目标客户群的定位和分析方法
项目综合评价
一、项目市场定位：成功人士的高尚住宅区
要使本项目成为长春当地成功人士聚集的住宅区，必须使产品与其在消费者心中的位置相吻合，使其清楚地认识到本项目所在的区域在未来会发展成为高尚住宅的聚集区，同时本项目也完全可以承载高尚人士所需要的完美生活方式。
1、城市规划功能：
a)从长春市现有的地理条件看：
西部有机场，所以建筑物有高度的限制，不可能建有高层建筑物，决定了这一区域不会有大规模的住宅区；长春市北部是工业区，也是伊通河的下游，处于城市的下风地，不适合建大片的居住区；东部多丘陵，而且有净月潭保护区，不可能将市区再向东扩展；只有南部地区受地理环境的限制少，有很大的土地供应量，而且处于城市的上风地带，适合建设高档的生活住宅区并有利于发展高新技术产业。
b)从经济发展条件看：
长春市政府早在三、四年前就明确表示，经济发展重点将向南部转移。2000年市政府顺利将大连万达引入南部地区，建设长春明珠，使南部地区产生了第一个高尚住宅区。随着近几年的开发，南部地区已初具规模，市政府将预留一大片区域，规划建设成为一个CBD区域，作为未来城市的商贸中心。
c)从人文环境来看：
南部是一个科研文教园区，吉大、工学院、长大、光机学院等市内知名大学均在南部设有校区。此外还有一个国家级的高新技术产业开发区，未来长春的光谷也将在南部建设。
综合地理环境、经济环境和人文环境分析，本项目所在的南部区域在未来城市的发展中具有得天独厚的条件和潜力。本区域人口密度低，土地供应量多，回迁压力小，适合建筑高尚住宅区。随着各种基础配套设施的逐渐完善，这里将发展成高尚人士聚集的住宅区。
二、目标客户群的定位和分析方法
目标客户定位参考数据
对客户定位的目的，是为了寻找特定客户群。在对客户定位之前，应该先了解一般家庭的年收入、置业影响因素和客户对户型及面积的选择等情况。（具体略）
从目标客户群的购买能力界定项目主力购买群体
1、价格所定位的目标客群
本项目的质素特点为面积大，总价高。
1.以项目户型平均面积160平方米为标准计算，按项目每个单元的
总价格、月供款、首期款（月供款按7成20年计）来反推项目目标客户组成。
2.取长春市现有3000元/M2、3200元/M2、3500元/M2、3800元/M2、
（略）4000元/M2、4200元/M2、4500元/M2的价位进行目标客户分析。
价格所推理的目标市场组成和实际购买能力，是实现发展商利润最大化的原则出发，以月平均供楼款为标准，项目意图进入的目标市场。
2、由项目个体产品所决定的目标客户
目标市场，是从发展商得到最大利润及客户群的支付能力的角度来描述目标市场组成，最终房地产项目将在哪个目标市场的层面取得成功，项目的地段、环境、配套、户型等各方面因素综合作用而成。
从本项目提供的二房、三房、四房等户型比例结构看，二房：三房：四房比例分别为11.1%：82.6%：6.3%（数量为32：238：18套），
其组成结构不太符合长春普通市场认可的需求比例。其中三房、四房相加为89%，表明目标市场为相应对“大户型”需求的目标市场。
综合主要购买群、购买支付能力、项目个体产品这三个方面的目标市场情况，依据项目的具体质素和市场状况来寻找这三个目标市场的交集，确定项目的准确目标市场。
(1)、市场特点
A、普遍的销售均价在3500元/平方米左右，从而奠定了“高
价位”地段的市场心理基础。
B、居住条件上乘，配套齐全，属于市中心西南部，已经被
市场认可。
（2）、从购买的支付能力确定目标客户
A、项目主力户型以160平方米为主，以此为计算单位，按
均价3500元计，则为56万；采用最小面积138平方米
计算，则为49万元。
B、企事业单位高级管理人员、决策者、私营业主，家庭月
均收入为6500-7500元的目标客户。
C、片区基本均价为3500元/平方米左右的实际购买力，单
位价格仍有上扬的空间，销售的重心必须建立在表现“物
超所值”上；
3、由项目质素出发确定项目目标市场定位及细分市场
1.从项目素质分析
A、相比片区其他楼盘，本项目的建筑、会所、及未来所提供
的生活服务等对市场更有吸引力；
B、个体产品的总价量大，小面积户型不多，体现项目“豪宅”
的实质；
C、高标准的会所及服务水平，符合项目建筑的初衷。
2.总结：项目的主要的目标客户群是：长春市企事业单位中层管理
者、企事业的高技术人员、长春市直属机关公务员、高等院校、大中医院的高职称工作者及外资企业白领、市区内小私营企业主、部分高收入阶层、附近郊县“先富起来的人”，他们将决定项目70%左右单位的销售；
三、销售策略分析
销售周期的阶段性策略
1、内部认购及导入阶段（一个月）
营销目的：向公众告知项目的产品定位、价格定位和目标市场定位，吸引目标市场的注意。
销售目标：力求达到200%的登记率，为正式发售时的热销场面打下良好的基础。
2、推出阶段（三个月）
营销目的：强化项目导入期给人留下的产品印象，使目标市场从注意产品发展到对产品感兴趣，产生购买欲望，制造气氛。
销售目标：力争40%的销售率
主要方式：推出小高层部分单位。
3、全面推出阶段
营销目的：在项目已具一定知名度的前提下，使项目树立成为长春的新型高尚社区。通过整合营销创立小区的品牌，提升天安地产的品牌形象。通过楼盘形象的全面树立，升华项目在公众心目中的印象，使项目深入人心，从而强烈刺激目标市场的购买欲望，引起购买行为。
销售目标：达到70%的销售率（包括推出阶段的40%）。
主要方式：以较高价格（相当于现实价值的110%）推出多层、双拼、联排别墅等单位。
4、最后的清盘阶段
营销目的：巩固前阶段促销成果，同时实践承诺，使消费者购后满意，为项目的销售画上一个完美的句号。
促销推广方式：
促进销售的方法分为人员推销和非人员推销，非人员推销有广告、营业推广和公共关系等多种形式，实际过程中有效利用这些方式组合、选择和应用，构成促销策略。
a)人员推销（略）
b)营业推广：鼓励消费者直接购买和鼓励企业推销人员
实际上是向消费者或企业人员提供一种特殊的优惠条件，具有鲜明的吸引力合理确定“刺激”，使中间商或消费者感到市在实惠，真正起到促进销售的作用（推广宣传上将注意处理负面的影响）。
1、实施目的及优势
１、时效性长，从客户登记开始到销售结束，大部分的有效客户都能得到较好的控制，不易流失。
２、能实现短期内集中成交，制造轰动效应，树立豪宅楼盘的形象。３、能够根据客户需求，准确定价，实现利润最大化。
2、本方案实施的必备条件
a)加强前期宣传，使项目的形象在发售之前已深入人心。
b)在正式销售之前，缴纳诚意金换取筹码（暂命名：广通卡）的
客户达到可销售单位数量的2倍以上，为后期开发提供参考依
据（具体炒作方法详见营业推广方案）
3、操作流程
a)客户登记：主要记录客户的登记时间、通讯地址、联系电话、
电子邮件、意向需求和最高承受价格等。
b)定价：根据每套单位具体的户型、朝向、景观、采光、楼层等
因素评定系数，制定基准价格。
c)参考客户的需求以及最高承受价，对基准价进行修正，形成第
一批的销售价格。
d)每期销售价格的升幅依上期销售情况而定。
e)房号分批：主要依据登记客户对各种户型的需求进行分批，每
批推出单位适当搭配客户需求多和需求少的单位。每批单位为
５０套至１００套。
f)发售流程（取得预售许可证之后）
（１）派发号码
ａ．客户在规定时间内缴纳诚意金（５０００元人民币）换取号码。
ｂ．在此期间，新客户可即时缴纳诚意金换取号码，新老客户的号码用组别来区分先后顺序。
ｃ、号码的先后顺序原则上以客户第一次登记的时间为依据。
ｄ、将号码按先后顺序分组，使每组人数不超过１００。
ｅ、向所有客户公布第一批正式推出单位的房号、价格和推出时间。
ｆ、派号期间，挑选一小批楼层、朝向较差的单位作为优惠单位，让所有客户自由选购。
ｇ、派发号码之后至正式发售的期间为现场接待日，客户可以自由参观、咨询、登记，即时换取号码。
ｈ、在以后正式发售期间，如新客户想购买尚未推出单位，同样缴纳诚意金领取筹码的形式排在号码序列的后面。
（２）正式发售
采用此种销售方式将有可能导致几百客户同时来到销售现场，为解决接待
能力问题，同时缓解客户等待的焦急心情。采用以下措施：①在销售大厅外的操
场上搭棚，摆放座椅供客户休息。同时安排娱乐节目并提供茶点。②细分工作任
务，将接待、选房号、签约、财务分开。③限制每位客户的选房时间。
第二批单位推出
ａ、视第一批单位的市场反应情况，确定第二批单位房号、价格及推出时间。
ｂ、通知已领号码的客户：第二批单位的推出信息。
ｃ、在媒体公布第二批单位的发售时间、房号、价格等信息。
ｄ、有意向认购本批单位的持筹码客户在规定时间之前到达现场确认参与本次选购。
ｃ、在规定时间之后到达的持号码客户如果还想参与选购，不论其筹码顺序，自动排在对列最后。
ｄ、认购程序开始后，参与认购的客户在大厅等候，按工作人员的指示，依次到选号处选定房号。选定房号后，凭工作人员开具的房号确认单到签约处办理定房手续。
ｅ、优先选购完成后，本批剩余的房号进入市场，让所有客户自由选购。
ｆ、持筹码的客户对可自由选购的房号享有电话订房的权利，当日有效，定房客户须在当日内到销售现场补办定房手续，否则不予保留。
以后每一批新单位的推出
重复第二批单位的操作过程
4、流程图
四、项目优劣势分析及解决方法
项目综合素质基础分析
1.项目所在片区简介
项目所在区域为长春市高新技术开发区，离市中心相对较远，现有市政配套、生活配套情况差，缺乏生活和商务氛围。
该区以高新技术企业和高等学校等为主要实体单位，空间疏旷，噪音污染小，卫生状况一般，并缺乏良好的景观设置。
根据市政府对该地段的规划，将有轻轨、繁荣路、电台街等交通配套的建设；并有沃尔码等在建的超市，该区域将有良好的发展前景。（1）地块状况
项目地块从其形状来看近似于直角三角形，地势则呈U形（中间低、两端高）。
（2）项目经济技术指标（略）
（3）项目自然环境分析
项目周边地带无任何高层建筑，视野开阔。西面为荒芜的稻田，背面有渣土处理场，南面、东面临近卫星路和前进西路，景观资源极其缺乏。
2.项目交通情况分析
（1）项目所在区域与城市中心的交通环境构成状况
项目所在区域位于市区中心西北角，属高新技术开发区，往市中心公交线路少、频次低、通车时间短，且站点离项目地远，出行不方便。
（2）项目所在区域的交通环境构成状况
项目位于卫星路，前进广场，交通不便，出租车是基本出行工具。（3）项目的居住环境
项目地周边基本无生活配套，市政配套也不齐全，属于荒空地段，但在未来规划中，周边将建有完善的交通、商业、生活配套，具有较大的发展潜力。
（4）项目环境污染
项目所在片区植被贫乏，地势空旷，不易阻隔较大风沙，由于北方的沙尘暴天气，常常致使项目地附近的沙尘量很大，同时沿街汽车亦会带来灰尘，对于南面的渣土处理场，没有很好的处理措施。（5）治安状况
治安状况上，项目地周边情况一般。离项目地往东半小时步程内有双德乡派出所，距离较远，不能满足未来普通居住的需要
1、优势分析：
①、品牌优势
天安中国投资有限公司前身是新鸿基有限公司的中国部，成立于一九八七年，新鸿基有限公司是其主要股东之一，主要业务为投资国内房地产。
天安中国于一九八六年在香港正式上市，被誉为香港首批“中国概念股”。投资总额达60亿港元，在国内投资的房地产和其他投资项目达40多个，遍布上海、北京、大连、广州、深圳及国内其他重点城市。
华东区：上海·河滨豪园、天安花园、佘山乡村俱乐部、嘉富丽苑、明苑别墅、天安中心；常州·新城市花园、国际商城；厦门·天湖苑；杭州·联谊中心；南京·天安国际中心；无锡·天安大厦、红山半岛等。
华南区：深圳·天安高尔夫海景花园、数码科技大厦、俊安苑、天安国际大厦；南海·天安鸿基花园、“
华北区：北京·清境明湖；大连·天安国际大厦、天安海景花；天津·紫金花园、国际大厦
天安中国开发的房地产项目很多成为当地以及地区级的标志性建筑：
①南通·新海通花园锦绣园
②深圳·天安高尔夫海景花园
③深圳·天安国际大厦
④大连·天安国际大厦
⑤天津·紫金花园
⑥大连·天安海景花园
引领中国房地产的发展
最早一批进入中国房地产业的大型房地产开发集团。
1984年，天安（中国）在上海开发的“联谊大厦”是中国大陆第一个甲级涉外写字楼之一。
深圳万科早期的很多作品也深受天安的影响，如万科的“水上世界”等。
②、产品价值
高新区的发展及政府的扶植会使该区域的配套设施逐步完善，使天安第一城的生活配套更加丰富；
随着天安品牌的知名度和影响力在当地的不断深入，消费者对天安第一城的喜爱程度和偏好度也会与日俱增，促进产品价值的提升。
③、规模优势
本项目一期工程总开发量为100,000㎡，其中包括：6栋小高层，3栋多层，一套10户联排别墅，7栋双拼，并有4000—5000㎡共建。布局分明有序、整体感强。
典型的建筑优势
A、外立面：线条明了大气，时尚感强，富有流动的韵律，给人华贵、典雅的视觉感受。
B、采暖方式：可采用集中供热与分户采暖两种方式。分户式采暖采用壁挂式燃气炉，居住者可根据自己的需要，调节温度，避免了使用集中供热的资源浪费，使户内充满了个人主义的理想温度。
C、层高：小高层与多层层高为3.1米（310厘米），高出普通住宅层高30厘米，使住房空间得到纵向延伸，给住户创造了更为宽敞、自由的居住享受，是真正的“高上”住宅。“买平面，就是在买空间”。别据权威报道，综合影响儿童生长发育的诸多因素，生活在高空间里的孩子要比普通孩子长得高，所以高出来的空间，更体现了对下一代的关怀。
D、墙体：短支剪力墙，稳固性极高，是目前世界上最安全
．．．的墙体结构，比框架结构等现代建筑通用的墙体抗震性稳固性等方面要高出很多，真正体现了建筑“以人为本”的设计理念。
E、户型结构：方正、动静分区、干湿分离、功能齐全，采光通风均良好，卧室、客厅开间满足人们的享受需要。且私密性、便利性良好。
F、车位：一期工程的车房比为1：0.8，近360个车位，基本上可以保证容纳社区全部业主的私人汽车。车位宽敞，高达6米，车位管理系统能给业主汽车提供安全周到的看护。
公共空间：自由、优雅、气派的公共空间
5000平米的休闲广场：超大、优雅的休闲广场是业主休闲的主要场所之一，倍感自由与放松。
万米人工湖：
绿化：引进优良、珍贵、观赏树种，高达70%的绿化率，令业主每一分钟都可以呼吸到被净化过的空气，有苏州园林的优雅和回归自然的惬意。
景观设计：出自世界一级规划师贝尔高林之手
④、发展优势
未来西南部高尚人群居住区的逐步形成，地价的攀升实属必然，天安第一城作为西南部首家真正高档次的楼盘，产品的价值必定大幅提升；
2、项目优劣势分析：
a)位置
项目地处市区西南部的高新技术产业开发区，毗邻朝阳区政府，地理位置一般，长春普通市民的认可度较差。
b)社区
目前周边生活设施及市政配套缺乏。
c)交通
交通不便，售楼处便利度和醒目度差，离本项目线路最近的公交线路有222路、13路，距项目地步程有10分钟，对于看楼极其不方便。
d)景观
项目周边景观差，视野空旷。
e)品牌认知度
天安地产在长春市还没有建立品牌形象，在长春人心目中还没有形成有效的影响力。不利于本项目市场的拓展，需要一定的时间建立长春人对天安的品牌形象，加大项目的吸引力。
3、解决方法：
A-项目周边景观差，建议采取以下措施：
1)建立2米高的围档，围档内外都有谐和而丰富的宣传广告。
2)售楼处门前布置幽雅，设立标志性的建筑雕塑，采用小品化
的布置方式，植被则布设草坪及红黄刺梅（吸尘）亦可点缀
长春的市花市树（兄弟花、姐妹树）。
3)存在噪音及沙尘污染。对于邻近渣土处理厂和干道的卫星路
地段，植物多种植红黄刺梅及皂角树，可以吸尘和除音。
B-户型面积过大
1)而本项目基本为大户型，因而要解决此问题，需在广告宣传
上倡导“享受型住宅的概念”。
2)利用层高优势，在卧室与客厅的相接处增设2层台阶，将户
型变为错层。增设功能为小型酒吧，小型书房。
C-项目地势偏远
市民认可度低。单纯的对地块进行炒作不存在其价值提升的
资本，同时时间亦不允许，只能采取强势广告宣传天安的品
牌使长春市民对品牌的认知替换对项目地块的认知。
D-周边环境
1)建立较高的围档，其目的在于阻塞客户的眼光，高度按常人
足到目处的高度设计为1.7米，同时考虑到地块地势高低不
平，建议再加高30公分，即2米。在环境方面做足文章，建
立地盘形象。从当前的市场情况来看，环境因素越来越显示
出其无穷魅力。环境之于住宅的生命力愈显旺盛。先做环境
后卖楼的做法可资借鉴，在正式销售之前一定要做出一部分
绿化小品示范环境或利用展板展示小区规划，一来可极大的
改善地盘形象，二来有助于坚定消费者的购买信心。
2)一期工程在进行的同时，要注意屏蔽周边的劣势景观，避免
给目标客户带来的不利影响。做出广场示范环境，用其优美
的景观资源吸引客户的注意。
3)建议项目地周边绿化易采用种植高大阔叶树木和平铺草地相
接合的办法。
E-项目价格高
适于购买人群少。
F-治安
鉴于项目地离朝阳区政府、各大学校、超达开发小区相近，
可个方面协商，以维护小区、学校治安名义在项目地周边6
分钟步程内设立派出所分支机构。
1、针对本项目优劣势的建议：
a.充分宣传天安品牌。主要为了激发消费者对本项目的信心和认
知。应依托天安以前成功的项目，对天安品牌进行长期的宣传，
长时间的推广会带来品牌价值的逐步提升，品牌价值提高了，
楼盘附加值自然就提高了，在保证品牌的前提下，坚持不懈的
宣传的确是一把利器。
b.从发展的观点来看，房屋的品质总是在不断的变好，单从这个
意义上说，建好的房子总是不断地贬值，所以本项目在设计上
一定要“超前”，现在流行的“智能化概念”、“生态概念”等
都应考虑在内，而且应做在实处看得见，能够以书面具体列表
的形式向买家展示，充分体现项目的高素质、高品位、高智能
和舒适性，增加项目的“价值点”和“卖点”，提高房屋的“抗
落伍”性。
c.由市场调查可知，长春市的大多数户型都在110～130M2，本项
目绝大部分都是160 M2，有一部分220 M2大户型豪宅，通过对
这一部分的户型的促销，可以回避部分市场压力，提高项目在
市场的豪宅定位。
d.应充分依托“城”概念这一大卖点，充分利用各种认知渠道，
巧妙宣传，产生明星效应，引导消费者对项目升值潜力的认知，达到既定的销售目标。
e.售楼接待中心、示范单位和示范环境区域包装互动，形成本项
目强有力的卖场。一个强有力的卖场能极大的促进项目销售，
即“势”。
f.在价格上应以市场为准则，通过内部认购、促销等多种形式实
实在在让利于客户，真正为业主预留升值空间。
g.在展示发展商实力的同时，快速解决客户各方面的疑虑，体现
全方位的销售服务，增加销售附加值。
3.项目综合评价
经过我司详细的调查与分析，本项目面对的市场压力不少，但可经过各方面的努力是可以成功的。
从项目地块的区域位置来看，其前景能被市场认同，能支持一定的购买价格，但要实现较高的价位存在一定的难度。从消费者购买力来看，项目销售的目标客户市场面比较狭窄，面对有限的市场容量和购买力，销售难度比较大。
但如果能够采用超常规手法开发，运用先进科学管理方式，严格控制成本，精心规划和设计，提供优质的物业管理服务，创造舒适美丽的小区人文环境，打造长春天安品牌物业，运用专业的传播营销手
段，将售价适当提升，此项目是可以运作成功的，而我司有足够信心助贵司取得成功，并有足够的操作措施确保实施（具体细节见我司策划案）。
总的说来，面对的市场压力，我们可以采用超常规的营销手法——营业推广（直销）主动占领市场份额；面对户型偏大，我们可以提供多种户型装修套餐，赋予户型平面更多使用功能；面对项目区域位置较偏难以提升价格，我们可以通过天安品牌的推广对价格进行提升；本项目成功的关键在于——塑造“天安第一城”精品物业，而这一点对于天安公司来说，则是一贯坚持的开发原则。
目标客户群的特征描述
4、目标客户群的特征描述： 1．客户定位分析
高 中 低 文化层次 图：房地产开发模式分析模型（目标市场模型） （模型出处：王志纲工作室理论研究部，2000年11月） 根据目标市场分析模型，得出本案的主流消费群由以下5个组群构成：A型：高文化中收入的“知识英才阶层”。 B型：高文化低收入的“前卫另类阶层”。 C型：中文化高收入的“社会精英阶层”。 D型：中文化中收入的“高级白领阶层”。 E型：低文化中收入的“普通市民阶层”。 ——A型：主导型。是最核心的骨干一族，规模最大，是本案主力户型产品的主要购买者，也是本案社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。是本案的标准客户。 ——B型：标志型。是天泰品牌与生活方式的追捧者和标榜者，年龄在25岁左右，收入不高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，是本案中小户型产品的主要购买者。以2类目标消费群为主。 ——C型：提升型。数量不多，但购买力强，落定迅速，是本案大户型产品的产要购买者，对本案产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动。
——D型：跟进型。是A、C型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。 ——E型：边缘型。数量较少，其作用是补充性的，其中往往又以投资型（炒家）购买动机为主。 总之，结合目标客户分类： 从规模数量来看，A、D型所构成的中产阶级是市场主流；即1类，3类客户群。从市场拉动作用来看，A、B起市场领头羊的作用；即：2类和3类客户群。 2．产品形态分析 依据不同的客户层面对资源的占有需求不同，和此类客户不同的特征，我们项目的产品形态分为三类： （1）引导型 主要由型A、B组成的引导型客户 ?主要构成：自由职业者（包括记者、设计师、广告人等）、房地产业 内人士、韩国在青岛从业人员 ?产品偏好：建筑风格较时尚前卫，户型面积较小，建筑形式以多层 板楼为主 ?位于本项目的外向型区域，建筑规模约占总体开发量的15% （2）主体型 由A、D型组成的主力型客户 ?主要构成：青岛市北部新城企业中高企业管理人员、城阳区及周边 高级公务员及私营企业主、大型企业高级管理者 ?产品偏好：建筑风格较稳重大方，能代表项目的整体水平；户型比 较理性；建筑形式以多层板楼为主 ?住宅位于本项目的中腹，建筑规模约占总体开发量的62.5% （3）提升型 由A、C型组成的提升型客户 ?主要构成：高科技人才、国外私营企业主、外籍高级白领人士、市区高
目标客户和swot分析
目标客户定位 （—）项目SWOT分析 优势： 1.随着生活条件的改善，人们对房子的需求不断上升，推动了房产业的不断发展。 2.堪称“广州之肺”的白云新城，优享白云山资源，空气净化度高，是人们追求高品质的首选之地。 3.随着交通条件的不断改善，地铁的普及，白云区已形成了横纵相贯的路线。 保利云禧沙盘图 保利云禧占地面积66483㎡，总建筑面积为274351㎡，总共718户，产品户型面积丰富，主推三至五居套房，三居面积为140平米；
四居面积为220平米；五居面积为372平米。 保利云禧与周边楼盘售价及主推户型比较 楼盘名称销售价格主推户型新世界云山墅45000元/平米三至四居140-240平方米洋房中海云麓公馆42000元/平米210平米三房和270平米四房白云万达广场50000元/平米 80-139平米户型新天半山40000元/平米洋房260-700平米 保利云禧41500元/平米140-372平米3至5居洋房 通过保利云禧和周边楼盘的比较，我们不难看出，保利云禧在周边楼 盘中售价是较低的，排名第四。比保利云禧售价低的是新天半山，平 均40000起。 但是，新天半山前身为南湖山庄，开发多年，别墅的外立面和园 林均已老旧，与新建筑无论是风格还是品质，均难以相融。同时，老 别墅也影响了景观，由于地势原因，整体别墅缺乏景观资源。此外，上坡陡峭，没有规划登山电梯，上下不便。所以，相对于新天半山，保利云禧不管是售价、交通、景观、户型还是配套设施都有占据了明 显的优势。
我们的优势： 2号线地铁萧岗站、白云文化广场站，沿云城东路接驳广园东路，可快地带速到达市中心各个角落，30分钟可抵达天河北/珠江新城核心。四纵四横：四纵：白云大道、云城东路、云城西路、机场快速；西横：广园快速、齐乐路、齐富路、黄石路。四通八达，更有华南快速、环城等路网，迅达广州各区。 2.配套设施：
游戏客户群定位的可视分析
游戏客户群定位的可视分析 在游戏行业，客户群的定位是新游戏开发的首要问题之一。在游戏正式运营期也同样重要，企业可以从游戏运营存储的数据中发现给企业带来收益的主要客户群。更好地了解自己的客户，不仅有利于提高公司的收益，而且便于组织更有效的活动进行品牌推广。因此，对其未来客户的分析是新游戏开发前的重要任务。 通过Tableau可以轻松挖掘出客户的信息，比如客户中男性多还是女性多，哪个年龄段的客户更多，客户买了些什么，玩了多长时间等等。更加细分来说，通过制作“客户属性分析”视图，可以清楚看出不同年龄阶段以及不用性别的游戏客户的细分从而更容易抓住核心客户群；通过制作“类型细分”视图，可以直观看到游戏者打游戏的持续时间与游戏结束类型的关联；通过制作“游戏进程分析”视图，通过制作“区域分析”视图，可以从地图上对不同客户群在地域上的分布了如指掌。本文将从以上三个方面详细说明操作步骤以及分析过程。 一、制作“客户属性分析”视图 第一部分，将使用美观的颜色和形象的图形来展示客户的性别和年龄段，从而了解客户的相关信息。 操作步骤: 打开游戏运营数据，进行客户属性分析; 先将“年龄”离散化，右击度量列表框中的“年龄”，选择【创建级】，然后对弹出的对话框进行设置，将“用户代码”放入【列】中，“年龄”和“性别”均放入【行】中，对视图中的两张图形，分别进行设置，步骤如下: 口设置“用户代码”，先对左边的图形进行操作，标记图形选择【形状】，从维度中再次将“性别”放入【形状】框中，并将形状具体设为形状版中性别菜单选项下的“人”图标。 口点击标记下的“CNT(用户代码)(2)”，对右边的图形进行操作，标记图形选择“条形图”，并将“性别”放入【颜色】框中，如图1-1所示。 图1-1设置“年龄“图形 图1-2设置“性别”图形
某花园目标客户群特征及心理分析
未来假日花园目标客户群特征及心理分析
序 通过对北京市房地产市场现状特别是TOWNH O USE市场的深入研究，结合对未来假日花园工程本身特质的剖析，初步形成对未来假日花园工程目标客户群的基本认识，以此为基础展开调研，逐步将未来假日花园目标客户群体的特征及消费心理清晰化、数据化，以求以客观、量化的结论为未来假日花园工程成功推广提供强有力的支持。 本次调研方式：
第一章：未来假日花园工程特点描述 本章从地段、交通、配套、建筑设计、园林设计、工期等各个方面阐述了未来假日花园的工程优势及劣势，为目标客户群的确定及有针对性的营销提供参考。 一、工程优势： 1.填补了市场空白点，也就赢得了先机。 未来假日花园为北京市唯一个位于四环之内的TO W N H O U S E工程，且南城同类工程数量更是不及北城，但市场的需求量又不容小视（一栋洋房的热销就说明了这一点），而未来假日花园既可作为第一居所（相对于可达性而言）同时又具有超低密度特性，属于市场稀有品种。 2.性价比较高，同时东临中轴线，可辐射区域广阔。 未来假日花园地处南四环内，交通极为便利，从区位上来讲，产品性价比较高，较之南部同类工程如翡翠城6500元/平M的均价有着一定的优势。除可吸引国贸商圈人群购买外，更可覆盖金融街乃至辐射中
关村一带中高层消费群。 3.社区规模适中，利于提升工程档次。 未来假日花园工程规模适中，前期销售压力较小，成形后便于经管，更为重要的是可充分体现其高档社区的特质。 4.中加示范工程、北美风情社区可获较高的认可度。 未来假日花园为首家中加政府合作示范工程，使得工程贴上了一层政府标签，同时采用国际先进的建筑技术，从节能、环保、人文各个层面均可获得更高的认可度及信任度。而由美籍华人设计师设计的美式风格社区符合特定阶层的精神需求。 5.西式园林规划对有海外生活经历的人群形成强烈吸引。 由温泉水源营造的园林溪流水景，打破传统集中水面设计，水域在社区内多处分布，形成更多的自然水景，达到环境均好的效果。植被茂密、疏密有致，道路与绿地自然融合，形成真正的假日生活氛围。 二、工程问题点： 1.北京消费者对南城的认同度低。 2.南城周边人文环境较差，人们对于该区位已形成了一种抵触心理，需求不旺，加之南城各项配套设施 质量不高，一直是开发商们谨慎选择的区域，如何帮助消费者重新认识南城是一项重要的任务。
目标客户群分析
CC综合交易市场 目标客户群体分析 目录： 一、调研样本区域分布 二、调研对象业态分析 三、客户入驻意向分析 一、 1455调研样本分布
二、调研对象业态分析 目前我们所调研的1455家经销商，主要由EE经销商和FF经销商两部分构成，其中EE经销商1228家、FF专卖及EE附带商品2业务的商家227家，其各自所占比例如下：
、FF经销商比例图表 各地区商品2所占调研比例的情况如下： 地区CC AA BB DD GG HH 调研总数113361162161408363 FF商户165124625832 所占比例15%15%15%39%15%9% 分析结论：整个泛CC地区处于丘陵地带，受地形限制，目前FF 较之EE的市场占有CC量要少近八成。此情况缘于EE本身的性能以及消费者对商品2的认知度造成。商品2作为近年的新兴项目，未来还具非常大的发展空间。但是商品2行业的发展也受到政策性、产业
技术性、行业整合速度等众多因素影响，可以预见，就地区而言，短期市场占有率增幅不会太大。 现阶段，根据CC地区商品2的市场占有率可以得出： CC配件市场的业态分布设计中，商品2与商品1的比例最高不宜超过3:7。 备注：现阶段，三轮车（含电动）暂无调研数据。 三、客户入驻意向分析 入驻意向客户群分析： 在现阶段已调研的1455个经销商中，有入驻意愿的商家共计491家，其中明确表示愿意入驻的49家。入驻意向客户群分布如下： 入驻意向客户分布图示 XXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
用数据精细化分析客户群体
淘商们用数据精细化分析客户群体 客户价值是客户关系管理的核心基础，大部分电商80%的销售利润来自于20%的顾客，所以如何找出具有价值的顾客，评估其收益与成本并施以恰当的营销手段对卖家来说至关重要。有价值的客户，可以理解为一个未来为卖家带来的利润，大过于卖家花在其身上的成本的顾客。对客户价值的分析, 必须从客户角度出发。 先客户后产品 客户诉求是进行产品定位时不可或缺的因素，首先考虑客户需求时，并不是单单考虑店铺有什么商品就卖什么商品，而是根据客户的现实和潜在需求来采购或者生产相应的产品；其次，卖家要了解店铺相应客户群的成本，即消费者为满足其需求和欲望，愿意花多少钱，而不是盲目地给产品定价。理清客户需求后，接下去就要寻找潜在客户了，什么样的客户才是店铺潜在的客户？这时卖家就要对自身资源和优势进行分析，然后对应分析出潜在的客户在哪里，再去分析这些客户需求是什么。 接下去怎样衡量店铺已有用户的价值？是消费金额？购买次数？还是上一次购买时间？通过什么框架进行用户价值的评判和细分对营销活动提升用户的响应率最有效？ 海量数据精细化 并不是每位来店铺访问的顾客都有价值，而怎样把来访客户价值最大化，就是卖家在运营过程的重中之重。首先找准自己所属的行业，找出自己的产品和对应淘宝所属类目，因为找到最相关的类目，才能通过淘宝海量的交易数据精准分析出潜在客户群体特质。下面以厨房电器的网店为例，来看看怎样挖掘客户价值。 “搅拌机”类商品是店铺的主打商品，这个时候卖家就可以利用淘宝指数来查看最相关的类目。 淘宝指数提供了“搅拌机”关键词的类目分布，目前淘宝“搅拌机”最相关的是“搅拌/料理机类目”类目，而不是“豆浆/搅拌/研磨机配件类目”。当我们知道客户群体主要分布在“搅拌/料理 机类目”类目下后，这个类目下的客户都会是目标客户吗？当然不是，我们需要进一步去了
沃尔玛目标客户分析调研报告
沃尔玛目标客户分析调研报告 调查地点：万达广场 调查时间：2011/3/13 调查内容：沃尔玛超市目标客户调查 调查分析（客户类型、特征、产品类型等）： 沃尔玛的目标客户分析 沃尔玛公司（Wal-Mart Stores, Inc.）（NYSE：WMT）是一家美国的世界性连锁企业，以营业额计算为全球最大的公司，其控股人为沃尔顿家族。总部位于美国阿肯色州的本顿维尔。沃尔玛主要涉足零售业，是世界上雇员最多的企业，连续三年在美国《财富》杂志全球500强企业中居首。 沃尔玛对目标消费群体的选择非常重视，因为这决定了其创新的商业模式。沃尔玛以“天天平价”的价格策略赢得了广大的客户群，其核心竞争力就是是为中低收入人群提供质优价廉的商品和服务的能力；选择中低收入者作为目标消费者的这种新商业模式并不意味着利润率低。 根据消费者对企业的价值，一般企业把某项商品和服务的消费者分成三个部分： I、价值很大的消费者，这类消费者购买力强，主要消费高端产品，企业的绝大部分利润都来自这类消费者； Ⅱ、主流的消费者，这类消费者主要消费的是中低端产品，企业的市场占有率绝大部分都来自这类消费者； Ⅲ、价值很少的消费者，这类消费者往往收入水平低下，购买力较弱，既不能为企业提供较多利润，对企业的市场份额的增加的贡献也较少。 沃尔玛选择收入较低的为其目标顾客，这决定了沃尔玛独特的商业模式。沃尔玛尽一切努力降低各种成本为其目标顾客提供有质量保证的更便宜的产品：如减少每件产品的利润，直接
从厂商进货(沃尔玛的价格谈判能力常常令厂商感到害怕)、持续完善物流配送体系(沃尔玛拥有高效率的配送中心，迅速的运输系统，还有在全球都享有盛誉的卫星通讯体系)、减少营销费用(沃尔玛几乎很少做广告)等。沃尔玛的经营业绩已经证明了其选择这种目标客户的成功。 沃尔玛选择中低收入人群，再按照年龄进行细分为老年人群、中年人群、年轻人群、少年儿童，根据这个细分目标客户群，真正做到细微化的服务。一下根据各个年龄段的顾客群不同的消费心理和特征，沃尔玛制定一些特殊的销售手段。 一、老年人群 （1）消费特征： 1.购买和使用商品的过程中受习惯势力的影响大。 2.购买和消费商品要求方便。 3.消费需求构成发生变化，大部分支出用于购买食品和医疗保健用品。 消费心理： 1. 希望购得经济适用的商品。 2.希望自己的需求能被满足，也希望得到尊重。 3. 富于理智，很少感情冲动。 4.精打细算，会按照自己的实际需求购买商品，量入为出，注意节俭 5.坚持主见，不受外界影响，相信自己的经验和智慧。 6. 品牌忠诚度较高。 （3）对老年顾客群的细微化服务： 1）在销售现场，生产厂商派出中年促销人员，为老年消费者提供热情周到的服务，为他们详细介绍商品的特点和用途，若有需要，就送货上门。 2）在老年顾客的接待上，销售人员在接待过程中不徐不疾，以介绍质量可靠，方便健康、经济实用为主，在介绍品牌、包装时注意顾客的神色、身体语言，适可而止，不硬性推销。 二、中年人群 （1）消费特征：
最新目标消费人群(25岁-35岁)客户群分析资料
卡绚目标人群（25-36岁）客户群分析25-36岁 青年人类型收入类型 对产品的需 求类型 消费心理及行 为特征 购买动机 影响动机 因素 阅读网站的习 惯 女性未 婚 高收入人群（月 收入9000元以 上） 追求时尚健康 的生活方式和 理念，保健， 美容，对高档 消费品有较强 的需求，追求 品牌，情感需 求 追求前卫潮流、 个性品味、高品 质，自我表现 感性、休闲娱 乐，体现身份 地位，体现时 代感，购买范 围广、购买能 力强，求异 产品的品 牌、服务、 外观、质 量，公司 的信誉 较多的浏览与 工作领域相关 的知识网站，生 活知识和品牌 产品的网站，浏 览具有较强的 主动性和针对 性 中收入人群（月 收入5000-9000 元） 追求时尚的生 活方式、休闲 减压，求新求 美求异，情感 需求 追求时尚、重视 商品外观形象， 爱美，求美心理 强烈、追求休闲 感性，攀比， 模仿，休闲， 求实，参照群 体的影响 产品的质 量，外观， 品牌，服 务，公司 的信誉 浏览与工作相 关的知识网站， 论坛网站以及 游戏休闲网站， 还有购物网站 低收入人群（月 收入2000-5000） 追求时尚流 行、对方便快 捷的商品有较 大需求，特别 关注商品价格 追求时尚、重视 商品外观形象， 爱美，求美心理 强烈、 追求个性化， 攀比，模仿， 休闲，求实， 求廉，参照群 体的影响 产品外 观，价格 质量，品 牌，参照 群体 浏览与工作相 关的知识网站， 逛购物网站淘 宝，浏览论坛网 站 已 婚 高收入人 群（月收入 9000元以 上） 已 生 育 追求时尚健康 的生活方式和 理念，注重品 牌也在乎价 格，健身、塑 身，情感需求 追求前卫潮流、 个性品味、高品 质的生活，爱 美，求美心理强 烈 感性，求美， 休闲娱乐，体 现时代感，求 实 产品的质 量，外观， 品牌，服 务，公司 的信誉， 家人的意 见 浏览与工作相 关的网站信息 和生活健康保 健方面的网站， 以及教育等方 面的网站 未 生 育 追求时尚健康 的生活方式， 注重品牌，追 求个性化，情 感需求 追求前卫潮流、 个性品味、高品 质，自我表现 感性、休闲娱 乐，体现身份 地位，体现时 代感，购买范 围广、购买能 力强，求异 产品的质 量，外观， 品牌，服 务，公司 的信誉， 家人的意 见 较多的浏览与 工作领域相关 的知识网站，生 活知识和品牌 产品的网站
目标客户定位
目标客户定位 (一)住宅部分 1、目标客户定位及依据 1）、目标客户群定位——卖给谁？ A、主力客户群体 ●私企、民企老总级人物 ●个体工商户（沿八一大道、民德路、苏圃路、中山路的专业市场的私营业主或酒肆茶楼经营者） ●自由职业者，如证券大户室人士、律师等 ●外企、新兴高科技行业的高级治理人员 B、争取客户群体（此类客户群体极易成为现实客户） ●政府高级官员 ●国企老总级人物 ●金融机构从业人员 2）目标客户群定位依据 ●繁华市中心区或老城区的有一定规模的新概念高尚社区并未形成； ●成功人士对郊居概念从心理上并不认同；
●豪宅需求必须有强大的财力支持。 2、消费群体分析 1）、综合分析 ●具有一定的文化层次，对新事物的同意意识比较强； ●购房趋向容易受大众传播的阻碍； ●居住空间的休闲性、舒服性与周边的娱乐性需求比较大； ●成功人士，身价不菲，具有强大的财务支持； ●年龄差不多在35岁以上； ●家庭结构成熟； ● 2）、消费群体表现特点 3）、消费个体差异分析
A、购买诱因 B、装修标准喜好分析 家庭构成的差异性，生活喜好的差异性，以及对更高质素的追求，目标客户差不多上选择自行装修，但又期望得到装修的各项参考建议。 C、付款方式喜好分析 部分客户会出于一定的目的，而选择一次性付款，但大多数客户会同意银行按揭付款。
（二）写字楼部分 1、市场细分（分析本片区内各细分市场特点） ★商住楼功能定位不明确，尽管档次相对较高，现时期的商住楼是不得已而为之，在房地产进展的初期仍会有一定的市场空间； ★在本片区内纯写字楼办公物业相对缺少，高档次的智能化的标志性写字楼为市场空白，存在着强大的市场支撑力； ★会展、会务的分散性、低档次性强烈渴求功能的集合。
房地产目标客户群体定位及消费心理分析
房地产目标客户群体定位及消费心理分析 一、目标客户群体细分依据 1、电话回访已报名客户信息反馈 11月对预约报名的客户进行电话回访，成功回访了102名客户，有31名由于职务或其他各种原因调查数据无法取得。总的预约量为394套，其中成功回访客户预约量为290套，没有成功回访客户的预约量为104套。 2、12月份报名客户信息反馈 12月份预约客户33批，预约量54套，其中1人在12月份追加预约3块宅基地。 说明：现阶段掌握客户信息来源渠道主要为电话回访已预约报名的客户，以及对到访现场报名预约的客户进行沟通交流。 二、目标客户群体认知途径分析 1、与开发商有业务往来的相关单位或人员。 2、政府通过互联网、电视、会议等媒介对本项目进行宣传。 3、出入**二级公路的人群通过本项目已初步体现工程形象获知相关信息。 4、**车站、行政单位在职工的亲戚、朋友、邻居。 5、前期在**日报上刊登的较少的楼盘信息 6、路经销售中心的人群 7、销售中心周围工作的人群及其亲戚、朋友、邻居。 说明：前期受众认知本项目物业信息的主要途径为：开发商内部在职工宣传及政府行为宣传。 三、目标客户群体细分 1、购买力强弱分析 根据电话回访的信息反馈，客户对本项目物业价值较有为模糊，但较认可本项目的开发的物业类型，并持以关注态度。 通过客户信息反馈分析，已报名的客户总体购买力不强，初步估计客户资金实力承受价位约在3600~3800元/㎡。 2、消费习惯分析 （1）开间：已预约报名的客户对双开间物业的意向较强，只有极少数客户关注本项目单开间物业，同时希望由开发商统一打好地基的目的是批量打桩会降低地基建造成本 （2）层数：普遍要求建至4.5层—5.5层。 3、物业区位意向分析 （1）首选新、旧车站附近或**大道两旁等一线位置，意向关注度达到90%。 （2）其次为广场相邻地块。认可**独一无二的广场及星级酒店附近的地块投资回报率较高。 （3）通过现场报名信息反馈，项目偏北物业市场关注度为零。
目标客户群体定位及消费心理分析
目标客户群体定位及消费心理分析 一、目标客户群体细分依据 1、电话回访已报名客户信息反馈 在11月中旬到12月5日对预约报名的客户进行电话回访,成功回访了102名客户,有31名由于职务或其他各种原因调查数据无法取得。总的预约量为394套，其中成功回访客户预约量为290套，没有成功回访客户的预约量为104套。 2、12月份报名客户信息反馈 12月份预约客户33批,预约量54套，其中1人在12月份追加预约3块宅基地。 说明：现阶段掌握客户信息来源渠道主要为电话回访已预约报名的客户，以及对到访现场报名预约的客户进行沟通交流。 二、目标客户群体认知途径分析 1、与开发商有业务往来的相关单位或人员。 2、政府通过互联网、电视、会议等媒介对本项目进行宣传。 3、出入浦北二级公路的人群通过本项目已初步体现工程形象获知相关信息。 4、浦北车站、行政单位在职工的亲戚、朋友、邻居。 5、前期在钦州日报上刊登的招聘广告 6、路经销售中心的人群 7、销售中心周围工作的人群及其亲戚、朋友、邻居。 说明：前期受众认知本项目物业信息的主要途径为：开发商内部在职工宣传及政府行为宣传。 三、目标客户群体细分 1、购买力强弱分析 根据电话回访的信息反馈，客户对本项目物业价值较有为模糊，但较认可本项目的开发的物业类型，并持以关注态度。具体如图1所示：
图1:价格分布情况1 3, 3% 通过客户信息反馈分析，已报名的客户总体购买力不强，初步估计客户资金实力承受价位约在1600~1800元/㎡。 2、消费习惯分析 （1）开间：已预约报名的客户对双开间物业的意向较强，只有极少数客户关注本项目单开间物业，同时希望由开发商统一打好地基的目的是批量打桩会降低地基建造成本 （2）层数：普遍要求建至4.5层—5.5层。 图2：不同楼层数客户量比重图 3、物业区位意向分析 （1）首选新、旧车站附近或泰禾大道两旁等一线位置，意向关注度达到90%。 （2）其次为广场相邻地块。认可浦北独一无二的广场及星级酒店附近的地块投资回报率较高。 （3）通过现场报名信息反馈，项目偏北物业市场关注度为零。
目标客户群体定位
关于“目标客户群体定位”的思考 关于“目标客户群体定位”的思考 众所周知，任何企业都是通过向产业链下游提供产品（服务）获取社会认同及股东收益的，我们统称这些购买企业产品的行为单元为客户。多数时候，企业无法将自己的产品功能丰富至可以服务于对同类产品有需求的所有客户的境界，无法在整个同业市场中实现价值传递。于是，企业针对自身的能力向特定的客户提供有特定内涵的产品价值，这些特定的客户就是“目标客户群体”。 为什么要寻找目标客户群体 随着我国经济市场化程度的不断加深及买方需求的多样化趋势，构成产业链的元素进一步分裂，市场细分成为了新世纪中国经济成熟的标志，为满足消费者日益细化的需求而衍生出许多细分行业使单元产业的价值链条愈见加长，通吃产业链的产品已经成为过去时，针对部分消费者（目标客户群体）的细分需求制定产品定位方可打造企业的核心竞争力。 目标客户群体的初步确定 企业在制定营销方案的时候所面临的最大问题就是把产品卖给“谁”？也就是确定目标客户群体的问题。 市场之大，消费者何其众也，国内尚且如此，更何况国际市场，企业在确定目标客户群体的时候，首先要针对所有的客户进行初步判别和确认。 在初步确定目标客户群体时，必须关注于企业的战略目标，它包括两个方面的内容，一方面是寻找企业品牌需要特别针对的具有共同需求和偏好的消费群体， 另一方面是寻找能帮助公司获得期望达到的销售收入和利益的群体。 通过分析居民可支配收入水平、年龄分布、地域分布、购买类似产品的支出统计，可以将所有的消费者进行初步细分，筛选掉因经济能力、地域限制、消费习惯等原因不可能
为企业创造销售收入的消费者，保留可能形成购买的消费群体，并对可能形成购买的消费群体进行某种一维分解，分解的标准 >标准可以依据年龄层次，也可以依据购买力水平，也可以依据有理可循的消费习惯。 由于分析方法更趋于定性分析，经过筛选保留下的消费群体的边界可能是模糊的，需要进一步的细化与探索。 目标客户群体的二次细分 在根据企业战略目标初步判别目标客户群体的轮廓之后，企业需要对这个范围较大的目标客户群体进行二次细分，目的是帮助企业确认目标客户群体的最终方案。 首先通过综合定性判别结合小规模的客户调查或经销商访谈，丰富已经初步确定的战略目标客户群体分解标准，赋值形成购买驱动/衰竭曲线，如以年龄层次、购买频率、购买支出占可支配收入的额度为分解标准赋值切等等。 衰竭型 购买驱动/衰竭曲线 购买驱动力 客户群体类型 客户类型B 客户类型C 客户类型A 旺盛型 驱动型 举例假设：如上图所示，被列如衰竭型的客户类型C应被排除在目标客户群体的最终方案外。 其次，需要对总体目标客户群体进行排序。即确定首要关注对象、次要目标和辐射人群。 首要关注对象是指在总体目标客户群体中，有最高消费潜力的那部分消费者；次要目标是指与企业战略目标有分歧的但能为产品创造重要销售机会的消费者；辐射人群是指处于总体目标客户群体内购买欲望最弱的那部分群体，但他们可以被企业的营销手段 影响而形成偶然购买甚至最终成为固定购买群体。 首要关注对象是企业在营销战略中最值得关注的群体，是在总体目标客户群体中具有最
淘宝数据分析：利用数据细分目标客户群
淘宝数据分析：利用数据细分目标客户群 发表于2013-04-09 15:55 来源：199IT 和传统的商务相比，电子商务能够采集和分析数据，如果学会如何挖掘和分析数据，从产品到用户到营销整个流程就可以变得更加的精准、全面。数据对电子商务的价值是不言而喻的。如果你还在依靠传统的经验判断来开展营销的话，你真的out了。 CRM中的数据挖掘就是利用数据挖掘理论和技术创建描述和预测客户行为的模型，优化CRM流程，实现企业有效的客户关系管理。具体来说，数据挖掘在电子商务CRM中的应用主要体现在以下几方面： 1.客户价值分析。通过分析客户对企业业务所构成的贡献，并结合投入产出进行分析，计算客户对企业的价值度，然后根据价值度的大小，用分类或聚类的方法来划分客户群，以便对客户实施有差异的服务。 2.产品客户价值分析。分析客户对某种产品业务量的贡献，使用的方法与客户价值分析基本相同。通过对产品客户价值分析，不仅有利于该产品的经营管理者有区别地做好客户服务，而且可以为该产品的营销提供相对准确的目标客户群。 3.客户保持。采用聚类(分类)和关联分析技术，可将客户群分为5类：高价值稳定的客户群、高价值易流失的客户群、低价值稳定的客户群、低价值易流失的客户群、没有价值的客户群。下面我们讲讲数据化解析电商目标客户群方法实战： 用户产生购买行为后，就从潜在客户变成了价值客户，而数据解析客户的意义也就在于从购买时间、商品、数量、支付金额等行为数据评价客户的价值，这是有一定成交量的卖家的进阶式数据分析方法。 传统线下渠道获取消费者信息的方式一般是通过向数据公司购买数据，或者委托调研公司经过周密漫长的用户调研得出一份报告。而电商模式下，我们可以用更小成本获取海量交易数据，进而分析消费者特征，定位目标消费人群。
某国际商务公寓目标客户群分析报告
[天玺国际商务公寓] 1+1式报告 对谁说？有什么？说什么？怎么说？ ——从思路到出路！
对谁说？ —客户分析 客户分析 本案目标客户群体分析： 目标客户的确定是根据项目的市场定位来确定的。确定目标客户群更容易 在推广中命中靶心，提高销售工具的使用权利。 1、目标客户的来源及依据：
根据对市场的供需分析，并结合重点个案和重点客户的研究，明确本项目的客 户群体定位为： A、各种希望改善办公场所的公司，急需改善办公环境。 B、投资者在其他行业受挫，将资金转移到地产投资。 鉴于本项目所处的大区位优势，所以市场增值潜力和未来的价值利好因素是 不能忽视的优势因素，因此依据现状和未来的发展优势，该地区内的项目必然具 有两方面的功能。 A、满足客户自用（商务办公） B、供客户投资产生增值效应 2、目标客户群分类： （1）商务办公型买家 （2）投资型买家 3、目标客户群的购买动机： （1）商务办公买家：现有的办公环境对公司形象有一定的影响，急需改善办公环境。 （2）投资型买家：目前有相当一部分公司在创业初期或其他原因会租凭办公场所，为 投资者提供了投资机会。 4、目标客户群的行为及心理特征： 在行销战中，“心理战”同“产品站”一样重要。掌握目标客
户的心理和行为后，可以 针对特定的客户心理进行“心理战”，在“心理战”过程中可以引起共鸣、打动内心的强势 宣传。具体如下： A、商务办公型 （！）崇尚身份证明 （2）对本案大区位有深切的认同感 （3）一直在寻求可显现个人价值和品位的形象标识，看中拥有和体验（4）愿意让他人感受自身成功所带来的尊容感 （5）体现企业形象，展示企业实力 （6）最快捷接触目标企业的信息流，能迅速展开业务 B、投资型 （1）具有较为充裕的投资资金来源 （2）具有物业投资或其它投资的经验 （3）具有较为宽广的社交网络 （4）对本区域的未来价值看好 心理战： A、商务办公型客户 （1）通过各类媒体反复诉求和引导，加强确认 （2）提供完善的产品和服务，做到周到齐全 （3）提供各类优惠，带来利益最大化。（针对购买整层的客户在计算了合理的利润后可以适当选择尽快回款）
目标客户群的定位和分析方法
项目综合评价 一、项目市场定位：成功人士的高尚住宅区 要使本项目成为长春当地成功人士聚集的住宅区，必须使产品与其在消费者心中的位置相吻合，使其清楚地认识到本项目所在的区域在未来会发展成为高尚住宅的聚集区，同时本项目也完全可以承载高尚人士所需要的完美生活方式。 1、城市规划功能： a)从长春市现有的地理条件看： 西部有机场，所以建筑物有高度的限制，不可能建有高层建筑物，决定了这一区域不会有大规模的住宅区；长春市北部是工业区，也是伊通河的下游，处于城市的下风地，不适合建大片的居住区；东部多丘陵，而且有净月潭保护区，不可能将市区再向东扩展；只有南部地区受地理环境的限制少，有很大的土地供应量，而且处于城市的上风地带，适合建设高档的生活住宅区并有利于发展高新技术产业。 b)从经济发展条件看： 长春市政府早在三、四年前就明确表示，经济发展重点将向南部转移。2000年市政府顺利将大连万达引入南部地区，建设长春明珠，使南部地区产生了第一个高尚住宅区。随着近几年的开发，南部地区已初具规模，市政府将预留一大片区域，规划建设成为一个CBD区域，作为未来城市的商贸中心。 c)从人文环境来看： 南部是一个科研文教园区，吉大、工学院、长大、光机学院等市内知名大
学均在南部设有校区。此外还有一个国家级的高新技术产业开发区，未来长春的光谷也将在南部建设。 综合地理环境、经济环境和人文环境分析，本项目所在的南部区域在未来城市的发展中具有得天独厚的条件和潜力。本区域人口密度低，土地供应量多，回迁压力小，适合建筑高尚住宅区。随着各种基础配套设施的逐渐完善，这里将发展成高尚人士聚集的住宅区。 二、目标客户群的定位和分析方法 目标客户定位参考数据 对客户定位的目的，是为了寻找特定客户群。在对客户定位之前，应该先了解一般家庭的年收入、置业影响因素和客户对户型及面积的选择等情况。（具体略） 从目标客户群的购买能力界定项目主力购买群体 1、价格所定位的目标客群 本项目的质素特点为面积大，总价高。 1.以项目户型平均面积160平方米为标准计算，按项目每个单元的 总价格、月供款、首期款（月供款按7成20年计）来反推项目目标客户组成。 2.取长春市现有3000元/M2、3200元/M2、3500元/M2、3800元/M2、 4000元/M2、4200元/M2、4500元/M2的价位进行目标客户分析。（略）价格所推理的目标市场组成和实际购买能力，是实现发展商利润最大化的原则出发，以月平均供楼款为标准，项目意图进入的目标市
房地产行业的目标客户群怎么分析
房地产行业的目标客户群怎么分析？ 房地产市场的蓬勃发展，以及人们生活水平的提高，房地产市场开始逐步进行细分，不同收入和生活品位的人对住房有不同的要求，开发商也通过独特的产品卖点来吸引目标客户群。本报记者对购房者分成八类购房群体，并采访每个购房群体的典型购房者，为八类购房群体设计了个性化的置业方案，希望能给人们在购房时提供一些参考。 单身贵族人群 特点：单身人士多为参加工作不久的青年人。他们积蓄不多，但又盼房心切，应采取阶梯式消费模式，随个人收入的增长、工作岗位的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。 置业方案：单身购房者在购买住宅时应该考虑现在的居住以及未来的转手，一般来说主要看以下三方面： １、住宅的地理位置。单身人士恰好处于立业之初，每天忙忙碌碌，早出晚归，因而，成熟的地段对他们而言十分重要。社区周边的交通应十分便利，距工作单位最好在半小时车程之内，如果每天把过多的时间浪费在路上将是非常可惜的。成熟地段的另一个含义是商业、文化、生活氛围应该浓郁，能够满足青年人衣、食、行、乐的业余生活需求。今后，若工作岗位变动，也可随之调换住房。由于原住房处于成熟的区域，出租或出售都将十分容易。 ２、户型面积。单身人士没有必要购买大户型，从而令自己背上沉重的经济负担。现在市场上的小户型总价低、功能全，最受单身人士的青睐。对于刚刚踏入社会的年轻人来说，较低的总房价可以使贷款的压力相对小些，另外贷款时应尽量选取较长的还款年限，这样在近期内还款压力较小，日后事业有了发展时还可以提前还款；对于单身人士而言，最重要的不是宽敞的客厅或像样的厨房，而是小巧的卧室兼工作室。 ３、社区及周边配套。年轻的单身人士，时间相当宝贵。快节奏的工作往往令他们无暇顾及个人生活，因而社区之内或项目周边最好应配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施等。 拆迁家庭人群 特点：拆迁家庭一般在原有住房区域居住时间较长，在那里的生活便利程度要高于其他陌生区域。拆迁户虽然会因为旧房拆迁而得到一部分经济补偿，但旧房一般面积较小，所得到的经济补偿并不足以购买一套理想的住宅。 置业方案：拆迁家庭在新宅购买时主要考虑新居对原有生活的影响以及新宅价格，主要需关注以下几个方面： １、与原有生活区域的重叠性。拆迁户一般生活在相对老、旧的社区内，而且生活时间较长，对老宅已经形成了强烈的生活依赖性，所以新居一般不要距离
确定目标市场,进行市场定位
沃尔玛(Wal-Mart)是一家成立于1962年的美国跨国零售集团。从2001年至今，沃尔玛连续占居世界500强第一的位置，2003年销售额达到2587亿美元，利润为90.5亿美元，主要经营折扣商店、仓储商店、购物广场和社区商店等四种零售业态。截至2004年5月14日，店铺总数达到5085家，在美国拥有1428家折扣商店，1553家购物广场，538家山姆会员店，以及67家社区商店，并已经将业务拓展到墨西哥(643),巴西(144)、阿根廷(11)、德国(92)、波多黎哥(53),英国(267)、韩国(15)、加拿大(236)、中国(39)和日本(拥有西友36%股份)等国家(括号内为店铺数)。沃尔玛1996年进人中国大陆，2004年实现销售额76.35亿元人民币，排在中国连锁零售业第20位。 我们在资料搜集的基础上，运用零售公司定位战略的钻石模型,得出沃尔玛公司相应的定位战略实际选择模型(见下图) 我们围绕着定位过程对钻石模型进行一下说明:首先，在市场研究的基础上，找到目标市场(目标顾客群)，并了解他们对六要素各方面的需求特征;其次，细分目标顾客利益并选择满足目标顾客的利益点，根据这个利益点确定属性定位和价值定位，定位选择的范围仍然包括六要素的全部内容；最后，通过营销六要素的组合实现已经确定的定位。 2.零售公司消费者关联工具
在美国进行的一项实证研究结果证明:在每一笔交易当中，消费者关注的有五种利益，它们是价格(Price)、产品(Product)、易接近性(Access)、服务(Service)和体验(Experience)。世界上最为成功的公司仅仅把其中一个方面做得出色(5分)，另一个方面做得优秀(4分)，其它三个方面不过达到行业平均水平(3分)。这种站在消费者角度进行营销要素组合的能力被称为“消费者关联”(ConsumerRelevancy)。我们参考消费者关联工具和前述的零售营销组合要素，建立零售公司消费者关联的工具(见下表)。运用这一工具，对沃尔玛各营销要素的表现进行打分，分数在5分者即为定位点(目标顾客关注且具有比较竞争优势的某个营销要素)，低于5分者为非定位点。运用这一工具可以识别零售公司的市场定位点。 零售公司消费者关联模型 等级产品服务价格便利沟通环境 消费者追逐(5分) 产品出 色或丰 富 超越 顾客 期望 顾客的购买 代理 到达和选 择很便利 沟通亲切体 现关怀 令人 享受 消费者偏爱(4分) 产品值 得信赖 顾客 满意 价格公平可 信 到达和选 择较便利 关心顾客 使人 舒适 消费者接受(3分) 产品具 有可信 性 顾客 价格诚实， 不虚假打折 便利进出 容易寻找 尊重顾客 安全 卫生
产品及顾客群定位分析
产品及顾客群定位分析： 看了贵公司的产品简介以及部分稿件，对于产品的定位似乎已有共识，那就是成功人士，至少要年入几百万以上，如商务精英、政界要员、演艺明星等。这样的顾客人群门槛非常高，但一旦介入，会较为稳定。 那么对于如此定位的产品我认为常用的媒体营销手段如明星代言广告等并不能起到作用，反而会使人们对此产品在定位上的印象流于低端。 同时，由于产品是高端养生品，它被认同需要一个过程，从人们开始去尝试，到认同，再到信赖，市场建立初期是一个慢慢积累的过程，然后到快速扩展，再到稳定期。 营销平台的建构： 我们首先要做的就是搭建一个高端的平台，使这些潜在的顾客群开始尝试我们的产品。平台的搭建应与潜在顾客群体的行为模式相关联，一是他们的消费的场所或者物品，二是他们的社会交往场所、或场合。 同时，这个平台的建立并不是一个短暂的活动，而是与潜在顾客原有的消费场所及产品长期、稳定的合作，从而达到我们自身平台建构及市场开拓的目的。所谓的“先搭台，后唱戏”。 （一）、潜在顾客的消费场所。 他们的社会交往场所很多，但我们要选择能与我们产品共建平台
的场所。 （1）、顶级养生会馆 顶级水疗养生会馆以美容、按摩等为主要项目，与我们产品有很大相关性，而其收费，多在千元/小时，顾客群体与我们也一致，在美容方面他们是由外而内，我们是由内而外，有很好的互补性。 初期可以将我们的产品作为他们会员在消费后的赠品，继而建立合作，让其作为美容内服品代售。 这样我们可以开拓以女性为主的消费市场，如女性精英、富豪家眷、演艺界人士等。 （2）、高档的粤菜酒楼（人均消费千元以上） 粤菜更为讲究养生，尤其以海鲜为主的粤式饭店在当今成为高档的代名词，在高端宴请中，请客的排场在这里可以很好的体现。因此其消费群体与我们一致，打入市场初期，可以将产品作为其会员节日的赠送礼品。 这种方式我们可以开拓以男性为主的消费群体，如政界高层、商界精英等。 （二）、潜在顾客的社交场所 （1）、上流社会的时尚派对 这种派对商界、演艺界、体育界中的精英人物会尽数出席，如夏奈尔新装发布会、某名流晚宴等，联系主办方将产品作为赠送嘉宾的小礼品。 （2）、高端会议
关于“目标客户群体定位”的思考
关于“目标客户群体定位”的思考 作者:sinohcm??2006-6-13?来自:原创/远迅咨询 关于“目标群体”的思考 众所周知，任何企业都是通过向产业链下游提供产品（）获取社会认同及股东收益的，我们统称这些购买企业产品的单元为客户。多数时候，企业无法将自己的产品功能丰富至可以服务于对同类产品有需求的所有客户的境界，无法在整个同业中实现价值传递。于是，企业针对自身的能力向特定的客户提供有特定内涵的产品价值，这些特定的客户就是“目标客户群体”。为什么要寻找目标客户群体 随着我国经济市场化程度的不断加深及买方需求的多样化趋势，构成产业链的元素进一步分裂，市场细分成为了新世纪经济成熟的标志，为满足日益细化的需求而衍生出许多细分行业使单元产业的条愈见加长，通吃产业链的产品已经成为过去时，针对部分消费者（目标客户群体）的细分需求制定产品定位方可打造企业的。 目标客户群体的初步确定 企业在制定方案的时候所面临的最大问题就是把产品卖给“谁”？也就是确定目标客户群体的问题。市场之大，消费者何其众也，国内尚且如此，更何况国际市场，企业在确定目标客户群体的时候，首先要针对所有的客户进行初步判别和确认。 在初步确定目标客户群体时，必须关注于企业的战略目标，它包括两个方面的内容，一方面是寻找企业品牌需要特别针对的具有共同需求和偏好的消费群体，另一方面是寻找能帮助公司获得期望达到的销售收入和利益的群体。通过分析居民可支配收入水平、年龄分布、地域分布、购买类似产品的支出统计，可以将所有的消费者进行初步细分，筛选掉因经济能力、地域限制、消费 等原因不可能为企业创造销售收入的消费者，保留可能形成购买的消费群体，并对可能形成购买的消费群体进行某种一维分解，分解的>标准可以依据年龄层次，也可以依据购买力水平，也可以依据有理可循的消费习惯。由于分析方法更趋于定性分析，经过筛选保留下的消费群体的边界可能是模糊的，需要进一步的细化与探索。 目标客户群体的二次细分 在根据企业战略目标初步判别目标客户群体的轮廓之后，企业需要对这个范围较大的目标客户群体进行二次细分，目的是帮助企业确认目标客户群体的最终方案。 首先通过综合定性判别结合小规模的客户调查或访谈，丰富已经初步确定的战略目标客户群体分解标准，赋值形成购买驱动/衰竭曲线，如以年龄层次、购买频率、购买支出占可支配收入的额度为分解标准赋值切等等。 衰竭型 购买驱动/衰竭曲线