱等开始往厨房转移。随着厨 房功能的细化，餐柜开始较少使用。餐桌的布置仍以6人座的长形餐台 为主，往往会处于餐厅的中心，很多情况下餐厅与客厅没有隔墙，故餐 厅的装饰风格是客厅的延续，并注重视觉效果。
能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”也是一种极 为舒适的享受； B、厨房也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将降低 下厨人的工作热情； C、卫生间也应有良好的通风采光条件，无异味，不长霉； D、卧室不能有黑屋暗房，应尽可能安排多的房间朝向南面，确 保阳光能照耀房间，如不能满足，则首先满足客厅与主卧； 当小区周边有突出的景观时，户型的布局应以景观为中心， 首要安排客厅和主卧朝向景观
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4.卧室 卧室，尤其是主卧室是当前户型设计的重点。卧室是住宅中最私密 的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实现动静分区；一般主卧 室的面宽宜控制在3.6~4.5米，进深不宜小于3.9米，儿童卧室面宽 可做到3~3.3米；主卧室最好朝南，设有独立卫生间、步入式衣帽间、 化妆间等辅助功能，次卧室应临近公共卫生间；主卧、父母与儿童 卧房门尽量不对开，避免交叉干扰，以设置缓冲的走道或玄关为宜。 （当然，140平方米的户型也可以做出书房、佣人间等，在这里将之 作为卧室考虑。）
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4、餐厅的功能渐趋多样、结构开放 餐厅已成为现供家庭聚会，情感交流的重要场所，从某种意义上来讲， 餐厅分担了客厅内作为家庭成员情感交流场所的重要部分，同时集宴请 宾朋、休闲娱乐等功能为一体。餐厅面积在9-15平米之间，面宽多在2.4 米到3米，进深与面宽比多控制在1.2：1的范围内。餐厅往往与厨房联 系密切，以前放于餐厅内的一些设施如冰箱等开始往厨房转移。随着厨 房功能的细化，餐柜开始较少使用。餐桌的布置仍以6人座的长形餐台 为主，往往会处于餐厅的中心，很多情况下餐厅与客厅没有隔墙，故餐 厅的装饰风格是客厅的延续，并注重视觉效果。
能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”也是一种极 为舒适的享受； B、厨房也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将降低 下厨人的工作热情； C、卫生间也应有良好的通风采光条件，无异味，不长霉； D、卧室不能有黑屋暗房，应尽可能安排多的房间朝向南面，确 保阳光能照耀房间，如不能满足，则首先满足客厅与主卧； 当小区周边有突出的景观时，户型的布局应以景观为中心， 首要安排客厅和主卧朝向景观
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（一）产品生命周期的定价策略
（二）心理定价策略
（三）折扣定价策略
（一）产品生命周期的定价策略 1.出生期的定价策略 产品本身尚不完善，知名度、品牌效应未形成，产品单位 成本高、销售额低。 （1）低价占领策略：以低价迅速将产品打入市场
优点：有利于尽快打开销路、缩短介绍期，扩大产品知名
度。
缺点：不利于尽快收回投资，影响后期提价销售。
（2） 高价定价策略（撇脂定价策略） 以高价将产品推向市场，在短期内获得利 优点：迅速收回投资，为后期降价创造条件。 缺点： 风险大，如果客人不接受则会因销量少而难以尽快
收回投资。
上海柏悦酒店定价案例
上海柏悦酒店是凯悦国际酒店集团在华开设的第一家柏悦
品牌酒店，由纽约著名的酒店设计师季裕堂以其“摩登中国式
也仅收一半的价钱，比周围的其他酒店便宜得多。 原来，该酒店实行弹性房价制，将全天24小时划分成不同 的时间段，以上午10时前后为标准价(门市价)，下午、傍晚、 深夜分别推出较低的价格，以吸引那些犹豫不定、尚在选择 之中的客人，显示出价格竞争上的优势。
第一节 制定房价并分类
一、房价的构成 房价是饭店客房商品价值的货币表现，是客人住宿饭店 所应支付的费用。
能打折扣，如您下午、晚上入住，将享受更优惠的价格。” 杰克挑了一间朝向大海的房间，心想尽管多付了些钱，但天 天可眺望大海、沙雄、树林和晒日光浴的人群。同时，他又 暗自祈祷，希望儿女们、年幼的孙辈们晚些抵店，以节省一
些房钱。
女儿一家于下午5点抵达，房价已降到90美元。
儿子一家来得最晚，总台上房价已降到60美元。帕尔默夫
(1)绝对低价策略 保持价格低于竞争对手，以应付竞争。 (2)相对低价策略 在保持原价格不变的基础上提供增值服务和特色服务，以保
会议厅等多项“世界之最”，柏悦酒店的住宿费用同样昂贵
得令人咋舌。记者打听后得知，柏悦酒店房价最高的一晚达 八万八千元人民币，就算选择最普通的五十五平方米套房， 其每晚费用也接近五千元人民币，而这还不包括百分之十五 的服务费。
柏悦酒店／W酒店采取了同一种定价策略，原因是什么？
思考题：经理的困惑？ 我们是一家按照五星级标准建造的酒店，马上就要开业了， 今天上午，总经理找我谈话，讨论客房定价的问题。按照酒 店行业的常规，一般是将酒店房价定的较高，然后客人实际 预订时，再给客人打折，这样一则酒店在房价问题上有主动 权；二则使客人感觉到酒店将高价房以打折后的低价出租给 自己，自己“占了便宜”。三则维护了酒店高档的形象。而 总经理却要求我们按照市场实际需求状况，客房定价一步到 位，不采用高牌价策略。他认为这样做给客人的直观价格比 较低，酒店价格比较实在，在与同档次酒店的竞争中，容易 获得优势，迅速占领市场。他的话似乎也有道理，这样的定 价策略能成功吗？
2.成长期的定价策略
此时期的பைடு நூலகம்点
A.销售量迅速增加，单位成本下降，利润逐渐增大。
B.前期的宣传促销开始体现效果，重复购买的选用者逐渐增
多
C.市场同类产品跟进，竞争出现
（1） 稳定价格策略
保持价格稳定，通过加大促销力度，进一步扩大市场占有
率
（2）渗透定价策略
以较低的价格迅速渗透市场，以低价为优势，招徕客源， 同其它饭店竞争。
妇解释说，他们一清早就从纽约郊外长岛的住宅出发，本来
可以在下午4时到达，但因汽车中途抛锚，请人用拖车拉到
修车铺，修了4个多小时，所以晚上8时才到达。修理费用了 300美元，但这些损失却从客房折扣中得到了补偿。
他们得意了没几天，就从其他游客那儿得知，晚间11时前
后，只要还有空房，标准间房价仅40美元，套间、豪华房间
私人住宅”的理念设计。与其他酒店动辄数百甚至上千套客房
相比，上海柏悦酒店以“精”取胜，客房数量仅为一百七十四 间，且全部为套房式设计。房间面积最大一百九十四平方米， 最小五十五平方米，每一间客房都能欣赏到浦江美景，并为入 住客人配备有专业的贴身“管家”。
由于拥有世界最高游泳池、世界最高酒店大堂、世界最高
不正当竞争使酒店跌破成本价，凯宾斯基坚持不降价，理由 是五星级的酒店卖五星级的价格，因此使酒店在成长期站稳 了脚跟。
3.成熟期的定价策略 成熟期的特点： A.市场需求由迅速增长变为缓慢增长；
B.产品趋于成熟，销量达到最高点，中期处于不增不减的平
稳状态，后期销售增长趋于零，甚至出现负增长； C.利润增长达到最高点，并有逐渐下降趋势。
客房价格的构成
客房商品价格
客房商品成本 利 润
建筑投资 客房设备 物资用品 员工工资福利 保险费
利 息 修缮费 土地使用费 经营管理费 营业税
所得税
客房利润
W酒店采取的是什么定价策略？
二、定价策略 定价策略：是指饭店在特定的经济环境中，为实现其定
价目标而采取的定价方针和价格竞争方式。
凯宾斯基饭店的决不降价之定价策略 1992年开业，同为五星级酒店，凯宾斯基酒店在众多知名 酒店纷纷通过降价来寻求生存空间的大环境下始终保持稳定 价格策略，而没有扎进先降价再降服务的恶性循环中去。 1995年底，北京地区高星级饭店总量持续扩容，再度引发
饭店业价格大战，多数酒店参预了降价风潮，这种自杀式的
无锡国际饭店定价案例 无锡国际饭店营业初，决策层分析了无锡饭店业的形势， 市场上国际客源有限，老牌的大饭店尚吃不饱，而自己酒店 的优势在于优越的地理位置和交通条件。因此抢占国内市场， 薄利、低价可立足脚跟。于是，同等饭店餐饮毛利率一般为 60%，而国际饭店只订为40%，而其损失由薄利带来的多销 弥补，客房也采取低价策略。时值“小天鹅”集团在国际饭 店举办洽谈会，费用比在其他饭店节约了近一半。从此，低 价策略给国际饭店带来了良性循环，每逢节假日有41张餐桌 的大厅必定爆满，一小时内至少有五六张桌子要翻台两次。 在国际住宿提前预订。
第二章
房价、房型与房态
案例：区分时段的弹性房价
老杰克与妻子计划同儿子帕尔默全家、女儿海伦全家共赴 佛罗里达州的棕榈湾游玩，休假一周。由于父母与儿女分居 美国东西海岸，故约好分别开车去下榻处——卡尔迪饭店。
老杰克与妻子先到饭店，入住每天120美元的标准房。杰克
在总台要求打折，服务员说：“上午入住，我们收全价，不
（二）心理定价策略
（三）折扣定价策略
（一）产品生命周期的定价策略 1.出生期的定价策略 产品本身尚不完善，知名度、品牌效应未形成，产品单位 成本高、销售额低。 （1）低价占领策略：以低价迅速将产品打入市场
优点：有利于尽快打开销路、缩短介绍期，扩大产品知名
度。
缺点：不利于尽快收回投资，影响后期提价销售。
（2） 高价定价策略（撇脂定价策略） 以高价将产品推向市场，在短期内获得利 优点：迅速收回投资，为后期降价创造条件。 缺点： 风险大，如果客人不接受则会因销量少而难以尽快
收回投资。
上海柏悦酒店定价案例
上海柏悦酒店是凯悦国际酒店集团在华开设的第一家柏悦
品牌酒店，由纽约著名的酒店设计师季裕堂以其“摩登中国式
也仅收一半的价钱，比周围的其他酒店便宜得多。 原来，该酒店实行弹性房价制，将全天24小时划分成不同 的时间段，以上午10时前后为标准价(门市价)，下午、傍晚、 深夜分别推出较低的价格，以吸引那些犹豫不定、尚在选择 之中的客人，显示出价格竞争上的优势。
第一节 制定房价并分类
一、房价的构成 房价是饭店客房商品价值的货币表现，是客人住宿饭店 所应支付的费用。
能打折扣，如您下午、晚上入住，将享受更优惠的价格。” 杰克挑了一间朝向大海的房间，心想尽管多付了些钱，但天 天可眺望大海、沙雄、树林和晒日光浴的人群。同时，他又 暗自祈祷，希望儿女们、年幼的孙辈们晚些抵店，以节省一
些房钱。
女儿一家于下午5点抵达，房价已降到90美元。
儿子一家来得最晚，总台上房价已降到60美元。帕尔默夫
(1)绝对低价策略 保持价格低于竞争对手，以应付竞争。 (2)相对低价策略 在保持原价格不变的基础上提供增值服务和特色服务，以保
会议厅等多项“世界之最”，柏悦酒店的住宿费用同样昂贵
得令人咋舌。记者打听后得知，柏悦酒店房价最高的一晚达 八万八千元人民币，就算选择最普通的五十五平方米套房， 其每晚费用也接近五千元人民币，而这还不包括百分之十五 的服务费。
柏悦酒店／W酒店采取了同一种定价策略，原因是什么？
思考题：经理的困惑？ 我们是一家按照五星级标准建造的酒店，马上就要开业了， 今天上午，总经理找我谈话，讨论客房定价的问题。按照酒 店行业的常规，一般是将酒店房价定的较高，然后客人实际 预订时，再给客人打折，这样一则酒店在房价问题上有主动 权；二则使客人感觉到酒店将高价房以打折后的低价出租给 自己，自己“占了便宜”。三则维护了酒店高档的形象。而 总经理却要求我们按照市场实际需求状况，客房定价一步到 位，不采用高牌价策略。他认为这样做给客人的直观价格比 较低，酒店价格比较实在，在与同档次酒店的竞争中，容易 获得优势，迅速占领市场。他的话似乎也有道理，这样的定 价策略能成功吗？
2.成长期的定价策略
此时期的பைடு நூலகம்点
A.销售量迅速增加，单位成本下降，利润逐渐增大。
B.前期的宣传促销开始体现效果，重复购买的选用者逐渐增
多
C.市场同类产品跟进，竞争出现
（1） 稳定价格策略
保持价格稳定，通过加大促销力度，进一步扩大市场占有
率
（2）渗透定价策略
以较低的价格迅速渗透市场，以低价为优势，招徕客源， 同其它饭店竞争。
妇解释说，他们一清早就从纽约郊外长岛的住宅出发，本来
可以在下午4时到达，但因汽车中途抛锚，请人用拖车拉到
修车铺，修了4个多小时，所以晚上8时才到达。修理费用了 300美元，但这些损失却从客房折扣中得到了补偿。
他们得意了没几天，就从其他游客那儿得知，晚间11时前
后，只要还有空房，标准间房价仅40美元，套间、豪华房间
私人住宅”的理念设计。与其他酒店动辄数百甚至上千套客房
相比，上海柏悦酒店以“精”取胜，客房数量仅为一百七十四 间，且全部为套房式设计。房间面积最大一百九十四平方米， 最小五十五平方米，每一间客房都能欣赏到浦江美景，并为入 住客人配备有专业的贴身“管家”。
由于拥有世界最高游泳池、世界最高酒店大堂、世界最高
不正当竞争使酒店跌破成本价，凯宾斯基坚持不降价，理由 是五星级的酒店卖五星级的价格，因此使酒店在成长期站稳 了脚跟。
3.成熟期的定价策略 成熟期的特点： A.市场需求由迅速增长变为缓慢增长；
B.产品趋于成熟，销量达到最高点，中期处于不增不减的平
稳状态，后期销售增长趋于零，甚至出现负增长； C.利润增长达到最高点，并有逐渐下降趋势。
客房价格的构成
客房商品价格
客房商品成本 利 润
建筑投资 客房设备 物资用品 员工工资福利 保险费
利 息 修缮费 土地使用费 经营管理费 营业税
所得税
客房利润
W酒店采取的是什么定价策略？
二、定价策略 定价策略：是指饭店在特定的经济环境中，为实现其定
价目标而采取的定价方针和价格竞争方式。
凯宾斯基饭店的决不降价之定价策略 1992年开业，同为五星级酒店，凯宾斯基酒店在众多知名 酒店纷纷通过降价来寻求生存空间的大环境下始终保持稳定 价格策略，而没有扎进先降价再降服务的恶性循环中去。 1995年底，北京地区高星级饭店总量持续扩容，再度引发
饭店业价格大战，多数酒店参预了降价风潮，这种自杀式的
无锡国际饭店定价案例 无锡国际饭店营业初，决策层分析了无锡饭店业的形势， 市场上国际客源有限，老牌的大饭店尚吃不饱，而自己酒店 的优势在于优越的地理位置和交通条件。因此抢占国内市场， 薄利、低价可立足脚跟。于是，同等饭店餐饮毛利率一般为 60%，而国际饭店只订为40%，而其损失由薄利带来的多销 弥补，客房也采取低价策略。时值“小天鹅”集团在国际饭 店举办洽谈会，费用比在其他饭店节约了近一半。从此，低 价策略给国际饭店带来了良性循环，每逢节假日有41张餐桌 的大厅必定爆满，一小时内至少有五六张桌子要翻台两次。 在国际住宿提前预订。
第二章
房价、房型与房态
案例：区分时段的弹性房价
老杰克与妻子计划同儿子帕尔默全家、女儿海伦全家共赴 佛罗里达州的棕榈湾游玩，休假一周。由于父母与儿女分居 美国东西海岸，故约好分别开车去下榻处——卡尔迪饭店。
老杰克与妻子先到饭店，入住每天120美元的标准房。杰克
在总台要求打折，服务员说：“上午入住，我们收全价，不