房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴
1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2
2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1
3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2
4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2
5.（简）房地产与不动产的关系P2
概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。
6.（简或选）房地产的属性 P3~4
1）房地产位置的固定性
2）房地产使用的耐久性
3）房地产的异质性
4）土地供给的稀缺性
5）房地产投资与消费的双重性
6）房地产的相互影响性
7）房地产的易受限制性
8）房地产的难以变现性
7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5
房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。
9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6
1）房地产业是国民经济的基础产业
房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。
体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证；
②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件；
③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；
④房地产业是社会财富创造的重要源泉。
2）房地产业是国民经济的支柱产业
房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。
10.（名）房地产开发与经营的含义 P9
是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。
11.（简）房地产经营的特点 P10~11
1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性
2）房地产开发经营的区域性（空间）
3）房地产开发经营活动长期性（时间）
4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素）
5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报）
6）房地产开发经营活动政策性（政府）
12.（简或选）房地产开发与经营的参与者
1）政府 2）房地产开发主体 3）土地使用权人 4）投资主体 5）金融机构 6）建筑承包商
7）专业顾问 8）消费者
※房地产开发主体包括房地产开发企业和房地产开发个人（又称为开发商或建设单位）
房地产开发主体参与并控制从策划到建造产品、销售、售后服务的全部过程，是项目的出资者、组织者、管理者和协调者
（选）房地产开发企业分一、二、三、四级资质
13.（名）房地产市场的概念 P13
广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中形成的经济关系和作用机制。
14.（名）旧城更新改造（老师补充）
是指在城市建成区一些区域内的建筑和基础设施进行功能和形象的再造，改变房屋陈旧、交通紧张、设施落后的面貌，实现土地利用节约化。
（名）新区开发（老师补充）
通过对城市郊区的农地或荒地的改造使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、市政等公用设施方便的建造，使之成为新的城区。
15.（选或简）房地产市场的分类（老师补充）
按交易顺序一级土地使用权出让
二级土地使用权转让以及新建商品房的租售
三级存量房地产的交易
16.（简或论）房地产市场的影响因素（作业做过）P14~15
1）内部因素①时滞包括建造时滞和资讯时滞
②生产者和消费者的心理因素包括非理性的预期，追涨不追跌，以及投机心理等
③技术和理念的革新给房地产市场带来不小的冲击
2）外部因素①政治制度基础影响因素
②国民经济重要影响因素
③政策法律措施用于反房地产经济周期，规范房地产市场秩序，确保房地产业为国民经济发展服务
④金融业发展状况对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升有重要作用
⑤通勤技术改变人们固有的物业区位概念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区的资本流动
⑥人文社会环境人们对住房的认识以及住房消费观念与消费模式发生巨大变化
⑦自然环境环境恶化，城市发展走向扩散，从市中心搬迁至郊区生活
17.（判或选）P16
存量指某一时点（报告期初或期末）全社会已占用和空置的物业总空间量，单位为建筑面积或套数
空置量指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分
空置率指某一时点（报告期初或期末）房屋空置量占房屋存量的比例
容积率指房屋的建筑面积与房屋的占地面积之比
18.（名）房地产周期 P19
指房地产经济水平起伏波动、周期循环的现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。
P22~23自己理解记忆四个环节自己画图理解
1）复苏阶段 AB
2）扩张阶段 BC
3）收缩阶段 CD
4）衰退阶段 DE
19.（选）房地产开发经营新程序总体上划分为土地储备开发、房地产二级开发两大阶段P29
土地储备开发分为准备工作行政审批项目实施与交付三个阶段
房地产二级开发分为投资决策、前期工作、项目管理、经营与物业四个阶段
投资决策投资机会选择和投资分析决策 P34
前期工作土地使用权获取、专业评价与项目核准、规划设计报批、合作单位选择（选择）P35
(规划设计报批最重要的工作是办理建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证)
项目管理建设施工阶段三控成本控制进度控制质量控制P37
两管安全管理合同管理
一协调全面的组织协调
竣工验收阶段
经营与物业服务阶段房地产营销物业服务
20.（选）投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式P131
了解
21.（简或选）房地产投资的目的自用出租转售自营 P133
22.（简）房地产投资的任务 P134
1）为投资者提供投资方向
2）为投资者提供运作方案建议
3）为投资者报批及合作提供依据
4）为投资者预测投资收益
5）为投资者描述风险及提供避险方法
23.（简或论）市场分析的内容 P136
房地产市场分析的内容主要是市场调查和市场预测
（1）房地产投资环境的调查与预测
（2）房地产市场状况的调查与预测
① 各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量、市场吸纳能力和速度
② 土地出让数量和用途的分布；已出让和计划出让土地面积、用途和可建建筑面积；单宗土地出让转让信息
③ 房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用，以及房地产经营过程中的税费等
④ 竞争性物业发展状况，用途、所处区县、位置、占地面积、容积率、建筑面积和预计开工建设日期
规划建设中的主要房地产开发项目
正在开发建设中的房地产项目
已建成投入使用的主要竞争性项目
⑤ 各类房地产投资收益率和房地产开发利润率
⑥ 项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划，包括市政设施发展规划、公共配套设施发展规划、大型公共建筑发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况。
⑦ 市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例等
24.（选或判）区位条件分析 P138
对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域政治、经济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。
25.（选或判）资金筹措分析 P142
资金筹措分析分为资金筹措计划和资金使用计划
资金筹措计划分为权益融资和债务融资
26.（名）财务分析 P143
房地产投资项目分析又叫财务评价。它指投资分析人员在房地产市场调查和预测、项目
策划、投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
27.（选）不确定分析 P146
1) 临界点分析盈亏平衡点
2）敏感性分析
3）风险性分析
28.（选或判）房地产投资分析的运用领域 P156
一是项目可行性研究二是项目申请报告
概念：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
29.（简）可行性研究报告的主要内容 P158
1）项目概况主要包括项目背景、投资单位基本情况、编制依据、项目概况及主要经济技术指标等
2）市场分析主要包括投资环境分析、市场调查与供求关系分析、市场定位、营销策略等
3）项目建设条件主要包括项目选址分析、项目基地现状、建设条件分析（地质、交通、周边环境等）
4）建设方案比选主要包括规划设计的指导思想、规划方案、建筑方案、经济技术指标以及多方案的比选结果
5）节能评估主要包括节能措施介绍、项目建设的建筑、设备、工艺的能耗水平和其生产的用能产品的效率或耗能指标
6）物资供应主要包括建筑材料、设备和物料的需求量预测及供应保障方法
7）投资估算和资金筹措主要对投资额进行分析估算、编制总投资汇总表和年度投资计划、资金筹措方式与来源
8）财务评价包括基础数据估算、财务报表编制、财务分析指标计算分析等
9）不确定分析与风险分析包括对不确定因素进行敏感性分析和盈亏平衡分析，并对主要风险因素进行分析，提出风险应对策略。
10）结论与建议