某国际商务公寓目标客户群分析报告
公寓式酒店的客户群体分析
越来越多的客户会通过社交媒体了解公寓式酒店 的服务和设施，并以此作为选择酒店的重要依据 。
短租和共享经济的兴起
随着短租和共享经济的兴起，公寓式酒店的市场 份额将进一步扩大，吸引更多客户选择公寓式酒 店作为出行住宿的首选。
客户满意度的变化趋势
服务质量成为关键
随着客户需求的提高，公寓式酒 店的服务质量将成为影响客户满
公寓式酒店客户群体的特点
多样性
家庭友好
公寓式酒店客户群体具有多样性，涵盖了 不同年龄、职业和消费水平的人群，满足 了不同客户的需求。
公寓式酒店通常提供更为家庭友好的住宿 体验，吸引了大量带着孩子出行的家庭游 客。
长住需求
追求品质
由于公寓式酒店提供了更为舒适的居住环 境，因此也吸引了长期出差或旅居的商务 人士和学生等长住客户。
价格与性价比
公寓式酒店通常价格相对较高，但提供的设施和服务也更多，因此客 户在选择时通常会考虑性价比。
地理位置选择
公寓式酒店通常位于城市中心或商业区附近，方便客户出行和商务活 动。
对未来发展的展望
客户需求多样化
随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，客户对于公 寓式酒店的需求将更加多样化，要求酒店提供的设施和服 务更加个性化。
趋势
近年来，随着短租平台的兴起，公 寓式酒店的市场份额逐渐增加，吸 引了更多年轻人群和家庭客户。
02
客户群体概述
客户群体的定义与分类
定义
客户群体是指公寓式酒店所服务的目 标人群，是酒店经营发展的重要基础 。
分类
根据客户的需求、消费水平、年龄、 性别等因素，可以将公寓式酒店的客 户群体分为商务出差、家庭旅游、学 生和背包客等类型。
绿色环保
酒店式公寓潜在客户群体分析
C类：企业购买用于接待等
企业购买用于接待其贵宾，或做企业 高级员工宿舍。此类购买行为一般较 大，整层购买的居多。
购买目的：为贵宾、高层提供高档次 居住场所，同时也省去入住星级酒店 的费用。
购买要求：物业形象、档次要高，服 务周到。Βιβλιοθήκη 酒店式公寓潜在自用客户群体分析
E类：SOHO族 ➢ 主要是从事智力劳动人员，如设计人员、研究人员等，行业设计金融、
香港长线投资客 • 选择地段好、档次高的物业，购后放租。此类客户购买力强，
尤其是香港来深投资客户群体构成有所改变，增加了此类客 户的购买力。 • 购买目的：长线投资谋求回报或资金保值升值期望。 • 购买要求：物业整体质素高，有代租服务。
以上投资客户对物业整体素质要求较高，有概念、抗跌性强的物业倍受青睐。
结合本项目，在自用客户中主力购买群将是： ➢ 经常往返深圳的商务人士 ➢ 中心区企业高级白领（甚至更高级别人士） ➢ 会展经济“生意人” 其余客户由于价格、逗留时间将会选择租用或档次一般的物业。
2、酒店式公寓投资客户群体分析：
本地长线投资客 • 看好中心区发展，有一定的闲钱。 • 购买目的：长线投资，先放租，待涨价后售出。 • 购买要求：升值潜力要大，租金收入丰厚
3、酒店式公寓客户群体变化趋势
根据中原对投资总额90万—150万元的高档公寓物业（世金汉宫、金中环）所作的客户调 查，客户群体发生相应变化。 ➢ 投资客户： 长期投资客户（追求稳定收益）数量大幅上升。 短期（投机型、炒楼型）投资客户数量减少； 特别是地产新政后，对短期炒楼客户的打击加剧。 ➢ 自住客户： 商务人士较大幅度增长，估计每年以5-8万人的速度增长 说明了高档公寓物业的客户素质整体提升，更加追求产品的品质感、舒适性能物 业管理素质，希望通过有效物业维护，保证长期稳定、逐步上升的租金水平。
高端小户公寓客群分析
高端小户公寓客群分析汇报人：日期:•引言•高端小户公寓市场概述•客群特征分析目录•客群需求分析•客群行为分析•客群营销策略建议01引言目的和背景分析高端小户公寓的客群特征，为产品定位和营销策略提供参考。
背景随着城市化的加速和人口流动性的增加，高端小户公寓作为一种新型的居住形式逐渐受到关注。
了解客群特征有助于更好地满足市场需求，提高产品竞争力。
汇报范围本报告主要针对高端小户公寓的客群进行分析，包括年龄、性别、职业、收入、购房动机等方面。
报告不涉及其他类型的公寓或住宅产品。
02高端小户公寓市场概述高端小户公寓市场规模不断扩大，随着城市化进程加速和人口流动增加，市场需求持续增长。
市场规模未来几年，高端小户公寓市场仍将保持快速增长，尤其在一线城市和热门旅游目的地。
增长趋势市场规模和增长趋势市场需求随着消费者对居住品质和舒适度的要求提高，高端小户公寓市场需求不断增长。
特别是年轻一代消费者，对高品质、个性化、智能化的小户公寓需求更加迫切。
供给情况目前市场上高端小户公寓供给相对较少，尤其是在热门城市和旅游目的地，供给不足导致价格上涨。
同时，开发商也在积极布局高端小户公寓市场，未来供给量有望增加。
市场需求和供给情况高端小户公寓市场竞争激烈，开发商需要不断提高产品质量和服务水平，以吸引消费者。
同时，开发商之间也需要加强合作，共同推动市场发展。
竞争格局目前市场上高端小户公寓的主要参与者包括大型房地产开发商、酒店集团、旅游开发商等。
这些企业在品牌、资金、技术等方面具有优势，能够为消费者提供高品质的小户公寓产品和服务。
主要参与者竞争格局和主要参与者03客群特征分析高端小户公寓的客群主要集中在25-40岁的年轻人群，他们通常具有较高的职业发展和经济实力。
男性客群略多于女性，但女性对公寓的品质和舒适度要求更高。
年龄和性别分布性别分布年龄分布职业和收入水平职业分布客群主要集中在白领阶层，如IT、金融、医疗、教育等行业的专业人士。
公寓市场调查及项目目标客户分析
凯宾斯基酒店6-30层为酒店，31-43层为酒店式 公寓，共13000平米
德国凯宾斯基饭店股份有限公司创建于1897年，是欧洲历史最悠久 的豪华饭店管理公司，总部位于瑞士，以单一五星级凯宾斯基品牌 形式发展。目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店，同惠州市 帝景集团的合作项目是凯宾斯基饭店在中国的第16个合作项目。
酒店式公寓特征分 高档酒店式公寓在装修成本上以星级
析1
酒店标准进行装修，投入成本较高
功能 设置
欧美客户
日韩客户
基本 要求
•欧美装修风格 、简洁、明快
•日式或韩式风格、体现 在窗帘、床铺等方面
•同样户型面积 偏大
•同样户型面积偏大
公共 咖啡店、西餐 ➢总体要有家庭式的布局 设施 厅 韩国烧烤、日式料理 ➢看重居住的舒适度和安全性，物业管理一定要好，语言能沟通的酒店式物管最好
市场上高端产权式酒店（金銮、金世 界）以返租实现高价，目前均已烂尾 ，能够运营的产权式酒店多半以低价 出售，档次低端
项目
金世界 银座
金銮四 星级产 权式商 务酒店
项目 位置 江北
麦地
建筑面 积
66800
26000
均价（ 元/平）
酒店式公寓特征分 析3
酒店式公寓后期酒店式管理公司的选 择也对酒店式公寓的档次形成一定制 约
公寓式酒店的目标客户群体分析
要点二
详细描述
客户期望公寓式酒店具备完善的安保措施，如门禁管理、 监控系统等，以确保住宿的安全性。同时，酒店的消防设 施也是客户关注的一个重点，他们希望酒店能够制定有效 的火灾应急预案，并配备齐全的消防设备。此外，客户还 注重个人隐私的保护，希望酒店能够采取有效的措施来保 护客户的个人信息和入住记录。
个性化服务的需求
客户对个性化服务的需求增加，要求公寓式酒店提供定 制化的服务，以满足客人的独特需求。
健康和环保的关注
客户对健康和环保的关注度提高，要求公寓式酒店采用 环保材料和健康的生活方式。
技术创新对目标客户群体的影响
智能化的服务
通过技术创新，公寓式酒店可以提供智能化的服务， 如自助入住、智能客房等，提高客户体验。
价格敏感性需求
总结词
公寓式酒店的目标客户群体对价格有一 定的敏感性，他们会综合考虑价格与舒 适度、便利性、安全性等因素之间的关 系。
VS
详细描述
客户在选择公寓式酒店时，通常会考虑价 格与所提供的服务之间的性价比。他们希 望在保证舒适度、便利性和安全性的前提 下，选择价格更为合理的酒店。因此，酒 店需要在提供优质服务的同时，合理定价 以满足客户的价格敏感性需求。
04
目标客户群体的消费行为分 析
选择公寓式酒店的原因
01
02
03
04
舒适度
公寓式酒店提供更为宽敞和舒 适的居住环境，满足客户对居
住体验的高要求。
便利设施
公寓式酒店通常配备齐全的厨 房、洗衣机等设施，方便客户 在旅行期间进行日常生活。
家庭氛围
公寓式酒店更符合家庭旅行的 需求，提供更为温馨和家庭化
的住宿体验。
定义
公寓式酒店是一种提供长期住宿 服务的酒店，通常配备有厨房设 施，允许客人自行烹饪食物。
公寓分析报告
公寓分析报告1. 简介在现代都市生活中，公寓成为了越来越多人的居住选择。
公寓具有低成本、便利的交通和维护等优点，吸引了越来越多的租客。
本报告将对公寓市场进行分析，以了解公寓的发展趋势和市场情况。
2. 公寓市场概述2.1 市场规模公寓市场是一个庞大的市场，涵盖了各个城市和地区。
根据最新的数据，全球公寓市场价值超过5000亿美元，预计在未来几年还将继续增长。
2.2 市场发展趋势2.2.1 人口流动性增加随着全球化的进展以及城市化的不断推进，人们的流动性也越来越高。
越来越多的人选择在不同城市或地区间迁居，这对公寓市场来说是一个重要的发展机遇。
2.2.2 高校生源市场在一些大学城，公寓市场得到了显著的发展。
大量的大学生需要在校外租房，而公寓往往是他们的首选。
这种需求的增加也促进了公寓市场的发展。
2.2.3 服务性公寓除了传统的长租公寓，服务性公寓也成为了市场中一个快速发展的领域。
服务性公寓提供了更加细致的服务，如家政、清洁等，吸引了更多租客的关注。
2.3 市场竞争情况公寓市场竞争激烈。
在许多城市，公寓项目的供应量超过了需求量，导致价格下跌。
因此，公寓经营者需要不断创新，提供更具吸引力的服务和优惠来吸引租客。
3. 公寓市场优势分析3.1 低成本相比于购买房产或租赁传统住宅，公寓的成本要低得多。
这使得年轻人或经济状况较差的人有了更多的选择。
3.2 交通便利许多公寓位于市中心或交通便利的地区，这使得居住在公寓里的租客可以更加方便地前往工作、学校或其他生活必需地方。
3.3 维护简易相对于独立住宅，公寓的维护工作相对简单。
通常，公寓维护由楼层管理员或物业公司负责，租客只需支付相关费用即可。
4. 公寓市场挑战分析4.1 市场竞争公寓市场竞争激烈，供应过剩导致租金下降。
公寓经营者需要不断创新，提供更具吸引力的服务来留住现有客户，并吸引新客户。
4.2 法律法规公寓经营需要遵守一系列法律法规，如住房租赁合同法、消防安全法等。
公寓式酒店的客户群体与市场定位
汇报人：可编辑
2024-01-09
目录
• 公寓式酒店概述 • 公寓式酒店的客户群体分析 • 公寓式酒店的市场定位 • 公寓式酒店的市场竞争与策略
01
公寓式酒店概述
定义与特点
定义
公寓式酒店是一种结合了酒店服 务和公寓功能的住宿设施，提供 长期或短期租赁服务。
特点
提供居家式的舒适体验，包括独 立的起居室、卧室和厨房设施， 以及酒店式的服务，如清洁和维 护。
长租市场定位
总结词
面向长期居住的租客，提供稳定、舒适的居 住环境。
详细描述
长租公寓式酒店通常位于交通便利、生活设 施齐全的地段，提供长期租赁服务，适合需 要稳定居住环境的租客，如学生、工作人员
等。
04
公寓式酒店的市场竞争与策 略
市场竞争现状
1 2
高端酒店市场
高端酒店凭借优质的服务和设施吸引高消费客户 。
短期旅游客户
总结词
短期旅游客户是公寓式酒店的主要客户群体之一，他们通常 寻求比传统酒店更家庭化的住宿体验。
详细描述
这类客户租用公寓式酒店的时间较短，一般在一周到一个月 之间。他们希望在旅途中获得更多的居家感受，如独立的厨 房和洗衣机等设施，以便在旅行期间保持舒适和便利。
商务出差客户
总结词
商务出差客户是公寓式酒店的重要客户群体，他们需要一个安静、舒适的环境来处理工作或进行商务活动。
学生客户
总结词
学生客户是公寓式酒店的一个特殊客户 群体，他们通常在城市学习或参加考试 ，需要一个安全、便利的住宿环境。
VS
详细描述
这类客户通常租用公寓式酒店的时间较长 ，一般至少几个月。他们注重房间的安全 性、价格以及周边的学习和生活环境，如 靠近学校、图书馆和购物中心等。此外， 他们还希望公寓提供学生相关的服务，如 学习室、自助洗衣设施等。
某国际商务公寓目标客户群分析报告
某国际商务公寓目标客户群分析报告[天玺国际商务公寓] 1+1式报告对谁说？有什么？说什么？怎么说？——从思路到出路！对谁说？—客户分析客户分析本案目标客户群体分析：目标客户的确定是根据项目的市场定位来确定的。
确定目标客户群更容易在推广中命中靶心，提高销售工具的使用权利。
1、目标客户的来源及依据：根据对市场的供需分析，并结合重点个案和重点客户的研究，明确本项目的客户群体定位为：A、各种希望改善办公场所的公司，急需改善办公环境。
B、投资者在其他行业受挫，将资金转移到地产投资。
鉴于本项目所处的大区位优势，所以市场增值潜力和未来的价值利好因素是不能忽视的优势因素，因此依据现状和未来的发展优势，该地区内的项目必然具有两方面的功能。
A、满足客户自用（商务办公）B、供客户投资产生增值效应2、目标客户群分类：（1）商务办公型买家（2）投资型买家3、目标客户群的购买动机：（1）商务办公买家：现有的办公环境对公司形象有一定的影响，急需改善办公环境。
（2）投资型买家：目前有相当一部分公司在创业初期或其他原因会租凭办公场所，为投资者提供了投资机会。
4、目标客户群的行为及心理特征：在行销战中，“心理战”同“产品站”一样重要。
掌握目标客户的心理和行为后，可以针对特定的客户心理进行“心理战”，在“心理战”过程中可以引起共鸣、打动内心的强势宣传。
具体如下：A、商务办公型（！）崇尚身份证明（2）对本案大区位有深切的认同感（3）一直在寻求可显现个人价值和品位的形象标识，看中拥有和体验（4）愿意让他人感受自身成功所带来的尊容感（5）体现企业形象，展示企业实力（6）最快捷接触目标企业的信息流，能迅速展开业务B、投资型（1）具有较为充裕的投资资金来源（2）具有物业投资或其它投资的经验（3）具有较为宽广的社交网络（4）对本区域的未来价值看好心理战：A、商务办公型客户（1）通过各类媒体反复诉求和引导，加强确认（2）提供完善的产品和服务，做到周到齐全（3）提供各类优惠，带来利益最大化。
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[天玺国际商务公寓] 1+1式报告
对谁说？有什么？说什么？怎么说？
——从思路到出路！
对谁说？
—客户分析
客户分析
本案目标客户群体分析：
目标客户的确定是根据项目的市场定位来确定的。
确定目标客户群更容易
在推广中命中靶心，提高销售工具的使用权利。
1、目标客户的来源及依据：
根据对市场的供需分析，并结合重点个案和重点客户的研究，明确本项目的客
户群体定位为：
A、各种希望改善办公场所的公司，急需改善办公环境。
B、投资者在其他行业受挫，将资金转移到地产投资。
鉴于本项目所处的大区位优势，所以市场增值潜力和未来的价值利好因素是
不能忽视的优势因素，因此依据现状和未来的发展优势，该地区内的项目必然具
有两方面的功能。
A、满足客户自用（商务办公）
B、供客户投资产生增值效应
2、目标客户群分类：
（1）商务办公型买家
（2）投资型买家
3、目标客户群的购买动机：
（1）商务办公买家：现有的办公环境对公司形象有一定的影响，急需改善办公环境。
（2）投资型买家：目前有相当一部分公司在创业初期或其他原因会租凭办公场所，为
投资者提供了投资机会。
4、目标客户群的行为及心理特征：
在行销战中，“心理战”同“产品站”一样重要。
掌握目标客
户的心理和行为后，可以
针对特定的客户心理进行“心理战”，在“心理战”过程中可以引起共鸣、打动内心的强势
宣传。
具体如下：
A、商务办公型
（！）崇尚身份证明
（2）对本案大区位有深切的认同感
（3）一直在寻求可显现个人价值和品位的形象标识，看中拥有和体验（4）愿意让他人感受自身成功所带来的尊容感
（5）体现企业形象，展示企业实力
（6）最快捷接触目标企业的信息流，能迅速展开业务
B、投资型
（1）具有较为充裕的投资资金来源
（2）具有物业投资或其它投资的经验
（3）具有较为宽广的社交网络
（4）对本区域的未来价值看好
心理战：
A、商务办公型客户
（1）通过各类媒体反复诉求和引导，加强确认
（2）提供完善的产品和服务，做到周到齐全
（3）提供各类优惠，带来利益最大化。
（针对购买整层的客户在计算了合理的利润后可以适当选择尽快回款）
（4）客户带客户提供双赢平台
（5）灵活的物业管理收费政策及有针对性的服务。
如：家政服务项目、酒店及时服务、商务办公服务等
（6）用附加值吸引客户。
如：商务联合体所能够带来的无与伦比的商务资源优势，利用这些优势组织联谊活动等
（7）提供更为灵活的付款方式
B、投资型客户
（1）在区域型的商业期刊上发布创意极佳的广告
（2）包租
（3）以购买量的不同，可有不同数量的价格折扣
（4）提供灵活的付款方式
共性：客户购买的第一倾向因素是——品牌商务
“品牌商务”产生的原由
低品质的办公环境是对公司形象的一种制约。
——为了换一种环境
时尚工业成为现代商业重要的财富资源。
——为了换一种角度
高度商业化市区，生活功能日益式微。
——为了换一种活法
有什么？
——产品分析
产品分析
产品优势解构
建筑价值：地标建筑。
地段价值：市政府西迁，区域配套设施
日趋完善，人民西路扩宽。
产品价值：钢架结构的户型易于分割，公摊面积小，适用于办公。
配套价值：完善的配套设施，7000平米商业和会所。
物业价值：智能化的物业管理
产品劣势结构
户型：户型比较单一
价格：比较其它项目销售均价有些偏高
建筑：本项目是单体建筑，缺少绿化景观
——怎样提升产品的价值？
品牌商务是办公、投资的理性指标！
品牌商务——决定了产品的建筑体态
决定了产品的地段价值
决定了产品的销售价格
决定了产品的配套价值
决定了产品的物业价值
品牌商务的表象价值
高品质的生活馆高效率的商务公馆以经营的名义拥抱财富
品牌商务的深层价值
开发商品牌的提升投资价值的提升地段价值的提升商业氛围的提升产品本质的提升
品牌商务——全面提升产品品质！
产品的共鸣点
客户首要倾向因素：商业价值
项目首要核心价值：品牌商务
怎样体现产品价值的提升？
地段价值：
（1）市政府西迁
（2）人民西路扩宽
（3）生活配套日趋完善
产品价值：
如果以现有产品要作到精品的品质出现，区别于同质化竞争，必须再增加项目可包装的卖点来降低项目的竞争风险。
具体从以下几个方面考虑：
A、强调专业化，强调产品的人性化、国际化设计；强调参与项目的
施工单位、监理单位专业化。
B、使用中高品质的建筑材料及设备，包括：
（1）卫生间采用进口或合资的优质洁具
（2）外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，镀膜玻璃配可平开上悬的五金配件
（3）中央空调（商业），分户采暖计量
（4）进口电梯
（5）综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电按电话、电视、电脑三线安装到位。
铺设ISDN光缆建立内部局域
网
（6）家庭安全系统：每户可视对讲、煤气泄露监视探头、首层设窗磁报警系统
（7）公共安全系统：楼宇周界防范系统；楼宇大堂监视系统；屋顶
公共环境的背景音乐（室内、室外）
（8）智能化物业管理系统：停车、门禁的IC卡系统
商务物业、配套价值
（1）、采用高档次的物业服务、合理规划出商务会所功能
（2）、强调聘请专业物业公司的全面商务咨询管理
投资价值
（1）高质量的物业产品，使客户产生满意和提高自身品位的心理（2）地理位置优势更为突出，将形成人民西路区域的核心商务区（3）本项目是具有现代概念及创新精神的品牌商务物业
（4）包含有完全意义上的品牌商务的使用概念，体验品牌商务物业所带来的都市商务新主张
（5）通过提供足够的附加值带来超值感受
说什么？
——推广主题
推广主题[品牌商务]
开创现代企业品牌商务时代
（1）发想原点：以品牌商务为推广主题的商务公寓物业，通过高性能的部品配置，缔造精品物业，展现新型的商务办公概念及纯净的商务办公环境。
（2）品牌理念：改变只用最贵的建材堆砌体现品牌，而是引导市场消费者认同项目是创新的建筑设计理念，在每一个细节上体现以人为本的精品设计，高档部品的选配只是为了更能体现这种人性化的优势。
一个全方位刺激客户感官的系统
舆论/卖场/文本/活动（常规手段暂略）》》
舆论——以新闻释放带动社会性自发传播
载体：报纸、网络、新闻
新闻点：开创现代企业办公新时代
以经营的名义拥抱财富
公摊面积小意味着什么？
[品牌商务]的投资价值在那里？
卖场——以品牌商务办公激发看楼客户的认同
时尚的售楼接待空间
洽谈区安排在模拟“商务会所”商务办公的销售服装
悠扬的背景音乐
文本——以时尚的视觉体验引导客户观念
形式：映象文本
名称：品牌商务
内容：品牌商务贯穿于正本楼书，因为地段价值、建筑价值、物业价值、配套价值，而演变的品牌商务时代等等活动
——以增强人们对[品牌商务]的认知
上市解盘会
商务论坛会
商务礼仪酒会
时尚音乐晚会
商务办公模拟概念时装秀——销售策略
销售推广
一个不断满足客户的递进过程
满足想法/满足实惠/满足体验》》
结点：认购登记
着力点：[品牌商务]，开创现代企业品牌商务时代
发力点：通过对[品牌商务]的全面解读，满足目标客户对于商务公寓的需求想法
打击点：报纸新闻/电视新闻/网络新闻/户外形象第二步：满足实惠
结点：公开发售/现场展示
着力点：[品牌商务]，以经营的名义拥抱财富
发力点：通过对地段价值、建筑价值、物业价值、配套价值的综合阐述，体现崭新的商务概念，
使客户的想法得到实惠的满足
打击点：卖场包装/报纸广告第三步：满足体验
结点：局部现楼、商业配套
着力点：可切身体会的[品牌商务]公寓
发力点：通过现楼的实景优势，进一步激发客户对[品牌商务]公寓的购买欲
打击点：行销活动/报纸广告
（销售计划内容详见合同）。